研究萬達商業(yè)模式ppt課件-閱讀頁
2025-05-27 03:13本頁面
【正文】 波、上海、北京 (石景山萬達廣場 )、成都 通過這么多年對商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)、運營、管理的經(jīng)驗，以及對消費習慣、心理的研究，萬達集團對于第四代產(chǎn)品的定位，考慮加入 康健類 的建筑群，定位更多的休閑娛樂體驗業(yè)態(tài)。 1F精品店， 2F超市（沃爾瑪?shù)龋?3F家居， 4F電影院 產(chǎn)品特點： 一樓主力店，低價出租給沃爾瑪，通過沃爾瑪?shù)纳虡I(yè)影響力吸引商鋪散戶，再高價出售獲得盈利 代表產(chǎn)品： 天津萬達廣場（圖片 2所示） 開發(fā)模式： 由一組建筑群組成，包括五棟獨立的建筑物，引進了包括沃爾瑪、百盛、百安居等，在核心商圈成為地標性商業(yè)地產(chǎn)項目 產(chǎn)品特點： 大部分店鋪“只租不售”，其中零散商鋪的經(jīng)營較為困難 代表產(chǎn)品： 寧波萬達廣場（圖片 3所示） 開發(fā)模式： 基本模式同第二代產(chǎn)品，功能擴展至電器賣場、電玩城、健身中心、高檔公寓等。與第二代不同之處在于其持有型物業(yè)盈利 3 2 萬達集團前期產(chǎn)品分析 —— 一二代產(chǎn)品存在的優(yōu)勢與不足 主要優(yōu)勢 主要不足 1 2 3 選址優(yōu)勢：核心商圈黃金地段 規(guī)模優(yōu)勢：在當?shù)囟紴檩^大的商業(yè) 商戶優(yōu)勢：吸引大量消費人流 4 政策優(yōu)勢：有較好的政策優(yōu)惠 1 2 3 建筑與業(yè)態(tài)形式單一，購物環(huán)境較差 過分依賴主力店的拉動效應，忽視經(jīng)營 動線規(guī)劃普遍較差，人群組合效應不夠 4 20%的散鋪銷售帶來諸多問題 第一代產(chǎn)品： 第一代產(chǎn)品的單體商業(yè)中， 20%的商業(yè)散售，散售部分為一層商鋪。 第二代產(chǎn)品大體量商業(yè)，真正的“只租不售”。 在萬達第一代和第二代產(chǎn)品的運營過程中，有 11 個項目是出售，而這 11 個項目中，有 7 個項目出了問題，長春、沈陽、長沙、濟南等地的萬達購物廣場與業(yè)主的糾紛引人注目 在經(jīng)歷了一二代產(chǎn)品的失敗經(jīng)營之后，針對第一二代產(chǎn)品中存在的不足，萬達對第三代產(chǎn)品提出了如下的戰(zhàn)略改進： 一二代產(chǎn)品的主要不足 第三代產(chǎn)品的戰(zhàn)略改進 1 2 3 建筑與業(yè)態(tài)形式單一，購物環(huán)境較差 過分依賴主力店的拉動效應，忽視經(jīng)營 動線規(guī)劃普遍較差，人群組合效應不夠 4 20%的散鋪銷售帶來諸多問題 多功能的城市開發(fā)：包括有酒店，寫字樓，商業(yè)街，住宅，公寓，廣場等，業(yè)態(tài)豐富，功能齊全 街坊式街區(qū)布局，布置大型社區(qū)文化廣場，大型市民廣場，提高人群組合效應 第三代產(chǎn)品的銷售部分，改變?yōu)閷Τ钟猩虡I(yè)部分整體經(jīng)營不產(chǎn)生沖擊的住宅、寫字樓、社區(qū)商業(yè)。 同時，萬達也充分認識到分割小產(chǎn)權出售的模式絕不是商業(yè)地產(chǎn)的出路 。同時，大型城市綜合體對持有商業(yè)部分的人流、消費能力產(chǎn)生 促進作用 。 健身休閑方面，萬達的戰(zhàn)略合作伙伴是 一兆韋德 ，萬達認為，如果要吸引人流的話，就必須有標準的游泳池 。目前，萬達的招商策略是每個萬達廣場具有高端影響力的主流餐飲店 。 ?萬達廣場最初火起來的娛樂業(yè)態(tài)以及餐飲業(yè)態(tài)一般會建在 相對比較偏的地方。 從萬達廣場實踐經(jīng)驗看： 萬達典型項目分析：沈陽萬達商業(yè)廣場 —— 敗筆與轉型 項目起初總建筑面積 23 萬平方米 2022 年拆遷重建后的總建筑面積 萬平方米 ?招商不利，世界名店退出 ?銷售的散鋪因為經(jīng)營不善引起商家訴訟 轉型策略： 增加住宅和寫字樓，新建 4 幢 31 層板式建筑，其中三幢為商住精裝修公寓樓，一幢為清水房寫字樓。 商鋪選擇： 寧波萬達商業(yè)廣場先后引進數(shù)十個頗具市場影響力的品牌，且后期品牌調整率達 12%。 主力店實力強大，而且娛樂休閑商業(yè)“吸客”能力強，因此寧波項目萬達關注的重點是中小店鋪。 ? 戰(zhàn)略轉移動機 – 住宅地產(chǎn)已進入成熟期，按照一般規(guī)律，這一時期應該多種經(jīng)營，分散投資，萬科拿 20%的雞蛋放進商業(yè)地產(chǎn)的籃子不足為奇，這是該年齡段的正常發(fā)育表現(xiàn) 發(fā)育 – 萬科師從港派，特別是新鴻基，師傅到了一定階段有了一定實力會轉向商業(yè)地產(chǎn)，增加租金收入在總收入中的比例，以此來抗市場波動風險，平滑經(jīng)濟周期，新鴻基亦如此。 當前一線城市商業(yè)用地競爭過于激烈，萬達在商業(yè)項目的選擇上優(yōu)先考慮二三線城市副中心地段，項目看點與萬科項目存在相似之處 風險防范： 經(jīng)驗獲?。? ?城市副中心及新區(qū)的土地一般規(guī)模較大，可以開發(fā)多種產(chǎn)品，且開發(fā)項目投入成本較低，降低了開發(fā)風險 萬達第三代產(chǎn)品值得我們借鑒的地方 風險防范 1 2 長安項目能否針對長安市場特點進行準確的業(yè)態(tài)定位，特別是其街鋪的運營是否能滿足當?shù)厥袌龅男枨? 綜合體的業(yè)態(tài)配比是否能實現(xiàn)其“組合效應”，從而與周邊的商業(yè)廣場拉開差距 在購物中心旺場還未見起色的情況下，寫字樓和住宅一定要賣出好的價格 項目選擇 項目定位 規(guī)劃設計 招商 銷售運營 與萬達不同的是，我們在模仿其第三代產(chǎn)品的同時，也需要對可能出現(xiàn)的風險提前防范，未雨綢繆。 經(jīng)驗獲?。? 萬科可適當提升整個項目中銷售面積部分的比例 （萬達參考值 40%60%銷售） 在銷售運營階段，借鑒萬達的以往經(jīng)驗，公司需重點關注銷售持有模式的定奪和后期商業(yè)運營的培育工作。 1 2 3 尊重對手，從學習開始！ 46
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