【正文】 企業(yè)自有（自籌）資金79，922，855％其中：（1） 已完成投入（2）現(xiàn)有貨幣資產（2） 皇冠某花園項目銷售回籠資金34，922，85515，000，00030，000，000％％％規(guī)劃設計、拆遷安置、開發(fā)規(guī)稅、平基、基礎建安、環(huán)境、配套等2002年3月全部到位2002年4月～2003年3月內分期、分批注入皇冠某花園項目 2銀行借貸30，000，000%建安、環(huán)境、配套等2002年3月工程開工后即時到位3項目銷售回籠資金39，814，918％建安、環(huán)境、配套等從2002年11月開始陸續(xù)回籠，并分期分批注入項目開發(fā)第八章 財務分析一、 分析測算說明，建設周期2 年；，預計用26個月的時間完成全部物業(yè)銷售任務的95％，預留5％的閑置率；=12%；?？偸杖氚?5％的銷售率計算停車位124個120000元／個14，136，000 商場3005m25100元／m214，559，225銷售收入合計 197，776，500三、銷售進度估算分析本項目預計在2002年10月份開盤銷售期房；從2004年3月開始銷售現(xiàn)房，到2005年2月時累計完成整個銷售任務的95％，銷售期基本結束。項目銷售進度估算分析情況詳見《附表5》四、成本費用預算本項目總成本為149，737，768元,單位平米平均成本為2282元。2．土地獲取成本（拆遷費用）為32，002，400元,單位平方米平均成本為487元。，427，140元,單位平方米平均成本為22元。％計提，為5，847，430元,單位平方米平均成本為89元，銷售推廣費用預算表詳見《附表7》。，根據項目資金籌措計劃和項目實施進度的安排，％的年利率，借貸期限2年為依據，項目財務費用總計為3,186,000元,單位平米平均成本為 49元。項目投資回收期本項目預算總投入為149，737，768，主要在兩年（2002～2004年）建設期內分期分批逐步投放，由于是分期投入和分期回收資金，為盡可能地反映項目實際狀況，本次分析測算將根據《現(xiàn)金流量表》中相關數(shù)據，從動態(tài)的角度計算項目投資回收期。項目投資收益、投資利潤率 ① 投資收益 ＝ 總銷售收入－總投入項目財務費用＝ 197，776，500－149，737，7683,186,000＝ 44，852，732（元）注：本著謹慎性原則，在計算總收入時，已預留5％的物業(yè)閑置率，閑置物業(yè)的資產凈值暫未計入投資收益。經計算，在本項目中：NPV = 73，820，545 NPV0，表明該項目投資的投資報酬率遠大于預定貼現(xiàn)率和基準收益率，本項目在經濟效益上是可行的。經計算, IRR = %，本項目財務內部報酬率較高，表明該項目具有較好的獲利能力及較強的抗風險力。58，180，000－ X＝ 58，180，000－ 26,501,320＝ 31，678，68031，678，680／58，180，000 ≈ %敏感性分析結果表明，在項目規(guī)劃周期和基準收益率不變的情況下，項目累計凈現(xiàn)金流量在26,501,320～58，180，000元這個范圍內變動，其凈現(xiàn)值（NPV）還不會出現(xiàn)負值，在這個變動范圍內，該項目投資方案是可以接受的。附表5 項目銷售進度估算分析表 時間物業(yè)銷售2002年2003年2004年2005年合計4季度123412341季度住宅車位商場銷售比例11％5％ 10％4％8％5％18％9％18％7％95％銷售金額（萬元）22901041208283316651041374718743747145719778附表6 開發(fā)成本估算表序號工程項目名稱預算金額備注1平基工程2，651，5002基礎工程2，781，0123建安工程66，559，842其中： 結構工程45，874，034 建筑工程16，201，472 內外裝修4，484，3364給排水工程2，300，0315電氣工程3，621，4636通風排煙工程2，743，4017消防工程1，784，3328電梯設備1，859，5539室外管網工程2，669，62610綠化工程1，142，78211其它費用及不可預見費4，445，858合　　　　　　　計92，559，400附表7 銷售推廣費用預算表序號費用項目名稱預算金額備注1模型制作費45，000建筑單體及各立面模型2樣板間建安及裝修費352，5003售樓處建安和裝修費228，0004廣告費用5其中：　　銷售海報36，0004　K，20000張　　　　　路牌場地廣告455，000　　　　　直郵廣告及名錄收集7，500售樓處用廣告宣傳片50，0007分鐘，可剪裁廣告　　　　　地盤ＰＯＰ廣告82，000布幅、LOGO墻、掛旗　　　　　媒體廣告（報紙、電視）3，125，800當?shù)孛襟w平均每月4次的曝光率，發(fā)布26個月　　　　　售樓書300，00015000本6房交會參展費用375，000共計參加5次房展會7營銷人員工資及福利650，370售樓人員、‰計算8其它140，260合　　　計5，847，430附表8 開發(fā)規(guī)費和稅費估算表序號規(guī)稅項目名稱稅費文號稅費標準預算金額備注1城市建設配套費渝價（2000）352號／m2　繳納1,452,893危改項目政府特批2工程監(jiān)理費渝價（2000）352號134,0003工程質量監(jiān)督費渝價（2000）393號建安工程造價的千分之二133,1204人防建設費渝價（2001）493號230,0585供水設施建設費按設計供水量300元/天/噸繳納213,6006規(guī)劃許可執(zhí)照年審費‰收取163,2157電貼費渝價（2000）47號按330元／千伏安計算3,3008電梯安檢費渝價（2000）47號％收取25,2009營業(yè)稅及附加％征收10,035,00710 其它274,846合 計12,665,239附表9 項目現(xiàn)金流表 單位：萬元　　　時間　　　項目2002年（1～4季度）2003年（1～4季度）2004年（1～4季度）2005年1234123412341季度一．現(xiàn)金流入（1）物業(yè)銷售收入229010412082833166510413747187437471457（2）閑置物業(yè)作價回收1040合　計229010412082833166510413747187437472497二．現(xiàn)金流出（1）勘測、規(guī)化設計292（2）拆遷安置3200（3）開發(fā)成本326175112799777359991974740475（4）開發(fā)間接費用27232621791921（5）開發(fā)管理費用25191729253537387（6）開發(fā)規(guī)稅140873582327048956021510821580（7）銷售推廣2895357535753575357523合　計363246518561499108491211262200894765143290103三．凈現(xiàn)金流量363246518567914311702935351472982173134572394四、累計凈現(xiàn)金流量36324097595351625205460843284863471617643334245818第十章 綜合評價及結論 綜合以上分析和論證，該項目在技術、市場和經濟財務指標等方面都具有較強的可操作性和安全性，該項目規(guī)化設計優(yōu)秀，有較大的市場空間，經濟財務方面具備高收益性和穩(wěn)健性的特征，其實施的主客觀條件是成熟的，項目實施具有很好的可行