【正文】 作為一個(gè)銷(xiāo)售周期，每一個(gè)周期主打一種產(chǎn)品，采取先易后難的方式，并且售價(jià)分階段提高產(chǎn)生升值效應(yīng)，提醒買(mǎi)家越早購(gòu)買(mǎi)越劃算，促進(jìn)成交。三、尾期銷(xiāo)售策略按照國(guó)際營(yíng)銷(xiāo)學(xué)一個(gè)通用觀點(diǎn)，任何商品銷(xiāo)售部分分為四個(gè)時(shí)期：進(jìn)入期、成熟期、持續(xù)期和尾聲。賣(mài)尾盤(pán)時(shí)已不能大量、轟炸性地進(jìn)行廣告宣傳，尾盤(pán)數(shù)量不多，其營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用十分有限，如何用少量的宣傳費(fèi)賣(mài)出最難賣(mài)的單位，這需要一定的方法。第二種方法：尋找新的營(yíng)銷(xiāo)方式有些樓盤(pán)價(jià)格降到極限、廣告也打了無(wú)數(shù)依然無(wú)人理睬，這個(gè)時(shí)候?qū)ふ乙粋€(gè)新的營(yíng)銷(xiāo)方式應(yīng)該說(shuō)更為重要。按照國(guó)際慣例，所謂重新定義市場(chǎng)，一般必須對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行改進(jìn)，只有這樣才能維持持續(xù)銷(xiāo)售期，避免提前進(jìn)入尾聲。第四種方法：制定目標(biāo)各個(gè)擊破根據(jù)剩余尾貨的特點(diǎn)（如戶型、面積、總價(jià)等）進(jìn)行分類(lèi)，不同的類(lèi)別制定不同的銷(xiāo)售目標(biāo)，使用不同的銷(xiāo)售手法，使之更切合實(shí)際，針對(duì)性更強(qiáng)，達(dá)到推銷(xiāo)產(chǎn)品的目的。. 項(xiàng)目概況現(xiàn)狀地點(diǎn)與地理位置本項(xiàng)目位于冷水灘區(qū)沿江東路與雙洲北路交匯處（原冷水灘區(qū)發(fā)改委宿舍） ，總占地面積 平方米，緊臨瀟湘河畔，項(xiàng)目依水而建，是一個(gè)理想的以江景為主題商業(yè)、住家的風(fēng)水寶地。2022 年 7 月在永州市土地儲(chǔ)備交易中心通過(guò)公開(kāi)競(jìng)標(biāo)，以 4040 萬(wàn)元取得了該舊城改造項(xiàng)目的土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)。. 項(xiàng)目建設(shè)條件地形、地貌、地震情況冷水灘區(qū)地處越城嶺山脈、零祁盆地的北部，四明山下，北、東、西三面高，中、南部較低平，整個(gè)地勢(shì)近似背北朝南的簸箕形，境內(nèi)以楊村甸騰云嶺為最高峰，海拔 1044 米，最低是香花壩鄉(xiāng)哲洲灘，海拔 米，最大高差 米，地貌特點(diǎn)以崗、平為主，山、丘、水兼有。根據(jù)《中國(guó)地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖》 （GB183062022） ，該區(qū)域地震動(dòng)峰值加速度分區(qū)（g）＜，地震動(dòng)反應(yīng)譜特征周期為 ，對(duì)照地震基本烈度＜Ⅵ度，屬弱震區(qū)。冬季常為西伯利亞和蒙古干濕氣團(tuán)控制，清冷干燥。全區(qū)年平均日照 小時(shí)，年太陽(yáng)輻射總量 千卡/厘米 2，年平均氣溫 ℃，日平均穩(wěn)定通過(guò) 10℃的初日為 3 月 23 日，終日為 11 月 29 日，間隔期 252 天；大于或等于 10℃活動(dòng)積溫 5670℃；無(wú)霜期 287 天；年均降雨量1271―1696mm，70%以上集中在 4―9 月。境內(nèi)有一級(jí)支流 13 條，二級(jí)支流 11 條，三級(jí)支流 58 條，合計(jì)流程 213 公里，還有雙牌水庫(kù)六條支渠流入境內(nèi)，全長(zhǎng) 103 公里，形成了以湘江為主干的樹(shù)枝狀水系網(wǎng)。全區(qū)有效灌溉面積 萬(wàn)畝，旱澇保收面積 萬(wàn)畝，分別占耕地總面積的 %和 %。冷水灘是湘西南地區(qū)的重要交通樞紐。永州機(jī)場(chǎng)已開(kāi)通長(zhǎng)沙、?？诤骄€。生態(tài)環(huán)境條件冷水灘自古商賈云集，素有“湘南名鎮(zhèn)”之稱(chēng)，昔古詩(shī)人就有“山水城洲衢兩廣，湘南名鎮(zhèn)冷水灘”的詩(shī)句，冷水灘依山面江，城中有山有水有洲，享有“江城如畫(huà)” “小長(zhǎng)沙”的美譽(yù)。施工條件本項(xiàng)目所在地位于沿江東路與雙洲北路交匯處，城市主次干道的水、電、煤氣、通訊等市政設(shè)施配套完善，承擔(dān)施工任務(wù)的施工隊(duì)伍，只要滿足施工資質(zhì)的企業(yè)就能完成施工任務(wù)。政策環(huán)境本項(xiàng)目的建設(shè)符合冷水灘區(qū)城市建設(shè)總體規(guī)劃，貫徹了冷水灘區(qū)政府建設(shè)“瀟湘第一城”的戰(zhàn)略，著力打造“生態(tài)工貿(mào)新城” 的城市建設(shè)的發(fā)展戰(zhàn)略。促進(jìn)本區(qū)域內(nèi)的商業(yè)、服務(wù)業(yè)的發(fā)展，提高周邊人氣，從實(shí)質(zhì)上帶動(dòng)區(qū)域價(jià)值提高，對(duì)于提升冷水灘湘江路改造建設(shè)檔次與水平，改善區(qū)域環(huán)境，提升城市品位，突出地域文化特色，具有十分重要的意義。毗臨湘江河畔，自然環(huán)境優(yōu)越，交通十分便利，山水皆自然稟賦，屬居家養(yǎng)生之風(fēng)水寶地。項(xiàng)目由廣東建筑藝術(shù)設(shè)計(jì)院進(jìn)行總體規(guī)劃方案和施工設(shè)計(jì)工作，該設(shè)計(jì)院接觸項(xiàng)目初期，即被冷水灘所蘊(yùn)藏的厚重文化所折服，即付傾囊之力用建筑的方式讓瑞天?一品江山商住小區(qū)綻放的光芒得以升華。在項(xiàng)目整體規(guī)劃上，以西方建筑特色為藍(lán)本，融合東方居住理念，傾力打造高階層理想社區(qū)，為業(yè)主營(yíng)造高品位、高質(zhì)量的居住氛圍。一品江山商住小區(qū)項(xiàng)目以建筑、自然與人和諧為理念，旨在打造冷水灘城市瀟水河畔優(yōu)美商住典范。. 項(xiàng)目總體規(guī)劃方案規(guī)劃設(shè)計(jì)原則① 挖掘地塊核心價(jià)值，以城市連營(yíng)的商業(yè)視角規(guī)劃社區(qū)；② 以銷(xiāo)售為主導(dǎo)的分期規(guī)劃設(shè)計(jì)，保證項(xiàng)目滾動(dòng)有序運(yùn)作；③ 節(jié)點(diǎn)式園林景觀視線軸設(shè)計(jì)，以建筑群體圍合創(chuàng)造靈活多變的環(huán)境空間；④ 人車(chē)雙路線設(shè)計(jì)，即相對(duì)人車(chē)分流系統(tǒng)，避免車(chē)流對(duì)社區(qū)的穿越破壞。通過(guò)別具特色的物業(yè)服務(wù)，向人們?cè)忈尅靶戮幼∥幕钡年?yáng)光理念。② 充分考慮冷水灘的氣候特點(diǎn)，在平面布局上強(qiáng)調(diào)南北通透，力求通風(fēng)系統(tǒng)暢通。住宅物業(yè)類(lèi)型和商業(yè)布局本項(xiàng)目物業(yè)類(lèi)型以高層住宅為主，靠近風(fēng)景優(yōu)美的湘江邊布置雙塔聯(lián)體樓隨岸而居，同時(shí)商鋪，物業(yè)類(lèi)型較為多樣。小區(qū)位于湘江東路與雙洲路的轉(zhuǎn)角，結(jié)合小區(qū)主入口的設(shè)置，形成人流集中、商業(yè)氛圍濃厚的商業(yè)街。1) 在建筑立面上采用現(xiàn)代風(fēng)格的格調(diào)，用復(fù)雜的線條曲線表現(xiàn)出優(yōu)美、動(dòng)感、多變的視覺(jué)效果；在雙塔之間的聯(lián)體樓部分用文化磚加以裝點(diǎn)，讓建筑多了點(diǎn)歐式的古樸和深沉，又盡顯尊貴、典雅，浸透豪華的現(xiàn)代設(shè)計(jì)哲學(xué)2) 建筑立面體現(xiàn)豪華大氣的現(xiàn)代風(fēng)格，采用大尺度的陽(yáng)光露臺(tái)，經(jīng)典的三段式立面，在寫(xiě)意、浪漫中透露出典雅尊貴的藝術(shù)氣息。② 充分考慮冷水灘的氣候特點(diǎn)，在平面布局上強(qiáng)調(diào)南北通透，力求組織穿堂風(fēng)，明廚、明衛(wèi)，提高生活品質(zhì)。⑤ 戶型設(shè)計(jì)新穎，增加品位空間，符合當(dāng)前及未來(lái)的市場(chǎng)需求，提升賣(mài)點(diǎn)。⑤ 采用最經(jīng)濟(jì)的核心筒尺寸，合理組織交通，盡可能減少公攤面積。Ⅱ、具備必要的抗震承載力，良好的變形能力和消耗地震能量的能力。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)的安全等級(jí)二級(jí)，設(shè)計(jì)使用年限 70 年，抗震設(shè)防類(lèi)別丙類(lèi)，地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級(jí)丙級(jí)，地下室防水等級(jí)二級(jí)。樓層蓋均采用現(xiàn)澆梁板結(jié)構(gòu)。地下室防水以砼結(jié)構(gòu)自防水為主，抗?jié)B等極 S8。. 給排水設(shè)計(jì)給排水 ① 設(shè)計(jì)規(guī)范1) 《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》 [GB500152022]（03 年版）2) 《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》 [GB501402022]3) 《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》 [GB500842022]（05 年版）4) 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 [GB500162022]5) 《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》 [GB500132022]6) 《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》 [GB500142022]7) 國(guó)家和本地區(qū)現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)范、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等 ② 給水設(shè)計(jì)Ⅰ水源概況本工程生活、消防用水均由市政給水管網(wǎng)供水樓盤(pán)東側(cè)雙洲路上市政給水管管徑 DN600，市政給水管網(wǎng)的供水流量能滿足小區(qū)用水量要求；壓力能保證小區(qū)低層建筑的壓力要求。Ⅲ給水系統(tǒng)小區(qū)各棟建筑由室外給水管網(wǎng)直接供水。小區(qū)室外有按規(guī)范設(shè)置室外消火栓。雨水、污水分別排放。各棟生活污水經(jīng)室外污水管集中后，先排入小區(qū)化糞池，經(jīng)處理后，再排入市政下水道。本項(xiàng)目共設(shè)計(jì)住戶 350 戶，使用電梯 7 臺(tái)(一梯兩戶設(shè)計(jì))，建筑 14 層設(shè)置為商業(yè)用途（商場(chǎng)、餐廳） 。① 自來(lái)水消耗量計(jì)算自來(lái)水年耗量（m 3）＝使用人數(shù)或數(shù)量最高日用水定額(1中水回用給水百分率) 天數(shù)/1000a、 住戶耗水（按每戶每月平均耗水 10 噸）Q1=350*10*12=42022 噸b、 商用耗水（商業(yè)部分的建筑面積為 7542 平方米；最高日用水定額為 8 升/平方米1000＝ 噸c、 地下車(chē)庫(kù)的自來(lái)水年耗量（地下車(chē)庫(kù)的建筑面積為 8908 平方米；最高日用水定額為 2 升/平方米1000＝0 噸d、 漏損及其它用水量（以上所有用水總量的 10％）Q4=（42022+ ）10%＝ 噸e、 自來(lái)水年耗總量:Q5=42022++＝ 噸② 用電量計(jì)算年耗電量＝功率密度（W/㎡）建筑面積（㎡）運(yùn)行天數(shù)（d）每天小時(shí)使用系數(shù)（X1）/10 3a、 照明耗電量（本項(xiàng)目居民部分的住房建筑面積為 40507㎡，使用系數(shù)為，平均每天的使用時(shí)間為 6 小時(shí)，運(yùn)行天數(shù)為 365 天,功率密度為18W/㎡；商業(yè)部分的建筑面積為 7542㎡，使用系數(shù)為 ，平均每天的使用時(shí)間為 12 小時(shí)，運(yùn)行天數(shù)為 365 天，功率密度為 19W/㎡；地下車(chē)庫(kù)的建筑面積為 8908㎡，使用系數(shù)為 ，平均每天的使用時(shí)間為 10 小時(shí)，運(yùn)行天數(shù)為 365 天，功率密度為 5W/㎡。1000+19754236512247。1000== 萬(wàn) KWhb、 電梯耗電量指標(biāo)：21900KWh／臺(tái)?年7=153300 KWh= 萬(wàn) KWhc、 其它耗電量（按以上耗電總和 20%計(jì)算）=（+）20%= 萬(wàn) KWhd、 總耗電量=++= 萬(wàn) KWh③ 耗柴油量計(jì)算400KW 柴油發(fā)電機(jī)組每小時(shí)耗油在 公升左右，按年均發(fā)電 30 小時(shí)計(jì)算（柴油密度 ）發(fā)電柴油機(jī)耗油量=*30=1209 升=1 噸項(xiàng)目主要能源和耗能工質(zhì)年需要量表表 51年需要量 折算系數(shù)序號(hào) 主要能源及耗能工質(zhì)名稱(chēng) 單位 實(shí)物 單位 系數(shù)折標(biāo)煤（ t） 備注1 水 t kg/t 電 萬(wàn) kWh kg/kWh 2 柴油 t 1224 kg/kg 全部能源消耗折合標(biāo)準(zhǔn)煤年用量(t) 總年能耗折算為標(biāo)準(zhǔn)煤＝++＝ 噸標(biāo)準(zhǔn)煤?jiǎn)挝幻娣e年綜合能耗＝247。 節(jié)能原則：按照國(guó)家節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范要求，本項(xiàng)目設(shè)計(jì)采用的設(shè)備與材料，應(yīng)采用與項(xiàng)目規(guī)模相適應(yīng)的、先進(jìn)可靠的節(jié)能新工藝、新技術(shù)、新設(shè)備和新材料，凡屬于已被國(guó)家頒布淘汰高能耗設(shè)備，設(shè)計(jì)中一律不予采用。對(duì)各種能源消耗均應(yīng)計(jì)量并按有關(guān)規(guī)定配置計(jì)量器具。建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)保溫隔熱水平（外墻、屋頂、地板傳熱系數(shù)值和門(mén)窗密封性能指標(biāo)、級(jí)別） 。建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)、供熱管網(wǎng)必須采取保溫隔熱措施。節(jié)能性建筑設(shè)備與產(chǎn)品的選用，包括門(mén)窗、室內(nèi)供熱系統(tǒng)控制與計(jì)量設(shè)備及散熱器、空調(diào)、燃?xì)馊紵骶?、太?yáng)能熱水器、照明電器及控制系統(tǒng)等必須采用節(jié)能降耗的新材料、新工藝、新設(shè)備，以求最大限度節(jié)約能源。在建筑的平面布局方面，朝向的選擇很重要。主要房間宜設(shè)在冬季背風(fēng)和朝陽(yáng)的部位，減少?lài)o(hù)結(jié)構(gòu)的散熱量。在建筑設(shè)計(jì)中，原則上應(yīng)減少建筑物外表面積，適當(dāng)控制建筑體型系數(shù)，即建筑物外表面積與其所包圍的體積之比，減少建筑面寬，加大進(jìn)深或增加組合體，建筑外型選用長(zhǎng)條形，而體型復(fù)雜、凹凸面過(guò)多的塔式住宅對(duì)節(jié)能不利。另外，要重視屋檐、挑檐、遮陽(yáng)板、窗簾、百葉窗等的構(gòu)造措施，這對(duì)于調(diào)節(jié)日照節(jié)省能源是十分有效的。建筑物的能耗是由其圍護(hù)結(jié)構(gòu)的熱傳導(dǎo)和冷風(fēng)滲透兩方面造成的。節(jié)能措施綜述如下：1) 設(shè)計(jì)節(jié)能措施方案① 墻體節(jié)能墻體是建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)的主體，其主要功能是承重、防水、防潮、隔熱、保溫。復(fù)合墻體越來(lái)越成為當(dāng)代節(jié)能墻的主流。② 門(mén)窗節(jié)能門(mén)窗是薄壁的輕質(zhì)構(gòu)體，是耗熱的薄弱環(huán)節(jié)。應(yīng)區(qū)別不同朝向控制窗墻比，盡量避免東西向開(kāi)大窗，提高窗戶的遮陽(yáng)性能（可用固定式或活動(dòng)式遮陽(yáng)板） 。但是，加強(qiáng)窗戶的氣密性以減少窗氣滲透耗熱量的同時(shí)，應(yīng)保證室內(nèi)空氣質(zhì)量達(dá)到基本的衛(wèi)生要求。④ 對(duì)采暖系統(tǒng)及空調(diào)系統(tǒng)的節(jié)能要示改善采暖供熱系統(tǒng)的設(shè)計(jì)和運(yùn)行管理，加強(qiáng)管道的保溫，以提高室外管道的輸送效率。從盡可能節(jié)省制冷設(shè)備用能的角度考慮，最好的方法莫過(guò)于不使用制冷或通風(fēng)設(shè)備即可降低室內(nèi)溫度，如抑制在室內(nèi)產(chǎn)生熱、促進(jìn)室內(nèi)的熱吸收、減少熱量進(jìn)入室內(nèi)、引導(dǎo)熱量向室外散失。比如，住宅建設(shè)節(jié)能是一個(gè)綜合性的問(wèn)題，它涉及到自然地理環(huán)境、小區(qū)規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)以及居民使用方式等諸多因素。若使建筑科學(xué)技術(shù)各學(xué)科（建筑規(guī)劃、設(shè)計(jì)、物理、結(jié)構(gòu)、材料、水、暖、電等）通力協(xié)作，則潛能更大。2) 建筑節(jié)能措施① 采用高效、經(jīng)濟(jì)的節(jié)能型建材和先進(jìn)的構(gòu)造技術(shù)。② 本工程各戶采暖系統(tǒng)形式均為掛式。④ 小區(qū)市場(chǎng)、路燈均采用集中控制，以節(jié)約用電。⑥ 采用中水回用系統(tǒng)。中水系統(tǒng)采用自控設(shè)計(jì)，中水回用系統(tǒng)的控制全部集成在電控柜中。除上述措施外，小區(qū)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)管理，完善各種規(guī)章制度，按期對(duì)各類(lèi)設(shè)備、管道、器具等進(jìn)行檢修，減少跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象，以減少不必要的浪費(fèi)。② 該項(xiàng)目能耗指標(biāo)符合行業(yè)準(zhǔn)入條件。建議項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中嚴(yán)格執(zhí)行《中華人民共和國(guó)節(jié)約能源法》 、 《工程設(shè)計(jì)節(jié)能技術(shù)暫行規(guī)定》GBJ68 《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50189202 《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50031202 《陜西省節(jié)約能源條例》等國(guó)家及地方相關(guān)法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范，實(shí)現(xiàn)國(guó)家的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略和能源發(fā)展戰(zhàn)略。. 環(huán)境現(xiàn)狀氣象冷水灘區(qū)位于湖南省西南部，湘江中上游，永州市中心城區(qū)之一，為政治、經(jīng)濟(jì)中心。冷水灘區(qū)屬中亞熱帶季風(fēng)氣候，夏季多為低緯度海洋暖濕氣團(tuán)盤(pán)踞，溫高濕重。氣候溫和，光熱充足，雨熱基本同季；春溫多變，冷氣入侵頻繁；春夏多雨，夏秋多旱；冬冷期短，暑熱期長(zhǎng)，無(wú)霜期長(zhǎng)。 地表水、大氣質(zhì)量現(xiàn)狀根據(jù)檢測(cè)結(jié)果，冷水灘區(qū)地表水質(zhì)量保持Ⅱ類(lèi)水質(zhì)以上，大氣環(huán)境質(zhì)量達(dá)國(guó)家二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，環(huán)境水和空氣質(zhì)量較好。. 環(huán)境保護(hù)措施設(shè)計(jì)依據(jù)《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》 ；《城市區(qū)域環(huán)境噪音標(biāo)準(zhǔn)》 ；《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》 ；《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》 。② 堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，把產(chǎn)生的各種污染減少到低限度。雨水、污水分別排至市政道路上的雨水污水管道。室內(nèi)排水污、廢水合流，建筑屋面雨水、陽(yáng)臺(tái)排水、空調(diào)冷凝水分別就近排入市政雨水管道。各類(lèi)水泵單獨(dú)設(shè)置在各自的水泵房，水泵均設(shè)隔振墊，在水渠進(jìn)、出水管上安裝可繞曲橡膠接頭，出水管上安裝止回閥。第 7 章 勞動(dòng)衛(wèi)生與消防. 指導(dǎo)思想以科學(xué)發(fā)展觀和構(gòu)建和諧社會(huì)的重要思想為指導(dǎo)，堅(jiān)持