【正文】 積極的作用。（五）行政規(guī)章及其他行政規(guī)章是國(guó)務(wù)院主管部門、縣級(jí)以上各級(jí)人民政府依照法律規(guī)定的權(quán)限制定和發(fā)布的規(guī)范性文件，包括規(guī)定、辦法、章程、通知、命令等。從上述分析可見，物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)在數(shù)量上不少，但權(quán)威性不夠，還沒有專門的物業(yè)管理法，也還沒有形成一套完整、系統(tǒng)的物業(yè)管理法律體系。二、物業(yè)管理法律關(guān)系主體物業(yè)管理法律關(guān)系主體主要包括業(yè)主和非業(yè)主使用人、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理人、政府主管部門等。（一）業(yè)主業(yè)主，是指物業(yè)所有權(quán)人。作為物業(yè)的主人，業(yè)主擁有對(duì)物業(yè)的所有權(quán)和使用權(quán)：1．對(duì)樓房專有部分享有專有所有權(quán)。對(duì)專有所有權(quán)，業(yè)主享有充分、自由地占有、使用、收益和處分的權(quán)利，業(yè)主可以使用、出租、出借、轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與等。2．對(duì)樓房共有部分的共同所有權(quán)。法定共有部分是由國(guó)家法律直接規(guī)定的，一般是樓房的基本構(gòu)造部分、附屬建筑物和附屬設(shè)備等。對(duì)于共有部分，業(yè)主可以合理地、善意地使用。由于這種所有權(quán)涉及眾多業(yè)主利益，在界定問題、契約問題發(fā)生不清楚，或業(yè)主認(rèn)為侵害其利益時(shí)，常常引起糾紛。（二）物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)人物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)人指的是從事物業(yè)管理的企業(yè)或組織。在物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)人的主體資格上，主要有兩類，一是具有獨(dú)立法人資格的物業(yè)管理公司，一是不具備獨(dú)立法人資格的、依附于某法人企業(yè)的分支機(jī)構(gòu)。1．業(yè)主與物業(yè)管理公司間是委托與被委托關(guān)系業(yè)主與物業(yè)管理公司間是平等的民事主體和等價(jià)交換關(guān)系，通過簽訂委托管理合同，雙方建立這種關(guān)系。通過合同，物業(yè)管理服務(wù)得以交換，在交換過程中，通過對(duì)管理標(biāo)準(zhǔn)的制定、管理項(xiàng)目的約定及管理費(fèi)用問題達(dá)成一致，業(yè)主與物業(yè)管理公司之間以平等地位簽署委托合同。但只要雙方簽署合同，物業(yè)管理公司就負(fù)有管理服務(wù)的義務(wù)，也有要求業(yè)主和使用人償付費(fèi)用、支付報(bào)酬并配合工作的權(quán)利。物業(yè)管理公司除了本行業(yè)自身的專業(yè)特色外，在市場(chǎng)地位、經(jīng)營(yíng)運(yùn)作、法律地位方面，應(yīng)與其他企業(yè)一樣，依法經(jīng)營(yíng)，自負(fù)盈虧。（三）業(yè)主大會(huì)業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。當(dāng)業(yè)主人數(shù)較多時(shí)，應(yīng)按比例推選業(yè)主代表，組成物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主代表大會(huì)。業(yè)主大會(huì)行使以下權(quán)利：（1）聽取業(yè)主的意見和建議；（2）研究決定涉及業(yè)主權(quán)益的重大問題； （3）聽取和審議物業(yè)管理服務(wù)工作報(bào)告；（4）選舉、罷免業(yè)主委員會(huì)委員；（5）其他需要解決的問題。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主權(quán)利的載體，擁有以下權(quán)利：1．核驗(yàn)權(quán)。2．知情權(quán)。3．選擇權(quán)。4．監(jiān)督檢查權(quán)。5．收益權(quán)。6．請(qǐng)求權(quán)。上述權(quán)利的行使如果僅靠業(yè)主個(gè)人的力量是很難做到的，必須依靠業(yè)主委員會(huì)，代表集體與物業(yè)管理公司進(jìn)行法律意義上的平等交涉。無(wú)論居住或非居住建筑物，都存在著出租物業(yè)，有些物業(yè)是部分出租，有些物業(yè)是全部出租，也有些物業(yè)出售后，各小區(qū)業(yè)主決定是否出租。非業(yè)主使用人是房屋租賃關(guān)系中的承租人，他的權(quán)利來(lái)自于法律、法規(guī)的規(guī)定和業(yè)主通過業(yè)主公約的授權(quán)。適用于非業(yè)主使用人的法律、規(guī)范更多的是建設(shè)部頒發(fā)的《城市房屋租賃管理辦法》及各地方法規(guī)，出現(xiàn)糾紛也一般依據(jù)這些法規(guī)進(jìn)行處理。（一）建筑物所有權(quán)物業(yè)管理公司管理的物業(yè)就是小區(qū)的建筑物，建筑物的所有權(quán)又分為專有部分和共用部分。對(duì)于共用部分，任何人不可將其改作自用，除非業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)會(huì)議形成決議批準(zhǔn)；當(dāng)某一業(yè)主或非業(yè)主使用人使用建筑物共用部分的任何部分時(shí)，不得干擾建筑物的其他業(yè)主或非業(yè)主使用人對(duì)該部分的使用或享用，更不準(zhǔn)對(duì)合法在建筑物內(nèi)的任何人造成危險(xiǎn)和干擾。（二）物業(yè)使用與管理行為1．分散業(yè)主的行為規(guī)范分散業(yè)主是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各個(gè)具體的權(quán)利人，以所有權(quán)區(qū)分為依據(jù)，這一權(quán)利主體可以是一個(gè)人，也可以是幾個(gè)人，也可以是法人。在物業(yè)管理中，除了對(duì)來(lái)自外部的違紀(jì)活動(dòng)，具有強(qiáng)制性特點(diǎn)的管理行為主要是針對(duì)分散業(yè)主制定的。物業(yè)與業(yè)主委員會(huì)共同簽訂《物業(yè)管理公約》，分散業(yè)主就要自覺遵守公約。每個(gè)業(yè)主都認(rèn)為自己有自由生活的權(quán)利，但在社區(qū)生活中的自由只能建立在不影響其他業(yè)主生活和行使權(quán)利的條件下（即公約約束下）。2．非業(yè)主使用人行為規(guī)范作為非業(yè)主使用人，其行為規(guī)范不但受到政府房屋租賃規(guī)定的制約，同業(yè)主使用人一樣，還應(yīng)受到所承租物業(yè)區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理規(guī)定的制約。確需變動(dòng)的，必須征得出租人的同意，并簽訂書面合同。”同時(shí)，作為小區(qū)物業(yè)使用者，承租人的行為規(guī)范必須納入小區(qū)管理規(guī)范，業(yè)主公約對(duì)其仍然有效，非業(yè)主使用人必須遵守業(yè)主公約。隨著居民對(duì)物業(yè)消費(fèi)的認(rèn)知程度的提高，對(duì)物業(yè)管理公司的行為規(guī)范也提出了更高的要求。如《上海市物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)管理暫行辦法》規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)有下列行為之一的，區(qū)縣房管部門有權(quán)限期整改，同時(shí)可以建議該物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)審批部門降低其等級(jí)，直至取消其經(jīng)營(yíng)資質(zhì)：（1）不履行物業(yè)管理合同及管理辦法規(guī)定義務(wù)的；（2）管理制度不健全、管理混亂、業(yè)主、住戶投訴較多的；（3）被物價(jià)部門認(rèn)定亂收費(fèi)或收費(fèi)不規(guī)范，又不認(rèn)真整改的；（4）利用管理職能擅自搭建，占用綠地、改變公共設(shè)施用途的；（5）對(duì)于業(yè)主、住戶投訴置之不理，又不服從行政主管部門監(jiān)督的；（6）因管理失職，造成重大事故的。應(yīng)該提起注意的是，以合同形式約定的物業(yè)管理中制約主體行為的各項(xiàng)規(guī)范，均不得與現(xiàn)行的有關(guān)法律、法規(guī)及行政規(guī)章相抵觸。作為業(yè)主，主要享有財(cái)產(chǎn)權(quán)、提議權(quán)、表決權(quán)、監(jiān)督權(quán)和建議權(quán)。物業(yè)管理公司是物業(yè)管理合同的執(zhí)行人，它必須按照委托人的意志行動(dòng)。當(dāng)物業(yè)管理公司接受某個(gè)轄區(qū)業(yè)主的委托后，就當(dāng)然地獲得了該轄區(qū)物業(yè)管理的管理權(quán)。如果物業(yè)管理中業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)雙方均能按照法律法規(guī)及業(yè)主公約規(guī)定的權(quán)利與義務(wù)規(guī)范自己的行為，物業(yè)管理糾紛一定會(huì)大大減少。那就是簡(jiǎn)單、明白，以及強(qiáng)烈的參照效應(yīng)。也正是為了達(dá)到這一目的，本書在案例選擇上堅(jiān)持全面性、典型性、適應(yīng)性、真實(shí)性四個(gè)原則：一、全面性物業(yè)管理領(lǐng)域的多糾紛性和現(xiàn)實(shí)糾紛的嚴(yán)重程度，表明物業(yè)管理領(lǐng)域的方方面面都有糾紛存在。對(duì)每一部分內(nèi)容都用若干案例進(jìn)行分析、研究、總結(jié)，體現(xiàn)了物業(yè)管理體系的完整性。如果選擇一個(gè)特例進(jìn)行分析，這一特殊事例在現(xiàn)實(shí)中很難遇到，那案例分析就沒有了實(shí)際意義。選取那些各地物業(yè)管理中經(jīng)常發(fā)生、容易發(fā)生的糾紛及發(fā)生糾紛后比較難處理、雙方矛盾比較激烈的案例作為評(píng)析的靶子。這樣做的目的是為揭示物業(yè)管理糾紛根源，展示物業(yè)管理的先進(jìn)做法，給物業(yè)管理學(xué)習(xí)者和使用者提供指導(dǎo)。適應(yīng)性體現(xiàn)在三個(gè)方面：適應(yīng)國(guó)情、適應(yīng)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主狀況、適應(yīng)中國(guó)目前的法律環(huán)境和人文環(huán)境。國(guó)外先進(jìn)的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)雖然代表了一種發(fā)展趨勢(shì)，但相對(duì)于我國(guó)目前的狀況而言，借鑒的可操作性不強(qiáng)。案例選擇堅(jiān)持真實(shí)原則，一方面說明在物業(yè)管理領(lǐng)域，的確存在諸多問題和有待完善的方面，表明了問題的嚴(yán)重性；另一方面，選擇真實(shí)的案例就是為使用者提供重要的參考，提高研究的可操作性