有關審理物業(yè)服務糾紛案件若干問題的解釋-閱讀頁
2025-05-17 01:49本頁面
【正文】 說物業(yè)服務企業(yè)就不能擴大收費范圍或者提高收費標準，而是應當符合物業(yè)服務合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定。物業(yè)服務企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關規(guī)定提供服務，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關物業(yè)服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。2)在催告的合理期限內(nèi)仍未繳納?？陬^或電話等催繳方式“不好使”，不過這里的“書面”應當與《合同法》第十條第二款合同“書面”簽訂方式所指相同。《合同法》第十條第二款 法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應當采用書面形式。物業(yè)公司依照合同或其他規(guī)定提供了服務，業(yè)主以未享受(閑置房屋、外出不在等)或無需接受相關物業(yè)服務(不用電梯等)等理由無理拒交物業(yè)服務費或者要求給與優(yōu)惠時，物業(yè)服務企業(yè)可以不予以答應，人民法院將不予支持業(yè)主的此類訴求或抗辯。如果物業(yè)服務企業(yè)完全按照合同約定以及相關規(guī)定提供服務，應當負有舉證責任。解讀：屬于《物業(yè)管理條例》第四十二條的重復。需要注意的是，發(fā)生物業(yè)費拖欠案件：1)可以僅起訴業(yè)主。此類案件列業(yè)主與實際使用人為共同被告，不能僅列物業(yè)使用人為被告。上述將物業(yè)實際使用人列為被告的案件中，物業(yè)的實際使用人可以提出物業(yè)服務企業(yè)未履行合同或者合同履行不完全的抗辯。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任?！钡诎藯l 業(yè)主大會按照物權(quán)法第七十六條規(guī)定的程序作出解聘物業(yè)服務企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會請求解除物業(yè)服務合同的，人民法院應予支持。解讀：本條規(guī)定了業(yè)主大會只要按照物權(quán)法第七十六條以及《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(法釋[2009]7號)第八條和第九條的規(guī)定的程序作出解聘物業(yè)公司的決定后，業(yè)主委員會可以作為原告直接起訴解除與物業(yè)公司的物業(yè)服務合同。筆者以為，如提前解聘屬于無法定理由解除的，給物業(yè)服務企業(yè)造成損失的，應該給與賠償，當然物業(yè)服務企業(yè)要求繼續(xù)履行則不會被支持。《物權(quán)法》第七十六條下列事項由業(yè)主共同決定：……(四)選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人。決定前款其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。(二)制定和修改管理規(guī)約。(四)選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)。(六)改建、重建建筑物及其附屬設施。第十二條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主支付拖欠的物業(yè)費的，按照本解釋第六條規(guī)定處理。值得補充的是，物業(yè)服務合同非正常終止的，過錯方給他方造成損失的應當承擔賠償責任。物業(yè)服務企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業(yè)服務關系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務合同權(quán)利義務終止后的物業(yè)費的，人民法院不予支持。物業(yè)服務合同終止后，物業(yè)服務企業(yè)應及時交接(交接齊全)并退出。第十一條 本解釋涉及物業(yè)服務企業(yè)的規(guī)定，適用于物權(quán)法第七十六條、第八十一條、第八十二條所稱其他管理人?！段餀?quán)法》相關條款第七十六條 下列事項由業(yè)主共同決定：……(四)選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人……。 對建設單位聘請的物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。第十二條 因物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人實施違反物業(yè)服務合同，以及法律、法規(guī)或者管理規(guī)約的行為引起的物業(yè)服務糾紛，人民法院應當參照本解釋關于業(yè)主的規(guī)定處理。參考：《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(法釋[2009]7號)第十六條 建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛涉及專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人的，參照本解釋處理。第十三條 本解釋自2009年10月1日起施行。解讀：(1)2009年10月1日前審結(jié)的案件不適用。
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