【正文】 層物業(yè)類型多層,(聯(lián)排,雙聯(lián)別墅,獨立別墅交兩萬塊預(yù)定)工程狀況戶型面積兩房兩廳 98㎡三房兩廳 116㎡四房兩廳 143㎡價格多層均價:一期多層全部售馨車位設(shè)置方式地上/地下價格汽車1200元/㎡ 交付時間8棟多層,5棟疊排,14棟多聯(lián)排屋,工程狀況116㎡ , 市場估價1900元/㎡二層2017元/㎡, 三層2113元/㎡ 疊排均價:2780元/㎡聯(lián)排均價:3200~3500元/㎡汽車庫位:1200元/㎡摩托車庫:800元/㎡商鋪均價4500元/㎡銷售情況多層可正式銷售,銷售情況一般,不到50%,別墅2萬塊預(yù)約訂房號,不要可無條件退款. 預(yù)定情況較好90%以上三期情況推出時間推出體量工程狀況價格廣告主要賣點營銷推廣打造一個西湖般的生態(tài)翠苑，超越過去，成就未來。 墻：面磚為主，局部外墻涂料；門室內(nèi)地坪采用水泥沙漿找平。 臺：鐵藝欄桿；廁水、電、煤：一戶一表配套到位；有線電視：預(yù)留有線電視終端；通 墻：涂料為主，局部石材；進戶門：可視對講門；其它同多層配置。 套 施小區(qū)內(nèi)部情況智能化：紅外監(jiān)控，可視對講系統(tǒng)，會所設(shè)有安全控制中心。 ）文娛服務(wù)（ ）園藝服務(wù)（ 行：暫無教育設(shè)施：暫無菜利潤集中在后期產(chǎn)生，前期有一定的升值潛力，符合市場發(fā)展的規(guī)律。同時,西湖翠苑三期西北角有原先的聯(lián)排改為多層,東南又是疊排,聯(lián)排體量有所減少,對江洲路項目一期推出多聯(lián)排屋,減少了不少競爭壓力. 景泰園區(qū)位圖項目地點海陵南路以西、永興路以北，盛世華庭東發(fā)展商泰州基泰恒業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司建筑設(shè)計公司東南大學建筑設(shè)計院景觀設(shè)計公司北京天下園林廣告策劃/代理公司南京聚博規(guī)劃用地面積建筑風格現(xiàn)代簡約型總建筑面積3萬平方米物業(yè)管理公司公司成立物業(yè)公司容積率物業(yè)管理費1元每月每平方米綠化率40%規(guī)模（幢）2棟小高層規(guī)劃設(shè)計特點園區(qū)規(guī)劃2棟小高層,南低北高,中間設(shè)置30多米寬的綠化,形成中心花園,是園區(qū)的主要景觀,住宅樓情況2棟小高層，分別為14層,19層,兩梯六戶,共174戶商鋪情況永興路上14層樓一二層為商業(yè)用房寫字樓情況無銷 售 標 樓層差價50~80 銷售情況一期開盤60套,現(xiàn)已銷售一半多 ,二期年底開盤車位設(shè)置方式地下車庫總數(shù)未定價格未定廣告主要賣點營銷推廣泰州新城CLD,地標性高尚住宅區(qū)高閣容遠智,心居貴以清交樓標準:外 墻:高級涂料,局部石材 套 施小區(qū)內(nèi)部情況生活配套：1. 智能化保安系統(tǒng),報案24小時巡邏2. 寬帶,有線電視3. 配有超市,會館,商務(wù)中心,健身房,圖書館,茶吧,快餐店,洗衣房等服務(wù)生活配套設(shè)施：家政服務(wù)(√ ) 文娛服務(wù)( 園藝服務(wù)(旅游服務(wù)( 保安服務(wù)(√ ) 行： 中國工商銀行,農(nóng)業(yè)銀行,中國銀行教育設(shè)施：菜 治： 周邊為泰州行政中心綜合分析 泰墅園區(qū)位圖項目地點江洲南路鳳凰21以南發(fā)展商景觀設(shè)計公司總建筑面積192畝建筑風格歐陸風格容積率物業(yè)管理公司住宅樓情況以獨立別墅雙聯(lián)別墅及為主,2棟多聯(lián)排屋,2棟疊排商鋪情況銷 售 標工程狀況價格待定、銷售透露215~220總價再90萬左右，250在100萬左右銷售情況現(xiàn)處于登記階段,登記情況較好,甲方一期原先準備開46套,現(xiàn)在可能會增加到60多套,具體未定車位設(shè)置方式廣告主要賣點營銷推廣泰州極品、別墅典范交樓標準:門 窗:陽 臺:衛(wèi)生間:外內(nèi)配 設(shè) ) ) ) ) ) ) ) 小區(qū)外部情況周邊生活配套：銀 附近有中國銀行、中國工商銀行、建設(shè)銀行菜 院：西面規(guī)劃有泰州市最大醫(yī)院普濟醫(yī)院未開盤發(fā)展商景觀設(shè)計公司總建筑面積353畝建筑風格歐陸風格容積率綠化率規(guī)劃設(shè)計特點商鋪情況銷 售 標交付時間主要戶型銷售情況總數(shù)廣告主要賣點營銷推廣 墻: 墻: 套 施小區(qū)內(nèi)部情況生活配套： 服務(wù)生活配套設(shè)施：家政服務(wù)( 商務(wù)服務(wù)( 文娛服務(wù)( 園藝服務(wù)(旅游服務(wù)( 保安服務(wù)( 清潔服務(wù)( 行：教育設(shè)施： 場：娛樂設(shè)施：醫(yī)交通狀況： 隨著城市化南移的進一步實施，本案周邊大型生活配套及上規(guī)模住宅用地的規(guī)劃及建設(shè)，本案所在地區(qū)發(fā)展前景十分看好。 本案處于泰州城南新區(qū)，臨近新區(qū)市政府核心地段，具有區(qū)域增值概念；l 園區(qū)背面分別為鳳凰21以及在建的192畝別墅住宅建設(shè)用地，容易形成組團效應(yīng)和規(guī)模效應(yīng)，確保今后小區(qū)開發(fā)的人氣，同時也容易形成高檔住宅區(qū)；l 當前泰州土地市場供應(yīng)量相對寬松，土地上市量較大,而泰州市區(qū)人口有限，中遠期內(nèi)房產(chǎn)品供需關(guān)系將趨于緩和； l 今后兩年在售樓盤的數(shù)量肯定放大，在本樓盤銷售期將會出現(xiàn)消費者享有多樣選擇的可能。l項目機會l經(jīng)濟的發(fā)展將直接提高人民的生活水平，為了能住得更舒適，人們會將資金用于買房及住房方面，消費人群的購買實力進一步加強；l 當前泰州總體房價處于穩(wěn)定上升階段,項目介入時機成熟；l 本項目在同類產(chǎn)品推出的時間接點上處于有利地位； 周邊環(huán)境較差。另一方面由于離生活區(qū)域較遠，因此公交線路還未通達，出行極為不便。l從市場調(diào)查的結(jié)果來分析，購買新區(qū)房屋的客戶大多來自外區(qū)和外地，他們購買此區(qū)域房屋的原因無疑是因為此地為新區(qū)開發(fā)區(qū)，總體規(guī)劃較好，有一定的發(fā)展前景，還有就是此區(qū)域樓盤的銷售價格是泰州市行政區(qū)內(nèi)較低，屬于成長區(qū)域的。l同時在本案周邊范圍存在即將開的大盤如以別墅為主的泰墅園、以多層為主的恒景國際花園等，因本案產(chǎn)品類型綜合，因不可避免的與新盤都有可能從某一層面上面臨同批客戶的選擇壓力，可見本案銷售的競爭壓力將是巨大的。五、 項目潛在客戶分析區(qū)域定位（泰州市區(qū)、泰州周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、其他四市、外來投資者）客戶群細分（按照購買力分析，目標客戶群大致可分為以下幾個階層）：（1）個體私營業(yè)主這類人群在事業(yè)上已經(jīng)有相當成就，經(jīng)濟收入豐厚，但可能在文化層次上較低，所以他們購房的目的一方面可能是改善目前居住環(huán)境，另一方面在身份地位上也有一定的彰顯，同時亦作保值增值之用。（3）單位一般員工 （4）其他中高層管理人員、工人以及自由職業(yè)者該類人群中有相當一部分為企業(yè)外來高級打工者，他們對居住品質(zhì)的要求較高，隨著泰州外向型經(jīng)濟的不斷發(fā)展，更多的外地企業(yè)將涌入本地，此類購買群體的上升比重將不容忽視。（2）年輕型的需求類型該類群由于年輕人經(jīng)濟條件的限制，對大戶型的購買有一定的阻隔，但隨著城市擴容、外企的不斷涌入，外來打工者將逐漸增多，城市白領(lǐng)階層也將有所突破，其經(jīng)濟能力將不斷提高，其購買力亦將表現(xiàn)強勁。附：其他主要樓盤城中板塊：香江花園位置鼓樓北路西側(cè)，稅東街南側(cè)開發(fā)商泰州市威亨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總面積約3萬平方米物業(yè)類型多層住宅價格3000元/㎡以上， 總戶數(shù)200多戶銷售情況全部售馨，二手市場暫時無房源，已經(jīng)交付時代花園位置梅蘭芳大劇院北側(cè)，青年路東側(cè)，時代超市南側(cè)開發(fā)商泰州市東湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，泰州市錫龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總面積物業(yè)類型多層，商鋪價格2600元/㎡，商鋪6000元/㎡總戶數(shù)約300戶銷售情況全部售馨，年底交付天陽花園位置迎春東路于鼓樓南路交叉口，迎春東路南側(cè)開發(fā)商泰州天陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總面積2萬余平方米物業(yè)類型多層，商鋪價格2800元/㎡ ，商鋪6000元/㎡總戶數(shù)100來戶銷售情況全部售馨，年底交付鵬欣麗都位置東進東路與鼓樓北路交接口，東進東路北側(cè)開發(fā)商泰州鵬欣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總面積23萬平方米物業(yè)類型小高層，商鋪價格未定 一期3000元/㎡左右總戶數(shù)未定銷售情況年底開盤 總戶數(shù)近200戶銷售情況全部售馨，部分交付使用鳳凰花園位置東風路與迎春東路交叉口開發(fā)商泰州市房地產(chǎn)開發(fā)總公司總面積約5萬平方米物業(yè)類型雙聯(lián)別墅價格75~80萬/套總戶數(shù)已經(jīng)交付使用鑫龍花園位置東風路西側(cè)，鼓樓南路東側(cè)世紀聯(lián)華向東200米，濟川路南側(cè)開發(fā)商泰州鑫龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總面積約30萬平方米物業(yè)類型多層住宅價格2300元/㎡總戶數(shù)1760戶銷售情況全部售馨，部分交付使用 總戶數(shù)1000多戶銷售情況全部售馨，少部分年底交付錦繡華庭位置海陵南路與濟川路交叉口，開發(fā)商泰州市沁蓮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總面積一期28205平方米物業(yè)類型多層，二期寫字樓，產(chǎn)權(quán)式酒店價格2600元/㎡總戶數(shù)225戶銷售情況一期全部售馨，二期年底預(yù)定錦繡花園位置廣電中心東側(cè)，東風路西側(cè)，梅蘭路北側(cè)開發(fā)商泰州市房地產(chǎn)開發(fā)總公司總面積20萬平方米物業(yè)類型多層價格2200元/㎡總戶數(shù)1000多戶銷售情況已經(jīng)交付使用物業(yè)類型純別墅區(qū)價格以前銷售價格聯(lián)排別墅一般50來萬、獨立別墅一般100萬）目前二手市場上價格相對都較低，樓盤的基本上貶值了三分之一總戶數(shù)近100戶銷售情況還有一部分，基本空置在那里鳳凰21位置江洲南路一東，明珠小區(qū)一南開發(fā)商泰州鳳凰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總面積65600平方米物業(yè)類型多聯(lián)排屋，多層 ，商鋪價格多聯(lián)排屋中檔裝修4000元/㎡總戶數(shù)300多戶銷售情況全部售馨，已經(jīng)交付使用明珠小區(qū)位置江洲南路與濟川西路交叉口開發(fā)商泰州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)經(jīng)濟開發(fā)有限公司總面積20多萬平方米物業(yè)類型別墅，多層 ，商鋪價格70萬/套 多層2007元/㎡總戶數(shù)2007多戶銷售情況已經(jīng)交付使用開發(fā)商泰州市太平洋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總面積10萬平方米物業(yè)類型33幢多層價格1730元/㎡總戶數(shù)1000多戶銷售情況三期全部售馨，預(yù)留4個單元肉聯(lián)低洼項目位置揚州北側(cè)，肉聯(lián)東側(cè)，一職中南側(cè)，稻河路西側(cè)開發(fā)商16