【正文】 改革關(guān)鍵時(shí)期的我國(guó)商業(yè)銀行造成極大的競(jìng)爭(zhēng)壓力，這些壓力除了表現(xiàn)在外資金融機(jī)構(gòu)在優(yōu)質(zhì)客戶(hù)、人才流動(dòng)等方面的優(yōu)勢(shì)外，在業(yè)務(wù)范圍方面，外資銀行可經(jīng)營(yíng)金融業(yè)務(wù)以外的其它非金融性業(yè)務(wù)，同樣具有較大的業(yè)務(wù)范圍優(yōu)勢(shì)。有鑒于此，為中國(guó)銀行業(yè)在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中獲得生存與發(fā)展計(jì)，國(guó)家將有可能修改商業(yè)銀行法，放寬對(duì)這一方面的20 / 77限制。但此種推測(cè)目前僅限于理論界的探討而已，能否得以實(shí)施及何時(shí)能得以實(shí)施不得而知。（2）中國(guó)人民銀行對(duì)各金融機(jī)構(gòu)不良資產(chǎn)比率的監(jiān)管加強(qiáng)。各商業(yè)銀行為降低不良資產(chǎn)比率，加大了對(duì)不良資產(chǎn)清理的力度，加緊處置以物抵的房地產(chǎn)。而包括深圳發(fā)展銀行在內(nèi)其他股份制的商業(yè)銀行卻享受不到這種政策，惟有靠自己尋求降低不良資產(chǎn)比率的路子。元盛公司可持續(xù)發(fā)展（土地儲(chǔ)備及新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)）能力分析土地是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展的載體，土地是房地產(chǎn)的第一生命，沒(méi)有土地儲(chǔ)備或量少質(zhì)次的土地儲(chǔ)備對(duì)開(kāi)發(fā)商們是不可想象的。在此背景下，元盛公司嚴(yán)格按照總行的要求積極開(kāi)展外圍子公司的清理工作，不遺余力地尋找愿意收購(gòu)子公司股權(quán)的買(mǎi)家，無(wú)暇顧及當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)行情，忍痛“割肉” ，21 / 77終于于 2022 年 9 月 28 日前全面簽署了外圍子公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。但也就是此舉，令元盛公司元?dú)獯髠偃f(wàn)的土地儲(chǔ)備也隨子公司的轉(zhuǎn)讓一同轉(zhuǎn)讓?zhuān)⒐締适Я嗽诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)方面的后勁。1998 年開(kāi)始，國(guó)家在全國(guó)各大城市逐步推廣實(shí)行土地招標(biāo)制，這對(duì)缺乏資金實(shí)力的元盛公司極為不利。2022 年有九家企業(yè)通過(guò)政府組織的招標(biāo)和拍賣(mài)取得土地 平方米，總建筑面積1823268 平方米，成交金額 327349 萬(wàn)元。在這種條件對(duì)比下，元盛公司處于明顯的弱勢(shì)地位。同時(shí)，深圳的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，在深圳證券交易所上市的就有 12 家，在上海證券交易所上市的 1 家，具有較強(qiáng)的資金實(shí)力、社會(huì)知名度及品牌優(yōu)勢(shì)。深萬(wàn)科、深振業(yè)、深寶安、招商地產(chǎn)、深金地、深長(zhǎng)城等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的品牌形象深入人心，享有較大的品牌優(yōu)勢(shì)，占據(jù)重要的市場(chǎng)地位。1999 年，元盛公司開(kāi)發(fā)“美加廣場(chǎng)”項(xiàng)目，其資質(zhì)排名居全市綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)類(lèi)第 56 名；2022 年，居綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)類(lèi)第 158 名；2022 年，被取消綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)，居項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)類(lèi)第 44名。而在未清理的投資中，也同樣存在著巨大的潛在虧損。 元盛公司的戰(zhàn)略選擇根據(jù)以上的分析，在目前環(huán)境下，發(fā)展銀行與元盛公司面臨以下三種選擇：23 / 77繼續(xù)按照目前的投資清理策略清理現(xiàn)有歷史遺留項(xiàng)目，不開(kāi)展其它業(yè)務(wù)活動(dòng)。在繼續(xù)清理現(xiàn)有歷史遺留項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，積極進(jìn)行業(yè)務(wù)重組，轉(zhuǎn)向本行自有物業(yè)的管理、銀行不良資產(chǎn)處置、投資銀行業(yè)務(wù)等方向發(fā)展。自 1996 年起，國(guó)家以法律形式確立脫鉤政策以來(lái)，發(fā)展銀行在與元盛公司分業(yè)經(jīng)營(yíng)的工作安排中，一直采用此種戰(zhàn)略。但情勢(shì)所迫，不得已而為之。在這種情況下，如果繼續(xù)執(zhí)行以往不計(jì)損失的清理、分業(yè)經(jīng)營(yíng)的策略，顯然是不合適，也是極其保守和被動(dòng)的，不僅發(fā)展銀行要為此承受數(shù)億元的投資損失，元盛公司也將徹底失去生存空間和發(fā)展余地，這對(duì)發(fā)展銀行的廣大股東、對(duì)元盛公司的廣大員工也是不負(fù)責(zé)任的。原因有三：一是雖然國(guó)家的金融環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了巨大的變化，中國(guó)金融業(yè)分業(yè)經(jīng)營(yíng)的政策也終將得到改變，但就目前的法律現(xiàn)狀來(lái)看，分業(yè)經(jīng)營(yíng)仍是國(guó)家法律法規(guī)的要求。二是元盛公司的土地儲(chǔ)備質(zhì)量和數(shù)量均不能滿(mǎn)足開(kāi)發(fā)目標(biāo)和需要。24 / 77第三種戰(zhàn)略選擇是靈活機(jī)動(dòng)，符合目前情勢(shì)的。目前，國(guó)家有關(guān)監(jiān)管部門(mén)對(duì)發(fā)展銀行分業(yè)經(jīng)營(yíng)工作的督查力度放緩，元盛公司可充分利用這一契機(jī)，在積極做好資產(chǎn)清理工作的同時(shí)，積極進(jìn)行業(yè)務(wù)重組，向不良房地產(chǎn)處置、經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理等業(yè)務(wù)方向發(fā)展，形成新的業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)，從而在業(yè)務(wù)上形成與發(fā)展銀行相互呼應(yīng)的格局，并且以政策允許的形式維系與發(fā)展銀行的關(guān)系。發(fā)展銀行與元盛公司的關(guān)系也將逐步過(guò)渡到委托與受托的關(guān)系。此戰(zhàn)略不僅使發(fā)展銀行脫離“快刀割肉”的痛苦，減少投資損失，還最大限度地維護(hù)了元盛公司廣大員工的利益，符合元盛公司生存與發(fā)展的需要。但因產(chǎn)權(quán)紐帶尚未切斷，元盛公司在法律關(guān)系上仍是發(fā)展銀行投資的子公司，仍具有作為發(fā)展銀行子公司的若干有利條件。發(fā)展銀行是第一家上市的股份制商業(yè)銀行，多年來(lái)又一直穩(wěn)居深市龍頭老大的地位，具有良好的社會(huì)形象。尤其是在銷(xiāo)售華僑城“美加廣場(chǎng)”項(xiàng)目時(shí)，許多客戶(hù)就是出于對(duì)發(fā)展銀行的信任而最終作出購(gòu)買(mǎi)決定的。 具有融資方面的便利。元盛公司與發(fā)展銀行深圳各支行之間有良好的溝通渠道，只要符合信貸條件，元盛公司毋須花費(fèi)公關(guān)費(fèi)用即可完成融資過(guò)程，融資成本相對(duì)較低。發(fā)展銀行主營(yíng)業(yè)務(wù)是銀行業(yè)務(wù)，但仍有相當(dāng)數(shù)量的其它業(yè)務(wù)，如后26 / 77勤保障業(yè)務(wù)、以物抵債資產(chǎn)處置業(yè)務(wù)、閑置資產(chǎn)的出租經(jīng)營(yíng)等。元盛公司無(wú)外債，對(duì)發(fā)展銀行的負(fù)債已停息掛帳，經(jīng)營(yíng)成本低。發(fā)展銀行總行撥入的 5 億余元資金及元盛公司在幾個(gè)支行的借款已于 2022 年起停息掛帳，無(wú)利息負(fù)擔(dān)。元盛公司的銀行負(fù)債情況見(jiàn)表 21。 去年 9 月 27 日，深圳發(fā)展銀行公告稱(chēng)，經(jīng)政府有關(guān)主管部門(mén)批準(zhǔn)，同意美國(guó)新橋投資集團(tuán)公司（New Bridge Capital Ltd）作為國(guó)外戰(zhàn)略投資者進(jìn)入深發(fā)展，雙方將爭(zhēng)取盡快完成此項(xiàng)交易，現(xiàn)正按要求積極進(jìn)行盡職調(diào)查的有關(guān)準(zhǔn)備工作。新橋投資是一家戰(zhàn)略金融投資機(jī)構(gòu)，類(lèi)似于風(fēng)險(xiǎn)投資公司，公司主要股東是世界銀行、通用電氣、美國(guó)加州退休基金和新加坡政府投資公司等機(jī)構(gòu)，目前管理的資本金約 16 億美元，單個(gè)項(xiàng)目的投資規(guī)模一般在5000 萬(wàn)美元以上，高者甚至可達(dá) 10 億美元，其在亞洲地區(qū)已建立起完整的組織體系。若成功收購(gòu)深圳發(fā)展銀行 20%的股權(quán)，則從而成為深圳發(fā)展銀行第一大股東，新橋的想法是，爭(zhēng)取用 3－5 年的時(shí)間，使深發(fā)展躍居中國(guó)銀行業(yè)首位。新橋?qū)Πl(fā)展銀行的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃，都有很多自己的想法。因此，新橋?qū)υ⒐镜恼咭惨欢瘸蔀楸娙瞬聹y(cè)的焦點(diǎn)之一。28 / 77 專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)元盛公司成立十余年來(lái)，一直從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、清理、處置、經(jīng)營(yíng)管理等工作，掌握了一定的工作方法、工作程序，積累了大量的房地產(chǎn)處置、管理、經(jīng)營(yíng)方面的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，培養(yǎng)了一批具備一定專(zhuān)業(yè)知識(shí)和行業(yè)經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)從業(yè)人員。 現(xiàn)實(shí)條件分析 元盛公司財(cái)務(wù)狀況分析 償債能力分析企業(yè)對(duì)債務(wù)的清償能力，往往預(yù)示著企業(yè)近期的風(fēng)險(xiǎn)。主要用流動(dòng)比率和速動(dòng)比率兩個(gè)比率來(lái)作為衡量尺。但從流動(dòng)資產(chǎn)的明細(xì)可知，以上比率分析并不能反映實(shí)際情況，實(shí)際情況是元盛公司的償債能力并不強(qiáng)。資產(chǎn)管理能力分析資產(chǎn)管理能力分析是借助與衡量公司資產(chǎn)管理效率的四個(gè)指標(biāo)，即庫(kù)存利用率、應(yīng)收帳款平均回收期、固定資產(chǎn)利用率、總資產(chǎn)利用率。 （1）近三年的比率指標(biāo)（詳見(jiàn)表 23）表 23 元盛公司近三年資產(chǎn)管理能力指標(biāo)比率表 年度比率項(xiàng)目 2022 年 2022 年 2022 年庫(kù)存利用率 應(yīng)收帳款平均回收期（天） 9503 366 1500固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 40 48 總資產(chǎn)利用率 注：庫(kù)存利用率=銷(xiāo)售額/庫(kù)存；應(yīng)收帳款平均回收期=應(yīng)收帳款/年銷(xiāo)售額*360；固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=銷(xiāo)售額/固定資產(chǎn)凈值；總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=銷(xiāo)售額/總資產(chǎn)。應(yīng)收帳款平均回收期遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于行業(yè)平均值，說(shuō)明公司的信用管理能力較差，應(yīng)改變信用政策。元盛公司的總資產(chǎn)利用率也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于行業(yè)平均值。 債務(wù)管理能力分析（1） 近三年的比率指標(biāo)（詳見(jiàn)表 24）表 24 元盛公司近三年債務(wù)管理能力指標(biāo)比率表 年度比率項(xiàng)目2022 2022 2022資產(chǎn)負(fù)債率 收益利息倍率 注：資產(chǎn)負(fù)債率=總負(fù)債/總資產(chǎn)；收益利息倍率=利稅前收益/利息支出；（2）比率分析從以上三年的資產(chǎn)負(fù)債率來(lái)看，元盛公司早已處于資不抵債的境況，但因公司負(fù)債中的絕大部分來(lái)自于發(fā)展銀行，且已停息掛帳，所以仍能維持公司的正常運(yùn)轉(zhuǎn)和支付。 （2）比率分析 根據(jù)以上比率數(shù)值可知，元盛公司的獲利能力極差。值得注意的是，元盛公司現(xiàn)從事的主要業(yè)務(wù)是清理投資，許多帳目進(jìn)行了一定的調(diào)整，與開(kāi)展新業(yè)務(wù)具有本質(zhì)的區(qū)別，僅僅從財(cái)務(wù)比率上來(lái)看，是很難看出真實(shí)狀況的。因此，總體來(lái)說(shuō)，在現(xiàn)有格局下發(fā)展銀行若能仍然保持其停息掛帳的政策的話(huà)，元盛公司不會(huì)發(fā)生支付不能的情況，尚能維持其日常正常運(yùn)轉(zhuǎn)。因此，當(dāng)國(guó)家房地產(chǎn)發(fā)展政策出現(xiàn)變動(dòng)后，大量的投資變成了一時(shí)難以收回的未完工程，投資沉淀也就成了一種客觀(guān)必然。因此，重大人事任免、財(cái)務(wù)控制、投資決策和收入分配等關(guān)鍵權(quán)利嚴(yán)格受深圳發(fā)展銀行的約束，影響了公司有效激勵(lì)機(jī)制的全面建立，使元盛公司擔(dān)當(dāng)著事實(shí)上的生產(chǎn)承包商這樣一個(gè)角色，而資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中負(fù)盈不負(fù)虧的現(xiàn)象就必然會(huì)發(fā)生。 單一的產(chǎn)權(quán)主體和落后的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理體制，使元盛公司不可能建立相互制衡的法人治理結(jié)構(gòu)，資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)缺乏相應(yīng)的制衡監(jiān)督，不能保障和維護(hù)所有者權(quán)益的實(shí)現(xiàn)和資產(chǎn)增值。前述分析表明，如不改變現(xiàn)有管理體制，最終將會(huì)導(dǎo)致以下結(jié)果：深圳發(fā)展銀行企業(yè)所有者權(quán)益進(jìn)一步流失，已形成沉淀資產(chǎn)的投資無(wú)法收回，最終不僅影響其經(jīng)營(yíng)效益，更會(huì)影響到后續(xù)配股工作的正常開(kāi)展，甚至?xí)虼硕艿奖O(jiān)管部門(mén)的懲處。此外，截至 2022 年 2 月末，元盛公司在深圳發(fā)展銀行總行或分支行貸有人民幣 5910 萬(wàn)元的款項(xiàng)，自2022 年 9 月份起已停息掛帳。 元盛公司資產(chǎn)清理工作進(jìn)展緩慢，效率低下，缺乏創(chuàng)新意識(shí)，最終將演變?yōu)橐粓?chǎng)曠日持久的“脫鉤戰(zhàn)” 。在元盛公司名義下的資產(chǎn)，大多形成于房地產(chǎn)狂熱的 1992 年和 1993 年，泡沫成份很大，再加上年久形成的資金成本，使得對(duì)元盛公司每一項(xiàng)資產(chǎn)的處置都必須慎之又慎。在這種情況下，元盛公司每處置一項(xiàng)資產(chǎn)，不僅必須報(bào)請(qǐng)發(fā)展銀行總行有關(guān)部門(mén)、分管行領(lǐng)導(dǎo)、行長(zhǎng)審批，還要獲得發(fā)展銀行董事會(huì)的批準(zhǔn)，報(bào)批、決策過(guò)程極為漫長(zhǎng)，有時(shí)剛剛出現(xiàn)的一點(diǎn)商機(jī)就耗費(fèi)在這種等待審批的過(guò)程中，資產(chǎn)清理工作效率極其低下。此外，1997 年元盛公司人事與總行脫鉤后，元盛公司保留的兩種用人機(jī)制形成了兩種員工來(lái)源，來(lái)自于總行分配的員工能享受總行的福利待遇，脫鉤工作結(jié)束后仍可回發(fā)展銀行工作；而元盛公司自行招聘的員工卻不能享受總行的福利待遇，脫鉤工作結(jié)束后去向不明。有的人甚至認(rèn)為，脫鉤工作結(jié)束越快，元盛公司就34 / 77注銷(xiāo)得越快，消極情緒嚴(yán)重，這對(duì)資產(chǎn)清理工作極為不利，長(zhǎng)此以往，脫鉤工作將演變?yōu)橐粓?chǎng)曠日持久的戰(zhàn)役。故在目前的環(huán)境下，因政策及資金的限制，元盛公司尚不能發(fā)生新的投資，惟有從清理、盤(pán)活現(xiàn)有的沉淀資產(chǎn)入手，同時(shí)在政策許可的范圍內(nèi)進(jìn)行業(yè)務(wù)重組，培育元盛公司新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。但顯而易見(jiàn)的是，發(fā)展銀行除主營(yíng)業(yè)務(wù)外，還有其并不專(zhuān)長(zhǎng)的后勤保障業(yè)務(wù)、處置以物抵債房地產(chǎn)業(yè)務(wù)等。36 / 77 受托處置深圳發(fā)展銀行以物抵債房地產(chǎn)以物抵債是商業(yè)銀行貸款到期后，借款人無(wú)法以貨幣資金履行債務(wù)，銀行為保全貸款而以債務(wù)人、保證人或第三人的財(cái)產(chǎn)抵償貸款本息，最終以變現(xiàn)所得收回貸款本息的行為。由于體制等方面的諸多原因，我國(guó)銀行業(yè)普遍存在不良資產(chǎn)比率過(guò)高的問(wèn)題，已嚴(yán)重威脅著銀行體系和國(guó)家的經(jīng)濟(jì)安全。深圳發(fā)展銀行作為一家公眾上市銀行，不僅面臨央行對(duì)不良資產(chǎn)的嚴(yán)厲監(jiān)管，還面臨廣大股民的社會(huì)監(jiān)督，必須下決心降低不良資產(chǎn)比率，并盡快處置以物抵債資產(chǎn)，減少抵債資產(chǎn)的損失。據(jù)發(fā)展銀行資產(chǎn)保全部的統(tǒng)計(jì)，截至 2022 年 12月 31 日，深圳發(fā)展銀行以物抵債資產(chǎn)價(jià)值總額（抵債值）已達(dá) 56128 萬(wàn)元，其中房地產(chǎn)抵債金額為 47266 萬(wàn)元；抵債房地產(chǎn)面積為 平方米，其中住宅 27437 平方米、寫(xiě)字樓 63282 平方米、商鋪 30279 平方米、廠(chǎng)房 12919 平方米、倉(cāng)庫(kù) 2930 平方米、土地 26889 平方米，酒店2413 平方米。31 以物抵債房地產(chǎn)功能分布圖深 圳 發(fā) 展 銀 行 以 物 抵 債 房 地 產(chǎn) 功 能 分 布 圖0%5%10%15%20%25%30%35%40%住 宅 寫(xiě) 字 樓 商 鋪 廠(chǎng) 房 倉(cāng) 庫(kù) 土 地 酒 店系 列 137 / 77 為完成本論文，作者對(duì)以上房地產(chǎn)進(jìn)行了初步的調(diào)查，總結(jié)出以下特點(diǎn)： 第一, 法律關(guān)系復(fù)雜、產(chǎn)權(quán)手續(xù)不完備。房地產(chǎn)權(quán)益本身就具備多樣性，再加上以債權(quán)債務(wù)關(guān)系為核心的多重法律關(guān)系，使得房地產(chǎn)權(quán)益所有權(quán)、使用權(quán)的分割、組合、分離，形態(tài)復(fù)雜。第二，種類(lèi)繁多，數(shù)量巨大。第三，多屬積壓物業(yè)、問(wèn)題物業(yè)。積壓意味著不適合市場(chǎng)需求、產(chǎn)品有缺陷或營(yíng)銷(xiāo)安排有問(wèn)題，比如過(guò)高定價(jià)；問(wèn)題物業(yè)則意味著手續(xù)不全、債權(quán)債務(wù)糾紛、工程質(zhì)量問(wèn)題、爛尾或違章建造。同時(shí)，發(fā)展銀行缺乏保管、管理以物抵債資產(chǎn)的專(zhuān)項(xiàng)經(jīng)費(fèi)，致使以上這些以物抵債的房地產(chǎn)大多處于閑置而無(wú)人過(guò)問(wèn)的狀態(tài)。元盛公司成立 10 余年來(lái)，先后在深圳、上海、大連、北海、惠州等38 / 77地投資了近二十個(gè)項(xiàng)目，有成功的典范，更有失敗的案例，大部分工作是在清理投資、處置存量資產(chǎn)上，項(xiàng)目背景情況復(fù)雜，牽涉面廣，產(chǎn)權(quán)糾纏不清，處置中充分利用了諸如轉(zhuǎn)讓、拍賣(mài)、出租、自營(yíng)、合作開(kāi)發(fā)、置換等各種方式，熟捻各種處置方式的程序和方法，思路廣闊，和房地產(chǎn)行業(yè)的諸多主管部門(mén)、相關(guān)部門(mén)建立了良好的溝通渠道，具有得天獨(dú)厚的工作條件和環(huán)境。而發(fā)展銀行各分支行在處理不良貸款時(shí)，形成了很多以房地產(chǎn)抵債的資產(chǎn)，這些抵債的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移到發(fā)展銀行名下后，發(fā)展銀行因缺乏管理、處置經(jīng)驗(yàn)，時(shí)常發(fā)生管理不善、處置不當(dāng)?shù)那樾危瑥亩斐闪烁?