【正文】 項(xiàng)目計(jì)算式月費(fèi)用四金90,200元51％46,002工會及教育附加90,200元180。12月7,517服裝450元/套2套41人184。41人184。7人184。10天180。6人184。12人184。10天180。10人184。10元/人180。 保安費(fèi)用支出（RMB）表四：人員工資費(fèi)用崗位人數(shù)工資標(biāo)準(zhǔn)（人/月）月工資保安經(jīng)理13,5003,500保安班長61,70010,200保安隊(duì)員2895026,600監(jiān)控安保108508,500值崗保安（巡邏）1490012,600小計(jì)6161,400表五：保安人員福利費(fèi)用支出（RMB） 項(xiàng)目計(jì)算式月費(fèi)用四金61,400元51％31,314工會及教育附加61,400元180。12月5,117餐費(fèi)61人6元/天21天7,686服裝500元/套2套61人184。61人184。40人184。10天180。25人184。4元/人180。 保潔費(fèi)用支出（RMB）表七：保潔人員工資費(fèi)用崗位人數(shù)工資標(biāo)準(zhǔn)（人/月）月工資保潔主管12,2002,200保潔領(lǐng)班31,4004,200保潔工2890025,200綠化工810008,000小計(jì)4039,600表八：保潔人員福利費(fèi)用支出（RMB）項(xiàng)目計(jì)算式月費(fèi)用四金39,600元％20,196工會及教育附加39,600元180。12月3,300服裝280元/套2套40人184。40人184。30人184。10天180。25人184。 管理相關(guān)費(fèi)用支出（RMB） 表十：其他費(fèi)用支出項(xiàng)目月費(fèi)用社區(qū)活動(dòng)費(fèi)2,500開辦費(fèi)攤銷(按5年分?jǐn)?2,900（約）設(shè)備設(shè)施及第三者責(zé)任險(xiǎn)1,600不可預(yù)見費(fèi)1,000小計(jì)8,000表十一：酬金及稅金支出項(xiàng)目月費(fèi)用酬金（12%）46,205稅金35,699合計(jì)81,904表十二：公共能耗費(fèi)項(xiàng)目月費(fèi)用電梯72,500變頻生活水泵6,000排污泵3,000樓道公燈1,500道路照明3,000庭院燈2,000景觀燈5,000安全系統(tǒng)800噴水池泵950水耗7,000小計(jì)101,750表十三：設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)費(fèi)項(xiàng)目月費(fèi)用電梯維保45,000電梯年檢14,000避雷針500水景維護(hù)3,000商業(yè)街電器維護(hù)2,000LOFT裙樓公共區(qū)域設(shè)備維護(hù)1,500小區(qū)景觀設(shè)施維護(hù)3,000地下停車場設(shè)施維護(hù)2,000小計(jì)71,000● 物管財(cái)務(wù)預(yù)算說明與分析管理費(fèi)支出＝管理費(fèi)用+保安費(fèi)用+保潔費(fèi)用+管理相關(guān)費(fèi)用+設(shè)備設(shè)施相關(guān)費(fèi)用＝639,699元/月*若“生態(tài)住宅”月90,484m2=208,113元/月*若“LOFT創(chuàng)意居”月76,223m2=213,424元/月*月10,877m2=73,964元/月若“創(chuàng)意商業(yè)街”月18,000m2=135,900元/月物業(yè)管理費(fèi)總收入=生態(tài)住宅管理費(fèi)+LOFT創(chuàng)意居管理費(fèi)+LOFT裙樓商鋪管理費(fèi)+創(chuàng)意商業(yè)街管理費(fèi)則為：208,113+213,424+73964+135,900=631,401元/月● 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)建議總物業(yè)管理費(fèi)用收支差結(jié)果如下：管理費(fèi)收支差=總管理費(fèi)收入總管理費(fèi)支出=631,401元/月639,699元/月=8298元/月。根據(jù)以上測算，月，月，可以基本持平運(yùn)營。分別位于商業(yè)街主要入口海上講堂、海上劇院、海上會館就是這靈魂的載體。海上講堂是傳播世界最新學(xué)術(shù)成果和人文思考結(jié)晶的場所，它不是宗教建筑，但具有宗教建筑的圣潔感，每一位演講者的大幅照片將在講堂內(nèi)永久懸掛，成為超越時(shí)代和國度的人類文明象征。日后小劇場上演的劇目，一是試驗(yàn)性的現(xiàn)代藝術(shù)作品，一是“海上?！贝笊鐓^(qū)本身大身的生活故事。海上會館是將隨著策展經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展而產(chǎn)生，這里，將是文化與藝術(shù)的展示場。● 商業(yè)文化街三標(biāo)志建筑的服務(wù)定位● 海上海創(chuàng)意商業(yè)街物業(yè)管理模式● 海上海LOFT商業(yè)空間物業(yè)管理服務(wù)特征描述運(yùn)作篇物業(yè)管理實(shí)務(wù)運(yùn)作Ⅰ 消防安全管理Ⅱ 安保與交通管理Ⅲ 環(huán)境營造與維護(hù)管理Ⅳ 設(shè)備設(shè)施維護(hù)和工程維修管理Ⅴ 客戶服務(wù)管理Ⅵ 行政事務(wù)管理其他物業(yè)管理運(yùn)作方案概述：物業(yè)管理運(yùn)作通常的工作就是“四?！保ū０?、保潔、保綠、保全）等具體事務(wù)工作。I消防安全管理管理概要消防是關(guān)系到[海上海新城]生存的“命脈”，無論是開發(fā)商、業(yè)戶、物業(yè)公司、消費(fèi)者（或來“城區(qū)、街區(qū)”的人流）都有著密不可分的關(guān)聯(lián)，也是物業(yè)管理運(yùn)作中“第一要?jiǎng)?wù)”。同時(shí)，加強(qiáng)對[上實(shí)物業(yè)]專職消防隊(duì)員及保安隊(duì)員的各項(xiàng)培訓(xùn)、考核工作，積極做好各項(xiàng)防范工作，一旦發(fā)生火災(zāi)，能夠迅速有效地予以撲滅，最大限度地防止和減少火災(zāi)所造成的各項(xiàng)損失。[上實(shí)物業(yè)]將定期組織專職消防隊(duì)員、保安隊(duì)員及維修人員定期實(shí)施檢查管理制度，確保[國際服裝城]各項(xiàng)消防設(shè)施能最大限度地保證有效性。，確定人選，明確職責(zé)?！斗阑鹗謨浴钒l(fā)至業(yè)主或使用人，并要求商業(yè)業(yè)戶設(shè)一名安全責(zé)任人和聯(lián)系人，并記錄在《業(yè)戶安全責(zé)任人和聯(lián)系單》上。、做好預(yù)防工作定期請專家或有經(jīng)驗(yàn)的消防人員對義務(wù)消防員、經(jīng)營戶、業(yè)主進(jìn)行培訓(xùn)，使他們掌握基本的消防知識和技能，能熟練使用各種消防器材，并組織消防演習(xí)，提高滅火技能。并對消防當(dāng)事人予以教育。力爭使[海上海新城]的火災(zāi)控制在零。“海上海新城”消防演習(xí)消防演習(xí)是消防工作的重要環(huán)節(jié)，對消防演習(xí)，[上實(shí)物業(yè)]準(zhǔn)備聯(lián)合消防部門，利用消防月、消防日等進(jìn)行消防演習(xí)，主要是人員的疏散路線、消防中人員的搶救、初起火災(zāi)的撲滅、119正確使用方法等系列過程，因目前對[國際服裝城]詳細(xì)的消防配置無法確定，等正式入場后，制訂詳細(xì)的消防演習(xí)策劃方案。設(shè)備內(nèi)容包括手提式CO2氣體滅火器（或推車式ABC干粉滅火器、推車式CO2氣體滅火器）。建立專業(yè)化的安保隊(duì)伍，預(yù)防和終止任何危及或影響業(yè)主、訪客和工作人員的生命財(cái)產(chǎn)與身心健康的行為和因素，確保街區(qū)內(nèi)人員正常生活秩序以及設(shè)施設(shè)備不受損失。安保員：分門崗、巡邏崗、監(jiān)控崗。監(jiān)控員：負(fù)責(zé)24小時(shí)對區(qū)域內(nèi)的情況進(jìn)行監(jiān)控，控制調(diào)動(dòng)安保崗位，防范突發(fā)事件和案件。2)消防報(bào)警系統(tǒng)：會所配備煙感報(bào)警系統(tǒng)和消防噴淋系統(tǒng)，3)對講系統(tǒng)：入口處設(shè)有訪客呼喚系統(tǒng)，作用類似于門警系統(tǒng)。1)出入控制：使用訪客呼喚系統(tǒng)，來訪人員需登記。3)監(jiān)控管理：實(shí)行24小時(shí)監(jiān)控，制訂并嚴(yán)格執(zhí)行監(jiān)控程序和規(guī)章制度。5)三個(gè)標(biāo)志文化場所管理：完善使用規(guī)則，確保使用者使用[海上劇院]、[海上講堂]、[海上會館]公共設(shè)施時(shí)的人身和財(cái)產(chǎn)安全。 物品/人員出入管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程?來訪者及施工人員進(jìn)入轄區(qū)攜帶有易燃、易爆、劇毒等危險(xiǎn)物品時(shí)，當(dāng)值安保員應(yīng)禮貌的拒絕物主將此類物業(yè)帶入轄區(qū)內(nèi)。?來訪者及施工人員攜帶物品離開轄區(qū)時(shí)，當(dāng)值安保員應(yīng)禮貌檢查及執(zhí)行放行手續(xù)：如已經(jīng)辦理了有效的放行手續(xù)時(shí)，禮貌核查放行物品與放行單列明的物品是否相符，不相符只放行放行條列明的物品；如沒有辦理有效的放行手續(xù)時(shí)，應(yīng)要求物主在辦理有效放行手續(xù)后放行；物品經(jīng)核對無誤放行后，當(dāng)值安保員應(yīng)及時(shí)在放行條上簽署姓名及日期。?當(dāng)值安保員在具體工作中，言行舉止應(yīng)嚴(yán)格依照《管理處員工服務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》的規(guī)定進(jìn)行工作。 安保交接班管理安保主管編制完《安保部崗位安排表》，報(bào)主管經(jīng)理審批，全體安保員依據(jù)《安保員崗位安排表》進(jìn)行當(dāng)值。?當(dāng)值班長集合隊(duì)伍，點(diǎn)名并統(tǒng)計(jì)、做好記錄。?集合過程應(yīng)在10分鐘內(nèi)完成。?交接班人員相互敬禮并問好。?認(rèn)真查閱上一班值班記錄，詢問上一班工作完成情況，如有需要繼續(xù)跟進(jìn)的工作應(yīng)記錄以便跟進(jìn)。?交接雙方在確認(rèn)無誤后在上一班值記錄本上簽名，并開始接崗值勤。?認(rèn)真做好值班記錄，收集整理好相關(guān)的工作記錄。?將未完成的工作如實(shí)向接班人員交待清楚。?互相簽名后，方可離崗，并及時(shí)趕往集合地點(diǎn)。?各區(qū)域的班長對區(qū)域值班情況進(jìn)行講評工作。 地面車場安保管理[海上海]一條400米開放式“創(chuàng)意商業(yè)街”，臨市區(qū)主干道大連路的LOFT創(chuàng)意居（包括連接它們?nèi)箻牵?符合《安保員崗位職責(zé)及工作規(guī)范》?準(zhǔn)時(shí)接班，按《交接班基本要求》執(zhí)行，并作記錄。?如遇違章停車，應(yīng)在該車的擋風(fēng)玻璃上粘貼標(biāo)記，并作記錄。?在正常情況下，應(yīng)在管轄區(qū)域內(nèi)做不停頓的巡查，檢查停放車輛門、窗是否關(guān)閉，如發(fā)現(xiàn)異常情況及時(shí)向領(lǐng)班匯報(bào)，通知車主確認(rèn)并做好記錄。?發(fā)生意外交通事故，安保員應(yīng)立即報(bào)告領(lǐng)班及主管以上管理人員或向“110”報(bào)警、具體操作按《突發(fā)事件處理程序》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。?符合《安保員崗位職責(zé)及工作規(guī)范》?準(zhǔn)時(shí)當(dāng)崗接班，按《交接班基本要求》執(zhí)行，并作記錄。監(jiān)控中心是突發(fā)事件的調(diào)度中心，當(dāng)班安保不得脫崗，并嚴(yán)格執(zhí)行《監(jiān)控中心管理制度》。?認(rèn)真保管好錄像帶，遇早班調(diào)換電視監(jiān)控錄像帶，遇中班調(diào)換電視監(jiān)控錄像帶，并作記錄。?準(zhǔn)時(shí)交班，按《交接班基本要求》執(zhí)行，并作記錄。?夜班下班前詳細(xì)匯總當(dāng)天巡邏檢查發(fā)現(xiàn)的情況，并填寫《巡邏情況匯總表》。?接客車輛進(jìn)出高峰時(shí)，應(yīng)協(xié)助管理車輛有序進(jìn)出，規(guī)范停放。?巡邏時(shí)接到監(jiān)控中心火災(zāi)報(bào)警應(yīng)立即趕到現(xiàn)場查明情況。?火警—立即向監(jiān)控中心報(bào)告并及時(shí)采取有效消防急救措施，具體參照《突發(fā)事件處理程序》處理。?依法辦事的原則 交通法規(guī)是道路交通管理的依據(jù)和準(zhǔn)繩，只有嚴(yán)格執(zhí)行交通法規(guī)，維護(hù)良好的交通秩序，才能保障交通安全與道路暢通。?文明服務(wù)的原則安保執(zhí)勤人員在維護(hù)交通秩序、糾正違章停車或行駛時(shí)，必須以禮待人，文明服務(wù)。?時(shí)效性原則當(dāng)值安保員在接到交通事故求助時(shí)，按《突發(fā)事件處理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》的時(shí)效原則進(jìn)行。?提醒司機(jī)關(guān)鎖好車門、窗，并將車內(nèi)的貴重物品隨身帶走。?留意進(jìn)入轄區(qū)內(nèi)的一切車輛情況，對載有易燃、易爆等危險(xiǎn)物品的車輛禁止進(jìn)入轄區(qū)，對兩輪摩托車營運(yùn)或兩輪摩托超載（含駕駛員超過兩人以上的）的車輛嚴(yán)禁進(jìn)入轄區(qū)。?對轄區(qū)穿梭的出租汽車的上下客人進(jìn)行管理：?指揮出租車到指定地點(diǎn)或靠道路的右側(cè)停車等候；?在糾正司機(jī)亂停放時(shí)，應(yīng)面向司機(jī)敬禮，再有禮貌地要求司機(jī)將車停放到指 定的停車位置。?對邊區(qū)內(nèi)路面的一切車輛實(shí)行統(tǒng)一停放管理：?自行車、摩托車必須統(tǒng)一在劃好的虛黃線內(nèi)停放；?小車、貨車、中巴等車輛必須統(tǒng)一在規(guī)定的虛黃線內(nèi)停放；?其他任何未畫線路段和消防栓前，斑馬線、人行道上一律禁止停放車輛。如遇有罪案發(fā)生時(shí)，應(yīng)采取下列步驟處理：178。178。178。178。178。178。178。178。178。注：切記管理人員并無搜查權(quán)力；因此如拘獲疑犯，應(yīng)立即交由公安部門處理。 發(fā)現(xiàn)(若發(fā)現(xiàn)火警)立刻通知物業(yè)經(jīng)理／保安主管，依從物業(yè)經(jīng)理／保安主管的指示行動(dòng)。 若是輕微失火(如廢紙籃、煙灰碟等)應(yīng)在安全情況下把火撲滅，但切勿冒險(xiǎn)。 事后遞交事故報(bào)告，分析事故原因，杜絕安全隱患。 有必要的話，致電110消控中心求助，說出所在的具體方位、火警蔓延的范圍及位置、你的電話號碼。 利用服裝城背景音響或擴(kuò)音喇叭向被困業(yè)主通知并指導(dǎo)業(yè)主脫離現(xiàn)場。 穩(wěn)定服裝城其他業(yè)主的情緒，可同時(shí)通知附近其他管理處予以配合支援。 安裝了玻璃警告系統(tǒng)位前發(fā)訊號，開關(guān)閉房門跟火熱的源頭隔離：178。 如有需要，打破窗子以求空氣流通。 樓內(nèi)的電梯將會停止操作，切不可乘坐電梯，因可能隨時(shí)中途停運(yùn)而被困于電梯內(nèi)，并打開消防通道，指導(dǎo)人員疏散。 所有逃離火場的人，須在大門外的空曠地方聚集，對情緒失控的應(yīng)加以安慰和勸阻保持大多數(shù)業(yè)主情緒的穩(wěn)定，并及時(shí)安排和處理受災(zāi)業(yè)主。 身處火場以上各層業(yè)戶，應(yīng)繼續(xù)向上層方向逃生，如身處火場以下層數(shù)，則向下走，前往最近的出口逃生；178。178。178。家中無人178。178。178。178。178。178。樓內(nèi)撤離程序178。178。另外，有條件的話最后離開的人負(fù)責(zé)鎖上單位內(nèi)所有進(jìn)出的門。 開啟通住走廊的大門時(shí)，先弄清楚是否燙手，如發(fā)現(xiàn)該門是熱的，須慢慢開啟，若情況許可，應(yīng)前往預(yù)先指定的樓梯然后跟隨撤離程序逃生。 若因濃煙的關(guān)系未能通往樓梯，則應(yīng)關(guān)上門，放一條毛巾在門底的門縫間，打開窗戶保持空氣流通，在窗外掛一布簾，讓消防員得知你仍在單位內(nèi)，保持鎮(zhèn)定等待消防員的拯救。 嘗試盡可能獲取有關(guān)受傷者的資料、了解傷者之身份及通知親人或單位。 使傷者于溫暖及舒服的狀況，并加以陪同安慰；178。 根據(jù)傷勢，撥120要求急救醫(yī)療服務(wù)；178。 切勿亂動(dòng)或嘗試治療(如接受過急救訓(xùn)練者例外)； 人178。178。178。178。 水178。178。178。178。178。178。 電電力故障178。178。178。178。 保安員必須隨時(shí)準(zhǔn)備電筒或其它照明物品，以便晚間突然發(fā)生停電；178。停電時(shí)178。 如屬局部停電，盡快召喚工程部檢查有無異樣情況：178。 注意項(xiàng)目內(nèi)外有否煙火發(fā)生：178。 盡可能找出原因及明了情況，倘若未能實(shí)時(shí)修復(fù)或找出原因，須盡快張貼通告于顯眼位置，必要時(shí)通知相關(guān)業(yè)戶；178。 凡停電后，除發(fā)電區(qū)外，其它應(yīng)馬上將總掣關(guān)閉，如恢復(fù)供電，須逐漸開啟。 正門電動(dòng)?xùn)艡冢臑槿斯み\(yùn)作，以確保服裝城安全。 當(dāng)接獲易然氣體管爆裂或任何氣體氣味泄露投訴時(shí)，應(yīng)詳細(xì)詢問清楚該位置：立刻通知當(dāng)值主管往現(xiàn)場觀察，并通知相關(guān)部門上門檢修；178