【正文】 等資產(chǎn)價格提高很快，資金成本遠遠低于投資回報，導致投資性買房需求在信貸資金的支持下進一步放大，嚴重推動了投資需求。國際收支較大順差的狀況短期內難有改變，這意味著，流動性過剩問題在今后一段時間仍將持續(xù)存在。由于我國的資本市場不發(fā)達，投資渠道有限，大量的資金追逐保值增值性良好的房地產(chǎn)，這部分需求形成了房地產(chǎn)市場上強勁的購買力。 4．外資投資國內房地產(chǎn)市場呈擴張趨勢 　　近年來，美國、歐洲、日本等世界主要經(jīng)濟體的持續(xù)低利率政策，使得世界范圍內資金流動性過剩問題凸現(xiàn)，資本的跨國流動異?；钴S，大量國際游資流入國內，投資房地產(chǎn)是其中的重要途徑，主要有兩個驅動因素，一是國內房價仍然保持上漲勢頭，投資房地產(chǎn)可以獲取高額的投資回報。外資進入我國房地產(chǎn)主要有以下幾種方式：一是直接收購房地產(chǎn)，以非住宅物業(yè)為主；二是設立外資房地產(chǎn)公司或參股國內房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，介入購買土地、房地產(chǎn)開發(fā)等環(huán)節(jié)；三是通過地產(chǎn)基金進行投資。 第4章：信貸市場分析 　　2007年上半年股市一路“狂奔”，財富效應使得越來越多從股市獲利的人群轉向房地產(chǎn)市場。為了避免房地產(chǎn)金融市場出現(xiàn)過熱行為，國家出面“干預”通過加息、提高存款準備金率等金融手段進行房地產(chǎn)金融市場的調控，至此，吹響了宏觀調控“戰(zhàn)爭”全面爆發(fā)的號角。所以，今年央行如此大的“動作”也著實讓專家、學者、業(yè)內人士、房貸消費者等方方面面階層“咋舌”，同時也更加彰顯出政府決策層面的“良苦用心”。 　　CPI持續(xù)數(shù)月的不斷向上“攀爬”，加快了國家貨幣調控力度。國內CPI增長速度較快，金融數(shù)據(jù)相關統(tǒng)計報告中又不斷呈現(xiàn)出貸款猛增、存款大幅下降的態(tài)勢。 　　從今年政府整體宏觀調控力度來看，無論是《政府工作報告》還是“十七大”，還是中央經(jīng)濟工作會議，都可以看出政府“保障住房、抑制投資、打擊投機、平抑房價”的決心以及“遏制金融增長高位加快的勢頭，切實防止經(jīng)濟增長由偏快轉向過熱”的宏觀調控的決心。一方面， 2007 年宏觀調控政策大量“涌”現(xiàn)出來后，面對加息打算貸款買房的人群產(chǎn)生遲疑，變得更為小心謹慎。 　　“9?27”新政出臺后，由于各家商業(yè)銀行對二套房貸政策細節(jié)規(guī)定不一致，使得確有住房需求的房貸借款人選擇銀行貸款時顯得有些“無所適從”，不知選擇哪家銀行最為合適、能夠節(jié)省費用支出?！?2?11” 新政的下發(fā)，使得在執(zhí)行層面“9?27” 政策的“透明度”更高，“精準度”更強，“殺傷力”更大，可以充分看出政府在新一輪宏觀調控中貫徹“9?27” 政策，合理引導住房投資和消費的決心和信心。 　　宏觀調控過后，房地產(chǎn)個貸金融市場“風云變幻”。據(jù)北京個人房產(chǎn)金融服務專業(yè)機構“偉嘉安捷”統(tǒng)計，新政下發(fā)后的2至3個月的時間里，房地產(chǎn)個貸金融市場交易量確實受到影響，交易類貸款產(chǎn)品同比下降18%左右；非交易貸款產(chǎn)品同比下降36%左右。 　　交易類貸款、非交易類貸款交替上演，力搶市場“主角”。 　　隨著 WTO 的進一步深入，今年下半年東亞、匯豐、花旗、渣打等外資銀行正式進京，為北京的房貸消費者們帶來了更多先進的金融信貸理念和新產(chǎn)品，影響著人們對原本習以為常房貸方式的看法。 　　從 2007 年的各大內資銀行的業(yè)務重心來看，銀行更加側重于二手房市場的按揭業(yè)務。 　　2007 年，銀行之間的產(chǎn)品競爭達到了頂峰。“氣球貸”、“存抵款”、“循環(huán)貸”、“隨心還”、“萬能還貸”等房貸產(chǎn)品的不斷更新?lián)Q代，進一步推動了個貸產(chǎn)品競爭的升級。首先，各家商業(yè)銀行在如何認定“第二套房”上出現(xiàn)了細節(jié)上的分歧；其次，內資銀行與外資銀行在稅率上也存有較大的差異，比如外資銀行對于非交易類貸款同樣執(zhí)行優(yōu)惠利率，而內資銀行嚴守基準利率等；外資銀行對金融、理財產(chǎn)品的研發(fā)更為精細，客戶群定位更加準確，內資銀行相對有所欠缺等。 　　2007 年，個人房貸市場化格局轉變加劇，品牌企業(yè)整合速度更快。 　　宏觀調控過后，品牌整合能力更強，加速市場格局轉變。 　　但是，讓人擔憂的是資金監(jiān)管力度不夠。事情發(fā)生后部分房貸者開始質疑個貸服務機構的專業(yè)性與從業(yè)資質，對于個貸服務行業(yè)剛剛樹立起來的正面形象有所“打擊”。 　　剛剛結束的 2007 年中央經(jīng)濟工作會議提出，“要實行穩(wěn)健的財政政策和從緊的貨幣政策，進一步發(fā)揮貨幣政策在宏觀調控中的作用。 第5章：二手房市場分析 　　2007年北京市二手房市場繼續(xù)高速發(fā)展。在這一年中，國家一如既往的出臺了一系列的宏觀加細化的調控政策，如幾次加息，“24號文件”及其陸續(xù)出臺的廉租房、經(jīng)濟適用房等相關政策細則，“第二套房”，以及醞釀中的“物業(yè)稅“等，直指房地產(chǎn)投機對房價的不良影響和龐大的中低端需求群體助推市場高燒不退的兩個基本調整面。 究其原因在于,近期對國家宏觀經(jīng)濟的政策調控預期明顯。高房價高需求并非成正比，大量中低端收入人群構成的需求群體，已經(jīng)難以承受高房價之重。而具備一定購買力目標鎖定在四環(huán)以內的熱點區(qū)域的客戶面對房價的持續(xù)上漲，已經(jīng)發(fā)生遲疑，轉入觀望，致使8月份房價短暫沖高之后，逐步進入一個平穩(wěn)階段。 . 市場細分 市場細分將具體體現(xiàn)在： 　　具備一定購買力的，需求四環(huán)以內交通較便利熱點地段的客戶，將不會受到太大影響，即便熱點地區(qū)的二手房成交均價仍有一定的上漲，其購買決心預期將依舊堅定，仍會加速完成交易。 （1）2007年11月北京二手房市場成交量及成交均價變化分析 　　本月成交量環(huán)比上月上漲2%左右。成交價格也是如此，%左右。在9月，10月沒有出現(xiàn)大的漲幅，而11月也沒有出現(xiàn)明顯的震蕩，可以說，市場進入平穩(wěn)發(fā)展階段。并且漲副趨緩，能夠消除購房者的心理障礙。朝，海，豐依然穩(wěn)居交易量前三位。一方面是因為地鐵5號線和奧運利好將原昌平區(qū)域的需求轉移到了亞奧區(qū)域，另一方面也是因為新的經(jīng)濟適用房購買資格標準出臺，更加嚴格地限制了購買人群和購買人數(shù)，這就使得天通苑、回龍觀等五年以內經(jīng)適房的置換趨緩。從成交價格看，漲幅最大的城區(qū)是東城區(qū)和房山區(qū)，%，本月東城區(qū)25000元/平米以上的高端房源比較多，拉動了整個的成交均價大幅上漲。唯一出現(xiàn)下跌的區(qū)域是西城區(qū)。 （2）北京市朝陽區(qū)2007年11月成交量及成交均價變化分析 　　由于今年九十月份，市場的交易情況表現(xiàn)得比較溫和，所以11月朝陽區(qū)的交易量沒有出現(xiàn)往年的大幅波動現(xiàn)象，相對今年10月，交易量和交易價格都有小幅增長，％，％。管莊、朝青、酒仙橋一直都是朝陽區(qū)交易比較活躍的區(qū)域，本月這三個區(qū)域在占據(jù)朝陽區(qū)交易量主導地位的同時，也占據(jù)了“本月成交量上漲排名前十大片區(qū)”的三個席位。 奧運契機推動亞奧板塊房價繼續(xù)上漲。 　　隨著奧運會的臨近，將奧運與房產(chǎn)聯(lián)系在一起的評論越來越多，有人說奧運概念被透支了，也有人說，奧運會將是北京樓市的拐點，對于大打奧運牌的房產(chǎn)市場，奧運帶動的是整個城市的發(fā)展，而非某一產(chǎn)業(yè)的突然崛起，即使奧運過后，城市建設的可持續(xù)規(guī)劃依舊能夠給房產(chǎn)市場提供利好。11月，勁松區(qū)域的交易量在朝陽區(qū)內排名第五，相對上月，％，高于本月朝陽交易量整體提升幅度。本月該區(qū)域的交易活躍主要受以下因素影響。近期，快速增長的房屋價格一次次地考驗著人們的購買能力，人們在關心房價漲幅的同時也越來越關注可購買房產(chǎn)的房值變化。所以消費者更加青睞購買公房。勁松區(qū)域地處三環(huán)，交通網(wǎng)絡四通八達；學校、醫(yī)院遍布周邊；休閑設施和商業(yè)配套分布四周。 　　稅費優(yōu)勢。 （3）北京市海淀區(qū)2007年11月成交量及成交均價變化分析 　　海淀區(qū)本月相比較十月，在成交量方面，經(jīng)過政府一系列調控措施出臺后，市場經(jīng)過十月的小幅震蕩，十一月有回溫跡象，%，而在總體成交量小幅上升的局面下，公主墳區(qū)域卻上升明顯，環(huán)比十月上升近7%。成交熱點區(qū)域在十一月沒有變動，與上月基本相同，前四名依舊是：五棵松、清河、中關村、紫竹橋。本月成交量前兩名的五棵松與清河區(qū)域在成交均價方面相對其他熱點區(qū)域較低，清河區(qū)域成交均價僅僅在12000元/平方米左右，是海淀區(qū)均價最低的區(qū)域。房價的不斷高漲，已經(jīng)超出消費者的購買能力，相比較，清河區(qū)域以其均價低的優(yōu)勢吸引消費者購買。地鐵一號線東西貫通，而且規(guī)劃中的地鐵九號線正好在公主墳區(qū)域內與地鐵一號線交會。 　　奧運場館輻射區(qū)域：隨著五棵松區(qū)域的不段改善，奧運契機使五棵松成為新的商業(yè)圈。 　　綜合來看，公主墳區(qū)域不管從交通，還是商圈影響來說，都具有成為熱點區(qū)域的潛力，而且現(xiàn)在區(qū)域成交均價也相對較低，只有13000元/平方米，二手房方面有柳林館南里，六里橋北里，普惠北里，普惠南里，吳家村路10號院，頤源居等眾多小區(qū)，為成交量提供保障。方莊本月交易量環(huán)比上月有大幅提升,馬家堡地區(qū)也在交易活躍的同時保持穩(wěn)步增長。近兩年來，由于南城交通環(huán)境、配套設施的改善，人們房產(chǎn)消費觀念的轉變，越來越多的購房者開始將關注的目光投向方莊,促進了方莊房產(chǎn)市場的活躍。方莊作為北京市改革開放第一個實驗小區(qū)，至今已形成了以芳群園、芳城園、芳星園、芳古園等社區(qū)為主，配套設施較完善的生活居住區(qū)。隨著城市規(guī)劃工作的逐步落實,依托方莊現(xiàn)有的發(fā)展優(yōu)勢，該區(qū)域二手房交易量將會繼續(xù)攀升，呈現(xiàn)供需兩旺的狀況，價格也會有溫和的上漲。而交通的便利始終是人們選擇居住地的參考因素之一，強勢的交通條件不言而喻地將成為區(qū)域價值提升的有力載體。本月馬家堡區(qū)域的交易量在豐臺區(qū)的排名雖不理想,％的提升。目前，馬家堡地區(qū)正向著全面、滿足不同人群需求的方向發(fā)展,特有的交通優(yōu)勢外加有吸引力的房價將會讓西南和南部地區(qū)更多的消費者選擇在此安家，同時眼光銳利的投資客也一定不會錯過這塊南城寶地。其中成交量漲幅最大的區(qū)域是舊宮、和義片區(qū)，％，在成交量排名中超過上月排在其前的天通苑片區(qū)位居第二名。 　　成交價格指數(shù)方面：本月近郊各熱點區(qū)域成交價格指數(shù)均呈上漲態(tài)勢。 回龍觀片區(qū)價漲量跌： 　　本月回龍觀片區(qū)二手房市場呈現(xiàn)量跌價漲的主要原因是本月該片區(qū)客戶需求漲幅較大，供需矛盾拉動價格攀升，價格的巨大漲幅促使部分房主捂房惜售，希望獲取更大收益，房源供給的減少使得該區(qū)域呈現(xiàn)了特有的價漲量跌的態(tài)勢。天通苑片區(qū)和回龍觀片區(qū)是北京最大的兩個經(jīng)濟適用房分布區(qū)。而且二者之間也具有一定的替代效應。這部分轉移的客戶需求使得回龍觀區(qū)域本月供需矛盾激化，成交價格指數(shù)也呈現(xiàn)大幅攀升，％，一躍超過天通苑區(qū)域成交價格指數(shù)。促使回龍觀區(qū)域本月成交量穩(wěn)中有降。亦莊作為北京國家級經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，目前已形成了集工業(yè)、公建和居住于一體的較成熟的大型社區(qū)。與此同時世界500強中的諾基亞、IBM等著名企業(yè)在此安家，許多高管人員和員工也紛紛在此購房。本月亦莊片區(qū)成交量和成交均價都在持續(xù)攀升的客戶需求的推動下小幅攀升，形成了本月亦莊開發(fā)區(qū)二手房交易活躍的氛圍。二手房交易也會更加紅火。 （1）北京2007年11月成交量上漲排名前十大片區(qū)成交分析 　　11月份二手房市場各片區(qū)成交情況迥異。而且南部有：舊宮和義、方莊、石榴園、崇文、宣武、洋橋。 　　舊宮與和義地處南四環(huán)外，交通越來越非常方便，有多路公交車，周邊配套有天客隆超市、世紀家家福超市、KFC、南苑醫(yī)院、華苑飯店、南苑公園、光明小學城南分校、和義中小學、農業(yè)銀行、郵電局等等，設施非常齊全。這些小區(qū)均位于舊宮中心位置，周邊配套齊全，四大銀行、物美商城，應有盡有。 　　本區(qū)域盤源的購買人群呈現(xiàn)多樣化而且增長比較迅速，%。主要原因有以下幾種：1. 由于地處南中軸周圍,去前門非常方便,自然也就成為前門、天壇、沙子口地區(qū)拆遷戶的首選區(qū)域。4. 受南三環(huán)區(qū)域例如草橋、洋橋、大紅門價格補漲的擠壓，相當部分這些區(qū)域的需求客戶被推到了和義、舊宮?？傊?，不管從需求狀況分析還是從實際客需數(shù)量來看，本地區(qū)的需求是剛性的，潛在的需求也是巨大的。而且作為南城最早發(fā)展起來的區(qū)域之一，方莊的生活配套設施都相對比較完善。在堪稱成熟生活社區(qū)的方莊，二手房價格在南城也相對較高。 　　崇文、宣武地區(qū)成交比重一直以來都不高，本月卻有很大漲副的主要原因就是名校效應，區(qū)域內聚集多家知名中小學，年后又是學校招生期，很多家長為了能給孩子提供方便，而紛紛在此買房。這些地區(qū)的房源覆蓋面比較廣，商品房、央產(chǎn)房、回遷房的數(shù)量均不少，二手房價格為二手公房11000至13000元/平方米，二手商品房在12000至15000元/平方米。本區(qū)域房產(chǎn)保值功能非常好。依靠不斷改善的交通環(huán)境，朝青及管莊和通州二手房成交量也超過了10%。新房項目更是已經(jīng)達到12000元/平方米。 （2）北京2007年11月成交均價上漲排名前十大片區(qū)成交分析 　　本月均價浮動最大的前十片區(qū)中，四環(huán)外片區(qū)較多，且郊區(qū)化現(xiàn)象十分明顯，比如黃村、回龍觀、房山、天通苑。京昌快速路、京開快速路、京通快速路、京沈高速路等高速公路及以八通輕軌、5號線為代表的現(xiàn)代化交通設施的逐步完善，使得城市內外有了便捷的交通網(wǎng)絡，郊區(qū)交通狀況有很大的改善，新開發(fā)的新樓盤數(shù)量、質量都在提高，吸引不少城里人到郊區(qū)買房置業(yè)。 　　燕沙、東城上漲多主要是因為地理位置的優(yōu)越性，位置優(yōu)勢無可比擬，同時本地區(qū)房源供應有限，成交量一直不大，這樣一來基數(shù)就比較低，所以成交價格稍有上漲，變化就非常明顯。 　　從以上的交易價格上漲熱點地段來看，不同的利好因素驅動著各地區(qū)在價格方面表現(xiàn)活躍。這些區(qū)域所呈現(xiàn)的市場共性為：外企、高收入企業(yè)較多，白領、暫住人口及外來人口集中，熱點地區(qū)地產(chǎn)項目日漸飽和，有限的范圍內新盤越來越少，需求量卻不斷上升。 （3）北京2007年11月成交量上漲排名前十大樓盤成交分析 　　2007年11月,北京二手樓盤市場整體依然保持平穩(wěn)，交易量與價格都沒有大的波動，但具體到各個樓盤，成交量增漲還是有一定變化的。 　　2007年10月，北京二手房成交量排名前十名樓盤中，北苑家園處于成交量第一，同時，%。怡?；▓@9月排名第三，10月排名第二，本月排名第三，%。其他6個上榜樓盤分別是宣頤家園、紫云西里、佳運園、炫特家園、天緣公寓和拂林園，這幾個樓盤成交量并不很大，成交增長幅度雖都在10%左右但由于基礎量小，沒有對市場構成影響，因此本期對此6個樓盤不做重點考察。同樣，天通苑社區(qū)也由于房屋儲備量大的同時購買需求也較多，成交量仍居于高位，再加上天通苑社區(qū)的交通優(yōu)勢，公交網(wǎng)的完善，地鐵5號線于10月初的開通，交通的利好也持續(xù)拉動了10月份的