【正文】 資質(zhì)的施工隊伍承擔工程施工，并要求項目經(jīng)理具有相關資歷和水平。第八章 環(huán)境保護與節(jié)能基礎設施建設項目旨在加快城鄉(xiāng)一體化進程，解決交通、雨污水截流，改善某區(qū)人居環(huán)境、發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟等項任務，為確保工程的正常施工和運行安全，我們把工程建設對環(huán)境的負面影響減至最小作為研究的目的。本工程的天然建筑材料土、石碴、條石、塊石等主要頒布在施工區(qū)的上下游地段，其料場的開挖及石碴料的堆放，對當土植被、動物、景觀將直接造成破壞影響，并可能破壞邊坡穩(wěn)定，加重工程區(qū)水土流失。施工期對廢（污）水、揚塵、噪聲、衛(wèi)生、交通等均會帶來一定影響。只要認真制定和落實工程施工期應采取環(huán)保對策措施，工程施工期的環(huán)境影響問題可以得到消除或有效控制。（2）隨著工程沿線和規(guī)劃區(qū)的綠地增加，區(qū)域生態(tài)環(huán)境將得到改善。（3）營造良好環(huán)境，促進招商引資本項目工程實施后，片區(qū)環(huán)境質(zhì)量將大大改觀，必將為該區(qū)域的招商引資帶來新的契機本工程建成后，對改善地表水環(huán)境質(zhì)量控制項目建設區(qū)的水土流失，提高綠化率，以及改善整個區(qū)域生態(tài)環(huán)境質(zhì)量具有積極作用，其經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益顯著，其有利影響是顯著、長久的，不利影響是局部、臨時性的。工程興建帶來的不利影響通過采取切實可行的措施，可預以有效減免或消防。，道路建設棄土、截污干管的基礎等土石碴土，除將用于回填外，需要在施工設計和工程施工中，選好臨時堆放碴場，妥善擋護，并應因地制宜做好種林種草工作。（主要是水土保持）投資應列入估算，由建設業(yè)主統(tǒng)一籌劃管理，在工程建設期間完成上列各項水保任務。節(jié)能減排是貫徹落實科學發(fā)展觀，構建社會主義和諧社會的重大舉措；是建設資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會的必然選擇；是推進經(jīng)濟結構調(diào)整，轉(zhuǎn)變增長方式的必由之路；是提高人民生活質(zhì)量維護中華民族長遠利益的必然要求。某區(qū)要建立健全節(jié)能減排工作責任制和問責制，一級抓一級，層層抓落實，形成強有力的工作格局。施工單位必須嚴格遵守節(jié)能和環(huán)保法律法規(guī)及標準，落實目標責任，強化管理措施，自覺節(jié)能減排。第九章 投資估算建設部1996年頒發(fā)試行的《全國市政工程投資估算指標》及類似工程技術經(jīng)濟指標。建筑工程主要材料價格及人工費按某市現(xiàn)行價格標準進行調(diào)整。規(guī)劃、勘察費用，項目前期經(jīng)費，建設管理等費用的估算由于項目不同而取值也有所不同，詳見各表說明。銀行借款按長期貸款考慮，年利率按2008年11月央行降息后，%計，當年貸款利息由政府當年償還，不計入總投資。一．建筑安裝工程費建筑安裝工程費包括主要工程費、其他工程費、其他直接費、現(xiàn)場經(jīng)費、間接費、綜合利稅費。人工費、材料費以綜合指標的人工工日數(shù)及各種材料數(shù)量乘以工程所在地的人工費單價、材料預算單價計算。
《指標》附錄一規(guī)定的百分率計算。、計劃利潤和稅金之和，以直接費、其他工程費、其他直接費、現(xiàn)場經(jīng)費與間接費綜合費用之和為基數(shù)，按綜合利稅率10%計算。建設單位管理費（含工程質(zhì)量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、定額編制管理費、設計文件審查費）按《公路基本建設工程概算、預算編制辦法》的規(guī)定費率均以“指標建筑安裝工程費”總額為基數(shù)計算。大型專用機械設備購置費、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、建設期貸款利息均按《公路基本建設工程概算、預算編制辦法》的規(guī)定計算。按照某區(qū)各片區(qū)建設情況。通過區(qū)政府納入?yún)^(qū)財政預算投入解決。銀行借款由某市某區(qū)某市政建設開發(fā)有限公司作為貸款主體，市政府承諾，市財政納入統(tǒng)一管理。建筑成本約為600元/m2（指建材、人員和機械等建筑施工費用）。由此計算。扣除資金利息因素，開發(fā)企業(yè)利潤維持在投資的30%左右，處在一個較為科學合理的空間。對新出讓的經(jīng)營性房地產(chǎn)用地，首付比例為50%，按規(guī)定繳清出讓金的給予總額5%的獎勵。受金融危機影響，當前某房地產(chǎn)市場進入一個相對穩(wěn)定的低位徘徊階段。二是對消費者來說，普遍持等待觀望心理，都希望房價下躍，不肯立即出手購房。相對而言，某房價較周邊的地級市南充、達州存在明顯偏低，南充均價為4000元/m2，達州為3000元/m2，而某為2000元/m2。從開發(fā)商方面反饋的信息也是要堅決維持而不能通過降低促銷。主要原因：一是某城市化水平明顯偏低，在近期內(nèi)需要快速推升。市上已決心在2012年增長至40%。二是農(nóng)村人口呈現(xiàn)出成規(guī)模向城市轉(zhuǎn)移，一些外出務工人員，受沿海產(chǎn)業(yè)內(nèi)遷或關停影響，紛紛回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)安家，增大了消費群體。四是前鋒、代市、新橋工業(yè)園區(qū)即將建成投產(chǎn)，將吸引大量工人就業(yè)，工人中將有一部分在城區(qū)安家。 主要片區(qū)項目開發(fā)情況岔路片區(qū)東起渠江，西至交警支隊，南起四九灘電站，北至楊森花園，合圍總面積50公頃，建筑密度為2535%，其中：、計劃總投資21億元。該項目外部有廣花、廣前兩條重要省級公路和東環(huán)線旅游觀光公路連接廣大農(nóng)村，內(nèi)部有洪洲大道和環(huán)城大道垂直相貫。獨特的區(qū)位優(yōu)勢、便利的交通條件，優(yōu)美的自然環(huán)境，造就了該項目開發(fā)建設的廣闊前景。開發(fā)特點：該項目規(guī)劃以商住用地為主，配套規(guī)劃了公共綠地、道路、學校等市政設施建設用地。設計采用梯級開發(fā)的布局模式，盡量減少土石方開挖量，建筑以多層為主，配置一定的高層和小高層，按地勢采用梯級模式布局，形成高低錯落的建筑集群。在環(huán)城大道與洪洲大道交叉口，設置一個大型商業(yè)廣場，形成該片區(qū)的商業(yè)活動中心。在廣花公路東側山頂設置觀景平臺和休閑健身中心。按照該片區(qū)的地塊結構，項目又可分為A、B、C、D4個子項目分別招商開發(fā)。,。項目南側與某汽車總站、車站大市場毗鄰，系原城北開發(fā)區(qū)已開發(fā)完畢部分向北擴張的聯(lián)結部位，隨著城北向北的不斷拓展，本項目將不可避免地成為該局部區(qū)域的經(jīng)濟文化休閑中心，亦居亦商，潛力巨大。,計劃投資8億元本項目以高層結合部分多層為主要建筑形態(tài)，在臨環(huán)城路局部有商業(yè)建筑。該項目建成后，南與四九灘電站、金山奎閣大橋至楊森花園沿江項目（C地塊），, ，計劃容納居民3206戶，,。正在興建的奎閣大橋，即將重建的楊森花園，更將直接提升本項目的開發(fā)價值。,。該項目縱橫于繁華與靜謐之間，景致與居所完美和諧，使建筑與自然形成有機整體，畫里有家，家亦如畫。濃洄古街區(qū)旅游開發(fā)項目概況：總用地面積64410平方米，總建筑面積54667平方米。開發(fā)效果：利用本區(qū)域緊靠城市中心區(qū)、交通便捷的特點，以做大旅游產(chǎn)業(yè)為目標，將老街、南園片區(qū)、興國寺統(tǒng)一規(guī)劃為濃洄古鎮(zhèn)旅游項目，與渠江公園、思源廣場、某中學等共同形成具有一定規(guī)模的旅游核心風景區(qū)，提升旅游開發(fā)價值與知名度。規(guī)劃布局：規(guī)劃中的古鎮(zhèn)分為四個功能區(qū)：興國寺、綜合服務區(qū)、老字號商業(yè)街、古鎮(zhèn)游覽區(qū)。開發(fā)特色：規(guī)劃以現(xiàn)濃洄小學地塊上修建主入口廣場、游客服務中心、公共停車場等，古鎮(zhèn)內(nèi)部的道路寬度為3至6米，規(guī)劃在原有小溪的基礎上人工增加水流量，形成小橋流水的景觀效果。白塔片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目（圖為白塔片區(qū)居住區(qū)鳥瞰圖）項目概況：白塔片區(qū)位于廣前公路連接線、西溪峽和渠江之間，總用地面積30公頃。項目距某中學及某職業(yè)技術學院均不到500米，距新建的某市人民醫(yī)院不到1000米，是某絕佳的居住休閑和旅游勝地。規(guī)劃用地以居住為主，定位為高中檔住宅區(qū)，同時布設一定的商業(yè)建筑和酒店公寓。建筑密度20%。根據(jù)當前某建筑和房地產(chǎn)市場信息測算，該項目開發(fā)建設總投資為6億元。該片區(qū)內(nèi)有修建于宋代且至今保存完好的白塔，并將以白塔為中心，高起點規(guī)劃建設白塔公園，精心打造白塔凌云的城市景觀。規(guī)劃布局：在臨某大道上設置居住區(qū)主出入口，在居住區(qū)的西北角某大道與白塔路相交處設置商業(yè)建筑，在地塊的東南角設置一座酒店公寓。片區(qū)共計1395381平方米土地，地塊土地均價按該地塊樓面基準地價測算，除去土地傭金等外按90%提供城市建設資金。在這個開發(fā)建設推進過程中，受被拆遷戶實物遷建的影響，可調(diào)劑使用部分收益資金用于其他市政工程建設，但相應的土地收益將減少。但本收入尚需要將部分資金投入到本片區(qū)其它市政配套建設中，故本項目實際收益不能單獨計算，應先計算出本片區(qū)總收益情況后減去片區(qū)總投入。由區(qū)財政支付利息，2005年—2006年某區(qū)財政收支狀況附表所示，某區(qū)財政收入、基金收入在2005年—2006年期間均有結余，2004年財政總收入為58424萬元，2005年財政總收入為81084萬元，2006年財政總收入為144235萬元，建議某區(qū)會充分考慮項目建設的特點，對項目區(qū)土地自用、拆遷安置和配套基礎設施建設進行周密的安排，保證按期完工，充分落實建設所需資金。與各銀行保持良好的合作關系，拓展各種籌資渠道，增強項目的抗風險能力。達到致富增收的目的；還能緩減建設用地供求矛盾。我們搞基礎設施建設，不僅改善了居民的居住條件，更在配套環(huán)境、社區(qū)報務及生活配套設施上發(fā)生了質(zhì)的變化。同時，通過對片區(qū)內(nèi)的農(nóng)戶、居民實施拆遷安置，可整理出大量的地塊，可極大的緩解建設用地的供求矛盾。第十二章 風險分析及對策本項目基礎設施投入資金大，資金52%左右尚需要從銀行借款解決，如在實施過程中遭遇意外的困難而造成項目建設延期的局面。加強招商引資工作和土地出讓步伐，促進現(xiàn)金回流。對白塔片區(qū)內(nèi)基礎建設工程量及成本進行估算，這種估算不可避免地會存在系統(tǒng)偏差，同時今后政策、法律、市場等因素的變化可能對估算投資產(chǎn)生影響，最終可能影響白塔片區(qū)的發(fā)展壯大。在進行投資估算時，適當考慮計入一定比例不可預見費；在實施過程中，定期（一般按年）對估算投資進行審核驗證，如發(fā)現(xiàn)對估算投資產(chǎn)生重大影響的變化，及時對估算投資進行調(diào)整，并調(diào)整投資策略。投資市政基礎設施（含旅游設施）建設的，按“一事一議”辦理。（二）落實保障性住房優(yōu)惠政策。對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房的貸款需求，最低首付比例調(diào)整為20%。下調(diào)個人住房公積金貸款利率，其中5年期以下（含5年）%%，%%。（六）個人銷售或購買住房免征印花稅，個人銷售住房暫免收土地增值稅。（七）開發(fā)商競購土地后，因特殊原因未能按時交付使用土地的，稅務部門應充分聽取開發(fā)商的合理訴求，本著客觀公正原則，做好土地使用稅的征收工作。對新注冊的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一次性免收稅務登記證工本費。（十）自文件公布之日起至2009年12月31日前開工的普通商品房項目，城市基礎設施配套費在現(xiàn)行收取標準基礎上減免8元/平方米，人防費在15元/平方米的基礎上減免5元/平方米，其他行政事業(yè)及服務性收費和基金（質(zhì)監(jiān)費、施工噪音及水污染費、房屋產(chǎn)權登記費、土地證書工本費、樓牌幢號費、土地交易費、地形圖測繪費、放線費、設計費、設計審查費、工程定額測定費、材料檢測費、驗樁費、基樁質(zhì)量檢測費、房屋竣工測繪費、房產(chǎn)交易費、土地分割測繪費、土地評估費、散裝水泥基金、墻改基金）一律減半收取。四、簡化建設手續(xù)辦理（十一）以出讓等方式依法取得土地使用權的大宗地塊，符合城市規(guī)劃，具有地塊分宗條件的，在審定總平面圖方案前提下，經(jīng)土地使用權人的申請，地方政府批準后，依照地塊分宗規(guī)劃紅線，在繳清分宗地塊土地價款后，可分宗辦理國有土地使用權證。（十三）執(zhí)行國家商品房預售政策。五、實行一企一策一議（十四）為鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按期開工舊城區(qū)改造項目或按期開工對提升我市城市品味有較大社會影響的建設項目，實行一企一策，一企一議，有針對性地研究扶持政策，充分調(diào)動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資積極性，加快城市建設步伐，提升城市整體形象。引導有資信和品牌優(yōu)勢的房地產(chǎn)企業(yè)，通過兼并、收購、重組等方式形成競爭力強的大型企業(yè)承包和企業(yè)集團，積極推薦上市。鼓勵規(guī)模化開發(fā)和集團化運作，推行跨區(qū)域、多元化和品牌經(jīng)營，加快住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。具體標準為：住房建筑面積在90平方米以內(nèi)（含90平方米）的，按購房款總額的2%給予補貼；住房建筑面積在90140平方米（含140平方米）的，%給予購房補貼；購買已辦房屋所有權證的存量住房的，按購房款總額的1%給予購房補貼。購房戶在辦理權屬登記后，憑購房合同、契證（契花）、不動產(chǎn)銷售發(fā)票和房產(chǎn)證在房管部門領取購房補貼。（十八）嚴格房地產(chǎn)市場準入、清出制度，加強對房地產(chǎn)開發(fā)建設、交易、物業(yè)服務等環(huán)節(jié)的全過程監(jiān)管，對資信不良、工程質(zhì)量低劣、違規(guī)建設和交易的企業(yè)依法清出。八、抓好行政效能建設（十九）各級各部門要加強機關行政效能建設，落實首問責任制，執(zhí)行限時辦結制，實行責任追究，減少審批環(huán)節(jié)，縮短審批時限，提高辦事效率。九、加強輿論宣傳引導（二十）報紙、電視、電臺、網(wǎng)絡等新聞媒體要采取靈活多樣的方式，大力宣傳某融入重慶市1小時經(jīng)濟圈的有利條件，宣傳某地質(zhì)結構穩(wěn)定、城市功能完善、人居環(huán)境優(yōu)美、購房成本較低等獨特優(yōu)勢，全面、客觀、公正報道房地產(chǎn)市場情況，增強居民購房置業(yè)信心，為全市房地產(chǎn)健康發(fā)展營造良好氛圍。由于土地征用成本占本項目總投資的50%左右，因此任何與土地取得有關的政策調(diào)整都會對項目投資成本產(chǎn)生直接影響。一旦國家經(jīng)濟形勢發(fā)生變化，產(chǎn)業(yè)政策和銀行的信貸政策進行調(diào)整，都可能給本項目的資金籌措帶來風險。二是準確把國家宏觀經(jīng)濟形勢、國家產(chǎn)業(yè)政策和銀行信貸政策變化，及時調(diào)整策略。第十三章 結 論本項目符合堅持“東擴西進、跨江發(fā)展、沿江開發(fā)” 打造某中心城區(qū)的思路，向東擴展東南和白塔片區(qū)、向西開發(fā)棗山片區(qū)、跨渠江發(fā)展奎閣片區(qū)、沿渠江和西溪河打造某特色景觀，建成成渝經(jīng)濟圈的重要城市、川東北區(qū)域性中心城市。到2012年，某城區(qū)面積達到40平方公里、人口40萬人，構筑區(qū)域性現(xiàn)代化大城市雛形。某區(qū)、市政府已經(jīng)投入大量資金用于項目區(qū)土地前期報批工作及道路基礎設施的前期設計工作，在建設期內(nèi)，需到位的建設資金由市財政預算內(nèi)安排。本項目實施不僅能取得良好的社會效益，促進區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展，縮小城鄉(xiāng)差距，確保農(nóng)民增收致富，符合市委、市政府提出的“工業(yè)強市”戰(zhàn)略，項目的實施是必要的，實施的方案是可行的