【正文】 原則，即指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過(guò)充分合理的論證，能使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大的一種最可能的使用；（3）替代原則，即要求評(píng)估結(jié)果不得明顯偏離類(lèi)似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格；（4）估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，即要求評(píng)估結(jié)果應(yīng)是對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值；（5）公平原則，即要求評(píng)估應(yīng)站在中立的立場(chǎng)上，提出一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人都相公平的價(jià)格。本項(xiàng)目地塊上附著少數(shù)建筑物，共涉及到搬遷12戶475平方米。第六章 環(huán)境分析一、污染物分析該項(xiàng)目為新建住宅小區(qū)，所產(chǎn)生的污染物主要為生活垃圾和生活污水。廚房垃圾：指剩飯菜和瓜果殼等生物性垃圾，適于生化處理或堆肥。 紙類(lèi)：包括書(shū)報(bào)紙、包裝紙和紙板紙等，不包括衛(wèi)生紙。其它垃圾：指可回收物和有害垃圾之外的垃圾，如灰土、磚瓦和陶器等。二、環(huán)境影響及措施垃圾數(shù)量預(yù)測(cè)根據(jù)當(dāng)?shù)噩F(xiàn)有的時(shí)間情況以及發(fā)展態(tài)勢(shì)，*天。垃圾處理生活污水通過(guò)管道排入城市污水管道，進(jìn)行集中處理。為了維護(hù)社區(qū)環(huán)境衛(wèi)生，共同營(yíng)造“文明、衛(wèi)生、整潔、舒適、優(yōu)雅、有序”的生活、工作環(huán)境，小區(qū)內(nèi)將配置符合環(huán)保的生活分類(lèi)垃圾桶（紅桶、綠桶、黃桶）：（1）紅桶為有害垃圾桶，如：日光燈管、電池、噴霧罐、涂改液瓶、指甲油瓶、藥品、藥瓶、針頭、針筒等；綠桶為不可回收垃圾桶，如：剩余飯菜、魚(yú)肉殘?jiān)⒉巳~、果皮等廚房垃圾；黃桶為可回收垃圾桶，如：紙類(lèi)、玻璃、金屬、塑料、橡膠、竹木制品、紡織品類(lèi)。（3）將裝修土頭垃圾裝袋后堆放在垃圾桶旁。第七章 經(jīng)濟(jì)分析一、投資估算投資估算編制依據(jù) （1）根據(jù)各專(zhuān)業(yè)提供的建筑安裝工程量和設(shè)備清單；（2）《山西省建筑工程概算定額》晉建標(biāo)字（2003）86號(hào)；（3）其他費(fèi)用依據(jù)《山西省建設(shè)工程其他費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)》（2002）；（4）業(yè)主提供的有關(guān)資料；（5）編制單位掌握的資料。 （1）本投資估算中土地使用費(fèi)，按照《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《山西省實(shí)施（中華人民共和國(guó)土地管理法）辦法》及《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定，分別計(jì)算建設(shè)項(xiàng)目取得土地使用權(quán)而支付的費(fèi)用。（3）勘察設(shè)計(jì)費(fèi)包括項(xiàng)目建議書(shū)和可行性研究報(bào)告編制費(fèi)、勘察費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、施工圖預(yù)算費(fèi)等。（5）城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)指指在規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行新建、改建、擴(kuò)建（包括翻修后超過(guò)原面積30%的建設(shè)項(xiàng)目）各類(lèi)工程項(xiàng)目的單位和個(gè)人，均需繳納的用于完善該項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施的費(fèi)用。（7）人防工程易地建設(shè)費(fèi)是指在修建民用建筑時(shí)，同時(shí)修建戰(zhàn)時(shí)可用于防空的地下室，但因地質(zhì)、地形、結(jié)構(gòu)、規(guī)模和施工等原因不適宜修建防空地下室的，經(jīng)當(dāng)?shù)厝朔乐鞴懿块T(mén)批準(zhǔn)可不建設(shè)防空地下室，或者防空地下室竣工后，因施工質(zhì)量不合格，經(jīng)過(guò)人防主管部門(mén)驗(yàn)收并經(jīng)過(guò)補(bǔ)修或返工仍不合格的，由建設(shè)單位向所在地人防主管部門(mén)繳納異地建設(shè)費(fèi)。（9）辦公及生活家具購(gòu)置費(fèi)：包括能滿足本項(xiàng)目初期正常使用和管理所必須的辦公和生活家具、用具的費(fèi)用。投資估算表 項(xiàng)目建設(shè)總投資估算匯總表（見(jiàn)表71）；建設(shè)投資估算表（見(jiàn)表72）；主要建構(gòu)筑物造價(jià)一覽表（73）其它費(fèi)用估算表（見(jiàn)表74）；分年投資計(jì)劃與資金籌措表詳見(jiàn)附表1。擬采用自籌和銀行貸款方式籌措。,%。同時(shí)住宅的出售比例為55%，預(yù)測(cè)其預(yù)訂比例為60%，預(yù)訂金比例為60%。第一年預(yù)訂金表75，用于建設(shè)資金。其余資金要求均可由產(chǎn)生的利潤(rùn)滾動(dòng)解決。評(píng)價(jià)范圍及評(píng)價(jià)方法評(píng)價(jià)范圍和項(xiàng)目投資及建設(shè)規(guī)模一致?；A(chǔ)數(shù)據(jù)（1）工程建設(shè)期：建設(shè)期1年（2）計(jì)算評(píng)價(jià)期：經(jīng)營(yíng)期2年，計(jì)算評(píng)價(jià)期3年（3）收入和成本數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)均以研究期價(jià)格為基價(jià)，未考慮物價(jià)上漲指數(shù)和通貨膨脹因素。同時(shí)，做適當(dāng)?shù)膹V告宣傳等活動(dòng)，提高消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)程度，進(jìn)一步促進(jìn)住宅的銷(xiāo)售。根據(jù)有關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房的法律法規(guī)政策和需求分析，并考察項(xiàng)目周邊地帶的實(shí)際情況將價(jià)格定為：住宅為2550元/平方米。銷(xiāo)售收入估算表表76根據(jù)有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目應(yīng)交納營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加，其中，營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、價(jià)格調(diào)控基金分別按應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅額的7%、3%、%計(jì)取。成本費(fèi)用估算總成本費(fèi)用估算見(jiàn)附表3。見(jiàn)附表4和附表5。（3）工資及福利費(fèi)估算人員按高級(jí)管理人員、中級(jí)管理人員、普通員工分檔，人均工、其中福利費(fèi)按工資總額的14%考慮。（4）修理費(fèi)估算本項(xiàng)目不形成固定資產(chǎn)，故無(wú)修理費(fèi)。（6）其他費(fèi)用估算其他費(fèi)用包括其他管理費(fèi)、其他銷(xiāo)售費(fèi)用等。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)。損益和利潤(rùn)分配估算見(jiàn)附表7。（2）根據(jù)損益表和固定資產(chǎn)投資估算表計(jì)算以下指標(biāo)：年均稅前投資利潤(rùn)率=年均稅前利潤(rùn)總額/總資金100%=%年均投資利稅率=年均利稅總額/總資金100%=%年均稅后自有資金利潤(rùn)率=年均稅后利潤(rùn)/自有資金100%=%償債能力分析是通過(guò)對(duì)“借款還本付息表”“資金來(lái)源與運(yùn)用表”“資產(chǎn)負(fù)債表”的計(jì)算。本項(xiàng)目?jī)斶€貸款的資金來(lái)源是項(xiàng)目建成后的稅后利潤(rùn)及開(kāi)發(fā)成本部分，還款方式采用最大還款能力進(jìn)行償還。從資金來(lái)源與運(yùn)用的計(jì)算可以看出，項(xiàng)目第2年以后各年收支平衡并有盈余。說(shuō)明該項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)期有償還長(zhǎng)期的能力。第八章 社會(huì)影響評(píng)價(jià)一、適應(yīng)性經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)有利于促進(jìn)住房市場(chǎng)的完善，有利于增加住房的有效供給，能有力地促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，尤其是對(duì)低收入家庭住房問(wèn)題的解決上，可以說(shuō)是根本性的著力點(diǎn)。滿足和保障全社會(huì)基本的住房需求，是社會(huì)全面、健康、穩(wěn)定發(fā)展的根本，是全面建設(shè)小康社會(huì)、和諧社會(huì)的根本。為了適應(yīng)新形勢(shì)下城鎮(zhèn)居民對(duì)住房建設(shè)的不斷增長(zhǎng)的客觀需求，把廣大職工的住房潛在需求變?yōu)橛行枨?，有必要?duì)不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)體系，即最低收入家庭由政府或單位提供廉租住房；中低收入家庭購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房；高收入家庭購(gòu)買(mǎi)、租賃市場(chǎng)價(jià)商品住房。另一方面，經(jīng)濟(jì)適用住房是以成本加微利的形式進(jìn)入消費(fèi)領(lǐng)域，通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制的作用，可以實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)，避免了福利分配體制的弊端。經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)有利于增加住房的有效供給，滿足和保障中低收入家庭的住房需求，它把政府的宏觀調(diào)控舉措與市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)機(jī)制有機(jī)結(jié)合起來(lái)，促進(jìn)政府保障制度的完善和住房市場(chǎng)的健康發(fā)展，逐步解決中低收入家庭的基本住房問(wèn)題，滿足大多數(shù)居民的住房需求，真正實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”?？梢?jiàn)經(jīng)濟(jì)適用房作為我國(guó)住房供給體系中主要構(gòu)成部分，負(fù)有整體住房體系正常運(yùn)行的重要責(zé)任。經(jīng)濟(jì)適用房已成為我國(guó)住房供應(yīng)體系中的重要組成部分。根據(jù)一些城市實(shí)施“安居工程”的經(jīng)驗(yàn)，提出各地政府每年制定經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)計(jì)劃，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)以計(jì)劃劃撥方式供應(yīng)一定的土地，暫時(shí)免交土地出讓金，減免部分行政事業(yè)性收費(fèi)，從而降低開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本，并使經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格與中低收入家庭的承受能力相適應(yīng)?！锻恋毓芾矸ā返诎藯l規(guī)定：“城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有。我國(guó)的經(jīng)濟(jì)適用房作為一種社會(huì)住房保障體系，其價(jià)格構(gòu)成中不含土地出讓金。從這點(diǎn)上看，經(jīng)濟(jì)適用房符合憲法規(guī)定。而社會(huì)的和諧必須要有一定的物質(zhì)基礎(chǔ)作為保障。改革開(kāi)放以來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國(guó)人的生活水平大大提高?，F(xiàn)在20%的富裕家庭占有社會(huì)總金融資產(chǎn)的55%，而20%%，兩者的財(cái)富占有差距超過(guò)34倍，這種狀況引發(fā)了許多社會(huì)矛盾。我們欣慰地看到，適合國(guó)情我們采取的住房模式是商品房、經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房三者并存，以期達(dá)到全社會(huì)均有居所的準(zhǔn)則。（3）從改善住房角度看安居樂(lè)業(yè)，是古老的成語(yǔ)，不滅的真理。經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)主要面向中低收入家庭，使得中低收入家庭的住房條件獲得了較大改善，提高了居民的生活質(zhì)量。為了真正實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化，根本解決長(zhǎng)期以來(lái)城鄉(xiāng)隔離、對(duì)立、分離的局面，解放農(nóng)民，轉(zhuǎn)移農(nóng)民，減少農(nóng)民，釋放勞動(dòng)力，并最終讓他們?nèi)谌氲匠鞘兄腥?，就必須采取合理的措施，讓進(jìn)城都能實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的理想，給城市新增勞動(dòng)力一個(gè)安居達(dá)的保障。而根據(jù)建設(shè)部的規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)面向中低收入階層，其目的是實(shí)現(xiàn)住房的社會(huì)公平。經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)對(duì)***市的影響***市經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，不僅滿足了廣大中低收入家庭的住房需求，也可以促進(jìn)***市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)一方面刺激了***市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，另一方面，加快了***市經(jīng)濟(jì)水平的增長(zhǎng)，帶動(dòng)了***市人均GDP的上升，具有很好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”，不但可以有效的實(shí)現(xiàn)社會(huì)的穩(wěn)定，更有利于促進(jìn)社會(huì)公平，以及社會(huì)主義現(xiàn)代化事業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。第九章 結(jié)論***公司***，%；新建住宅459套， 平方米，其中中小戶型357套，%；，%。本項(xiàng)目定位于滿足***市中低收入階層的住房需求，提高該區(qū)域人均住房面積，提升居民的生活水平，創(chuàng)造環(huán)境優(yōu)美的住宅小區(qū)，為保證該區(qū)域“和諧社區(qū)”的建設(shè)做出貢獻(xiàn)。它的建成有利于減少社會(huì)不安定因素，同時(shí)有利于經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展，進(jìn)而有效地推動(dòng)***市“社會(huì)主義和諧社會(huì)”的建設(shè)。該項(xiàng)目達(dá)到了技術(shù)及環(huán)保要求，各財(cái)務(wù)指標(biāo)可行，且具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。能人士的50個(gè)習(xí)慣 在行動(dòng)前設(shè)定目標(biāo) 有目標(biāo)未必能夠成功，但沒(méi)有目標(biāo)的肯定不能成功?！爆F(xiàn)實(shí)中那些頂尖的成功人士不是成功了才設(shè)定目標(biāo)，而是設(shè)定了目標(biāo)才成功?！备惶m克林將自己一生的成就歸功于對(duì)“在一定時(shí)期內(nèi)不遺余力地做一件事”這一信條的實(shí)踐。如果一個(gè)人沒(méi)有重點(diǎn)地思考，就等于無(wú)主要目標(biāo)，做事的效率必然會(huì)十分低下。 發(fā)現(xiàn)問(wèn)題關(guān)鍵 在許多領(lǐng)導(dǎo)者看來(lái)，高效能人士應(yīng)當(dāng)具備的最重要的能力就是發(fā)現(xiàn)問(wèn)題關(guān)鍵能力，因?yàn)檫@是通向問(wèn)題解決的必經(jīng)之路。蓋茨所説：“通向最高管理層的最迅捷的途徑，是主動(dòng)承擔(dān)別人都不愿意接手的工作，并在其中展示你出眾的創(chuàng)造力和解決問(wèn)題的能力。只要把問(wèn)題想透徹了，才能找到問(wèn)題到底是什么，才能找到解決問(wèn)題最有效的手段。一名高效能人士不會(huì)到處為自己找借口，開(kāi)脫責(zé)任；相反，無(wú)倫出現(xiàn)什么情況，他都會(huì)自覺(jué)主動(dòng)地將自己的任務(wù)執(zhí)行到底。杜哈提說(shuō)，不論他出多小兩種能力是：第一，能思想；第二，能按事情的重要程度來(lái)做事。 運(yùn)假公濟(jì)私,那么你要嘗試學(xué)習(xí)如何與不同的人相處,提高自己化 能人士的50個(gè)習(xí)慣 在行動(dòng)前設(shè)定目標(biāo) 有目標(biāo)未必能夠成功，但沒(méi)有目標(biāo)的肯定不能成功。”現(xiàn)實(shí)中那些頂尖的成功人士不是成功了才設(shè)定目標(biāo)，而是設(shè)定了目標(biāo)才成功。”富蘭克林將自己一生的成就歸功于對(duì)“在一定時(shí)期內(nèi)不遺余力地做一件事”這一信條的實(shí)踐。如果一個(gè)人沒(méi)有重點(diǎn)地思考，就等于無(wú)主要目標(biāo)，做事的效率必然會(huì)十分低下。 發(fā)現(xiàn)問(wèn)題關(guān)鍵 在許多領(lǐng)導(dǎo)者看來(lái)，高效能人士應(yīng)當(dāng)具備的最重要的能力就是發(fā)現(xiàn)問(wèn)題關(guān)鍵能力，因?yàn)檫@是通向問(wèn)題解決的必經(jīng)之路。蓋茨所説：“通向最高管理層的最迅捷的途徑，是主動(dòng)承擔(dān)別人都不愿意接手的工作，并在其中展示你出眾的創(chuàng)造力和解決問(wèn)題的能力。只要把問(wèn)題想透徹了，才能找到問(wèn)題到底是什么，才能找到解決問(wèn)題最有效的手段。一名高效能人士不會(huì)到處為自己找借口，開(kāi)脫責(zé)任；相反，無(wú)倫出現(xiàn)什么情況，他都會(huì)自覺(jué)主動(dòng)地將自己的任務(wù)執(zhí)行到底。杜哈提說(shuō)，不論他出多小兩種能力是：第一，能思想；第二，能按事情的重要程度來(lái)做事。 運(yùn)假公濟(jì)私,那么你要嘗試學(xué)習(xí)如何與不同的人相處,提高自己化 能人士的50個(gè)習(xí)慣 在行動(dòng)前設(shè)定目標(biāo) 有目標(biāo)未必能夠成功，但沒(méi)有目標(biāo)的肯定不能成功?！爆F(xiàn)實(shí)中那些頂尖的成功人士不是成功了才設(shè)定目標(biāo)，而是設(shè)定了目標(biāo)才成功?！备惶m克林將自己一生的成就歸功于對(duì)“在一定時(shí)期內(nèi)不遺余力地做一件事”這一信條的實(shí)踐。如果一個(gè)人沒(méi)有重點(diǎn)地思考，就等于無(wú)主要目標(biāo)，做事的效率必然會(huì)十分低下。 發(fā)現(xiàn)問(wèn)題關(guān)鍵 在許多領(lǐng)導(dǎo)者看來(lái)，高效能人士應(yīng)當(dāng)具備的最重要的能力就是發(fā)現(xiàn)問(wèn)題關(guān)鍵能力，因?yàn)檫@是通向問(wèn)題解決的必經(jīng)之路。蓋茨所説：“通向最高管理層的最迅捷的途徑，是主動(dòng)承擔(dān)別人都不愿意接手的工作，并在其中展示你出眾的創(chuàng)造力和解決問(wèn)題的能力。只要把問(wèn)題想透徹了，才能找到問(wèn)題到底是什么，才能找到解決問(wèn)題最有效的手段。一名高效能人士不會(huì)到處為自己找借口，開(kāi)脫責(zé)任；相反，無(wú)倫出現(xiàn)什么情況，他都會(huì)自覺(jué)主動(dòng)地將自己的任務(wù)執(zhí)行到底。杜哈提說(shuō)，不論他出多小兩種能力是：第一，能思想；第二，能按事情的重要程度來(lái)做事。 運(yùn)假公濟(jì)私,那么你要嘗試學(xué)習(xí)如何與不同的