【正文】 面和便于采取相應(yīng)措施；采用隔、吸、消音等綜合防治措施；并在隔聲間的內(nèi)墻加裝隔聲和吸聲材料，以消除強噪聲對生活環(huán)境的干擾。 廚房、餐廳、生活區(qū)產(chǎn)生的生活垃圾由環(huán)保部門處理；醫(yī)院產(chǎn)生的少量醫(yī)療廢棄物集中搜集，由市醫(yī)療廢棄物處置中心定期收集處理。它具有較好的調(diào)濕、調(diào)溫、吸塵、凈化空氣、減弱噪聲和改善小氣候的功能。要求其綠化面積應(yīng)占地總面積的35％以上。場前區(qū)在綠化布置上應(yīng)以美化為主，并注意與周圍環(huán)境和諧協(xié)調(diào)，講究藝術(shù)效果，力求美觀大方，布局整齊，色彩和樹種等均應(yīng)與建筑物協(xié)調(diào)。本項目道路的綠化，沿主次道路布置行道樹，以形成縱橫交錯的綠化網(wǎng)，行道樹的布置采用喬木灌木套種，并在行道的適當(dāng)?shù)貐^(qū)設(shè)置假山、水池、花壇等建筑小品，以美化場容、力求建成花園式新區(qū)。本項目應(yīng)從建設(shè)起步階段就應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行“三同時”規(guī)定，環(huán)境保護起點高，從領(lǐng)導(dǎo)到機構(gòu)，從制度到目標(biāo)力求形成一套科學(xué)的管理體系。本項目建成后要將完善環(huán)保管理制度作為環(huán)境保護工作的前提，結(jié)合場區(qū)實際，制定“環(huán)境保護管理規(guī)定”、“廢水處理系統(tǒng)崗位責(zé)任制”、“執(zhí)行GB8978－1996排放標(biāo)準(zhǔn)考核細則”，并把這些規(guī)章制度場區(qū)管理，使環(huán)保工作有章可循，對所有廢水和廢氣排放點以及廢水處理設(shè)施排放口，定期進行監(jiān)測，嚴(yán)格控制，達標(biāo)排放。本項目配備兼職環(huán)保管理人員一名，負責(zé)環(huán)保工作?！秶鴦?wù)院辦公廳關(guān)于開展資源節(jié)約活動的通知》；國家發(fā)改委、國家經(jīng)貿(mào)委、建設(shè)部《關(guān)于固定資產(chǎn)投資工程項目可行性研究報告“節(jié)能篇（章）”編制及評估的規(guī)定》；國家發(fā)改委《關(guān)于加強固定資產(chǎn)投資項目節(jié)能評估和審查工作的通知》(發(fā)改投資2787號文)。、節(jié)能原則認真貫徹國家產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)節(jié)能設(shè)計規(guī)范，嚴(yán)格執(zhí)行節(jié)能技術(shù)規(guī)定，努力做到合理使用資源。該項目主要耗能種類為水、電、熱力，根據(jù)《綜合能耗計算通則》(GB25892008)，各種能源實物消耗量詳見下表。h 2熱力兆焦耳 3水m3 合 計 項目建筑設(shè)計節(jié)能措施為了達到《山東省居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（DBJ140372006）規(guī)定的居住建筑節(jié)能65%的目標(biāo)，設(shè)計過程中應(yīng)推選優(yōu)秀設(shè)計方案和采取以下節(jié)能技術(shù)：序號部位多層建筑1屋頂鋼筋混凝土樓板：100mmEPS 板：80 mm干鋪焦渣：80mm聚氨酯防水材料：3mm2外墻白灰砂漿：20 mm磚砌體：240 mm水泥砂漿：20 mm聚合物砂漿：6 mmEPS 板：60 mm抗裂砂漿：4 mm外墻涂料：1 mm3不采暖樓梯間白灰砂漿：20 mm磚砌體：365 mm保溫砂漿：20 mm4窗PVC框雙玻窗5門復(fù)合材料門6地面水泥砂漿：20 mmEPS板：50 mm鋼筋混凝土樓板：100 mm節(jié)電措施（1）利用科學(xué)管理方法是節(jié)電的有效措施，建立長效的技術(shù)管理部門，對動力設(shè)備和配線按規(guī)程進行定期檢查，保證設(shè)備在最佳狀態(tài)下運行，減少電損耗。（3）選用效率高、壽命長、安全和性能穩(wěn)定的燈用電器件、燈具、配線器材及調(diào)光控制設(shè)備和光控器件。（5）選用S系列主變壓器和配電變壓器，降低空載損耗，有利于節(jié)能。通過以上電氣節(jié)能措施，達到電氣節(jié)能的要求。（2）空調(diào)系統(tǒng)設(shè)自動控制系統(tǒng)，可準(zhǔn)確調(diào)節(jié)室溫，同時減少不必要的能源消耗。設(shè)備的負荷率須達到國家節(jié)能設(shè)計規(guī)范要求，提高設(shè)備利用率。該項目應(yīng)采用節(jié)水暖通器材設(shè)備、節(jié)水的衛(wèi)生潔具、龍頭、閥門等。以功能區(qū)為單元，配備用水計量裝置，劃小核算單位，鼓勵節(jié)約用水。在日常管理和工作崗位中實行經(jīng)濟目標(biāo)責(zé)任制，節(jié)水設(shè)備和衛(wèi)生潔具，必須設(shè)專人負責(zé)管理、維修、保養(yǎng)和安全運行，杜絕用水設(shè)備和輸水管道的跑、冒、滴、漏，以降低水資源的損耗。8 職業(yè)安全衛(wèi)生與消防（1）勞動部勞字（88）48號文《關(guān)于生產(chǎn)建設(shè)項目職業(yè)安全衛(wèi)生監(jiān)督的暫行規(guī)定》；（2）《工業(yè)企業(yè)設(shè)計衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》得TJ3679（3）《工業(yè)企業(yè)噪音控制設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》GBJ8785；（4）《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GBJ1687本項目是老年公寓建設(shè)項目，生活中不使用有毒、有害物質(zhì)。2）場區(qū)內(nèi)外土壤清潔并適于綠化3）能源供應(yīng)充足，并有清潔的水源。5）場區(qū)遠離有害場所，建筑結(jié)構(gòu)完善，并能滿足老年生活衛(wèi)生要求。污水排放應(yīng)符合國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。8）煙道出口與引風(fēng)機之間須設(shè)置除塵裝置。1）生活場地應(yīng)有單獨的院落。3）建筑物密度不可過大，以利通風(fēng)。（3）臥室衛(wèi)生要求1）臥室結(jié)構(gòu)本身應(yīng)便于清洗消毒，能防蠅、防塵、防蟲、防鼠。3）臥室應(yīng)有充足的自然光或人工照明。2）地面：地面要光滑無裂紋，但不宜太光滑，避免設(shè)置門檻和臺階，以防人員絆倒滑倒。天花板使用塑料制、淺色防水材料。2）對產(chǎn)生高溫的設(shè)備采取高溫管道容器采用保溫材料包裹外表面，用醒目顏色標(biāo)出高溫區(qū)，同時加強室內(nèi)排風(fēng)，以減少對操作環(huán)境的影響，防高溫燙傷。4）防止機械傷害配齊傳動系統(tǒng)安全防護裝置，嚴(yán)格按關(guān)操作規(guī)范進行操作，職工須經(jīng)安全教育并經(jīng)考核確認合格后持證上崗。6）個人防護，應(yīng)嚴(yán)格遵守衛(wèi)生制度。發(fā)現(xiàn)有開放性或活動性肺結(jié)核、傳染性肝炎、流行性感冒、腸道傳染病或帶菌者、化膿性或滲出性皮膚病、疥瘡及其他傳染性疾病者，均不得直接參加服務(wù)工作。老年人定期進行健康檢查，進行保健知識講座，每天堅持體育鍛煉和室外活動。使老人和工作人員在一個清潔舒適的環(huán)境中生活工作?？傊ㄟ^采取以上技術(shù)措施，配合嚴(yán)格科學(xué)管理，強化職工的安全保護意識，將會使本項目的職業(yè)安全衛(wèi)生達到較高的水平。職業(yè)安全衛(wèi)生投資已分別歸列于給排水、暖通、工藝設(shè)備、建筑工程等相關(guān)專業(yè)中。本項目是老年公寓建設(shè)項目，建筑物耐火等級為二級。（1）場區(qū)四周為環(huán)形通道（2）根據(jù)衛(wèi)生要求，人、物嚴(yán)格分流，防止交叉污染。（3）本項目建筑耐火等級均為二級，其房屋間距設(shè)計應(yīng)滿足建筑防火規(guī)范要求。（2）建筑平面中設(shè)置多處出口，作為疏散出口，與生活區(qū)有機聯(lián)系。（3）建筑物裝修材料均為阻燃材料。（1）全場供電線路采用多級自動開關(guān)保護，在用電設(shè)備或線路出現(xiàn)過負荷及短路時，可及時可靠切斷電源，線路均采用穿鋼管保護敷設(shè)方式，防止火災(zāi)，安全可靠。（3）各建筑物根據(jù)其防雷等級，按照防雷設(shè)計規(guī)范采取相應(yīng)的防雷措施。（5）消防用電設(shè)備應(yīng)采用單獨的供電回路，當(dāng)發(fā)生火災(zāi)切斷生活用電時，應(yīng)仍能保證消防用電，其配電設(shè)備應(yīng)有明顯標(biāo)志。配電站設(shè)置事故應(yīng)急燈，以保證在停電及火災(zāi)情況下，人員疏散及操作變配電設(shè)備。依據(jù)有關(guān)規(guī)范及現(xiàn)場條件，本設(shè)計采用臨時低壓消防系統(tǒng)。（1）消防水源依據(jù)現(xiàn)場條件，本項目消防水源為自來水管網(wǎng)水源、消防水池供水水源。（2）消防用水量室外消防給水管網(wǎng)設(shè)環(huán)形狀，設(shè)地上式消火栓，水量按15升/秒，室內(nèi)消火栓水量按5升/秒設(shè)計。室外消防用水量：152＝108立方米室內(nèi)消防用水量：52＝36立方米總消防用水量：144立方米火災(zāi)時最大消防流量為5＋15＝72立方米/小時（3）消防設(shè)施1）室外消火栓本項目在場區(qū)內(nèi)設(shè)立環(huán)狀給水管網(wǎng)，管徑不小于DN100。2）室內(nèi)消火栓依據(jù)GBJ1687，樓內(nèi)消防用水量為5升/秒，二股水柱。消火栓布置應(yīng)保證有兩只水槍的充實水柱同時到達室內(nèi)任何部位。配設(shè)BJ手抬式機動消防泵2臺。5）依據(jù)有關(guān)規(guī)范及現(xiàn)場條件，本設(shè)計采用如下給水消防場區(qū)消防水池室外消防管網(wǎng)室內(nèi)消火栓系統(tǒng)場區(qū)管網(wǎng)水源室內(nèi)消火栓系統(tǒng)建筑滅火器火點。9 組織機構(gòu)與人力資源配置本項目承辦單位為頤養(yǎng)養(yǎng)老服務(wù)有限公司，由其負責(zé)組織成立項目管理機構(gòu)，市場化運作，自主經(jīng)營，自負盈虧。本項目由頤養(yǎng)養(yǎng)老服務(wù)有限公司實施管理。詳見管理機構(gòu)圖101。外聯(lián)部：負責(zé)老年公寓的來賓接待、入住老人安排、家屬接待、對外聯(lián)絡(luò)等。財務(wù)部：負責(zé)老年公寓的會計、統(tǒng)計、出納、財稅等。俱樂部：負責(zé)老年公寓內(nèi)的娛樂健身項目以及外出參觀旅游等?！∧旯ぷ?65天，每班工作8小時。表10－1 勞動定員表序號崗位人數(shù)備注1總經(jīng)理12副總經(jīng)理23辦公室84財務(wù)部45總務(wù)部106外聯(lián)部67俱樂部68食堂209水電工310鍋爐房、洗衣房511保安15合計80本項目實行全員聘用制。其余員工應(yīng)具有高中以上文化程度，經(jīng)培訓(xùn)合格后持證上崗。管理人員和醫(yī)護人員通過市人才市場公開招聘，其余人員通過市勞務(wù)市場公開招聘。10 項目實施進度根據(jù)項目的設(shè)計方案及工程建設(shè)規(guī)模，項目建設(shè)工期從項目可行性研究報告批準(zhǔn)之日開始計算，通過初步設(shè)計、施工圖設(shè)計、設(shè)備訂貨、土建施工、設(shè)備安裝和調(diào)試、試運行到正式投產(chǎn)，計劃兩年時間完成項目建設(shè)。本項目計劃建設(shè)期20個月。表10－1 項目實施進度表 時間 階段2013年2014年2015年10111212345678910111212345678前期手續(xù)工程設(shè)計及招標(biāo)土建施工室外配套竣工驗收，投入使用11 項目招標(biāo)方案（1）《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》（中華人民共和國主席令第21號）；（2）《工程建設(shè)項目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》（國家發(fā)展計劃委員會令第3號）；（3）《工程建設(shè)項目自行招標(biāo)試行辦法》（國家發(fā)展計劃委員會令第5號）；（4）《建設(shè)項目可行性研究報告增加招標(biāo)內(nèi)容以及核準(zhǔn)招標(biāo)事項暫行規(guī)定》（國家發(fā)展計劃委員會令[2001]第9號）；（5）《關(guān)于國務(wù)院有關(guān)部門實施招標(biāo)活動行政監(jiān)督的職責(zé)分工的意見》（國辦發(fā)[2000]34號文）。防范和化解工程建設(shè)中的違規(guī)、違法行為。根據(jù)本項目的具體情況，招標(biāo)工作應(yīng)遵循以下原則：公開原則。公平原則。公正原則。誠實信用原則。獨立原則。接受行政監(jiān)督原則。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，項目工程招標(biāo)應(yīng)按下列程序進行：1)建設(shè)單位向招標(biāo)主管部門提出招標(biāo)申請，經(jīng)批準(zhǔn)后，編制招標(biāo)文件。 2)發(fā)布招標(biāo)公告或招標(biāo)通知書。4)編制標(biāo)底。5)工程開標(biāo)。當(dāng)眾啟封標(biāo)書，宣布標(biāo)價，公開標(biāo)底，進行評標(biāo)、決標(biāo)。根據(jù)該院實際情況對建設(shè)項目和設(shè)備選擇委托招標(biāo)代理機構(gòu)代理招標(biāo)的形式。
制定合理、具體的招標(biāo)方案
選擇合理的招標(biāo)方式
目前我國現(xiàn)行的招標(biāo)主要有三種形式：公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)。針對投資小，專業(yè)性強或拆補的不適合公開招標(biāo)的項目，采用邀請招標(biāo)。對投標(biāo)人資格的審查，是做好工程施工工作的必要保證，首先編制資格預(yù)審文件，發(fā)布招標(biāo)預(yù)審公告。
B、對于技術(shù)要求簡單，施工單位難度不大，投資額小的項目資格預(yù)審方案。
C、對于技術(shù)要求復(fù)雜，施工難度大，投資額大的項目的資格預(yù)審方案。
項目投資額大，工期緊、施工難度大，故對施工單位要求高，原則上應(yīng)采用詳細的資格預(yù)審評審方式，通過對施工單位編制的施工組織設(shè)計、對本項目的人員架構(gòu)、施工機械的配置、類似施工經(jīng)驗、企業(yè)信譽等詳細的評審來合理地確定施工單位。各種不同的方法有各自的優(yōu)缺點，要根據(jù)工程實際來選擇，根據(jù)各不相同項目要求選擇各自相適應(yīng)的方法。
合理選用承包合同價格
現(xiàn)行的合理建設(shè)工程承包合同價格有幾種：
(1)固定價：是指合同總價或者單價在合同的實施期間不因資源價格等因素的變化而調(diào)整的價格，又分固定單價和固定總價。
(3)成本加酬金：成本加酬金合同是將工程項目的實際投資劃分成直接成本費和承包方完成工作后應(yīng)得酬金兩部分。
本項目宜采用固定價形式，避免合同糾紛。1）、建設(shè)項目的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料等采購活動全部招標(biāo)。 編制說明（1）工程費用：一般土建按當(dāng)?shù)赝惤ㄖ锝诮Y(jié)算單位造價指標(biāo)，并結(jié)合本項目各建筑物實際情況估算；。（3）建設(shè)單位管理費：%計入。，包括建設(shè)投資 2735萬元，鋪底流動資金150萬元。詳見《項目總投資估算表》附表1。13 財務(wù)評價 財務(wù)評價依據(jù) 國家計委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》(第二版,1993年)，并參照《投資項目可行性研究指南》（2002年）。 參加本項目研究的其他專業(yè)提供的數(shù)據(jù)。從計算期第三年收入為滿負荷運營期的80%，第四年為滿負荷運營。項目成本主要為日常生活成本、工人工資、修理費、其他費用及經(jīng)營費用、維修費、折舊及攤銷費等。 年營業(yè)收入估算根據(jù)不同類別的居住條件、老人的身體狀況和需要的服務(wù)進行差別化收費；其中高檔老年公寓標(biāo)準(zhǔn)單間按照每人每月3000元；雙人間按照每人每月2000元；另外加上其他收入，本項目年預(yù)計收入1238萬元?？偼顿Y收益率和資本金凈利潤率是反映項目單位投資盈利能力的靜態(tài)指標(biāo)。2885=%投資回收期= 財務(wù)評價結(jié)論財務(wù)盈利能力分析表明，本項目具有一定的財務(wù)盈利能力，并且由于國家對社會化養(yǎng)老的扶持政策，本項目具有一定的抗風(fēng)險能力。本項目為社會公益事業(yè)項目的建設(shè)，其效益主要表現(xiàn)為社會效益。就目前市經(jīng)濟社會發(fā)展?fàn)顩r及居民收入情況分析，可謂市場大、潛力大，但就老年公寓市場而言，面對的是新的特殊客戶群體，在社會家庭結(jié)構(gòu)演變中，雖然：“核心家庭”逐年增多，傳統(tǒng)家庭逐年減少，但這畢竟需要一個時間過程，特別是老年公寓這種居住養(yǎng)老方式和生活方式必須得到老年人