【正文】 濟(jì)增長的拉動(dòng)力逐步增強(qiáng)，將進(jìn)一步擴(kuò)大消費(fèi)需求，實(shí)現(xiàn)消費(fèi)引擎的主導(dǎo)地位。再從長沙發(fā)展規(guī)劃以及長株潭一體化長遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃來看，房地產(chǎn)業(yè)有著極大的發(fā)展空間和良好的發(fā)展前景。調(diào)控政策的進(jìn)一步實(shí)施開發(fā)企業(yè)對后續(xù)投資將持謹(jǐn)慎態(tài)度，預(yù)測2005年長沙市房地產(chǎn)投資增長進(jìn)度將會(huì)進(jìn)一步趨緩。商住樓底層裙樓部分，特別是整層出租出售的銷售緩慢，仍然是開發(fā)商棘手的問題。戶型設(shè)計(jì)日趨向合理化、實(shí)用化、大面積150平米以上戶型比例將進(jìn)一步降低，經(jīng)濟(jì)、緊促型、面積為90100平米三房將成為市場主導(dǎo)。商業(yè)氛圍濃厚，投資門檻低的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將有較大需求。3 開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 有關(guān)工程計(jì)劃說明根據(jù)項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)模、蓮塘房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況、市場承接力、委托方預(yù)計(jì)的開工時(shí)間等綜合分析，我們確定本項(xiàng)目施工總進(jìn)度計(jì)劃如下：施工橫道圖?？偼顿Y估算說明土地成本按開發(fā)商提供資料，土地成本為9600萬元。 項(xiàng)目建安工程費(fèi)為20,。按長沙市同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的水平和本項(xiàng)目的具體情況，本項(xiàng)目管理費(fèi)按前述三項(xiàng)之和的2%記取。不可預(yù)見費(fèi)由于項(xiàng)目地塊地勢良好，項(xiàng)目本身為大眾化產(chǎn)品，同時(shí)開發(fā)商控制項(xiàng)目成本較強(qiáng)，不可預(yù)見費(fèi)按前述3項(xiàng)之和的2%記取較為合理。其他費(fèi)用主要指工程監(jiān)理費(fèi)，工程咨詢費(fèi)、與政府建設(shè)管理部門發(fā)生的費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用指為開發(fā)項(xiàng)目融資而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息。銷售費(fèi)用包括廣告及代理費(fèi)用，參考長沙市一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)及項(xiàng)目的實(shí)際情況，%。公共設(shè)施專用基金。項(xiàng)目總投資為38,，經(jīng)測算需投入自籌資金、銀行借款、銷售收入，其中詳細(xì)如下表：表11：項(xiàng)目資金來源表序號項(xiàng)目名稱總額（萬元）比例1自有資金及融資6, %2銀行貸款10, %3銷售收入24, %4總投資40, % 投資使用計(jì)劃根據(jù)企業(yè)提供的資料，結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)實(shí)際付款情況和工程進(jìn)度合理計(jì)劃投入量測算，《項(xiàng)目建筑成本投資計(jì)劃表》經(jīng)濟(jì)測算時(shí)，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況、計(jì)算期從2005年開始項(xiàng)目資金正式開始投入，計(jì)劃于2005年8月動(dòng)工，工程分2期開發(fā)，各期開工時(shí)間考慮各期預(yù)售可銜接上為基礎(chǔ)，并按資金可及時(shí)到位的情況下，預(yù)測全部工程于2007年12月底前竣工， 2006年下半年商業(yè)用房銷售率、住宅用房銷售率、辦公樓銷售率均可達(dá)到90%，對項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)測算從2005年下半年至2007年下半年止。表12：項(xiàng)目銷售收入測算表項(xiàng)目可售面積（㎡）銷售單價(jià) （元/㎡）銷售率銷售收入（萬元）住宅2880100%39,商業(yè)9500100%18,車位650個(gè)60000100%3300合計(jì)100%銷售稅金及附加測算銷售稅金及附加：按規(guī)定，長沙市房地產(chǎn)二級市場轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)主要是營業(yè)稅（%），城市建設(shè)維護(hù)稅（營業(yè)稅的1%），印花稅（%）,。 資金來源與運(yùn)用分析根據(jù)委托方提供的資料對項(xiàng)目的投資及資金籌措計(jì)劃進(jìn)行分析。 銷售利潤經(jīng)測算項(xiàng)目的利潤總額、稅后利潤（凈利潤）、投資利潤率等指標(biāo)詳見下表：表13：項(xiàng)目利潤估算表序號項(xiàng)目計(jì)算公式金額（萬元）⑴銷售收入　 ⑵開發(fā)成本　 ⑶銷售費(fèi)用　 ⑷銷售稅金及附加　 ⑸財(cái)務(wù)費(fèi)用　 ⑹利潤總額⑴⑵⑶⑷⑸ ⑺所得稅由公司內(nèi)部平衡所得稅⑻凈利潤⑹⑺ ⑼稅前成本利潤率利潤總額/總投資%注：上表為住宅銷售率、商業(yè)銷售率銷售率均為100%的情況下的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)。6 財(cái)務(wù)與敏感性分析 項(xiàng)目盈利能力分析經(jīng)測算，總投資為40, 萬元，投資回收期為2年，利潤總額為18,?！睹舾行苑治霰怼贰＂?、保證銷售價(jià)格和銷售率的實(shí)現(xiàn)，控制項(xiàng)目開發(fā)成本，是項(xiàng)目盈利的有效保證。 提高了市民的居住質(zhì)量，改善了居住條件 增加財(cái)政稅收項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，必然會(huì)帶動(dòng)建筑業(yè)、建材業(yè)、金融、保險(xiǎn)、廣告等系列行業(yè)的發(fā)展。7 可行性研究結(jié)論與建議 擬建項(xiàng)目的結(jié)論性意見 目前項(xiàng)目開發(fā)手續(xù)正在辦理之中 建設(shè)后續(xù)資金需要有保證項(xiàng)目建設(shè)資金來源于銀行貸款，所以后續(xù)資金一定要有保證。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益良好，但有一定的風(fēng)險(xiǎn)。綜上所述，該項(xiàng)目社會(huì)效益及經(jīng)濟(jì)效益良好，我司認(rèn)為本項(xiàng)目可行。 建議 合理規(guī)劃設(shè)計(jì)，提升住宅品質(zhì)； 適當(dāng)改善周邊環(huán)境，減少商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)； 商業(yè)整體包裝營銷，提升3層商業(yè)價(jià)值； 引進(jìn)國內(nèi)或國際著名商業(yè)巨頭，如大型百貨超市、大型家居專賣等。如何準(zhǔn)確做好項(xiàng)目的市場定位，制定合理的營銷、租賃、商場經(jīng)營管理的策略，從而成功招商、經(jīng)營，如期回收資金、獲得經(jīng)濟(jì)效益，將是本項(xiàng)目規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)的最好途徑。對于如何規(guī)避經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)，建議：項(xiàng)目建設(shè)前認(rèn)真作好的市場調(diào)研，同時(shí)全方位發(fā)布宣傳廣告，為項(xiàng)目造勢，確保項(xiàng)目成功租售。從財(cái)務(wù)評價(jià)分析數(shù)據(jù)可以看出，降低工程造價(jià)，控制投資成本，也是降低本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的因素之一。合理安排融資計(jì)劃，保證資金充足，嚴(yán)格控制工程進(jìn)度，可以降低行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)程度。金地景園開發(fā)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)本項(xiàng)目總用地面積120畝，%，綠地率45%建筑層數(shù)１8層。按規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，可以估算出，（地上），共766戶，車位650個(gè)，地下450個(gè)，地上200個(gè)。四、 銷售收入及相關(guān)費(fèi)用１、收入　　　住宅收入　135593*2880=39,051 萬元 　　商鋪　　　19921*9500=189245萬元 車位　　　60000*650=3900萬元小計(jì)　　　　２、銷售費(fèi)用　銷售費(fèi)　　*4%=　 銷售稅　　*%=　　　 財(cái)務(wù)成本 3, 萬元 小計(jì) 3．管理費(fèi) （土地費(fèi)用+建安工程費(fèi)+前期工程費(fèi)）*3%= 萬元（說明：管理費(fèi)用見可行性分析報(bào)告數(shù)據(jù)）所得稅暫時(shí)不列入A、總收入 萬元 總成本 ++++= 純收入 = B、總收入 萬元總成本 ++++=純收入 = 五、 調(diào)整價(jià)格、收入及費(fèi)用分析 收入調(diào)整房屋均價(jià)為2880元每平方米，車庫價(jià)按50%5萬元50%按6萬元算　住宅收入　135593*2880=39,051 萬元 商鋪　　　19921*9500=車位325*60000+352*50000=3575萬元小計(jì) 61551萬元 有關(guān)費(fèi)用銷售費(fèi)用 4%*61551=2462萬元銷售稅 %*61551=財(cái)務(wù)成本 3,小計(jì) 管理費(fèi)用 （土地費(fèi)用+建安工程費(fèi)+前期工程費(fèi)）*3%= 萬元 列表A、總收入 61551 總成本 ++++=純收入 B、總收入 61551 總成本 ++++