【正文】 員工餐具套70 管理規(guī)章制度分目錄 公眾制度 崗位職責(zé) 管理處運(yùn)作制度 管理人員考核制度 管理規(guī)章制度我司奉行“精誠(chéng)服務(wù),精彩生活”的經(jīng)營(yíng)理念，追求“無(wú)為而治”的管理境界，并讓業(yè)主充分感受到“御花園天下勝景、xx情誠(chéng)健康人生”的生活環(huán)境，并將之充分體現(xiàn)在與業(yè)主交流、溝通的出眾制度和保證公司及管理處有效運(yùn)作的內(nèi)部制度中。（1） 樓宇進(jìn)行重大修繕使用施工電動(dòng)設(shè)備和電動(dòng)工具的用電量，必須在不影響正常運(yùn)作和在供電負(fù)荷量允許范圍內(nèi)進(jìn)行，在報(bào)修繕計(jì)劃時(shí)，必須同時(shí)上報(bào)用電設(shè)備，經(jīng)分公司主管經(jīng)理批準(zhǔn)后，才能進(jìn)行組織施工。（3） 使用的電動(dòng)設(shè)備、工具及電源線等器材，必須符合國(guó)家有關(guān)產(chǎn)品質(zhì)量規(guī)定和安全要求，并安裝漏電保護(hù)器開(kāi)關(guān)、配備分線電閘箱和安裝電表，電動(dòng)工具、臨時(shí)照明線路應(yīng)有合格插座，并在專(zhuān)業(yè)人員指定地點(diǎn)接線，禁止亂拉亂接電線。對(duì)不聽(tīng)勸阻者，應(yīng)立即報(bào)告公司，停止施工。（2） 持證上崗，遵守員工守則和各項(xiàng)規(guī)章制度，服從領(lǐng)導(dǎo)及班長(zhǎng)安排。（4） 按時(shí)上班、不脫崗。詳細(xì)記錄異?；蚴鹿是闆r。（6） 做好防小動(dòng)物、防水、防火工作，確保變配電系統(tǒng)安全運(yùn)行。（8） 嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程，除經(jīng)主管人員批準(zhǔn)并制定了可靠的安全措施外，一般不允許帶電作業(yè)。（9） 負(fù)責(zé)經(jīng)常保持配電房、變壓器、值班室內(nèi)外的清潔衛(wèi)生。 管理處運(yùn)作制度 管理運(yùn)作制度目錄（1） 員工守則（2） 員工廉潔自律十條規(guī)定（3） 員工獎(jiǎng)懲制度（4） 員工服務(wù)文明禮貌用語(yǔ) 綜合制度（1） 物業(yè)接管驗(yàn)收移交工程資料清單（2） 機(jī)電設(shè)備驗(yàn)收單（3） 建筑、小型設(shè)施驗(yàn)收單（4） 室外給排水驗(yàn)收單（5） 綠化驗(yàn)收單（6） 單元建筑接管驗(yàn)收記錄表（7） 單元室內(nèi)電氣設(shè)施接管驗(yàn)收記錄（8） 用戶登記制度（9） 與業(yè)主及物業(yè)使用人溝通辦法（10） 處理業(yè)主及物業(yè)使用人投訴指引（11） 管理工作征詢意見(jiàn)表（12） 關(guān)于全體員工處于警戒狀態(tài)的有關(guān)規(guī)定 財(cái)務(wù)制度（1） 財(cái)務(wù)工作制度（2） 公司《會(huì)計(jì)制度》（3） 有償服務(wù)收費(fèi)制度財(cái)務(wù)制度范例管理處帳目公開(kāi)制度：為了進(jìn)一步提高為業(yè)主住戶服務(wù)水準(zhǔn)，為業(yè)主/住戶當(dāng)好家、理好財(cái)，本著遵循“以支定收、取之于民”的原則，做到收支合理、帳目公開(kāi)，自覺(jué)接受小業(yè)主/住戶的監(jiān)督，為此，特制定以下財(cái)務(wù)公開(kāi)制度。 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公開(kāi)，按物價(jià)部門(mén)141號(hào)文件規(guī)定的范圍執(zhí)行。支出內(nèi)容按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的范圍執(zhí)行。 每季度公布一次財(cái)務(wù)節(jié)余情況（下季度15日前公布上季度收支情況） 每年公布一次經(jīng)市審計(jì)部門(mén)通過(guò)后的全年財(cái)務(wù)收支節(jié)余情況資料。 四、帳目公布： 由管理處財(cái)務(wù)室主任負(fù)責(zé)報(bào)管理處主任、業(yè)主委員會(huì)主任審核后負(fù)責(zé)實(shí)施。無(wú)特殊情況，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不作任何變動(dòng)。 做到隨時(shí)接受業(yè)主咨詢。 將通知單分發(fā)至各業(yè)主（住戶）信箱中。 出納員將現(xiàn)金存入銀行。二、裝修押金、垃圾清運(yùn)費(fèi)、維修管理費(fèi)等臨時(shí)性收費(fèi)： 出納員向會(huì)計(jì)領(lǐng)取空白收據(jù)、發(fā)票。 出納員每日清點(diǎn)所收現(xiàn)金與收費(fèi)單據(jù)核對(duì)相符后，將現(xiàn)金存入銀行，將單據(jù)交與會(huì)計(jì)。 出納員將開(kāi)完的整本收據(jù)、發(fā)票交于會(huì)計(jì)核銷(xiāo)、保管。 車(chē)場(chǎng)護(hù)衛(wèi)員每十天向出納員交清所收車(chē)位時(shí)租費(fèi)，出納員按照護(hù)衛(wèi)員同時(shí)上交的每日“當(dāng)班收入統(tǒng)計(jì)”，計(jì)算出護(hù)衛(wèi)員應(yīng)交車(chē)位時(shí)租費(fèi)并同時(shí)核對(duì)其所用定額發(fā)票數(shù)后，收取現(xiàn)金，核銷(xiāo)已開(kāi)發(fā)票存根。 出納員清點(diǎn)現(xiàn)金存入銀行。 護(hù)衛(wèi)員休假時(shí)應(yīng)將所有現(xiàn)金、所領(lǐng)發(fā)票交清。 地面停車(chē)場(chǎng)車(chē)輛停車(chē)半小時(shí)以內(nèi)不收費(fèi)，超過(guò)半小時(shí)按龍巖市物價(jià)局有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 車(chē)輛進(jìn)入車(chē)場(chǎng)道口，必須用行駛證換取臨時(shí)停車(chē)證或月卡車(chē)位牌方可進(jìn)場(chǎng)停車(chē)，出場(chǎng)時(shí)憑臨時(shí)停車(chē)證或月卡、車(chē)位牌換回駕駛證，停車(chē)期間由車(chē)管員打卡計(jì)時(shí)。二、私家車(chē)位停車(chē)管理規(guī)定 凡無(wú)私家車(chē)位停車(chē)證的車(chē)輛，一律不得在私家車(chē)位泊車(chē)。車(chē)輛出入住宅區(qū)必須辦理登記、領(lǐng)交車(chē)號(hào)牌手續(xù)。無(wú)車(chē)號(hào)牌或車(chē)號(hào)牌與存查記錄不符時(shí)，其車(chē)輛不得離開(kāi)住宅區(qū)，否則車(chē)管員有權(quán)扣留其車(chē)輛，并報(bào)告公安機(jī)關(guān)處理。行車(chē)通道、消防通道及非停車(chē)位禁止停車(chē)。車(chē)輛停放后，必須鎖好車(chē)門(mén)，關(guān)好車(chē)窗，并保持車(chē)位清潔衛(wèi)生。 車(chē)管員必須堅(jiān)持原則，不得利用工作之便與車(chē)主拉關(guān)系，收受賄賂，放松管理，違者一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，必須從嚴(yán)處理。維修及時(shí)率達(dá)到99%。02維修服務(wù)時(shí) 間一般不超過(guò)８小時(shí)，復(fù)雜的最多不應(yīng)超過(guò)７２小時(shí)。如超出上述時(shí)間，應(yīng)向住戶說(shuō)明原因。服務(wù)態(tài)度滿意率達(dá)到99%。05維修工作滿 意 率應(yīng)達(dá)到９０％。06洗 臉 盆漏 水應(yīng)達(dá)到原先標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)反復(fù)試用，不漏水，服務(wù)對(duì)象滿意，此項(xiàng)維修不超過(guò)１小時(shí)。洗菜盆堵塞同此項(xiàng)08浴缸堵塞及 漏 水 達(dá)到暢通，對(duì)切口處的修補(bǔ)盡力恢復(fù)原樣，經(jīng)反復(fù)使用達(dá)到暢通、不漏水。09疏通馬桶使之相當(dāng)暢通，即使往馬桶里扔少許紙巾也不影響暢通，維修時(shí)間不超過(guò)２小時(shí)。10疏通地漏使之相當(dāng)暢通，并對(duì)切口恢復(fù)原樣，清出異物并清理干凈。維修時(shí)間不超過(guò)2小時(shí)12接頭漏水應(yīng)達(dá)到緊固、密封、不滴水。維修時(shí)間不超過(guò)４小時(shí)（上層住戶不在家除外） 14馬桶漏水以不漏水為標(biāo)準(zhǔn)，如需拆馬桶安裝，應(yīng)恢復(fù)原樣，維修時(shí)間不超過(guò)２小時(shí)。 16房間沒(méi)水使之通水，應(yīng)在１小時(shí)內(nèi)解決住戶用水問(wèn)題。 17房間無(wú)電以恢復(fù)房間正常用電為標(biāo)準(zhǔn)，在維修完畢后應(yīng)盡量保持原狀。 維修時(shí)間不超過(guò)３０分鐘。小維修不超過(guò)2小時(shí)，較難的不超過(guò)72小時(shí)21房間插座無(wú)電使用方便、安全為標(biāo)準(zhǔn)。維修時(shí)間不超過(guò)２小時(shí)，比較復(fù)雜的不超過(guò)２４小時(shí)22換 鎖應(yīng)按住戶要求安裝，并反復(fù)試用使之靈活，開(kāi)關(guān)自如，緊閉性好。23修理門(mén)窗使之能開(kāi)關(guān)靈活自如，密封性能良好。附房屋維修管理規(guī)定： 為了認(rèn)真解決用戶入伙后房屋維修問(wèn)題，在本著“實(shí)是求是，劃清責(zé)任，合理收費(fèi)，服務(wù)用戶”的精神，特制訂本規(guī)定。維修后管理處實(shí)行消項(xiàng)驗(yàn)收，維修所發(fā)生的人、工、材料等費(fèi)用由地盤(pán)負(fù)責(zé)。如發(fā)生重大的質(zhì)量問(wèn)題或涉及金額較大，應(yīng)立即報(bào)告工程部和主管領(lǐng)導(dǎo)，聯(lián)系發(fā)展商，由發(fā)展商找施工隊(duì)保修，所發(fā)生的有關(guān)費(fèi)用在施工質(zhì)量保證金中攤銷(xiāo)。屬于用戶在使用和改建或裝修中發(fā)生的問(wèn)題，由用戶自行負(fù)責(zé)?！　∪缬脩籼岢龃蟮木S修申請(qǐng)，維修班應(yīng)上報(bào)管理處，管理處派專(zhuān)職人員核實(shí)情況，制訂維修計(jì)劃，組織人員維修，維修后由用戶驗(yàn)收并在派工單上簽字。 附 房屋裝修管理規(guī)定 為加強(qiáng)本小區(qū)房屋裝修的管理和監(jiān)督，有效制止違章裝修行為，保障房屋的結(jié)構(gòu)安全和外觀統(tǒng)一，維護(hù)小區(qū)環(huán)境整潔、美觀，協(xié)調(diào)及住戶的正常生活秩序，使住戶有一個(gè)安全、清潔、優(yōu)美、舒適 的居住環(huán)境。裝修作業(yè)人員，憑身份證或暫住證等有效證件到管理處辦理《裝修出入證》，憑《裝修出入證》，方可進(jìn)入小區(qū)裝修。工程完工后，經(jīng)管理處驗(yàn)收，無(wú)違章或滲、漏、堵、損壞等情況發(fā)生，管理處在十日內(nèi)退還業(yè)主和施工單位的裝修保證金；否則，要從保證金中扣除賠償費(fèi)用或罰款，多退少補(bǔ)。對(duì)未向管理處申報(bào)或不符合規(guī)定條件自行開(kāi)工的家居裝修工程，管理處有權(quán)依法制止其違法裝修 行為。樓頂、外墻、外門(mén)窗、陽(yáng)臺(tái)的裝修及空調(diào)的安裝及其他裝修活動(dòng)必須符合深圳市規(guī)劃國(guó)土主管部門(mén)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，保證建筑物外觀的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。空調(diào)支架應(yīng)符合有關(guān)規(guī)定要求，應(yīng)采用不銹鋼材質(zhì)，固定螺栓必須經(jīng)過(guò)防銹處理，否則，裝修住戶要承擔(dān)由此造成的返工及其它損害后果（如下雨鐵銹污染外墻面、空調(diào)墜落等）。為保證建筑外觀的統(tǒng)一協(xié)調(diào)，前陽(yáng)臺(tái)的裝修必須符合龍巖市國(guó)土主管部門(mén)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（不準(zhǔn)封閉前陽(yáng)臺(tái)、安裝防盜網(wǎng)）。禁止擅自改動(dòng)、暗藏燃?xì)夤艿涝O(shè)施，確需改動(dòng)的，應(yīng)提前一個(gè)月向供氣單位提出申請(qǐng)，由供氣單位組織實(shí)施。禁止將雨水管道用于生活污水的排放。如確實(shí)需要延期，應(yīng)由業(yè)主本人（或業(yè)主委托人持業(yè)主書(shū)面委托書(shū)）前來(lái)辦理延期手續(xù)。如在非工作時(shí)間內(nèi)施工，或在節(jié)假日進(jìn)行有噪聲及刺激性氣味的工作，管理處有權(quán)責(zé)令其停工、扣留或沒(méi)收工具，并視情節(jié)輕重給予處罰。 住戶不得私自在戶外接駁水、電，違者照章罰款。未經(jīng)批準(zhǔn)，工作場(chǎng)地內(nèi)嚴(yán)禁使用電爐、電炊具，電熱水棒等電熱設(shè)施；嚴(yán)禁使用煤氣。裝修施工臨時(shí)動(dòng)火、用電，應(yīng)提前向管理處申報(bào)，并填寫(xiě)《臨時(shí)動(dòng)火/用電作業(yè)申請(qǐng)表》，說(shuō)明動(dòng)火、用電部位，使用工具的品種、負(fù)荷，動(dòng)火、用電作業(yè)起止時(shí)間，動(dòng)火、用電作業(yè)安全措施等等。根據(jù)《中華人民共和國(guó)消防條例》實(shí)施細(xì)則第十條規(guī)定，施工 單位必須負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場(chǎng)的消防工作。確保各項(xiàng)防火安全措施的落實(shí)。如因違反裝修管理規(guī)定所發(fā)生的消防事故，由發(fā)生事故的施工單位，個(gè)人以及雇請(qǐng)施工的業(yè)主（住戶）按規(guī)定承擔(dān)一切經(jīng)濟(jì)及法律責(zé)任。不及時(shí)清理的，管理處代為清理，費(fèi)用由裝修戶承擔(dān)。1裝修施工人員必須保證公共設(shè)施完好、清潔，不得隨意在公共走道堆放裝修材料，不得在樓道、電梯內(nèi)亂涂亂畫(huà)，否則按規(guī)定予以處罰。如私自居住在樓宇裝修戶內(nèi)，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，按《龍巖市治安管理?xiàng)l例》規(guī)定送交當(dāng)?shù)嘏沙鏊幚怼?管理處對(duì)裝修戶每天將不定時(shí)派專(zhuān)人進(jìn)行巡查。對(duì)上述違規(guī)問(wèn)題輕者現(xiàn)場(chǎng)糾正，重者管理處將下發(fā)給裝修負(fù)責(zé)人《裝修違規(guī)通知單》，視情節(jié)輕重進(jìn)行處罰。 以上幾種處罰可同時(shí)并處。在重點(diǎn)部位、危險(xiǎn)地段（如變壓器室、配電房、汽車(chē)庫(kù)、發(fā)電機(jī)房、樓層和裙樓辦公室等）動(dòng)火，必須經(jīng)管理處主任批準(zhǔn)，違者按有關(guān)規(guī)定處罰。對(duì)私自動(dòng)火作業(yè)的，除責(zé)成其迅速補(bǔ)辦動(dòng)火作業(yè)手續(xù)外，可給予其必要的處罰；對(duì)造成事故的，除加重處罰外，還必須移交司法機(jī)關(guān)追究其法律責(zé)任?！? （一）動(dòng)火前的“七不”：　　 防火、滅火設(shè)施不落實(shí)前不動(dòng)火?！　? 附近難以移動(dòng)的易燃結(jié)構(gòu)未采取有效安全防范措施前不動(dòng)火?！　? 凡儲(chǔ)存有易燃、易爆物品的場(chǎng)所，易燃物品未搬出前不動(dòng)火。　　 未備好相應(yīng)的滅火器材前不動(dòng)火?！　‖F(xiàn)場(chǎng)安全負(fù)責(zé)人和動(dòng)火人員必須密切注意動(dòng)火情況，發(fā)現(xiàn)不安全苗頭時(shí)，要立即停止動(dòng)火?！　?dòng)火人員要嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程?！　∪⑴潆姺考爸匾獧C(jī)房?jī)?nèi)不準(zhǔn)堆放可燃物品，不準(zhǔn)吸煙，消防設(shè)備旁邊不準(zhǔn)堆放任何雜物。禁止業(yè)主/物業(yè)使用人在走道、垃圾桶旁焚香、燒紙。 六、嚴(yán)格維護(hù)消防設(shè)備，按公司規(guī)定定期進(jìn)行測(cè)試檢查，保證設(shè)備完好。 為合理利用人力資源，充分發(fā)揮人員潛能，切實(shí)搞好人才培訓(xùn)提供依據(jù)。2）三嚴(yán)”為嚴(yán)格考核標(biāo)準(zhǔn)，即考核要素的標(biāo)準(zhǔn)必須具體、明確、客觀；嚴(yán)明考核辦法，即考核規(guī)程和方法要科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)、可行；嚴(yán)肅考核態(tài)度，即考核者和考核對(duì)象對(duì)待考核的態(tài)度均應(yīng)當(dāng)端正、認(rèn)真、負(fù)責(zé)。4）“四掛鉤”為考核結(jié)果與職務(wù)升降掛鉤，與收入多寡掛鉤，與榮譽(yù)得失掛鉤，與工作去留掛鉤。在進(jìn)行具體的考核工作時(shí)，根據(jù)考核目的和崗位特點(diǎn)，再將考核項(xiàng)目加以調(diào)整，考核條目加以細(xì)化。，考核材料要力求具體詳細(xì)，避免過(guò)于抽象空洞。 一般情況下，員工考核都要讓被考核者對(duì)照考核標(biāo)準(zhǔn)先進(jìn)行自我考核，以促使其自省、自悟、自勵(lì)。 所有各類(lèi)員工考核材料，都應(yīng)當(dāng)及時(shí)轉(zhuǎn)交公司人事部，并由人事部負(fù)責(zé)存入本人檔案。它是工程的重要資產(chǎn)；是歷史的原始的真實(shí)記錄；是物業(yè)管理服務(wù)的重要依據(jù)。 建立檔案管理制度按照社會(huì)檔案行政管理的要求和公司ISO9000質(zhì)量體系文件標(biāo)準(zhǔn)，建立規(guī)范的檔案管理制度。根據(jù)檔案資料初建的情況，擬首先制定如下制度：《檔案資料員崗位職責(zé)》《檔案管理制度》《檔案文件借閱規(guī)定》 確定檔案的內(nèi)容 物業(yè)管理中檔案管理具體管理內(nèi)容涉及建筑物檔案、業(yè)主及物業(yè)使用人檔案、管理工作檔案、社區(qū)歷史檔案、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)檔案等。（1） 建筑物檔案 建筑物原始檔案建筑物原始檔案是指物業(yè)管理單位在接管物業(yè)管理時(shí)，從發(fā)展商手中接收的在工程建設(shè)施工過(guò)程中形成的工程檔案，主要指竣工驗(yàn)收資料、房屋單體竣工圖，具體內(nèi)容請(qǐng)見(jiàn)表一：表一、接管時(shí)收集、接收的工程資料清單序號(hào)資料名稱(chēng)移交單位移交人接收單位接收人資料編號(hào)一產(chǎn)權(quán)資料1項(xiàng)目批準(zhǔn)文件2用地批準(zhǔn)文件3建筑執(zhí)照二技術(shù)資料1竣工圖—總平面圖2建筑圖建筑圖3結(jié)構(gòu)圖結(jié)構(gòu)圖4附屬工程