【正文】 要設(shè)施都是以生態(tài)環(huán)保為主，而且體量小，依托一些山體巖壁、開闊的灘地等，不會(huì)造成對(duì)植被的破壞。3．建設(shè)規(guī)模 占地面積約為10000平方米，建筑面積約2000平方米。4．建設(shè)內(nèi)容建設(shè)內(nèi)容包括漂流上岸點(diǎn)、游客服務(wù)中心和旅游餐廳等接待服務(wù)設(shè)施，以立空式的臺(tái)式建筑為主，具有地標(biāo)性。3．建設(shè)規(guī)模選擇河口村30戶左右農(nóng)家按照標(biāo)準(zhǔn)整體改造成為有河口鄉(xiāng)村特色的漁家樂(lè)接待點(diǎn)?？赏瑫r(shí)接待100人左右。4．建設(shè)內(nèi)容216。讓游客做一天某人，吃一次河口的淡水魚。 漁家樂(lè)要按照申領(lǐng)經(jīng)營(yíng)許可證、掛牌服務(wù)、統(tǒng)一預(yù)定等方式實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一管理。 建筑與內(nèi)部裝飾方面要體驗(yàn)邊疆特色，以木刻楞為主。4．建設(shè)內(nèi)容216。216。216。（四）某河大橋旅游碼頭1．主題特色 沿江暢游，盡情領(lǐng)略某百年興旺、百舸爭(zhēng)流的情懷2．設(shè)施選址 位于某河大橋下方處。4．建設(shè)內(nèi)容建設(shè)內(nèi)容包括一個(gè)大型游船碼頭和一個(gè)親水餐廳。對(duì)某河、古龍干河等河、島、灘周邊景觀進(jìn)行改造，建設(shè)夜景燈光及江濱路景觀步行帶。（五）小黑砬子紀(jì)念園1．主題特色 緬懷烈士，陶冶情操2．設(shè)施選址 位于小黑砬子區(qū)。4．建設(shè)內(nèi)容在紀(jì)念園修建紀(jì)念臺(tái)或者紀(jì)念碑，四周環(huán)以石欄，呈長(zhǎng)方形。在小黑砬子附近修建一座觀景亭，以眺望胡馬大橋、某河景色。四、其他基礎(chǔ)設(shè)施（一）給水工程規(guī)劃根據(jù)測(cè)算，旅游區(qū)近期總用水量為400噸/日，中遠(yuǎn)期總用水量為1000噸/日。規(guī)劃由各自來(lái)水廠或取水點(diǎn)、蓄水塔沿路敷設(shè)給水管至各用戶點(diǎn)。配水干管形成環(huán)狀，支管成樹枝狀，為保證消防用水，室外配水管管徑不小于DN100mm。管網(wǎng)埋設(shè)最高處設(shè)排氣閥，最低處設(shè)泄水閥。（二）排水及污水工程規(guī)劃本規(guī)劃區(qū)采用雨污水分排體系，其中污水管沿旅游景區(qū)公路、鄉(xiāng)道與給水管異側(cè)敷設(shè)，可采用暗溝或管道等形式。近期在龍頭山草灘、河口公園等處建設(shè)不同等級(jí)的污水處理點(diǎn)/站，實(shí)施污水就近處理排放。本規(guī)劃區(qū)污水排放管材采用鋼筋砼圓管，規(guī)劃區(qū)道路下最小管徑為D400mm，出戶管徑為D200mm；。景區(qū)輸電網(wǎng)設(shè)為35KW。低壓線路均采用VV22型電力電纜。（四）電信系統(tǒng)規(guī)劃根據(jù)測(cè)算，該旅游區(qū)近期共需1600對(duì)線左右。電話服務(wù)：要求在旅游區(qū)內(nèi)任何地方都能提供自由通暢的通信服務(wù)；度假區(qū)的電話服務(wù)通常使用私人自動(dòng)分機(jī)交換機(jī)和公用事業(yè)公司的網(wǎng)絡(luò)相連接，同時(shí)輔以度假區(qū)內(nèi)部的本地電話系統(tǒng)。 安全通訊系統(tǒng)：包括保護(hù)（監(jiān)控）、報(bào)警（火災(zāi)、保安、系統(tǒng)故障等）和特別處置（如緊急供給等），大部分系統(tǒng)由電腦控制并能與其他裝置相連接，如自動(dòng)關(guān)閉系統(tǒng)等。表71　某休閑旅游區(qū)項(xiàng)目建設(shè)時(shí)序表功能區(qū)塊旅游項(xiàng)目主次劃分建設(shè)時(shí)序核心輔助建設(shè)前期建設(shè)后期入江口生態(tài)旅游試驗(yàn)區(qū)（1）河口旅游鄉(xiāng)村※※（2）沙洲生態(tài)旅游島※※（3）某爾木城※※（4）龍頭山國(guó)際自駕車營(yíng)地※※（5）龍頭山國(guó)際運(yùn)動(dòng)基地※※（6）界江水上旅游廊道※※（7）俄羅斯風(fēng)情小鎮(zhèn)※※河口公園休閑旅游區(qū)（8）河口游客服務(wù)中心※※（9）河口旅游碼頭※※（10）河口水上游樂(lè)區(qū)※※（11）小黑砬子紀(jì)念園※※（12）永度寺※※（13）河口戶外拓展?fàn)I地※※（14）鹿鼎山觀景臺(tái)※※（15）冷水魚放流站※※（16）某河岸游步道※※沿某河旅游觀光區(qū)（17）沿某河漂流旅游廊道※※（18）沿某河漂流旅游基地※※（19）沿古龍干河漂流旅游廊道※※總計(jì)19（個(gè)）811127基于上述分區(qū)功能定位和項(xiàng)目策劃要點(diǎn)，在分區(qū)規(guī)劃、分期建設(shè)的科學(xué)引導(dǎo)下，全區(qū)19個(gè)項(xiàng)目都各有特色，體現(xiàn)了市場(chǎng)需求，同時(shí)也符合各地塊的現(xiàn)實(shí)情況，總體上開發(fā)方案切實(shí)可行。公共設(shè)施較少，所占建筑用地規(guī)模小。規(guī)劃區(qū)內(nèi)目前水域面積約19592000平方米，占總規(guī)劃面積的40%，水域占地面積很大；現(xiàn)狀綠化條件較好，諸多棹樹林、樺樹林地稍加處理即可利用，土壤種植條件也能滿足各大項(xiàng)目的建設(shè)需要。河口景區(qū)娛樂(lè)設(shè)施匱乏，河口村內(nèi)娛樂(lè)設(shè)施也比較少。各個(gè)區(qū)塊的重點(diǎn)旅游項(xiàng)目土地利用情況如下：表72 重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)塊項(xiàng)目用地情況一覽表 單位：平方米重點(diǎn)旅游項(xiàng)目占地面積設(shè)施建筑面積公建面積綠化面積入江口生態(tài)旅游試驗(yàn)區(qū)（1）河口旅游鄉(xiāng)村8000060000500010000（2）沙洲生態(tài)旅游島1200005000115000（3）某爾木城60000500001000020000（4）龍頭山國(guó)際自駕車營(yíng)地10000100030008000（5）龍頭山國(guó)際運(yùn)動(dòng)基地1200008000115000（6）界江水上旅游廊道100800100800（7）俄羅斯風(fēng)情小鎮(zhèn)137000066000060000710000河口公園休閑旅游區(qū)（8）河口游客服務(wù)中心5001000（9）河口旅游碼頭500100（10）小黑砬子紀(jì)念園1000100800（11）永度寺100006000（12）河口戶外拓展?fàn)I地2000015000（13）鹿鼎山觀景臺(tái)5025（14）冷水魚放流站500100100（15）某河岸游步道500400（16）河口水上游樂(lè)區(qū)10000500沿某河漂流旅游區(qū)（17）某河漂流旅游廊道10000050020000（18）某河漂流旅游基地120000200010000（19）古龍干漂流旅游廊道11000050020000合計(jì)2233850792225810001144700三、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（一）規(guī)劃區(qū)土地利用平衡表按照某休閑旅游區(qū)劃定的規(guī)劃范圍，整個(gè)景區(qū)有效規(guī)劃面積為50350000平方米，項(xiàng)目占地面積1522800平方米，各區(qū)塊用地結(jié)構(gòu)如下表所示。在開發(fā)建設(shè)過(guò)程中，由于現(xiàn)實(shí)原因或特殊要求，確需變更用地性質(zhì)時(shí)，應(yīng)按“大類性質(zhì)不能變更，中類性質(zhì)需專家評(píng)審和規(guī)劃主管部門核準(zhǔn)方可變更，小類性質(zhì)變更必須經(jīng)規(guī)劃主管部門核準(zhǔn)”的原則進(jìn)行。合理利用和保護(hù)規(guī)劃區(qū)內(nèi)自然植被，保持良好的人居環(huán)境。4) 開發(fā)建設(shè)時(shí)各地塊的用地界限可根據(jù)實(shí)際情況適當(dāng)調(diào)整，但其指標(biāo)和配套設(shè)施項(xiàng)目必須符合分圖圖則的要求。 大興安嶺建筑工程和建筑安裝工程有關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)定額216。 全國(guó)統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額黑龍江省估價(jià)表216。 建筑工程經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)216。 前期準(zhǔn)備費(fèi)和價(jià)格上漲等不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按整個(gè)項(xiàng)目投資總額5%計(jì)算其他相關(guān)的設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定（二）項(xiàng)目投資估算表81 項(xiàng)目投資估算表項(xiàng)目類型項(xiàng)目名稱投資數(shù)額（萬(wàn)元）一期（2010~2012）二期（2013~2015）項(xiàng)目建設(shè)沙洲生態(tài)旅游島800500河口旅游鄉(xiāng)村8030某爾木城1000500龍頭山國(guó)際自駕車營(yíng)地60界江水上旅游廊道15050龍頭山國(guó)際運(yùn)動(dòng)基地1001500河口游客服務(wù)中心50河口旅游碼頭20小黑砬子紀(jì)念園80永度寺50河口戶外拓展?fàn)I地8020河口水上游樂(lè)區(qū)鹿鼎山觀景臺(tái)10冷水魚放流站50碉堡10某河漂流旅游廊道30俄羅斯風(fēng)情小鎮(zhèn)20001000某河漂流旅游基地30古龍干漂流旅游廊道20其他配套設(shè)施建設(shè)特殊交通工具1010垃圾處理1510給排水2010電力系統(tǒng)201046653660河口景區(qū)項(xiàng)目投資建設(shè)成本約8325萬(wàn)元，以5%計(jì)算不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。二、資金籌措（一）項(xiàng)目借款計(jì)劃依據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，旅游類項(xiàng)目至少有20%應(yīng)為企業(yè)自有資金，其余部分由企業(yè)向銀行申請(qǐng)貸款解決，為企業(yè)的負(fù)債籌資。表82 某休閑旅游區(qū)借款計(jì)劃表（單位:萬(wàn)元）年份本金計(jì)息期（建設(shè)期內(nèi)）資本化的利息合計(jì)201119983 201235972 201310651 合計(jì)6660　 利率=%　　　?。ǘ╉?xiàng)目投資計(jì)劃根據(jù)上述投資估算，某休閑旅游區(qū)在第一期的建設(shè)期內(nèi)按照約45：40：15，第二期按60：40的比例結(jié)構(gòu)分別納入年度投資計(jì)劃，具體年度投資預(yù)算如下表所示：表83項(xiàng)目投資計(jì)劃(單位:萬(wàn)元)建設(shè)期第一期第二期20112012201320142015旅游項(xiàng)目2487227892911171514（三）項(xiàng)目資金成本本項(xiàng)目建設(shè)資金由自有資金和銀行貸款兩部分組成。根據(jù)自有資金與銀行貸款所占比例分別為25％和75％，計(jì)算出本項(xiàng)目的資金成本為：%25%+%75%=%第九章 旅游收益與財(cái)務(wù)可行性分析一、項(xiàng)目年度收入預(yù)測(cè)本規(guī)劃財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)計(jì)算期為10年（2011年至2020年），根據(jù)黑龍江省旅游消費(fèi)特點(diǎn)和未來(lái)河口來(lái)訪旅游者的一般特點(diǎn)，預(yù)測(cè)某休閑旅游區(qū)來(lái)訪游客中的90%的游客會(huì)選擇餐飲消費(fèi)，60%的游客會(huì)選擇在景區(qū)住宿，80%的游客會(huì)購(gòu)買旅游商品，60%的游客會(huì)購(gòu)買養(yǎng)生、健身、娛樂(lè)等產(chǎn)品。根據(jù)上述測(cè)算，河口未來(lái)5年（建設(shè)期），其中每年度旅游收益分別如下表所示。（2）投資成本本《報(bào)告》財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的計(jì)算期為10年（2011年至2020年），考慮到5年建設(shè)期，投資數(shù)額按每年實(shí)際投資計(jì)入到財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)年限中。（4）稅費(fèi)按規(guī)定旅游服務(wù)型企業(yè)按5%計(jì)繳營(yíng)業(yè)稅，所得稅稅率為33%，其余稅種暫不考慮。表92 某休閑旅游區(qū)旅游項(xiàng)目現(xiàn)金流量表（單位：萬(wàn)元）年份2011201220132014201520162017201820192020總計(jì)年數(shù)12345678910　旅游總收入 減：營(yíng)業(yè)成本 減：投資成本2487227892911171514 減：營(yíng)業(yè)稅金 利潤(rùn)總額 稅后凈利潤(rùn) 凈現(xiàn)金流量 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 　折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 ?。ǘ?財(cái)務(wù)分析1．項(xiàng)目投資盈利能力分析本項(xiàng)目的投資盈利能力情況如下表所示，表中所列投資回收期包含建設(shè)期在內(nèi)。根據(jù)現(xiàn)行的企業(yè)財(cái)務(wù)通則，按照稅后利潤(rùn)的一定比例提取公益金，本項(xiàng)目暫按5%提取。在經(jīng)營(yíng)周期10年內(nèi)， 萬(wàn)元，%。在經(jīng)營(yíng)周期10年內(nèi)， 萬(wàn)元，%。因此，本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。這些影響主要表現(xiàn)在就業(yè)、產(chǎn)業(yè)協(xié)作、形象提升和社區(qū)打造方面。第二，休閑旅游區(qū)的建設(shè)完成，必然伴隨著區(qū)域整體環(huán)境的打造、旅游形象的樹立和整體營(yíng)銷計(jì)劃的展開。第三，休閑旅游區(qū)建設(shè)完成以后，將成為某的地標(biāo)性建筑群，成為某沿江景觀帶的重要組成部分；通過(guò)景區(qū)建設(shè)，帶動(dòng)當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)，實(shí)現(xiàn)農(nóng)旅、牧旅和商旅互動(dòng)，提升周邊區(qū)域的社區(qū)發(fā)展能級(jí)。旅游區(qū)的建設(shè)將有機(jī)融合這些旅游資源，實(shí)現(xiàn)景觀的整體打造。第一，植被綠化美化效應(yīng)。第二，生態(tài)景觀化建設(shè)和生態(tài)維護(hù)效應(yīng)兼顧。第三，可持續(xù)發(fā)展的低碳旅游開發(fā)效應(yīng)。三、經(jīng)濟(jì)效應(yīng)分析某休閑旅游區(qū)建成之后，其旅游接待規(guī)模和旅游收入將經(jīng)歷一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定增長(zhǎng)的過(guò)程，帶動(dòng)縣城相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并在增加就業(yè)，增加國(guó)民收入等方面表現(xiàn)出明顯的帶動(dòng)作用。充分發(fā)揮景區(qū)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的輻射作用，通過(guò)發(fā)展鄉(xiāng)村旅游，提升配套服務(wù)設(shè)施品級(jí)、帶動(dòng)一產(chǎn)及二產(chǎn)的發(fā)展，通過(guò)合理的人員配備等方式，實(shí)現(xiàn)景區(qū)對(duì)周邊區(qū)域的經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)。旅游業(yè)的發(fā)展與其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展密切相關(guān)，其對(duì)交通業(yè)、金融業(yè)、通訊業(yè)、商業(yè)和其他服務(wù)行業(yè)的依賴性很強(qiáng)，反之，也就產(chǎn)生一定的帶動(dòng)作用。在此基礎(chǔ)之上，提出與之配套的設(shè)施建設(shè)，并提出了必要的土地利用方案、投資估算與資金籌集方案，做出了必要的財(cái)務(wù)分析和評(píng)價(jià)。本規(guī)劃的設(shè)置是在市場(chǎng)分析的基礎(chǔ)之上，分析了解當(dāng)?shù)卣w經(jīng)濟(jì)環(huán)境和各細(xì)分市場(chǎng)的具體情況，提出必要的市場(chǎng)預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)。故此，從經(jīng)濟(jì)可行性的角度來(lái)看，本規(guī)劃注重整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境和各類專項(xiàng)旅游市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)情況的分析，并在此基礎(chǔ)之上，做出必要的投資估算，提出相應(yīng)的資金籌集方案，以確保其在經(jīng)濟(jì)方面的可行性。故此，從相關(guān)政策可行性的角度來(lái)看，本規(guī)劃符合相關(guān)的政策法規(guī)，并能夠獲得與之對(duì)應(yīng)的政策支持，具備爭(zhēng)取某些優(yōu)惠的潛力，在政策支持方面是可行的。同時(shí)，某休閑旅游區(qū)的建設(shè)也將帶來(lái)巨大的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、生態(tài)效益和示范效應(yīng)，某休閑旅游區(qū)規(guī)劃建設(shè)總體上可行