【正文】 商務(wù)客房，四層為員工宿舍。倉庫按貨物類別可自由區(qū)隔為相對獨立的專用倉庫，四周為環(huán)形通道，方便貨物進(jìn)出。為了方便常年駐場的個體聯(lián)運(yùn)戶的經(jīng)營，項目在四周共建設(shè)3棟貨運(yùn)車庫，均為二層磚混結(jié)構(gòu)，底層為車庫，二層為居住用房，可出租給個體聯(lián)運(yùn)戶使用。項目主出入口位于XXXXXX物流大廈和服務(wù)大樓之間，面向擬建的108國道XXXXX過境路（北三環(huán)路），以人流為主。各功能區(qū)之間以綠地進(jìn)行區(qū)隔，既實現(xiàn)人流、物流、交通流的合理組織，避免人流與車流交叉，又可增加場地綠化面積，改善環(huán)境。其中一層為商品展示區(qū)，主要布置商用汽車展示區(qū)、汽車零配件超市，；二層為商務(wù)服務(wù)區(qū)，設(shè)置信息中心、結(jié)算中心，；三至六層為辦公及管理區(qū)。主體東西走向，中置樓梯和走廊。房間均設(shè)計有室內(nèi)衛(wèi)生間，獨立空調(diào)系統(tǒng)，按普通民用建筑標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)及裝修，每層均配備有消防栓及安全撤離通道。 物流倉庫物流倉儲區(qū)位于項目區(qū)中心，共布置2棟門式鋼結(jié)構(gòu)連棟倉庫。倉庫按按貨物類別可自由區(qū)隔為相對獨立的專用倉庫，四周為環(huán)形通道，方便貨物進(jìn)出。方便車輛出入。 貨運(yùn)車庫貨運(yùn)車庫布置于項目區(qū)東、南、西三側(cè)，共2棟，總建筑面積9600 m2，均為二層磚混結(jié)構(gòu)，底層為車庫，二層為居住用房，可出租給個體聯(lián)運(yùn)戶使用。二層為一室一廳單元式住房，以方便常年駐場的司機(jī)及家屬生活居住。屋面為單層彩鋼板，地面按一般機(jī)械行業(yè)廠房規(guī)范進(jìn)行處理，并布置二個維修地溝，車間內(nèi)布置零配件及工具庫。位于項目區(qū)西南部，按相關(guān)規(guī)范進(jìn)行設(shè)計施工。（2）增值服務(wù)為平臺運(yùn)營提供盈利點考慮到平臺運(yùn)營的需要，系統(tǒng)設(shè)計一方面要滿足平臺用戶的需要，為用戶提供全方位的服務(wù)，另一方面要有相關(guān)的增值服務(wù)，以保證平臺運(yùn)營能實現(xiàn)自我供給，盡早進(jìn)入良性發(fā)展的軌道。（4）滿足平臺各類用戶的需求在充分分析平臺用戶類型及相關(guān)需求的基礎(chǔ)上進(jìn)行系統(tǒng)設(shè)計，滿足不同用戶的實際需求，使系統(tǒng)更加實用，也便于平臺吸引列多用戶。(1)一個平臺采集、抽取物流資源信息，包括：車源、貨源、運(yùn)政數(shù)據(jù)、CPS數(shù)據(jù)，匯總、歸納形成一個園區(qū)信息平臺，為系統(tǒng)提供數(shù)據(jù)保障。(2)八類應(yīng)用服務(wù)系統(tǒng)基于整合的物流資源信息，構(gòu)建物流門戶網(wǎng)站子系統(tǒng)、場區(qū)管理子系統(tǒng)、場區(qū)“一卡通”系統(tǒng)、服務(wù)熱線系統(tǒng)、物流企業(yè)管理子系統(tǒng)、倉庫管理子系統(tǒng)、車輛認(rèn)證子系統(tǒng)、GPS監(jiān)控子系統(tǒng)等八類應(yīng)用服務(wù)系統(tǒng)。(3)一套運(yùn)營管理制度、規(guī)則、標(biāo)準(zhǔn)體系制訂一套技術(shù)規(guī)范、安全保障、運(yùn)行管理制度、規(guī)則、標(biāo)準(zhǔn)體系，保障系統(tǒng)長期、穩(wěn)定、高效運(yùn)營，并且為其他物流園區(qū)信息化建設(shè)提供有益的建設(shè)運(yùn)行經(jīng)驗。 總體設(shè)計系統(tǒng)建設(shè)采用B/S結(jié)構(gòu)模式與C/S結(jié)構(gòu)模式相結(jié)合的方式，以B/S結(jié)構(gòu)模式為主，對于一些特殊的、復(fù)雜的應(yīng)用可采用C/S結(jié)構(gòu)模式作為補(bǔ)充，方便用戶進(jìn)行遠(yuǎn)程式數(shù)據(jù)訪問。系統(tǒng)運(yùn)用大型數(shù)據(jù)庫技術(shù)，綜合運(yùn)用通信技術(shù)、計算機(jī)技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、XML、WEB srvice、EDI技術(shù)（電子數(shù)據(jù)交換技術(shù)）、IC卡技術(shù)、全球衛(wèi)星定位系統(tǒng)（GPS）等進(jìn)行建設(shè)。數(shù)據(jù)層—進(jìn)一步完善已有的信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫，并采集、抽取各信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)結(jié)合省廳道路運(yùn)輸局運(yùn)政數(shù)據(jù)形成統(tǒng)一的信息資源平臺。應(yīng)用系統(tǒng)――建設(shè)八大應(yīng)用系統(tǒng)，實現(xiàn)建設(shè)目標(biāo)。核心部分是平臺管理中心的Intranet局域網(wǎng)。本系統(tǒng)的使用者可以是企業(yè)級的信息平臺，也可以是單臺電腦，不同的用戶可以通過局域網(wǎng)、專線或?qū)拵ЬW(wǎng)絡(luò)、ADSL、ISDN、PSTN等各種方式接入到服務(wù)平臺上，獲得所需要的信息和服務(wù)，實現(xiàn)相互之間的信息交換和共享。（1）數(shù)據(jù)服務(wù)層系統(tǒng)的數(shù)據(jù)存儲中心采用雙機(jī)熱備的存儲的方式，配備高性能數(shù)據(jù)庫服務(wù)器，做雙機(jī)熱備服務(wù)，提高數(shù)據(jù)的高可用和負(fù)載均衡。在數(shù)據(jù)服務(wù)層還配備了GPS服務(wù)器、數(shù)據(jù)采集轉(zhuǎn)換服務(wù)器，為整個系統(tǒng)提供多元的數(shù)據(jù)的安全。（2）應(yīng)用服務(wù)層考慮到系統(tǒng)前期試點與后期廣泛推廣的運(yùn)營模式，應(yīng)用服務(wù)層中的應(yīng)用服務(wù)器和Web服務(wù)器均采用了集群設(shè)計。（3）外部訪問層根據(jù)不同的用戶訪問需求，定義外部訪問接入，包括運(yùn)管機(jī)構(gòu)、物流自營的分支機(jī)構(gòu)、物流企業(yè)客戶接入、公眾接入等。（4）服務(wù)熱線系統(tǒng)在數(shù)據(jù)服務(wù)層為服務(wù)熱線接入預(yù)留接口，直接和服務(wù)熱線的數(shù)據(jù)庫服務(wù)器、CTI服務(wù)器聯(lián)接，實現(xiàn)服務(wù)熱線快速訪問系統(tǒng)數(shù)據(jù)的要求?？紤]到省平臺在不同區(qū)域會設(shè)置分支平臺或區(qū)域代理，物流平臺可以通過省平臺的區(qū)域代理或分支平臺與省平臺連接。將內(nèi)、外部信息資源進(jìn)行整合，增強(qiáng)企業(yè)、中心、外部合作伙伴及客戶之間的資源共享和交流溝通，提供全方位的信息服務(wù)。（1）會員管理對會員的基本資料以及會員卡的辦理、掛失、修改密碼、消費明細(xì)查詢等進(jìn)行管理，會員類別主要包括會員司機(jī)、會員車輛、會員中介、會員貨主、會員服務(wù)機(jī)構(gòu)等。系統(tǒng)根據(jù)所發(fā)生業(yè)務(wù)自動變更信息狀態(tài)，以保證信息的即時有效性。（3）擔(dān)保管理維護(hù)車輛擔(dān)保信息和貨物擔(dān)保信息。（5）發(fā)票管理管理中心內(nèi)業(yè)務(wù)中所開具的發(fā)票信息，隨時可查詢所開發(fā)票的開票人、時間 、發(fā)票號、數(shù)量、金額、開票地點等。 （7）系統(tǒng)管理維護(hù)系統(tǒng)用戶、用戶權(quán)限設(shè)定、自動記錄節(jié)點時間、班次管理等。操作員一旦交班后就不能對班次所發(fā)生的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)和收費情況進(jìn)行修改，保證了財務(wù)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，并隨時可查看財務(wù)每天的存款情況。對于用戶的投訴，根據(jù)設(shè)定流程進(jìn)行情況核實和處理，記錄每一步的信息，并將處理結(jié)果反饋給用戶。 公用工程 給、排水：給水：項目生活用水源為XXXXX城市自來水管網(wǎng)，同時項目建設(shè)自備水源井，單井出水量20m3/h，水質(zhì)良好。消防管網(wǎng)與生產(chǎn)、生活供水管分設(shè)，消防水泵從地下消防水池中將水抽入消防管網(wǎng)供給消防用。設(shè)置300立方米地下消防水池一座，可滿足消防用水要求。 供電：本項目用電總負(fù)荷為480KW，總計用電負(fù)荷384KW，總負(fù)荷應(yīng)為420KW。項目需安裝375KVA變壓器一臺，100KVA變壓器一臺，可保障項目建成后用電需求，項目用電由園區(qū)10KV變電站架設(shè)高壓線路接入。建鍋爐房一座，配置燃煤鍋爐兩臺。c、供熱方案蒸汽經(jīng)板式汽水換熱器采暖用水，用熱水供廠內(nèi)采暖，采暖系統(tǒng)采用上供下回式。采暖設(shè)備除廠房采用鋼制閉式串片外，其他各建筑物均采用813型或760型四柱鐵散熱器。通風(fēng)工程本項目各建筑物內(nèi)均以自然通風(fēng)為主，機(jī)械通風(fēng)為輔。夏季空調(diào)采用獨立空調(diào)，由房間空調(diào)器提供。廠區(qū)綠化以園林小品配合草坪為主，總綠化面積3600m2。為確保工程進(jìn)度和建成運(yùn)營后達(dá)到預(yù)期效益，應(yīng)合理安排工期，做好市場開發(fā)和管理人員的培訓(xùn)工作。整個項目實施進(jìn)度安裝見下表：第一階段（3個月）：完成項目前期的可研論證、報批、征地、資金籌措、開工準(zhǔn)備等前期各項目工作。第三階段（1個月）：項目竣工驗收，進(jìn)入試運(yùn)營。 項目總投資本項目估算總投資9092萬元，其中建設(shè)投資8772萬元，流動資金320萬元。本項目長期貸款5000萬元，%計，建設(shè)期貸款利息計307萬元。 資金來源本項目估算總投資9092萬元，其中：項目建設(shè)投資8772萬元，資金來源為：申請中長期貸款5000萬元，企業(yè)自籌3772萬元。項目總投資中，債務(wù)資金（包括固定資產(chǎn)投資中長期貸款和流動資金貸款）共計5240萬元，%，企業(yè)自籌資金3852萬元，%。資金使用嚴(yán)格按照國家財稅制度及相關(guān)銀行的有關(guān)專項資金使用規(guī)定進(jìn)行使用與管理。第八章 財務(wù)評價 財務(wù)評價依據(jù) 根據(jù)國家發(fā)改委、建設(shè)部編制的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第三版）；國家有關(guān)財稅制度；%；本項目折現(xiàn)率為10%；項目計算期12年，其中含建設(shè)期1年，投產(chǎn)第一年達(dá)到設(shè)計能力的60%，第二年起達(dá)到設(shè)計能力100%；項目單位提供的數(shù)據(jù)資料。2) 工資福利費：項目定員136人，人均年工資15000元，福利費按14%計。4）流動資金借款利息計入財務(wù)費用。5）固定資產(chǎn)折舊：房屋及建筑物按平均年限法折舊，折舊年限為20年，殘值率取5%。運(yùn)輸設(shè)備按平均年限法折舊，折舊年限為5年，殘值率取30%。其他資產(chǎn)按平均年限法攤銷，攤銷年限為5年。 營業(yè)收入和稅金及附加估算本項目營業(yè)收入主要包括：公司自營貨運(yùn)物流部分的營運(yùn)收入，加盟客戶物流貨運(yùn)管理費收入，車庫出租收入，倉庫出租收入以及車輛維修保養(yǎng)、商務(wù)及餐飲服務(wù)、零配件銷售等其它收入等。每噸平均運(yùn)價為420元。 倉庫出租費：按每年288元/m2計算，總面積12500 m2，試運(yùn)營期利用率60%，正常運(yùn)營期利用率100%?？偯娣e9600m2，試運(yùn)營期出租7200m2，正常運(yùn)營期出租9600m2。 營業(yè)收入。按照國家有關(guān)規(guī)定，實際稅賦為經(jīng)營收入的5%；城鄉(xiāng)建設(shè)維護(hù)稅按3%計，教育費附加按2%計，項目達(dá)產(chǎn)年，其中。 利潤及利潤分配估算各年利潤總額及分配估算詳見附表。 財務(wù)評價指標(biāo)的計算 盈利能力指標(biāo)的計算1）財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）按照《方法與參數(shù)》的規(guī)定，財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）是指項目在整個計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。2）財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）按照《方法與參數(shù)》的規(guī)定，財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）是指按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的折現(xiàn)率，將項目計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和。3）投資回收期（pt）按照《方法與參數(shù)》的規(guī)定，投資回收期（pt）是指以項目的凈收益回收項目投資所需要的時間，其計算公式如下：pt =T1+T1∑（CICO)it=1（CICO）T本項目全部投資靜態(tài)投資回收期（pt）；。4）總投資收益率（ROI）：總投資收益率表示總投資的盈利水平，系指項目達(dá)到設(shè)計能力后正常年份的年稅前利潤或運(yùn)營期內(nèi)年平均稅前利潤（EBIT）與項目總投資（TI）的比率。項目資本金凈利潤率計算公式如下：ROE=NP100=%EC 償債能力分析1）償債備付率（DSCR）：系指在借款償還期內(nèi)，用于計算還本付息的資金（EBITDATAX）與應(yīng)還本付息金額（PD）的比值，它表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障程度。2）資產(chǎn)負(fù)債率（LOAR）：系指各期末負(fù)債總額（TL）同資產(chǎn)總額（TA）的比率，計算公式如下：LOAR =TL100%TA由資產(chǎn)負(fù)債表可看出，%，以后各年呈下降趨勢。 財務(wù)生存能力分析通過考察項目計算期內(nèi)的投資、融資和經(jīng)營活動所產(chǎn)生的各項現(xiàn)金流入和流出，計算凈現(xiàn)金流量和累計盈余資金，由項目投資現(xiàn)金流量表可以看出，以后各年依次增大，可以滿足經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流量。 項目還款計劃 項目還款資金來源項目還款資金主要利用固定資產(chǎn)折舊、無形和其他資產(chǎn)攤銷以及未分配利潤償還。 借款償還期根據(jù)項目建設(shè)貸款額，自生產(chǎn)期開始， 5年可還清全部建設(shè)期貸款。 不確定性分析 盈虧平衡分析假定項目在生產(chǎn)經(jīng)營期間各種因素相對穩(wěn)定，從企業(yè)角度考慮維持不虧損的最低生產(chǎn)能力利用率。可見，項目盈利能力較強(qiáng)。5～177。項目敏感性分析表變動因素10%5%基本方案（%）+5%+10%營業(yè)收入經(jīng)營成本建設(shè)投資從敏感性分析表中可以看出，三個因素對項目盈利能力均有不同程度的影響，其中營業(yè)收入最為敏感，經(jīng)營成本影響也比較敏感，因此，在項目經(jīng)營中，要加強(qiáng)項目推廣宣傳，擴(kuò)大招商力度，提高市場輻射范圍，切實提高營銷人員素質(zhì)，加強(qiáng)成本意識，提高企業(yè)效益。從財務(wù)角度考察是可行的。　?。?）國家發(fā)改委、國務(wù)院環(huán)境保護(hù)委員會文件《建設(shè)項目環(huán)境保護(hù)設(shè)計》。 環(huán)境評價項目擬選地址的環(huán)境質(zhì)量良好，根據(jù)XXXXX環(huán)境監(jiān)測站2010年6月的監(jiān)測報告，建設(shè)場地周圍無重大污染源，空氣中總懸浮顆粒物平均濃度符合國家環(huán)境空氣質(zhì)量二級標(biāo)準(zhǔn)，地下水環(huán)境也未受到污染。 主要污染源及污染物污染源及污染物概述本項目水污染物為生活污水、設(shè)備、場地沖洗污水。本項目固體廢棄物主要是場區(qū)交易過程中產(chǎn)生的廢舊包裝等廢棄物，以及生活垃圾等。 項目污染治理方案 建設(shè)施工期環(huán)境保護(hù)本項目工程內(nèi)容主要以土建為主，土方的開挖和運(yùn)輸量較多，在施工過程中產(chǎn)生大量粉塵，同時施工機(jī)械本身產(chǎn)生廢氣及煙塵，水泥、砂子、石料的采集、搬運(yùn)、篩分產(chǎn)生粉塵等，這些將對大氣環(huán)境產(chǎn)生影響。施工材料如瀝青、油料、化學(xué)品等應(yīng)遠(yuǎn)離地面水，以防意外溢污染地面水；開挖管溝所積雨水應(yīng)排至市政雨污水管道；施工人員的生活污水就近排入市政管網(wǎng)。施工期間施工機(jī)械采用有減振消聲裝置的機(jī)械，避免在干擾居民休息的時間進(jìn)行施工，同時調(diào)整施工作業(yè)時間及同時施工作業(yè)的施工機(jī)械數(shù)量，滿足《建筑施工場界噪聲限值》（GB12523—90），施工期的噪聲限值為：推土機(jī)、挖掘機(jī)、裝載機(jī)：晝間75dBA，夜間55dBA；各種混凝土攪拌機(jī)、振搗棒、電鋸；晝間70dBA，夜間55dBA。文明施工，尤其在夜間，盡量減少機(jī)具和材料的撞擊。對裸露面在施工中或竣工后應(yīng)進(jìn)行整治、植草綠化、及時加固，最大限度的恢復(fù)植被，使因該工程占地而失去的植被得到有效補(bǔ)償，施工期的臨時工棚、料場等臨時占地，施工結(jié)束后，應(yīng)立即全部進(jìn)行復(fù)墾和綠化，減少植被覆蓋度。工程施工中產(chǎn)生的建筑垃圾、施工人員的生活垃圾應(yīng)集中堆放，及時運(yùn)至垃圾場集中處理。其中：生活污水經(jīng)收集后進(jìn)入化糞池進(jìn)行處理后排放至園區(qū)排水管網(wǎng)；清凈下水可用于綠化灌溉；雨水直接排入園區(qū)雨水管網(wǎng)。本設(shè)計中噪聲防治措施如下：①選用噪聲低，振動小的設(shè)備：②嚴(yán)格按規(guī)定安裝設(shè)備，對有振動和噪聲大的設(shè)備，采用柔性連接或安裝橡膠減振器、阻尼減振器等。采取以上措施后，可使噪聲控制在規(guī)范規(guī)定的范圍以內(nèi)，即作業(yè)場所≤70dB，生活區(qū)≤50dB。其中廢棄包裝物全部由瓦人收集，回收利用，生活垃圾集中堆放，定期清理外運(yùn)，送至當(dāng)?shù)丨h(huán)保部門指定的填埋地點。除塵器與除塵效率目前，國內(nèi)燃煤鍋爐采用的除塵器主要有干法和濕法兩種：干法除塵器采用較多的有旋風(fēng)除塵器（多管旋風(fēng)除塵器）、電除塵器及袋式除塵器等；濕法除塵器主要有麻石水膜除塵器、旋風(fēng)水膜除塵器等。濕式除塵器結(jié)構(gòu)簡單，造價較低，安裝、維護(hù)、管理均較方便，除塵效率可達(dá)98%以上，能適應(yīng)高溫高濕氣體以及粘性大的粉塵，并能