【正文】 啊。特牢騷百余字?！　　　≠|(zhì)量監(jiān)督站和安全監(jiān)督站都是建設(shè)部門下屬機(jī)構(gòu)。這兩個(gè)站的分工，我跟各位說老實(shí)話，我分不清楚。我就不明白為什么要搞兩個(gè)站，分著管?？傊畠蓚€(gè)機(jī)構(gòu)都得好好的哄著。比如有些安全問題的確跟建筑質(zhì)量關(guān)系不大，譬如工人不戴安全頭盔啦，物料堆放不按規(guī)定亂堆啦，這些?！　　　≡诂F(xiàn)實(shí)的操作中，但凡涉及到檢測(cè)的，就由質(zhì)監(jiān)辦；不需要檢測(cè)，一般用肉眼就能發(fā)現(xiàn)毛病的，就屬于安監(jiān)的職責(zé)。收人錢手軟，云云?！　　　‖F(xiàn)在在有些城市，質(zhì)量檢測(cè)的功能已經(jīng)開始市場(chǎng)化了，有資質(zhì)的檢測(cè)單位都能做檢測(cè)了。做個(gè)樁檢測(cè)的費(fèi)用，只是周邊城市的3分之1。檢測(cè)合格了，才能做承臺(tái)，繼續(xù)往上建。這個(gè)也是建設(shè)部門的生財(cái)主道啊。嘿嘿　　　　首先，我必須說明，按照我國現(xiàn)行招投標(biāo)法，私營房地產(chǎn)公司（無國有經(jīng)濟(jì)成分），其房地產(chǎn)項(xiàng)目不需要做建筑施工招投標(biāo)，他們可以直接發(fā)包。這是廣州在管理上嚴(yán)重違反行政許可法的地方。在大多數(shù)城市，私營企業(yè)只要能提供私營企業(yè)證明，既可免除施工招投標(biāo)手續(xù)?！　　　≡诒仨氁鍪┕ふ型稑?biāo)的時(shí)候，我必須得說，這個(gè)領(lǐng)域那是真黑不是假黑。搞施工的就沒幾只好鳥。施工企業(yè)必須把自己的專業(yè)技術(shù)人員備案到建筑管理部門里去，一般包括施工員、質(zhì)量員和安全員。大家知道一下就行。本來這種新增技術(shù)人員備案實(shí)在是非常簡(jiǎn)單的事情?？傊褪遣皇芾?。這個(gè)企業(yè)的老板氣得吐血。我這里講的還只是個(gè)小手段。我個(gè)人不排除有些人為了逼別人退出投標(biāo)會(huì)使用黑社會(huì)的可能性?！　　　”O(jiān)理報(bào)建是完成這個(gè)監(jiān)理免招標(biāo)或招標(biāo)手續(xù)之后的事情，做一個(gè)監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)則，交建設(shè)部門審核一番，認(rèn)為OK了，發(fā)一個(gè)監(jiān)理審查意見。監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)則，老實(shí)講，在我個(gè)人的經(jīng)驗(yàn)里面，我從來沒看到建設(shè)部門真的做過審核?！　　　∈┕ぴS可證所須材料基本上是上面全部手續(xù)一個(gè)匯總。在我個(gè)人的職業(yè)生涯中，我從來沒有經(jīng)歷過能辦齊上面所有的手續(xù)，再申領(lǐng)施工許可證的。要這樣的話，絕對(duì)沒1年的時(shí)間出不來。而且得一步一步來。隨便哪個(gè)環(huán)節(jié)出了任何問題，直接就GAME OVER。最后撤資了，不干了?，F(xiàn)在改革開發(fā)這么多年了，我們好到哪里去了嗎？我們的辦事流程方便嗎？我們能方便快捷的為企業(yè)服務(wù)嗎？　　　　　　到了今時(shí)今日，還有什么企業(yè)抱怨過政府管得太嚴(yán)，太死，審批環(huán)節(jié)太復(fù)雜嗎？聽不到了。大家已經(jīng)在這個(gè)圈子中取得了某種平衡，達(dá)成了某項(xiàng)交易?！　　　　　∥抑牢疫@么說，會(huì)有很多糞青完全不能理解。這些規(guī)則維系著房地產(chǎn)這個(gè)產(chǎn)業(yè)。這個(gè)系統(tǒng)在經(jīng)過10多年的運(yùn)做之后，它本身已經(jīng)具有了生命力，絕對(duì)是牽一發(fā)而動(dòng)全身。這就是一種雙方博弈之后達(dá)到的平衡。這么把一個(gè)項(xiàng)目分割成很多部分發(fā)證。政府要是把企業(yè)都給玩死了，他們就沒得玩了。當(dāng)年參與了非常多的房地產(chǎn)政策制定。這也是我為什么能從事現(xiàn)在這個(gè)工作的原因之一啦。理解了這個(gè)，才能對(duì)銷售方面的各項(xiàng)政策有一個(gè)清晰的了解?；旧?，現(xiàn)在的中央層面的調(diào)控政策分成以下三個(gè)方面：減少土地供給，緊縮地根這方面的政策非常的立桿見影。最近這3年以來，中央對(duì)地方的用地管制，一年比一年狠，采取的措施一年比一年毒。尤其是各類招商引資的工業(yè)園區(qū)。這是一個(gè)很瘋狂的概念。房地產(chǎn)用地供給量逐年減少是不爭(zhēng)的事實(shí)了。這種新聞幾乎都是不良媒體的外行報(bào)道，連造謠都沒造出個(gè)樣子來。有哪個(gè)地產(chǎn)公司手頭上沒開發(fā)的地，不處于偏遠(yuǎn)得不行的遠(yuǎn)郊區(qū)但是又發(fā)神經(jīng)拖著不開發(fā)的，我立馬把這篇東西打印出來吃掉。這種心態(tài)其實(shí)倒真是一種諷刺。就是讓老百姓沒錢買房子。我不明白為什么老百姓對(duì)這種政策鼓掌叫好。我個(gè)人不對(duì)這種神奇的邏輯予以打擊。我只對(duì)客觀效果予以評(píng)價(jià)?！　　　?qiáng)制性限制房地產(chǎn)產(chǎn)品類型這個(gè)很明確，就是那個(gè)90平方米以下的戶型占總建筑面積70%以上。我個(gè)人沒明白過來這到底有什么效果。我揣摩著是不是這個(gè)政策有這么一個(gè)隱含的前提在：開發(fā)商故意建大戶型，以獲取高額利潤。但在我的個(gè)人職業(yè)經(jīng)驗(yàn)里面，我是沒發(fā)覺過有這種情況。本人所經(jīng)歷的少數(shù)幾個(gè)公司在產(chǎn)品定價(jià)上基本上都是這么個(gè)策略?！　　　∥覀€(gè)人總結(jié)，房地產(chǎn)調(diào)控政策，就在上面這三樣?xùn)|西里面玩來玩去。這個(gè)效果，我就不多說了。啦啦啦圖紙畫出來之后，要把圖紙上的建筑物在實(shí)地上落實(shí)一個(gè)具體的位置，這是個(gè)技術(shù)活，要測(cè)量，定坐標(biāo)。放線一般是規(guī)劃部門下屬的測(cè)繪院或類似的測(cè)繪機(jī)構(gòu)干，不過有些發(fā)達(dá)城市也已經(jīng)把這個(gè)工作半市場(chǎng)化了。正式放線的前提是領(lǐng)取了施工許可證。在工程提前施工，違章施工的場(chǎng)合，都需要做通這個(gè)測(cè)繪院的工作。唉，又來一個(gè)“做通”工作。一看這個(gè)建筑的確是按圖紙建起來的，沒超出邊線，測(cè)繪院就出驗(yàn)線冊(cè)。所以測(cè)繪院也得要像皇帝老子一樣供著，尤其是在提前放線的場(chǎng)合。預(yù)售現(xiàn)在的管理已經(jīng)比較嚴(yán)格了。現(xiàn)在在預(yù)售上面做手腳的可能性越來越小了。這個(gè)條件跟銀行辦理按揭貸款的條件又不一樣：無論層數(shù)高低，全部封頂才能放貸。因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候，錢也不是很能收得到，只能收到個(gè)3成，但是各項(xiàng)交易稅費(fèi)卻要按足成在當(dāng)年予以計(jì)算?！　　　‖F(xiàn)在辦預(yù)售許可，都要做價(jià)格公示。但是，我必須要說，但是，政府沒有（也沒有權(quán)力）對(duì)房地產(chǎn)交易價(jià)格進(jìn)行管制。這個(gè)價(jià)格申報(bào)一下就完了。從來都是如此。賣的時(shí)候照樣賣5000賣8000賣10000多，沒有任何法律上或者行政上的責(zé)任。房管部門下屬的房屋測(cè)量部門，根據(jù)開發(fā)商提供的圖紙，事先算一個(gè)面積。在竣工之后，到實(shí)地測(cè)量，就是實(shí)測(cè)了。這個(gè)矛盾是怎么來的呢？最關(guān)鍵的就是這個(gè)預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)之間的面積差異。但要說是開發(fā)商的故意造成的，我個(gè)人沒有見過。嘿嘿?？傊疅o論到時(shí)候?qū)崪y(cè)面積是多少，房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)都照樣按著當(dāng)初的預(yù)測(cè)面積出報(bào)告。作為一個(gè)房地產(chǎn)從業(yè)人員，討論這個(gè)話題，顯得比較不合適。這其中有無數(shù)的道道兒。盡我的理解講那么一點(diǎn)吧。現(xiàn)在關(guān)于土地抵押的規(guī)則越來越嚴(yán)格了。這也是開發(fā)商為什么這么緊張施工許可證的原因。在這方面，我相信全國的銀行都是大同小異的。不多說了。但是，我們都知道一個(gè)事實(shí)就是：任何開發(fā)商都必然會(huì)選擇將土地抵押貸款。　　　　還貸是幾乎不用考慮的事情，更換抵押物？更加不可能。就算有的，也早就已經(jīng)拿去抵押融資了，還等到現(xiàn)在啊?，F(xiàn)在的任務(wù)是：即不還貸，又不更換抵押物，又能解押，還要能辦出預(yù)售許可證。我只說其中的兩個(gè)辦法（唉，我覺得我好象在傳授犯罪方法似的，靠）。在國土部門辦理土地抵押登記，在房管部門辦理預(yù)售許可證。這兩個(gè)部門絕對(duì)不會(huì)主動(dòng)向?qū)Ψ讲樵儗?duì)方的登記資料的。更換抵押物的話，原抵押物要先解押，再將新抵押物辦理抵押登記。這個(gè)懸空期是合理的。那么我們就利用這個(gè)懸空期吧。房管部門一看，哦，的確如此，于是收材料辦預(yù)售許可證了。辦得快的話，只需要懸空半個(gè)小時(shí)。國土部門與房管部門分離，實(shí)在是一項(xiàng)有無數(shù)空子可以鉆的的制度啊。很多城市的房管部門不受理這種抵押登記手續(xù)），也可以試試，土地解押，換成地面上的在建工程抵押。這種方法在國土與房管合并的地方也能用。人有多大膽，地有多大產(chǎn)，在房地產(chǎn)行業(yè)，那得算是真理啊?！　　　　　?規(guī)劃、消防、人防、管線、質(zhì)量等專項(xiàng)驗(yàn)收，竣工驗(yàn)收備案，交樓其實(shí)，在說了這許多之后，大家應(yīng)該都明白了，到驗(yàn)收階段是怎么一回事了?！　　　　　∫?guī)劃驗(yàn)收主要是驗(yàn)收各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)是否超標(biāo)。這項(xiàng)驗(yàn)收的前提是做驗(yàn)線，基本上驗(yàn)線可以通過，規(guī)劃驗(yàn)收的時(shí)候也不會(huì)有太大的麻煩。然后拿起驗(yàn)線冊(cè)來看看，哦，沒問題，數(shù)一數(shù)層數(shù)，哦，是這個(gè)層數(shù)，就回去該干啥干啥了。也只有他們能搞定。這也是開發(fā)商不敢得罪這三大專業(yè)的施工單位的主要原因。我就講個(gè)電的事情。施工過程中因?yàn)橘Y金壓力比較大，拖了一下電力施工企業(yè)的工程款。驗(yàn)收的時(shí)候到了，供電局無論如何都不肯供電了。這怎么得了??？業(yè)主都要入住了，電都供不上。而且還不敢計(jì)較這個(gè)。只要不得罪這幾項(xiàng)專業(yè)的施工單位，驗(yàn)收基本上都通過?！　　　　　≠|(zhì)量驗(yàn)收現(xiàn)在非常簡(jiǎn)單了。這就完成了。甲方自己把監(jiān)理的活給干了。到時(shí)候就負(fù)責(zé)簽字蓋章。這個(gè)備案就沒什么好多說了。沒有這個(gè)竣工驗(yàn)收備案表，業(yè)主可以拒絕收樓。也沒見到記者到建設(shè)局查詢竣工備案資料的情節(jié)。但是我國在這些問題上一直充斥著大量的不良媒體的不實(shí)報(bào)道，所以我也不很關(guān)注這個(gè)事情。各項(xiàng)手續(xù)基本上到這里就結(jié)束了。先做大確權(quán)，給整個(gè)樓盤做個(gè)確權(quán)發(fā)證，然后再分戶