【正文】 號房的房屋預售、預購登記手續(xù)及交納相關稅費等。受托人依本授權(quán)書所簽署的文件，我均予以承認，并愿承擔由此引致的任何后果。本委托書一經(jīng)簽署即不可撤消。 委托人： 年 月 日過 失 單過 失 人過失形式過失原因處罰意見處罰結(jié)果當事人簽字銷售主管審批經(jīng)理審批退定審批表編號: 客戶姓名原定房號已交金額退定時間應退金額退定原因客戶簽名置業(yè)顧問簽名銷售主管審批銷售總監(jiān)審批實退金額客戶簽收備注收入證明茲有______________同志，性別_____，身份證（軍官證、護照）號碼：______________________，自________年____月至今一直在我單位工作，目前在_______________部門擔任_____________職務，稅后月工資薪金所得為人民幣（大寫）：__________________元，月住房公積金的單位繳存部分為人民幣（大寫）：________________元，月住房補貼為人民幣（大寫）_______________元。人事（勞資）部門蓋單年 月 日1. 單位全稱：______________________________________________2. 單位地址：_______________________________________________3. 聯(lián)系電話：______________________，郵政編碼_______________4. 人事（勞資）部門負責人姓名： ___________________________ 房地產(chǎn)及相關行業(yè)知識第一部分 房地產(chǎn)行業(yè)知識銷售代表的工作內(nèi)容一個銷售代表，實際上在工作中扮演著多重的角色。銷售代表最直接的工作是銷售，要能成功地推銷公司的產(chǎn)品。（2）銷售代表是公司和市場之間的橋梁，公司產(chǎn)品通過銷售代表流向市場，市場也通過銷售代表了解、接受公司產(chǎn)品。（3）銷售代表是公司形象的代表，表現(xiàn)的是公司的精神風貌。銷售代表要利用自己不斷學習掌握的全面專業(yè)知識為購房客戶提供咨詢和服務，細致耐心地想客戶推薦銷售的樓盤。幫助客戶解決購房過程中遇到的各種困難。按公司要求完成市場調(diào)研或其他工作；按公司要求參加業(yè)務學習和討論，并能通過學習和討論是自己不斷提高業(yè)務素質(zhì)；按公司要求認真及時進行工作統(tǒng)計和總結(jié)。一、接聽電話的業(yè)務流程接聽電話的步驟為：開場白，自報家門?！苯饪蛻舻男枰? 詢問客戶了解項目的渠道。邀請客戶到現(xiàn)場。來電登記。如果是市調(diào)電話或客戶表現(xiàn)的意圖不明顯，也不要不耐煩，但要長話短說，節(jié)省時間。二、接待來訪的業(yè)務流程接待客戶來訪是銷售中的最重要的工作內(nèi)容，是和客戶最直接、最有效的接觸。銷售過程是通過相互交流和溝通實現(xiàn)的。只要準確、細致地了解客戶的需求之后才能有效地完成銷售，為客戶服務。一般講要實現(xiàn)三個目的：使客戶對產(chǎn)品有一定的認識；使客戶對自己有初步的認可；讓客戶對產(chǎn)品產(chǎn)生初步的購買欲望。開場白。注：介紹設計理念和賣點要符合客戶的需要才能起到最佳效果。戶型介紹，參觀樣板間。到接待區(qū)，給客戶發(fā)放資料、名片、服務監(jiān)督卡，為客戶解說。力爭最大限度了解客戶需要，并盡最大努力為客戶服務。要根據(jù)公司的銷售安排和客戶需要推薦戶型，爭取用最短的時間幫客戶選定戶型，以便進行后續(xù)的工作。送客。三、成交簽約的業(yè)務流程成交簽約的業(yè)務流程如下：小定：簽訂臨時購房定單，收取小定金，開立收據(jù)。（大定時要請客戶填寫客戶調(diào)查表）簽訂《商品房買賣合同》和補充協(xié)議。（交印花稅）辦理銀行或公積金住房貸款。（如是購房貸款，領取房地產(chǎn)證后需要辦理抵押登記）四、營銷服務的業(yè)務流程房地產(chǎn)行業(yè)是所生產(chǎn)的產(chǎn)品不僅僅是房子，它能給客戶創(chuàng)造的是良好的生活品質(zhì)。房地產(chǎn)正在進入服務的時代。這就是營銷服務的意義所在。記錄客戶職業(yè)、住址、收入水平、購房原因、產(chǎn)品建議等。記錄客戶對項目產(chǎn)品、銷售手段、現(xiàn)場氛圍、銷售人員的服務等，請客戶對產(chǎn)品和服務的不足提出意見和建議。（客戶通訊的方式）建立客戶信息反饋體系?，F(xiàn)代營銷認為，客戶滿意程度是公司的成功、發(fā)展的基石。如果沒有差距或?qū)嶋H比預期好，客戶就會有很好或更高的滿意度；反之，客戶會沒有或較少有滿意度。而研究表明，客戶更換產(chǎn)品的原因有68%是因為服務，只有32%是因為產(chǎn)品本身。這就是我們?yōu)槭裁匆龊梅盏脑蛩?。在公司和客戶之間，我們是他們的橋梁，要很好地幫助兩者實現(xiàn)溝通。在培養(yǎng)購房客戶滿意度的時候，有一個需要引起注意的問題。五、購房流程訂房：客戶確定戶型及房號后，持本人身份證及訂金（人民幣或支票）到售樓處簽訂認購書，此認購書一式三份，客戶、銷售部經(jīng)理、財務各執(zhí)一份。（2）簽訂正式合同及相關補充協(xié)議。填寫《個人申請購買商品房登記表》如客戶需要以按揭形式付款，則同時應提供有關證件及相關材料，詳見“按揭流程”。如購房人有事不能親自到售樓處簽訂《認購書》或正式合同時，須請他人代理，代理人須持代理人身份證復印件及授權(quán)委托書（授權(quán)委托書應有雙方身份證復印件及雙方簽章，并經(jīng)法定公證部門公證）。 （2）如客戶采用按揭付款的方式，則正式合同登記備案后客戶持正本的復印件一份，正本的原件將抵押在貸款銀行?？蛻舻绞蹣翘幒炗喺降摹渡唐贩抠I賣合同》。簽訂正式合同后客戶持本人身份證、暫住證原件及復印件和《商品房買賣合同》正本一份，到房地局辦理產(chǎn)權(quán)通知書。（2）憑《外地人購房批準通知單》，讓辦事員審核自己的姓名及審批情況。（4）回到交易中心，憑銀行收款憑證換發(fā)票及《產(chǎn)權(quán)通知單》。 注：如委托他人辦理時，須準備受托人的身份證復印件兩份及用鋼筆或簽字筆寫的授權(quán)委托書一式兩份，并附上雙方身份證復印件及人名單。如訂立抵押貸款合同后抵押人要保證按期清償本金及利息，并將房地產(chǎn)全價作為擔保。房屋仍然由抵押人占有和使用，同時抵押權(quán)人（銀行）也不用管理房屋。根據(jù)我國法律規(guī)定，國家實行房地產(chǎn)抵押登記制度。抵押合同自登記之日起生效。（1）為了保證當事人的合法權(quán)益。（2）對于抵押人來說，辦理抵押登記對于抵押房地產(chǎn)的部位、數(shù)量、期限都經(jīng)房地產(chǎn)管理部門確認，可以避免日后可能發(fā)生的爭議。房地產(chǎn)抵押應注意事項（1）借款人以所購自住住房作為貸款抵押物的必須將全部住房價值全額用于貸款抵押。（3）抵押人對設定抵押的房地產(chǎn)，在抵押期內(nèi)必須妥善保管，負責維修、保養(yǎng)，并隨時接受抵押權(quán)人的監(jiān)督檢查。（5）抵押合同至借款人還清個人全部貸款本息時終止，解除抵押權(quán)人時應到房地產(chǎn)行政管理部門辦理抵押注銷登記手續(xù)。廣義：按揭是指任何形式的質(zhì)押（即不動產(chǎn)的抵押）。按揭與抵押貸款不完全相同，對按揭較為貼切的解釋是向購房者提供的購房抵押貸款，其貸款的目的是為了購買房屋（住宅）。加快房屋的銷售速度。對銀行來說，如果直接向房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)放貸款，開發(fā)公司用貸款來建造的房屋并不能很快地全部銷售出去，這勢必影響開發(fā)公司的還貸能力。房地產(chǎn)抵押與按揭的區(qū)別一、按揭與抵押在法律規(guī)定上有所不同按揭過程中轉(zhuǎn)變了房屋所有權(quán)人。二、貸款目的不同按揭的目的在于最大限度地減少風險盡可能多的借得款項。按揭人的目標指向和按揭是同一的借款的目的是購房，取得產(chǎn)權(quán)。三、運做程序上不同按揭貸款是在未取得房產(chǎn)證的情況下進行的一般情況是先辦理他項產(chǎn)權(quán)證抵押擔保，待還清貸款后產(chǎn)權(quán)由開發(fā)商轉(zhuǎn)給按揭人。四、抵押與按揭牽涉當事人不同按揭當事人有：按揭人、按揭收益人、按揭擔保人。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣，贈與或者通過其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。沒有禁止產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的相關限制。該房產(chǎn)無共有人或共有人同意轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)。住宅建筑的形式由于有多種多樣，加上其房間面積大小、開間進深以及組合方式的不同，相應采用的結(jié)構(gòu)也就有所不同。一般可以分為磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)三種形式： ?。?）磚混結(jié)構(gòu)住宅 　　磚混結(jié)構(gòu)是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、附壁柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板、桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。因為磚混結(jié)構(gòu)的主要承重結(jié)構(gòu)是粘土磚，所以磚的形狀及強度就決定了房屋的強度。 　　磚混結(jié)構(gòu)的優(yōu)點主要表現(xiàn)在： 　?、儆捎诖u是最小的標準化構(gòu)件，對施工場地和施工技術(shù)要求低，可砌成各種形狀的墻體，各地都可生產(chǎn)。 　　③可節(jié)省水泥、鋼材和木材，不需模板，造價較低。 　?、荽u的隔音和保溫隔熱性要優(yōu)于混凝土和其他墻體材料，因而在住宅建設中運用得最為普遍。這種結(jié)構(gòu)的房屋在我國中小城市中非常普遍。不過，它的耐用年限短，設施不完備，而且占地多，建筑面積小，不利于解決城市人多地少的矛盾。這種結(jié)構(gòu)具有抗震性能好、整體性強、抗腐蝕耐火能力強、經(jīng)久耐用等優(yōu)點，并且房間的開間、進深相對較大，室內(nèi)活動空間也相應增加，室內(nèi)空間分隔較自由。什么是磚混結(jié)構(gòu)住宅？ 　　答：磚混結(jié)構(gòu)住宅中的“磚”，指的是一種統(tǒng)一尺寸的建筑材料，也有其他尺寸的異型粘土磚、如空心磚等。這些配件與磚做的承重墻相結(jié)合，可以稱為磚混結(jié)構(gòu)住宅。 什么是框架結(jié)構(gòu)住宅？ 　　答：框架結(jié)構(gòu)住宅是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶粒等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配而成的住宅。 　　什么是公寓式住宅？ 　　答：公寓式住宅是區(qū)別于獨院獨戶的西式別墅住宅而言的。 　　什么是花園式住宅？ 　　答：花園式住宅一般也稱西式洋房或小洋樓，也稱花園別墅，一般都是帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，住宅水、電、暖供給一應俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也都有較高的標準，一般為高收入者購買。 　　優(yōu)點是：①每戶都有較大的采光面，通風較好；②戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大；③布局緊湊，功能明確，相互干擾較小。 　　優(yōu)點是：①平面利用系數(shù)高，通過夾層復合，可使住宅的使用面積提高50％—70％；②戶內(nèi)隔層為木結(jié)構(gòu)，將隔斷家具、裝飾融為一體，既是墻，又是樓板、床、柜，降低了綜合造價；③上部層采用推拉窗戶，通風采光良好，與一般層高和面積相同的住宅相比，土地利用率可提高40％。 　　目前，這種住宅的設計正在不斷改進，由于其精巧實用，價格較低，仍有廣闊的市場前景。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。凈高則是指層高減去樓板厚度的凈剩值。我國城鎮(zhèn)住宅房間的進深一般限定在5米左右，不能任意擴大，在住宅的高度（層高）和寬度（開間）確定的前提下，設計的住宅進深過大，就使住宅成為狹長型，距離門窗較遠的室內(nèi)空間自然光線不足。 　　什么是住宅的開間？ 答：住宅開間即住宅的寬度，指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離，因為是就一個自然間的寬度而言，故又稱為開間，住宅開間一般為3．0—3．9米。住宅使用面積 住宅房間實際能使用的面積，不包括墻、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)造和保溫層的面積。套內(nèi)使用面積計算，應符合下列規(guī)定：1．套內(nèi)使用面積包括臥室、起居室（廳）、廚房、衛(wèi)生間、餐廳、過廳、過道、前室、貯藏室、壁柜等的使用面積的總和；2．躍層住宅中的套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的使用面積總和計入使用面積；3．煙囪、通風道、管井等均不計入使用面積；4．室內(nèi)使用面積按結(jié)構(gòu)墻體表面尺寸計算，有復合保溫層，按復合保溫層表面尺寸計算；5．利用坡屋頂內(nèi)空間時，頂板下表面與樓面的凈高低于1．20米的空間不計算使用面積；凈高在1．20～2．10米的空間按1／2計算使用面積；凈高超過2．10米的空間全部計入使用面積；6．坡屋頂內(nèi)的使用面積應單獨計算，不得列入標準層使用面積和標準層建筑面積中，需計算建筑總面積時，利用標準層使用面積系數(shù)反求。住宅應按套型設計，每套住宅應設臥室、起居室（廳）、廚房和衛(wèi)生間等基本空間。上述使用面積均未包括陽臺面積。（1）臥室之間不應穿越，臥室應有直接采光、自然通風，其使用面積不應小于下列規(guī)定，雙人臥室為10平方米；單人臥室為6平方米；兼起居的臥室為12平方米。（3）起居室（廳）內(nèi)的門洞布置應綜合考慮使用功能要求，減少直接開向起居室（廳）的門的數(shù)量。（4）無直接采光的廳，其使用面積不應大于10平方米。（1）廚房的使用面積不應小于下列規(guī)定：一類和二類住宅為4平方米；三類和四類住宅為5平方米。（3）廚房應設置洗滌池、案臺、爐灶及排油煙機等設施或預留位置，按炊事操作流程排列，操作面凈長不應小于2．10米。3． 衛(wèi)生間。每套住宅至少應配置三件衛(wèi)生潔具，不同潔具組合的衛(wèi)生間使用面積不應小于下列規(guī)定：設便器、洗浴器（浴缸或噴淋）、洗面器三件衛(wèi)生潔具的為3平方米；設便器、洗浴器二件衛(wèi)生潔具的為2．50平方米；設便器、洗面器二件衛(wèi)生潔具的為2平方米；單設便器的為1．10平方米。（3）衛(wèi)生間不應直接布置在下層住戶的臥室、起居室（廳）和廚房的上層，可布置在本套內(nèi)的臥室、起居室（廳）和廚房上層；并均應有防水、隔聲和便于檢修的措施。墻 建筑物室內(nèi)外及室內(nèi)之間垂直分隔的實體部分是墻。由于墻所在的位置、作用和采用的材料不同而具有不同的類型。凡位于建筑四周的墻稱為外墻，其中位于建筑兩端側(cè)面的墻稱為山墻。沿建筑物短軸方向布置的墻稱為橫墻，沿建筑物長軸方向布置的墻稱為縱墻。按墻體所采用的材料和構(gòu)造方式分，有磚墻、砌塊墻、幕墻、復合墻、混凝土墻、大型墻板等。墻體的厚度及所選擇的材料應滿足上述要求，且符合有關規(guī)范的要求。一般內(nèi)隔墻應選用輕質(zhì)高強、有良好的隔聲、防火、防水性能的材料，且有良好的經(jīng)濟性。不承重外墻常常采用輕質(zhì)、保溫隔熱性能良好、具有一定強度和良好的防水防腐