【正文】 到建設(shè)部門真的做過審核?！　　　　　∈┕ぴS可證所須材料基本上是上面全部手續(xù)一個匯總。在我個人的職業(yè)生涯中，我從來沒有經(jīng)歷過能辦齊上面所有的手續(xù)，再申領(lǐng)施工許可證的。要這樣的話，絕對沒1年的時間出不來。而且得一步一步來。隨便哪個環(huán)節(jié)出了任何問題，直接就GAME OVER。最后撤資了，不干了。　　現(xiàn)在改革開發(fā)這么多年了，我們好到哪里去了嗎？我們的辦事流程方便嗎？我們能方便快捷的為企業(yè)服務(wù)嗎？　　　　　　　　到了今時今日，還有什么企業(yè)抱怨過政府管得太嚴(yán)，太死，審批環(huán)節(jié)太復(fù)雜嗎？聽不到了。大家已經(jīng)在這個圈子中取得了某種平衡，達(dá)成了某項(xiàng)交易?！　　　　　　　∥抑牢疫@么說，會有很多糞青完全不能理解。這些規(guī)則維系著房地產(chǎn)這個產(chǎn)業(yè)。這個系統(tǒng)在經(jīng)過10多年的運(yùn)做之后，它本身已經(jīng)具有了生命力，絕對是牽一發(fā)而動全身。這就是一種雙方博弈之后達(dá)到的平衡。這么把一個項(xiàng)目分割成很多部分發(fā)證。政府要是把企業(yè)都給玩死了，他們就沒得玩了。 1插曲,來講講目前的宏觀房地產(chǎn)調(diào)控　　恩,不妨說一下,我出身是房地產(chǎn)管理部門。后來窮得不行，被迫下海至今?！　　　　　≡谥v預(yù)售和驗(yàn)收這些東西之前，我想先講講現(xiàn)在的房地產(chǎn)調(diào)控政策。對現(xiàn)在的調(diào)控，我的總體評價(jià)是：混蛋。如果這里有國土部門的朋友，看到了肯定大有感觸。當(dāng)然，這里我們必須有個概念，用地量最大的產(chǎn)業(yè)，不是房地產(chǎn)，而是工業(yè)。目前我國各類工業(yè)園區(qū)總面積已經(jīng)超過了全國所有城市市區(qū)建成區(qū)的總面積。當(dāng)然，在這種宏觀性的打壓地方用地沖動的趨勢下，房地產(chǎn)用地不可避免的受到了株連。各位不需要和我爭論什么各大房地產(chǎn)公司儲備了多少多少地，足以做多少多少年的開發(fā)，因此現(xiàn)在供地不足這種消息不準(zhǔn)確，等等。只要看看現(xiàn)在各大房地產(chǎn)公司儲備的那些地都在什么位置，基本上就可以判斷出來事情的真?zhèn)?。在另一個方面來說，房地產(chǎn)公司儲備那些目前來說幾乎沒有開發(fā)價(jià)值的遠(yuǎn)郊土地，其完全是寄希望于中國經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展，城市逐步擴(kuò)張，富裕群體人數(shù)總量不斷增長。唉　　　　　　　　打壓購買需求　　　　提高首付比例，緊縮銀根，提高銀行準(zhǔn)備金率，控制按揭貸款，都是這種考慮。但是，這種政策不是釋放和滿足需求，它沒有解決任何問題，它只不過是將需求延后。有一種很神奇的解釋說，這種政策的好處是：老百姓買不起房子了，開發(fā)商脆弱的資金鏈就會斷掉，開發(fā)商就會自動降價(jià)了。免得我的這個貼淪為口水之爭的場所。謝謝。這個9070的政策被唱得很響，好象很英明神武的樣子。戶型選擇完全是市場化的東西。但是，我暈，大戶型或者小戶型，在單價(jià)穩(wěn)定的前提下，單方利潤及總利潤會有任何差別嗎？總建筑面積不變，單價(jià)穩(wěn)定，戶型變一下，造成影響無非是多幾套房子或者少幾套房子，利潤有區(qū)別嗎？除非是有這樣的邏輯前提：大戶型的單價(jià)比小戶型高。我的個人經(jīng)驗(yàn)是反過來：小戶型的單價(jià)一般都比大戶型高一點(diǎn)點(diǎn)。我不知道北京是不是與我的個人經(jīng)驗(yàn)相反。不會有別的什么新花樣出來了?！　　　〗酉聛?，繼續(xù)講流程吧。圖紙畫出來之后，要把圖紙上的建筑物在實(shí)地上落實(shí)一個具體的位置，這是個技術(shù)活，要測量，定坐標(biāo)。放線一般是規(guī)劃部門下屬的測繪院或類似的測繪機(jī)構(gòu)干，不過有些發(fā)達(dá)城市也已經(jīng)把這個工作半市場化了。正式放線的前提是領(lǐng)取了施工許可證?！　≡诠こ烫崆笆┕ぃ`章施工的場合，都需要做通這個測繪院的工作。唉，又來一個“做通”工作。一看這個建筑的確是按圖紙建起來的，沒超出邊線，測繪院就出驗(yàn)線冊。所以測繪院也得要像皇帝老子一樣供著，尤其是在提前放線的場合。預(yù)售現(xiàn)在的管理已經(jīng)比較嚴(yán)格了?，F(xiàn)在在預(yù)售上面做手腳的可能性越來越小了。這個條件跟銀行辦理按揭貸款的條件又不一樣：無論層數(shù)高低，全部封頂才能放貸。因?yàn)檫@個時候，錢也不是很能收得到，只能收到個3成，但是各項(xiàng)交易稅費(fèi)卻要按足成在當(dāng)年予以計(jì)算?！　　　　　　　‖F(xiàn)在辦預(yù)售許可，都要做價(jià)格公示。但是，我必須要說，但是，政府沒有（也沒有權(quán)力）對房地產(chǎn)交易價(jià)格進(jìn)行管制。這個價(jià)格申報(bào)一下就完了。從來都是如此。賣的時候照樣賣5000賣8000賣10000多，沒有任何法律上或者行政上的責(zé)任。房管部門下屬的房屋測量部門，根據(jù)開發(fā)商提供的圖紙，事先算一個面積。在竣工之后，到實(shí)地測量，就是實(shí)測了。這個矛盾是怎么來的呢？最關(guān)鍵的就是這個預(yù)測與實(shí)測之間的面積差異。但要說是開發(fā)商的故意造成的，我個人沒有見過。嘿嘿?？傊疅o論到時候?qū)崪y面積是多少，房屋測量機(jī)構(gòu)都照樣按著當(dāng)初的預(yù)測面積出報(bào)告?！　? 1關(guān)于預(yù)售中的土地解押　　　　昨天在寫預(yù)售的時候，關(guān)于土地解押的問題，我不是很敢下筆。這個話題非常敏感。我個人對這一塊的玄妙也不是很能理解?！　　　　　　　∠葟耐恋氐盅赫f起。土地必須在辦理了施工許可證之后才能抵押貸款。貸款額現(xiàn)在基本上都是根據(jù)施工許可證載建筑規(guī)模來確定和發(fā)放的。土地抵押必須辦理抵押登記，這個是常識了?！　　　「鶕?jù)現(xiàn)在越來越嚴(yán)厲的銷售管理規(guī)則，辦理預(yù)售許可證時，該地塊不能有任何抵押。這就意味著開發(fā)商在辦理預(yù)售許可證時面臨著很嚴(yán)重的資金壓力：要么還貸，要么更換抵押物，不然這個預(yù)售許可證就出不來了。哪有那么多實(shí)物可以拿去抵押啊。這個時候就是考驗(yàn)人類的智慧的時候了?！　　　　　　　∥也恢榔渌镜娜谫Y及報(bào)建人員是怎么處理這種事情的?，F(xiàn)在絕大多數(shù)的城市，國土部門和房管部門都是分離的。房管部門和國土部門之間是有很深刻的仇恨的。在這些地方，先做通銀行工作，比較合理的，能讓雙方的臉面都過得去的借口，是更換抵押物。這個解押和新抵押中間，會有一個抵押物懸空期。無論銀監(jiān)還是上級什么部門來查，都可以解釋過去。先以更換抵押物的理由非常合理的將土地解押掉（有些人把銀行的工作做得很通的，連更換抵押物這樣的理由都不需要找，直接先解押掉，唉，我個人佩服之極），然后拿著這個注明了已解押字樣的土地證，趕緊去房管部門，給他們看，啦啦啦，我的土地證已經(jīng)解押了啦。只要他們一收材料，立馬又把這個土地證重新送進(jìn)國土部門辦抵押。如果擔(dān)心房管部門還會再看看土地證的話，可以先等個1天兩天再去國土部門辦抵押，也行?！　　　　　　　〈送猓诳梢赞k理在建工程抵押的城市（這里說明一下，在建工程抵押不是每個城市都辦得了。同樣是利用懸空期來做事。總之，辦法都是人想出來的?！　　　?規(guī)劃、消防、人防、管線、質(zhì)量等專項(xiàng)驗(yàn)收，竣工驗(yàn)收備案，交樓　　其實(shí)，在說了這許多之后，大家應(yīng)該都明白了，到驗(yàn)收階段是怎么一回事了?！　　　　　　　∫?guī)劃驗(yàn)收主要是驗(yàn)收各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)是否超標(biāo)。這項(xiàng)驗(yàn)收的前提是做驗(yàn)線，基本上驗(yàn)線可以通過，規(guī)劃驗(yàn)收的時候也不會有太大的麻煩。然后拿起驗(yàn)線冊來看看，哦，沒問題，數(shù)一數(shù)層數(shù)，哦，是這個層數(shù)，就回去該干啥干啥了。也只有他們能搞定。這也是開發(fā)商不敢得罪這三大專業(yè)的施工單位的主要原因。我就講個電的事情。施工過程中因?yàn)橘Y金壓力比較大，拖了一下電力施工企業(yè)的工程款。驗(yàn)收的時候到了，供電局無論如何都不肯供電了。這怎么得了?。繕I(yè)主都要入住了，電都供不上。而且還不敢計(jì)較這個。　　　只要不得罪這幾項(xiàng)專業(yè)的施工單位，驗(yàn)收基本上都通過。　　　　　　　　質(zhì)量驗(yàn)收現(xiàn)在非常簡單了。這就完成了。甲方自己把監(jiān)理的活給干了。到時候就負(fù)責(zé)簽字蓋章。這個備案就沒什么好多說了。沒有這個竣工驗(yàn)收備案表，業(yè)主可以拒絕收樓。也沒見到記者到建設(shè)局查詢竣工備案資料的情節(jié)。但是我國在這些問題上一直充斥著大量的不良媒體的不實(shí)報(bào)道，所以我也不很關(guān)注這個事情。各項(xiàng)手續(xù)基本上到這里就結(jié)束了。先做大確權(quán)，給整個樓盤做個確權(quán)發(fā)證，然后再分戶發(fā)證。謝謝各位。實(shí)在是想太監(jiān)掉這篇文的，但這么每天一小段，也終于給我寫完了?！　　　　　∵@整個過程，也只不過是個大概，而已。譬如工程造價(jià)的預(yù)算報(bào)告的問題，干過這個活的人肯定知道，和建設(shè)局扯這個預(yù)算單價(jià)是不是合理，都不知道扯得多么辛苦?！　　　　　∥易罱@兩年經(jīng)?？吹绞裁春献鹘ǚ康某h。連專業(yè)房地產(chǎn)公司之間的合作，都幾乎沒有成功個案的情況下，幾十個互不相識又缺乏專業(yè)知識的人，能合作建起一棟供自己居住的樓？　　　　　　憤青們會和我說，房地產(chǎn)公司之間的合作怎么就缺乏成功個案？我在這里可以明確告訴你們，我沒見過。再好的朋友也會在這種氣氛中開始互相猜疑并導(dǎo)致最終散伙。這整個房地產(chǎn)開發(fā)流程，已經(jīng)結(jié)成了鐵幕，它具有強(qiáng)大的生命力，足以將不遵守這個秩序的任何人擋在門外。這種事情我真不是沒見過。最后一無所獲。我親眼見過這個身家過億的民營企業(yè)家卑微著站在規(guī)劃局的一個小科員的辦公臺前，受著訓(xùn)斥：你這個總平面圖，地下室邊界線和地上建筑的邊界線，要用兩種顏色表述嘛，不然我怎么能看得明白？退回去給你重新改過再來。你們可能是電子行業(yè)的巨子，是網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)頭人，引領(lǐng)了化工行業(yè)的風(fēng)暴，只要你們試圖進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)，你們就要遵循這個行業(yè)的行規(guī)。在這個行業(yè)里面，遵循規(guī)則比任何行業(yè)都要顯得重要。我只是想說：生存啊，它從來都不是一件容易的事。10 / 10