【正文】 和嚴格的大城市，很多的城市都可以在未領取施工許可證的情況下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先動的。哪怕是在這些管理相對規(guī)范的大城市，也有空子可以鉆，比如基坑支護可以先發(fā)一個單獨的施工許可證，然后再發(fā)地下室部分的施工許可證，再發(fā)地上部分。為什么？因為這是雙方一起適應，互相妥協(xié)的結果。1放線、驗線這個就簡單的說一說吧。這個活就叫放線。嘿嘿，又來一個半市場化。放線后，測繪院會發(fā)出一份放線冊。讓他們提前來做放線。放線完畢，施工單位照著這個邊角點施工，完了之后就做驗線。這個驗線工作跟日后的驗收有莫大的關系。之后的內(nèi)容，大家就開始熟悉起來了：我們終于進入銷售環(huán)節(jié)的各項手續(xù)了。預售現(xiàn)在的管理已經(jīng)比較嚴格了?，F(xiàn)在在預售上面做手腳的可能性越來越小了。這個條件跟銀行辦理按揭貸款的條件又不一樣：無論層數(shù)高低，全部封頂才能放貸。因為這個時候，錢也不是很能收得到，只能收到個3成，但是各項交易稅費卻要按足成在當年予以計算?，F(xiàn)在辦預售許可，都要做價格公示。但是，我必須要說，但是，政府沒有（也沒有權力）對房地產(chǎn)交易價格進行管制。這個價格申報一下 就完了。從來都是如此。賣的時候照樣賣5000賣8000賣10000多，沒有任何法律上或者行政上的責任。房管部門下屬的房屋測量部門，根據(jù)開發(fā)商提供的圖紙，事先算一個面積。在竣工之后，到實地測量，就是實測了。這個矛盾是怎么來的呢？最關鍵的就是這個預測與實測之間的面積差異。但要說是開發(fā)商的故意造成的，我個人沒有見過?，F(xiàn)在為了避免這種糾紛，各大開發(fā)商都學乖了，開始花很大的精力在做通房屋測量機構的工作上。1關于預售中的土地解押在寫預售的時候，關于土地解押的問題，我不是很敢下筆。這個話題非常敏感。我個人對這一塊的玄妙也不是很能理解。先從土地抵押說起。土地必須在辦理了施工許可證之后才能抵押貸款。貸款額現(xiàn)在基本上都是根據(jù)施工許可證載建筑規(guī)模來確定和發(fā)放的。土地抵押必須辦理抵押登記，這個是常識了。根據(jù)現(xiàn)在越來越嚴厲的銷售管理規(guī)則，辦理預售許可證時，該地塊不能有任何抵押。這就意味著開發(fā)商在辦理預售許可證時面臨著很嚴重的資金壓力：要么還貸，要么更換抵押物，不然這個預售許可證就出不來了。哪有那么多實物可以拿去抵押啊。這個時候就是考驗人類的智慧的時候了。我不知道其他公司的融資及報建人員是怎么處理這種事情的?，F(xiàn)在絕大多數(shù)的城市，國土部門和房管部門都是分離的。房管部門和國土部門之間是有很深刻的仇恨的。在這些地方，先做通銀行工作，比較合理的，能讓雙方的臉面都過得去的借口，是更換抵押物。這個解押和新抵押中間，會有一個抵押物懸空期。無論銀監(jiān)還是上級什么部門來查，都 可以解釋過去。先以更換抵押物的理由非常合理的將土地解押掉（有些人把銀行的工作做得很通的，連更換抵押物這樣的理由都 不需要找，直接先解押掉，唉，我個人佩服之極），然后拿著這個注明了已解押字樣的土地證，趕緊去房管部門，給他們看，啦啦啦，我的土地證已經(jīng)解押了 啦。只要他們一收材料，立馬又把這個土地證重新送進國土部門辦抵押。如果擔心房管部門還會再看看土地證的話，可以先等個1天兩天再去國土部門辦抵押，也行。此外，在可以辦理在建工程抵押的城市（這里說明一下，在建工程抵押不是每個城市都辦得了。同樣是利用懸空期來做事。1規(guī)劃、消防、人防、管線、質量等專項驗收，竣工驗收備案，交樓其實，在說了這許多之后，大家應該都明白了，到驗收階段是怎么一回事了。規(guī)劃驗收主要是驗收各項規(guī)劃指標是否超標。這項驗收的前提是做驗線，基本上驗線可以通過，規(guī)劃驗收的時候也不會有太大的麻煩。然后拿起驗線冊來看看，哦，沒問題，數(shù)一數(shù)層數(shù)，哦，是這個層數(shù)，就回去該干啥干啥了。也只有他們能搞定。這也是開發(fā)商不敢得罪這三大專業(yè)的施工單位的主要原因。我就講個電的事情。施工過程中因為資金壓力比較大，拖了一下電力施工企業(yè)的工程款。驗收的時候到了，供電局無論如何都不肯供電了。這怎么得了?。繕I(yè)主都要入住了，電都供不上。而且還不敢計較這個。只要不得罪這幾項專業(yè)的施工單位，驗收基本上都通過。質量驗收現(xiàn)在非常簡單了。這就完成了。甲方自己把監(jiān)理的活給干了。到時候就負責簽字蓋章。這個備案就沒什么好多說了。沒有這個竣工驗收備案表，業(yè)主可以拒絕收樓。也沒見到記者到建設局查詢竣工備案資料的情節(jié)。但是我國在這些問題上一直充斥著大量的不良媒體的不實報道，所以我也不很關注這個事情。各項手續(xù)基本上到這里就結束了。先做大確權，給整個樓盤做個確權發(fā)證，然后再分戶發(fā)證。事實上還有很多需要跟各個部門扯皮的事情，沒寫進來。但是這個東西又只不過是整個過程中的一件小事。往往都報以冷笑。在漫長的施工、報建、融資、銷售過程中，有無數(shù)次的臺底交易和私下勾結。憤青們又會說，我就規(guī)規(guī)矩矩的報建、施工，不融資，難道我還建不起一座樓嗎？我可以很明確的告訴你們：不可能。你試圖規(guī)范做事，誠實做人，你連總平面審查都得審1年，審消防又審一年，審施工圖再審1年。我親眼見過一個年輕的民營企業(yè)家想搞 房地產(chǎn)，從04年開始領取了規(guī)劃要點，審總平面，審1年沒審出來，規(guī)劃要點到期了重新回去領，再審總平面，審一年又沒審出來，再回去領規(guī)劃要點，但是總規(guī)剛好改了，給他把土地功能改成教育用地。連告都不知道要去告誰。無論你們在各自的領域內(nèi)是多么的優(yōu)秀。任何試圖改變現(xiàn)**地產(chǎn)管理規(guī)則的人，都會受到血一樣的教訓。第四篇：房地產(chǎn)開發(fā)報建流程(終)房地產(chǎn)開發(fā)報建流程房地產(chǎn)開發(fā)報建流程房地產(chǎn)開發(fā)報建流程一、立項收件部門：市政務中心發(fā)展改革窗口審批行政部門：成都市發(fā)展和改革委員會、成都市防震減災局 聯(lián)系電話：86921922 收費標準：不收費 申請材料：項目申請報告；當年年檢的營業(yè)執(zhí)照或單位法人證、組織機構代碼證；規(guī)劃局出具的項目規(guī)劃意見（用地許可證=設計條件、國土出讓合同）；國土局出具的項目用地意見； 2035%銀行開具資金證明（資金證明一般一個月期限），窗口領取表格 其他部門需準備資料；無完成責任部本/人：前期報建人員，財務管理部二、設計條件、用地許可證 審批行政部門：成都市規(guī)劃管理局 聯(lián)系電話：86917586628054 審批時間：1個工作日 收費標準：不收費 申請材料：《設計條件、用地許可》申請表； 房地產(chǎn)開發(fā)報建流程 1：500紅線圖；土地權屬文件；測繪單位出具的用地界址測繪成果1套；疊加用地界址信息和規(guī)劃控制信息的紅線圖1：500（或1：1000）5份。如因故超期又未申請延期的，《建設用地規(guī)劃許可證》自行失效。完成責任部本/人：前期報建人員三、辦理國土證審批行政部門：成都市國土資源局聯(lián)系國土局規(guī)劃地籍事務中心出宗地圖，根據(jù)土地出讓合同，交齊土地款后，帶上土地出讓合同、交款票據(jù)、契稅票據(jù)去國土局辦理《國有土地使用證》。建設工程方案總平圖5份；建設工程設計方案2套；日照分析綜合計算圖；A3幅面效果圖2份 注意事項：方案設計時必須一次設計到位，設計中對不確定的因素應事先與規(guī)劃局進行咨詢，避免在報批審查中出現(xiàn)較多問題多次進行修改；方案一經(jīng)通過不能進行修改；完成責任部本/人：前期報建人員、設計研發(fā)部五、辦理交評、環(huán)評交評（定公司，簽合同，付款，交方案總圖及電子文檔于對方公司，催促聯(lián)系上交評會議）環(huán)評（定公司，簽合同，付款，交立項證明及項目各相關數(shù)據(jù)（以立項范圍為一次環(huán)評范圍）、方案總圖及電子文檔于對方公司，催促聯(lián)系上環(huán)評會議）（環(huán)評不影響前期手續(xù)辦理，但為后期竣工驗收必須手續(xù)及財務辦理貸款前提）完成責任部本/人：前期報建人員、預算合約部六、規(guī)劃許可證 房地產(chǎn)開發(fā)報建流程審批行政部門：成都市規(guī)劃管理局 聯(lián)系電話：86917530 審批時限：1個工作日 收費標準：不收費 申請材料：《建設工程規(guī)劃許可證》申請表；土地權屬文件；測繪單位出具的坐標放線資料1套。完成責任部本/人：前期報建人員七、制作規(guī)劃許可證公布牌： 審批行政部門：成都市規(guī)劃管理局帶上新辦理的《建設工程規(guī)劃許可證》去市規(guī)劃局服務中心，交清費用（如要出售房屋的規(guī)證為4800元每幅，自留房屋為1200元每幅）。完成責任部本/人：前期報建人員八、辦理項目名稱備案 審批行政部門：成都市民政局 審批時限：5個工作日 申請材料： 房地產(chǎn)開發(fā)報建流程申請報告（說明建筑物所在位置、規(guī)模、所取名稱的含義和理由）《建設工程規(guī)劃許可證》及其附件“建設工程設計方案總平圖”一份（看原件收復印件）建設項目設計效果圖一份其他需要說明的圖紙、文件 完成責任部本/人：前期報建人員九、辦理土方開挖臨時施工許可證：去建設局辦理土方單位招標備案，安檢備案，待建設局看完現(xiàn)場后，可辦臨時施工許可證（即提前介入手續(xù)）。由自來水公司受理后，出自來水公司固定合同，走完雙方合同流程后，我方交付預算款費用。施工圖出好后，與自來水公司聯(lián)系確定施工隊，聯(lián)系施工隊進場施工，待施工完成后，進行竣工結算，以此費用為準，將預付款進行多退少補（如是退款給公司，需根據(jù)結算數(shù)據(jù)先由公司開具收款收據(jù)，后退款并取得發(fā)票）。根據(jù)公司開發(fā)進度，交方案總圖（蓋有規(guī)劃章，并各相關數(shù)據(jù)嚴格）于成勘院，申請房屋坐標放線，取得放線交接單及成果表。完成責任部本/人：前期報建人員十五、機構施工圖審查審批部門：具備審圖資質的審查機構 審批時限：7個工作日 房地產(chǎn)開發(fā)報建流程收費標準：收費，1萬平米以下按照每平米2元，； 申請材料：地勘報告；全套施工圖5套；概算書；注意事項：建議找較熟悉的審查機構，以免在審查過程出現(xiàn)技術上的問題便于溝通，審圖時間上也可以控制； 完成責任部本/人：前期報建人員十六、初設會審： 申請材料：申請表；勘察、設計合同；初設文件（設計圖紙四套、設計說明二份、光盤一張）；專家審查意見（由審圖公司出）。取得初設會審結果。完成責任部本/人：前期報建人員十七、白蟻防治辦理： 審批部門：市白蟻防治所將地下室2層建施及總平圖刻制成光盤，并帶上報建費繳納復印件去市白蟻防治所擬白蟻防治合同，拿回公司走流程。待合同簽定后，由工程部通知對方來項目現(xiàn)場打藥。工程名稱子項名稱錄入本光盤的工程勘察設計文件與送審的工程勘察設計文件內(nèi)容完全一致，并對內(nèi)容的真實性承擔責任。；施工圖經(jīng)各部門審批后，施工中應嚴格按照圖紙進行修建，如因特殊原因需局部調整，需與相關部門進行溝通； 完成責任部本/人：前期報建人員十九、預售面積測量 審批部門：具有資質的測量單位 審批時限：7個工作日收費標準：收費，商業(yè)收費標準：，； 申請材料：規(guī)劃許可證；施工許可證；經(jīng)機構審核通過建施圖1套； 注意事項：建議找較熟悉的測繪單位，測繪過程中出現(xiàn)問題便于溝通，出測繪報告時間上也可以控制；測繪單位完成面積報告后，建設單位應對面積報告事先進行審核，審核無誤后在報房管局審核。燃氣公司受理后，出固定合同，雙方完成合同后，我公司付款，燃氣公司確定設計人員，聯(lián)系我公司相關負責人員與對方設計人員聯(lián)系溝通，確定方案。完成責任部本/人：前期報建人員 二十一、地址門牌確定：與土地所屬派出所聯(lián)系，交規(guī)劃總圖及申請，溝通確定地址門牌號并取得地址證明。完成責任部本/人：前期報建人員 二十三、項目物業(yè)公司備案 房地產(chǎn)開發(fā)報建流程辦理預售許可證前完成物業(yè)公司備案。各二份交市政務中心國安窗口，待受理后，來現(xiàn)場查看，合格后聯(lián)系取證。將資料提交至房管局信息中心，購買到KEY后，交窗口激活即可用。需準備：營業(yè)執(zhí)照機構代碼法人身份證介紹信受托人身份證。完成責任部本/人：前期報建人員、二十九、質監(jiān)驗收完成質監(jiān)驗收，取得工程驗收報告。結構吊裝試驗記錄、結構驗收記錄、沉將觀測記錄，基礎、主題、基樁工程驗收記錄；質量保證資料核查表、單位工程綜合質量評定表、單位工程觀感質量評定表；基礎、主體、樓地面、屋面、門窗、裝飾分部工程質量評定表；給排水、電、采暖、通風、空調、消防、電梯工程文字材料：開、竣工報告、施工技術總結；圖紙會審、設計變更、技術核定單、工程洽商記錄；材料、設備、產(chǎn)品合格證質量證明書、試驗單，設備裝箱單、商檢證明和說明書、開箱報告、設備安裝記錄、設備試運行記錄、設備明細表；隱蔽工程檢查記錄，各專業(yè)工程試驗記錄，質量事故處理記錄、質保核查資料、單位工程綜合質量評定表、分部工程質量評定表； 竣工圖：綜合圖（建筑、水景、照明、道路、綠化等平面布置圖）；各專業(yè)（建筑、結構、給排水、電氣、通訊、通風）竣工圖；消防、幕墻竣工文字材料及竣工圖； 假設工程項目聲像檔案拍攝內(nèi)容：建設項目開工前的地形、地貌，原由建筑物的舊貌的攝像材料，典型的、比較重要的建筑物相片資料； 房地產(chǎn)開發(fā)報建流程基礎至177。0時要布設攝測量三維標，進行攝影形成立體像對；主題封頂段：大象的混泥土梁、板、承重柱貼有標尺的攝影相片，有代表性結構標高9層）混泥土施工狀況相片，主題封頂相片；竣工階段：建筑物正面、側面全景，質量事故發(fā)生部位的位移、沉降、變形及處理的相片、攝像； 完成責任部本/人：項目部 三十一、成勘院竣工測量 審批時限：7個工作日 聯(lián)系電話；83227508 審批部門：成都市勘察設計院收費標準：收費（需申報圖紙后根據(jù)點位、放線長度、面積進行收費）公司需準備資料：總平圖復印件 其它部門需提供資料：無 完成責任部本/人：項目部 三十二、竣工并聯(lián)審查 審批部門：成都市建設委員會 審批時限：7個工作日 聯(lián)系電話：86921925 注意事項：綠化不達標的每平米按3元收費；不修建人防地下室的按每平米28元收費； 房地產(chǎn)開發(fā)報建流程在驗收申報資料時，可提前預約各部門勘察現(xiàn)場及審查資料，以免交件后現(xiàn)場或資料不符合，發(fā)生退件?？⒐きh(huán)保驗收監(jiān)測報告（涉及柴油發(fā)電機、中央空調等強噪音設備項目和產(chǎn)生餐飲油煙、餐飲廢水項目提供）； 房地產(chǎn)開發(fā)報建流程其他項目提供無上述污染源說明）防雷驗收：先到防雷局進行申報防雷驗收檢測，檢測完畢領取檢測報告后在準備資料進行