【正文】 不識(shí)相企業(yè)就想進(jìn)去，材料一準(zhǔn)備，然后發(fā)現(xiàn)自己的技術(shù)人員不夠了，于是馬上到建設(shè)局備案新增人員資料。結(jié)果，連交件都交不進(jìn)去。后來求爹爹告奶奶給受理了，然后又因?yàn)槠渲幸粋€(gè)人的身份證復(fù)印得不清晰，全部材料退件。到最后當(dāng)然這個(gè)標(biāo)是投不進(jìn)去了。暗地里啥招數(shù)都用得出來?！　　　《?，監(jiān)理招標(biāo)的程序跟施工招標(biāo)的程序及做法幾乎一致，我不多說了。通過了就是下一步，施工許可證。在我個(gè)人的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)里面，我沒見過幾個(gè)政府官員能看得懂的。寫完這段我就開始撒嬌，啦啦啦　　施工許可證所須材料基本上是上面全部手續(xù)一個(gè)匯總。在我個(gè)人的職業(yè)生涯中，我從來沒有經(jīng)歷過能辦齊上面所有的手續(xù)，再申領(lǐng)施工許可證的。要這樣的話，絕對沒1年的時(shí)間出不來。而且得一步一步來。隨便哪個(gè)環(huán)節(jié)出了任何問題，直接就GAME OVER。最后撤資了，不干了?！　‖F(xiàn)在改革開發(fā)這么多年了，我們好到哪里去了嗎？我們的辦事流程方便嗎？我們能方便快捷的為企業(yè)服務(wù)嗎？　　到了今時(shí)今日，還有什么企業(yè)抱怨過政府管得太嚴(yán)，太死，審批環(huán)節(jié)太復(fù)雜嗎？聽不到了。大家已經(jīng)在這個(gè)圈子中取得了某種平衡，達(dá)成了某項(xiàng)交易?！　∥抑牢疫@么說，會(huì)有很多糞青完全不能理解。這些規(guī)則維系著房地產(chǎn)這個(gè)產(chǎn)業(yè)。這個(gè)系統(tǒng)在經(jīng)過10多年的運(yùn)做之后，它本身已經(jīng)具有了生命力，絕對是牽一發(fā)而動(dòng)全身。這就是一種雙方博弈之后達(dá)到的平衡。這么把一個(gè)項(xiàng)目分割成很多部分發(fā)證。政府要是把企業(yè)都給玩死了，他們就沒得玩了。啦啦啦，我開始撒嬌。當(dāng)年參與了非常多的房地產(chǎn)政策制定。這也是我為什么能從事現(xiàn)在這個(gè)工作的原因之一啦。理解了這個(gè)，才能對銷售方面的各項(xiàng)政策有一個(gè)清晰的了解?！　　　?基本上，現(xiàn)在的中央層面的調(diào)控政策分成以下三個(gè)方面：　　　　減少土地供給，緊縮地根這方面的政策非常的立桿見影。最近這3年以來，中央對地方的用地管制，一年比一年狠，采取的措施一年比一年毒。尤其是各類招商引資的工業(yè)園區(qū)。這是一個(gè)很瘋狂的概念。房地產(chǎn)用地供給量逐年減少是不爭的事實(shí)了。這種新聞幾乎都是不良媒體的外行報(bào)道，連造謠都沒造出個(gè)樣子來。有哪個(gè)地產(chǎn)公司手頭上沒開發(fā)的地，不處于偏遠(yuǎn)得不行的遠(yuǎn)郊區(qū)但是又發(fā)神經(jīng)拖著不開發(fā)的，我立馬把這篇東西打印出來吃掉。這種心態(tài)其實(shí)倒真是一種諷刺。就是讓老百姓沒錢買房子。我不明白為什么老百姓對這種政策鼓掌叫好。我個(gè)人不對這種神奇的邏輯予以打擊。我只對客觀效果予以評價(jià)?！　　　?qiáng)制性限制房地產(chǎn)產(chǎn)品類型　　　　這個(gè)很明確，就是那個(gè)90平方米以下的戶型占總建筑面積70%以上。我個(gè)人沒明白過來這到底有什么效果。我揣摩著是不是這個(gè)政策有這么一個(gè)隱含的前提在：開發(fā)商故意建大戶型，以獲取高額利潤。但在我的個(gè)人職業(yè)經(jīng)驗(yàn)里面，我是沒發(fā)覺過有這種情況。本人所經(jīng)歷的少數(shù)幾個(gè)公司在產(chǎn)品定價(jià)上基本上都是這么個(gè)策略?！　　　∥覀€(gè)人總結(jié)，房地產(chǎn)調(diào)控政策，就在上面這三樣?xùn)|西里面玩來玩去。這個(gè)效果，我就不多說了。啦啦啦1放線、驗(yàn)線　　　　這個(gè)就簡單的說一說吧。這個(gè)活就叫放線。嘿嘿， 又來一個(gè)半市場化。放線后，測繪院會(huì)發(fā)出一份放線冊。讓他們提前來做放線?！　　　》啪€完畢，施工單位照著這個(gè)邊角點(diǎn)施工，完了之后就做驗(yàn)線?！　　　∵@個(gè)驗(yàn)線工作跟日后的驗(yàn)收有莫大的關(guān)系。唉　1預(yù)售許可證　　　　終于說到這個(gè)了。我所知道的，在房地產(chǎn)已經(jīng)成為了一個(gè)產(chǎn)業(yè)的城市，預(yù)售許可都要求在網(wǎng)上辦理，全程公示?！　　　☆A(yù)售許可最重要的條件是：高層建筑結(jié)構(gòu)完成3分之2，低層建筑結(jié)構(gòu)封頂。因此現(xiàn)在高層建筑往往在完成3分之2的結(jié)構(gòu)，取得預(yù)售許可證之后，開發(fā)商在推盤時(shí)都不積極。在理解了這個(gè)之后，或許我們對捂盤這種行為，會(huì)有更深刻的認(rèn)識(shí)吧。交易價(jià)格必須明確到套，單價(jià)必須清晰，在交易現(xiàn)場，也禁止再搞什么5000元/平方米“起”，這種騙人的玩意了。在辦理預(yù)售手續(xù)時(shí)所申報(bào)的價(jià)格，開發(fā)商可以完全不予理會(huì)。我每次做預(yù)售許可的時(shí)候申報(bào)價(jià)格，直接就是2500元/平方米。隨便你怎么公示?！　　　≡陬A(yù)售許可方面還有個(gè)值得一說的地方就是預(yù)測繪。這個(gè)叫預(yù)測繪。我們都知道，面積上的糾紛往往是日后客戶與開發(fā)商之間的主要矛盾。造成這種差異的原因很多，比如施工不規(guī)范造成的面積誤差，又或者之前在圖紙計(jì)算上對公用部分的統(tǒng)計(jì)有誤差，這些都有可能。開發(fā)商也沒這種能力或故意去故意做假，當(dāng)然我個(gè)人不排除有些頭被門夾了的開發(fā)商被某些運(yùn)氣極好的人撞到?！　　　‖F(xiàn)在為了避免這種糾紛，各大開發(fā)商都學(xué)乖了，開始花很大的精力在做通房屋測量機(jī)構(gòu)的工作上?！　　　“?，又出來一個(gè)“做通”工作。作為一個(gè)房地產(chǎn)從業(yè)人員，討論這個(gè)話題，顯得比較不合適。這其中有無數(shù)的道道兒。盡我的理解講那么一點(diǎn)吧?，F(xiàn)在關(guān)于土地抵押的規(guī)則越來越嚴(yán)格了。這也是開發(fā)商為什么這么緊張施工許可證的原因。在這方面，我相信全國的銀行都是大同小異的。不多說了。但是，我們都知道一個(gè)事實(shí)就是：任何開發(fā)商都必然會(huì)選擇將土地抵押貸款?！　　　∵€貸是幾乎不用考慮的事情，更換抵押物？更加不可能。就算有的，也早就已經(jīng)拿去抵押融資了，還等到現(xiàn)在啊。現(xiàn)在的任務(wù)是：即不還貸，又不更換抵押物，又能解押，還要能辦出預(yù)售許可證。我只說其中的兩個(gè)辦法（唉，我覺得我好象在傳授犯罪方法似的，靠）。在國土部門辦理土地抵押登記，在房管部門辦理預(yù)售許可證。這兩個(gè)部門絕對不會(huì)主動(dòng)向?qū)Ψ讲樵儗Ψ降牡怯涃Y料的。更換抵押物的話，原抵押物要先解押，再將新抵押物辦理抵押登記。這個(gè)懸空期是合理的。那么我們就利用這個(gè)懸空期吧。房管部門一看，哦，的確如此，于是收材料辦預(yù)售許可證了。辦得快的話，只需要懸空半個(gè)小時(shí)。國土部門與房管部門分離，實(shí)在是一項(xiàng)有無數(shù)空子可以鉆的的制度啊。很多城市的房管部門不受理這種抵押登記手續(xù)），也可以試試，土地解押，換成地面上的在建工程抵押。這種方法在國土與房管合并的地方也能用。人有多大膽，地有多大產(chǎn)，在房地產(chǎn)行業(yè)，那得算是真理啊。在做了前面這許多的鋪墊和協(xié)調(diào)工作，結(jié)識(shí)了那許多的人，一步一個(gè)腳印的，做到了現(xiàn)在，如果還不能完成現(xiàn)在的工作，就就真是白混了。在封頂之后，竣工之前，就可以做這項(xiàng)驗(yàn)收了?；镜倪^程如下：規(guī)劃局的同志坐在車?yán)锟匆幌?，哦，封頂了?！　∠?、人防和管線驗(yàn)收，都是由這幾項(xiàng)專業(yè)的施工單位搞定。開發(fā)商自己做這幾項(xiàng)驗(yàn)收，肯定通不過。尤其是消防和永久用電，這里面的道道和苦水啊，真是倒也倒不完。在報(bào)裝的時(shí)候，說定了裝3臺(tái)變電箱。這個(gè)企業(yè)也不說什么。說這個(gè)三臺(tái)的設(shè)計(jì)不合理，要變成四臺(tái)。你要說這是誰的責(zé)任吧，這根本都說不清楚。被迫之下，乖乖的給了雙倍的電力施工款。但是，驗(yàn)收報(bào)告上肯定會(huì)留有伏筆，基本上都是這么個(gè)寫法：原則同意通過驗(yàn)收，但如下問題需要進(jìn)一步整改：12345云云?？⒐ぶ?，施工單位、開發(fā)商、監(jiān)理單位，合在一起整個(gè)驗(yàn)收報(bào)告出來就行了，然后交給質(zhì)監(jiān)站備案。現(xiàn)在監(jiān)理公司絕對不敢得罪甲方，乃至在絕大多數(shù)的施工過程中，監(jiān)理公司都沒人出現(xiàn)的，直接就是賣個(gè)名字給甲方。這是普遍現(xiàn)象?！　≠|(zhì)量驗(yàn)收和各專業(yè)驗(yàn)收都完成了，規(guī)劃驗(yàn)收也搞完了，就是最終的到建設(shè)局去搞竣工驗(yàn)收備案?！　】⒐を?yàn)收備案完成，是法定的正式交樓條件。我看到很多在未辦理竣工備案手續(xù)的樓盤就強(qiáng)迫業(yè)主收樓的報(bào)道，一直覺得比較奇怪。但是我國在這些問題上一直存在大量的不良媒體，所以我也不很關(guān)注這個(gè)事情。各項(xiàng)手續(xù)基本上到這里就結(jié)束了。實(shí)在是想太監(jiān)掉這篇文的，但這么每天一小段，也終于給我寫完了。這整個(gè)過程，也只不過是個(gè)大概，而已。譬如工程造價(jià)的預(yù)算報(bào)告的問題，干過這個(gè)活的人肯定知道，和建設(shè)局扯這個(gè)預(yù)算單價(jià)是不是合理，都不知道扯得多么辛苦?！　∥易罱@兩年經(jīng)?？吹绞裁春献鹘ǚ康某h。連專業(yè)房地產(chǎn)公司之間的合作，都幾乎沒有成功個(gè)案的情況下，幾十個(gè)互不相識(shí)又缺乏專業(yè)知識(shí)的人，能合作建起一棟供自己居住的樓？憤青們會(huì)和我說，房地產(chǎn)公司之間的合作怎么就缺乏成功個(gè)案？我在這里可以明確告訴你們，我沒見過。再好的朋友也會(huì)在這種氣氛中開始互相猜疑并導(dǎo)致最終散伙。這整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)流程，已經(jīng)結(jié)成了鐵幕，它具有強(qiáng)大的生命力，足以將不遵守這個(gè)秩序的任何人擋在門外。這種事情我真不是沒見過。最后一無所獲。我親眼見過這個(gè)身家過億的民營企業(yè)家卑微著站在規(guī)劃局的一個(gè)小科員的辦公臺(tái)前，受著訓(xùn)斥：你這個(gè)總平面圖，地下室邊界線和地上建筑的邊界線，要用兩種顏色表述嘛，不然我怎么能看得明白？退回去給你重新改過再來。你們可能是電子行業(yè)的巨子，是網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)頭人，引領(lǐng)了化工行業(yè)的風(fēng)暴，只要你們試圖進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)，你們就要遵循這個(gè)行業(yè)的行規(guī)。在這個(gè)行業(yè)里面，遵循規(guī)則比任何行業(yè)都要顯得重要。我只是想說：生存啊，它從來都不是一件容易的事。28 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