【正文】 委賣(mài)對(duì)象信息 ＆nbsp涵蓋網(wǎng)絡(luò)上相關(guān)之不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)對(duì)象信息﹐而不限定于特定之中 介業(yè)者﹐使使用者得以享有最大之信息透明化。(3)最適化之商品 ＆nbsp智能型代理人之功能令使用者得以依其偏好及條件設(shè)定搜尋及撮合之標(biāo)的﹐且這樣的 設(shè)定對(duì)使用者言﹐是實(shí)時(shí)(real＆nbsptime)而可由其全然掌握其間之彈性變化。智能型代理人同時(shí)可讓眾多的使用者各依其所好在極短時(shí)間內(nèi)自行組合并獲得其偏好之信息﹐已相當(dāng)程度地 達(dá)到mass＆nbspcustomization＆nbsp這一網(wǎng)絡(luò)時(shí)代之行銷(xiāo)概念且足以使消費(fèi)者獲得最大之滿(mǎn)足。(5)不收費(fèi)之自由園地 ＆nbsp虛擬化之個(gè)人商業(yè)網(wǎng)頁(yè)﹐委買(mǎi)?委賣(mài)者皆可自由上網(wǎng)登錄﹐可進(jìn)一步降低委買(mǎi)?委 賣(mài)者之交易成本。店鋪組合營(yíng)銷(xiāo)形式的實(shí)施店鋪是流通領(lǐng)域的基本單位，是聯(lián)系商企之間關(guān)系的紐帶， 是聯(lián)系顧客的橋梁。中間商在經(jīng)營(yíng)上與 企業(yè)沒(méi)有連帶的責(zé)任，他們?nèi)我膺x擇進(jìn)貨渠道，任意選擇企業(yè)， 隨意采用銷(xiāo)售手段與促銷(xiāo)手段，在企業(yè)需要零批商和店鋪配合 時(shí)，往往得不到有效的合作。店鋪組合營(yíng)銷(xiāo)，是將企業(yè)外部的店鋪用契約和協(xié)議的方法組 合起來(lái)，使其成為企業(yè)的經(jīng)銷(xiāo)店、特約經(jīng)銷(xiāo)店、特約批發(fā)商、連 鎖店、代理店，通過(guò)企業(yè)內(nèi)部的銷(xiāo)售公司、銷(xiāo)售分支機(jī)構(gòu)、辦事 處、營(yíng)業(yè)所，在零批、零集渠道組成營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)體系，用于解決中間商、代理商不能很好配合營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程的矛盾，使企 業(yè)的銷(xiāo)售重心貼近市場(chǎng)，接近顧客，促進(jìn)最終消費(fèi)，提高企業(yè)的市場(chǎng)支配能力與市場(chǎng)影響能力。國(guó)外很多大 公司很早就開(kāi)始這樣做了，松下公司就建立了240多個(gè)批發(fā)銷(xiāo)售部和不計(jì)其數(shù)的零售店鋪，＆nbsp麥當(dāng)勞的成功得 益于連鎖店的營(yíng)銷(xiāo)形式。“匯仁腎寶”的 營(yíng)銷(xiāo)方法，更是別具一格，他們先是采用駐點(diǎn)宣傳的方法，將“匯仁腎寶”四個(gè)字貼滿(mǎn)了大街小巷、住宅區(qū)、電線(xiàn) 桿，費(fèi)用卻不很大；進(jìn)而直接向店鋪組織供貨，同時(shí)又影響了一批零批商、中間商回過(guò)頭來(lái)現(xiàn)款提貨、預(yù)付貨款。靈活多樣的店鋪組合營(yíng)銷(xiāo)形式總結(jié)中外企業(yè)一些具體營(yíng)銷(xiāo)措施和策略，店鋪組合營(yíng)銷(xiāo)采用的基本形式有以下五種：。這種形式比較適合大、中型企業(yè)銷(xiāo)售長(zhǎng)線(xiàn)耐用商品和高科技產(chǎn)品。利用協(xié)議、契約的方法，將店鋪組成相對(duì)緊密的商業(yè)伙伴關(guān)系，自設(shè)分銷(xiāo)機(jī)構(gòu)和倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)輸機(jī) 構(gòu)，統(tǒng)一價(jià)格、統(tǒng)一供貨、統(tǒng)一促銷(xiāo)手段和方法。這種形式適合小型企業(yè)，銷(xiāo)售季節(jié)性短線(xiàn)產(chǎn)品。利用目標(biāo)市場(chǎng)的倉(cāng)庫(kù)設(shè)施、經(jīng)銷(xiāo)組織，支付傭金、自我訂價(jià)，銷(xiāo)售本企業(yè)的商品。這種形式適合中、 小型企業(yè)生產(chǎn)的長(zhǎng)線(xiàn)耐用品的銷(xiāo)售過(guò)程。在采用營(yíng)銷(xiāo)形式時(shí)，一定要 對(duì)怎樣回收貨款及回收貨款的期限和額度制定具體的目標(biāo)計(jì)劃，從嚴(yán)考核，并附以獎(jiǎng)罰制度和組織處理方法，使其 落到實(shí)處。店鋪組合營(yíng)銷(xiāo)法與傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)相比大致上有以下十個(gè)方面的優(yōu)點(diǎn)：，能最大限度地減少呆賬和壞賬，可以向組合起來(lái)的店鋪規(guī)定貨款回收的時(shí)限，限期結(jié) 賬。，并能很快占領(lǐng)市場(chǎng)。，延長(zhǎng)老市場(chǎng)的壽命周期。，只要市場(chǎng)上需要，企業(yè)就可以隨時(shí)供貨。，使本企業(yè)的銷(xiāo)售組織向流通領(lǐng)域的深度和廣度進(jìn)軍。、代理商的不合作態(tài)度，使企業(yè)能得心應(yīng)手進(jìn)行促銷(xiāo)宣傳，并掌握其強(qiáng)度和力度，通過(guò)提升店 鋪組合營(yíng)銷(xiāo)力，與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)。、零批店鋪銷(xiāo)售本企業(yè)的產(chǎn)品，實(shí)施企業(yè)名優(yōu)品牌戰(zhàn)略管理，使企業(yè)永遠(yuǎn)立于不敗之地。，＆nbsp增強(qiáng)企業(yè)產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)能力，使其走向更廣泛意義上的市場(chǎng)。要對(duì)店鋪的布局、商業(yè)街、商業(yè)圈、住宅區(qū)情況進(jìn)行調(diào)查，做好店鋪組合的準(zhǔn)備工作。送貨服務(wù)要講究方式、方法，要根據(jù)店鋪的規(guī)模和銷(xiāo)售能力而定。根據(jù)推算的數(shù)據(jù)，增減送貨量和送貨時(shí)間，及時(shí)結(jié)清賬款，且不可采取店鋪的人要多少就送多少的方 式。不講信用的店鋪要果斷撤點(diǎn)清賬，與講信用的店鋪建立 穩(wěn)固長(zhǎng)期的業(yè)務(wù)關(guān)系。在生意場(chǎng)上還要表現(xiàn)忠實(shí)可靠，重信用、講義氣行為。鑒于以上條件，市場(chǎng)宣傳人員，宜在高中以上畢業(yè)生和企業(yè)優(yōu)秀職工中招聘選擇。通過(guò)當(dāng)?shù)貏趧?dòng)部門(mén)，招聘具有當(dāng)?shù)貞?hù)口、有經(jīng)濟(jì)擔(dān)保人、高中以上文化 程度、經(jīng)面試素質(zhì)好的人員。實(shí)用的內(nèi)容要求會(huì)背和熟記。 針對(duì)商業(yè)街、商業(yè)圈、住宅區(qū)實(shí)施重點(diǎn)突破，多頻率、長(zhǎng)時(shí)期的覆蓋，達(dá)到預(yù)期的宣傳力度和強(qiáng)度。，篩選工作能力強(qiáng)、熱心產(chǎn)品推銷(xiāo)工作的人員擔(dān)任小區(qū)域內(nèi)的營(yíng)銷(xiāo)員、聯(lián)銷(xiāo)組長(zhǎng)，計(jì)發(fā)少 量的提成工資，訂立勞務(wù)合同，把宣傳和營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)制度化、規(guī)范化。該機(jī)構(gòu)人員為企業(yè)的常設(shè)駐外人員，每年給假期，平時(shí)不回來(lái)，貨源組織由專(zhuān)人負(fù)責(zé)。購(gòu)物中心的市場(chǎng)研究方法市場(chǎng)研究(Market Research) 要進(jìn)一步了解零售市場(chǎng)，除零售商本身外，更應(yīng)進(jìn)一步了解 其他相關(guān)的市場(chǎng)資訊，包括：此舉將可協(xié)助你評(píng)估該零售商相對(duì)于該業(yè) 種營(yíng)運(yùn)的狀況。競(jìng)爭(zhēng)：該零售商的競(jìng)爭(zhēng)者為何?最近市場(chǎng)是否有所變動(dòng)?競(jìng) 爭(zhēng)者目前的營(yíng)業(yè)表現(xiàn)如何?該零售商的應(yīng)對(duì)方式為何? 消費(fèi)者反應(yīng)：在購(gòu)物中心內(nèi)哪些零售商是消費(fèi)者所喜愛(ài)的?哪些改變是消費(fèi)者所喜愛(ài)的? 底下從折扣述 起，其主要目的是批發(fā)商鼓勵(lì)零售商盡可能按時(shí)支付應(yīng)付帳款。例：棒球手套建議的零售牌價(jià)為$50，而零售商的交易折扣為40％，則其進(jìn)貨成本為$30。案例：一系列的毛巾其建議的牌價(jià)為每一條$20，零售商提供一系列的折扣百分比30％，10％及5％，為求得真 正的凈價(jià)格，乘以此系列的百分比：$20*＝$14 $14*＝$ $*＝$ 凈價(jià)格為 $ 現(xiàn)金折扣（Cash Discounts）現(xiàn)金折扣是一項(xiàng)鼓勵(lì)措施用以說(shuō)服零售商按時(shí)支付款項(xiàng)，其包含下列三種程序的組合：而其計(jì)算付款日的起點(diǎn)有下列三種方式：10：表示可享受此一折扣百分比的時(shí)限為10日內(nèi)。DOI：起算標(biāo)準(zhǔn)日以帳單開(kāi)具日期為準(zhǔn)。由上述，在6月5日前零售商若付款則可享受2％折扣價(jià)優(yōu)待，其金額$2000*=$1960，必須在6月25日前支付 全額貨款。以當(dāng)月結(jié)束日起算(End of Month：EOM) 例：某一玩具店接獲一帳單，帳單開(kāi)具時(shí)間為6月5日，金額為$3000,而其現(xiàn)金折扣的條件為4/10 N/30 EOM。附加成本附加成本表示商品在擬定零售價(jià)格時(shí)，考慮其與進(jìn)貨成本間必須的差異，其表示的方法可以金額大小或百分比 差異兩種方式來(lái)表達(dá)，其計(jì)算公式如下：零售價(jià)格=附加成本 進(jìn)貨成本當(dāng)附加成本是以百分比差異的方式表達(dá)時(shí)，其基礎(chǔ)可以商品零售價(jià)格或進(jìn)貨成本作基準(zhǔn)，然而絕大多數(shù)零售商 則是以零售價(jià)格作基準(zhǔn)，其公式為：附加成本百分比(MU％)=(零售價(jià)格進(jìn)貨成本)/零售價(jià)格*100％ 例：毛線(xiàn)衣零售價(jià)格為$80，而其進(jìn)貨成本為$50，則其附加成本百分比（MU％）為多少? ($80$50)/$80*100％=％ 原始附加成本百分比(Initial Markup) 附加成本的多寡受不同的銷(xiāo)售折扣暨成本因子的影響，例如員工折扣、商品短缺、商品修繕費(fèi)用、現(xiàn)金支付貨 款折扣利潤(rùn)等等，是用來(lái)計(jì)算衡量商品零售價(jià)格的高低，其計(jì)算式如下：原始附加成本百分比(IMU％)=(操作費(fèi)用 利潤(rùn) 修繕成本 給予顧客折扣支付貨款折扣)/凈銷(xiāo)售額維持性附加成本百分比(Maintained Markup) 維持性附加成本百分比為原始附加成本百分比乘以1加上給予顧客的折扣百分比，而后以此值減去前述給予顧 客的折扣百分比，其公式：維持性附加成本百分比(MMU％)=IMU％*(1 顧客折扣百分比(Reduction))－顧客折扣百分比例：百貨公司經(jīng)營(yíng)者期望在下一季對(duì)其消費(fèi)者有5％的折扣，其原始附加成本為40％，則其維持性附加成本百 分比的值為何? 40％*(1 5％)5％＝37％ 折扣百分比（Markdown) 零售商為達(dá)一定程度的維持性附加成本百分比，而且必須對(duì)消費(fèi)者作折扣活動(dòng)，則其與原始附加成本百分比間 相互的關(guān)系如下：折扣百分比(Markdown)＝(IMU％MMU％)/(1IMU％) 例：某一販?zhǔn)弁婢甙儇浌酒谕木S持性附加成本百分比為40％，當(dāng)其原始附加成本百分比為45％，則其最大 可能的折扣百分比為何? (45％—40％)/(1—45％)＝9％ 最終附加成本百分比(Gross Margin) 最終附加成本百分比(GM％)=維持性附加成本百分比(MMU％)修繕費(fèi)用百分比 支付貨款現(xiàn)金折扣百分比例：某一男性服飾店其給顧客的折扣百分比(Markdown)為7％，而其支付貨款現(xiàn)金折扣百分比為2％，修繕費(fèi)用 百分比1％，原始附加成本百分比為38％，則其最終附加成本百分比為何? MMU％＝IMU％*(1 Markdown)－Markdown ＝38％*(1 7％)－7％＝％ GM％＝MMU％－修繕費(fèi) 貨款現(xiàn)金折扣百分比＝％—1％ 2％＝％ 存貨年周轉(zhuǎn)率(Stock Turnover) 存貨周轉(zhuǎn)量為衡量零售商存貨與零售商品銷(xiāo)售間變動(dòng)程度的關(guān)系，也就是商品進(jìn)出商家或百貨公司的速度，其 值可以商品的單位表示，不過(guò)一般是以金額為單位，其公式：存貨周轉(zhuǎn)率(單位)＝商品出售單位總數(shù)/該期間內(nèi)存貨平均數(shù)存貨周轉(zhuǎn)率(金額)=商品銷(xiāo)售金額總值/該期間內(nèi)存貨平均總值平均存貨（Average Inventory) 計(jì)算存貨轉(zhuǎn)換速率，首先須決定每月平均存貨，其公式：平均存貨（Average Inventory)＝(BOM(月初存貨) EDM(月底存貨))/2 例：某一玩具店月初有50只動(dòng)物娃娃，而至月底時(shí)剩下20只，則其平均存貨為何? （50＋20）/2=35 若是計(jì)算季平均存貨，則可將每月月初存貨數(shù)量加總后除以月份數(shù)即可，唯半年應(yīng)注意前后是以7個(gè)月計(jì)的。利潤(rùn)(Gross Profit)可由附加成本百分比直接乘以零售價(jià)格，例如某襯衫其零售價(jià)格為$15，其附加成本百分 比(Markup)為50％，則其利潤(rùn)$。凈利潤(rùn)(Net Profit)則須將所有營(yíng)運(yùn)所需費(fèi)用納入考慮(人事、租金、進(jìn)貨、折扣、廣告、保險(xiǎn))，才能獲得真 正的凈利潤(rùn)。資產(chǎn)負(fù)債表(The Balance Sheet) 資產(chǎn)負(fù)債表用以顯示零售商在特定日期時(shí)其當(dāng)時(shí)的財(cái)務(wù)狀況，簡(jiǎn)言之，資產(chǎn)負(fù)債表可用下列公式表達(dá)：資產(chǎn)凈值(Assets)＝負(fù)債(Liabilities) 營(yíng)業(yè)凈值(Net Worth) 資產(chǎn)凈值(Net Worth)：零售商生意(Business)真正的市場(chǎng)價(jià)值。營(yíng)業(yè)收入(Sales)：在此一階段內(nèi)零售商的營(yíng)業(yè)收入。營(yíng)業(yè)費(fèi)用(Cost of Sales)：在此一階段內(nèi)零售商須支付廠商的直接成本暨各項(xiàng)費(fèi)用。附加成本(Gross Margin)：經(jīng)折扣與各項(xiàng)直接費(fèi)用調(diào)整后商品零售價(jià)格與進(jìn)貨成本的差異。其他費(fèi)用(Expenses)：因業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)所延伸的成本，包括變動(dòng)費(fèi)用(Variable Expenses)或稱(chēng)之為直接成本如薪資 傭金，和固定成本(Fixed Cost)或稱(chēng)之為間接成本如租金、水電、購(gòu)物中心管理費(fèi)用等。凈利（損)：當(dāng)期營(yíng)業(yè)收入與費(fèi)用相減后的成果數(shù)字。資產(chǎn)負(fù)債比(Current Assets to Current Liabilities)：對(duì)資金流動(dòng)性的檢測(cè)，檢視公司將資產(chǎn)轉(zhuǎn)換成現(xiàn)金的能 力，亦表示公司營(yíng)運(yùn)的穩(wěn)健性(計(jì)算時(shí)假設(shè)存貨可以快速變現(xiàn))。速動(dòng)化(Quick Ratio or Acid Test)：對(duì)零售商營(yíng)運(yùn)資金流動(dòng)性較嚴(yán)謹(jǐn)?shù)囊环N檢視方式，在計(jì)算時(shí)將一些項(xiàng)目 予以扣除如存貨及預(yù)先支付的保險(xiǎn)費(fèi)，而后將現(xiàn)階段資金除以負(fù)債，若其比值接近或小于1即表示其償債能力尚合 理。凈利與營(yíng)業(yè)凈額比值(Net Profit to Net Sales)：此項(xiàng)指標(biāo)為檢視零售商當(dāng)期的獲利能力。凈利與資產(chǎn)凈值的比值(Net profit to Net worth)：另外一項(xiàng)檢視零售商獲利能力的方式，在零售業(yè)大部份 會(huì)計(jì)師期望此一比值至少14％，當(dāng)然必須同時(shí)考慮該零售商進(jìn)入此一行業(yè)經(jīng)營(yíng)的時(shí)間，有時(shí)一較小的比值對(duì)剛成立 的零售商已經(jīng)是一項(xiàng)了不起的成就，反之對(duì)成立許久的公司則不然。凈利與凈操作資金比值(Net Profits to Net Working Capital)：對(duì)操作資金流動(dòng)性的檢測(cè)工具之一，凈操 作資金為當(dāng)期資產(chǎn)凈值減去負(fù)債，此一比值是檢測(cè)當(dāng)期資金運(yùn)用狀況的有用數(shù)據(jù)，可以進(jìn)一步了解未來(lái)凈利轉(zhuǎn)換為 操作資金的能力。營(yíng)業(yè)額凈值與資產(chǎn)凈值比值(Net Sales to Net Worth)：一個(gè)衡量零售商經(jīng)多久時(shí)間可以將資本回收的參考指 標(biāo)。營(yíng)業(yè)額凈值與凈操作資金比值(Net Sales to Net Working Capital)：檢視公司資金調(diào)度的能力，作為評(píng)估資金轉(zhuǎn) 變?yōu)椴僮髻Y金的評(píng)估指標(biāo)。負(fù)債總值與資產(chǎn)凈值比值(Current Liabilities to Net Worth)：檢視零售商財(cái)務(wù)杠桿使用程度的工具，而當(dāng)其 比值超過(guò)100％時(shí)，債權(quán)人對(duì)資產(chǎn)較所有權(quán)人將有較高的權(quán)力。存貨價(jià)值與凈操作資金比值(Inventory to Net Working Capital)：用來(lái)表達(dá)作業(yè)資金是否足夠的指標(biāo)，若此一 比值超過(guò)80％，則表示營(yíng)業(yè)所需的周轉(zhuǎn)金將呈現(xiàn)較為吃緊的現(xiàn)象。租賃招商是人與人間的關(guān)系，它是一項(xiàng)選擇，也是一項(xiàng)替選 方案的評(píng)估，它擁有的產(chǎn)品使零售商希望成為它的一部份，它創(chuàng) 造了一個(gè)零售的焦點(diǎn)，使消費(fèi)者愿意前往。最重要的，租賃招商的關(guān)鍵在于了解如何促成一樁交易及了 解如何執(zhí)行這一交易，創(chuàng)造力與資料可說(shuō)是租賃招商的門(mén)檻。當(dāng)你繼續(xù)往前 閱讀本部份就會(huì)發(fā)現(xiàn)許多觀念和基本原則都將幫助你更進(jìn)一步了解租賃招商的真諦。一般而言，下列所述綜合在一起通常可以說(shuō)明為什么租賃是如此的重要：假如你的招商租賃非常的成功，你將可預(yù)測(cè)許多事情，包括：－商家是否需更多空間。－商家是否即將面臨破產(chǎn)。－是否應(yīng)將某一商家引進(jìn)。招商租賃是一項(xiàng)引進(jìn)最強(qiáng)與最佳的承租戶(hù)進(jìn)駐購(gòu)物中心的過(guò)程，為達(dá)成這一目標(biāo)，必須對(duì)購(gòu)物中心本身及其既 有的業(yè)種組成先進(jìn)行了解，在尋找合適的零售商進(jìn)駐閑置空間前，必須先了解你所經(jīng)營(yíng)購(gòu)物中心的類(lèi)型為何以及其 主要的客源為何。哪里存在著業(yè)種業(yè)態(tài)組成的落差。誰(shuí)是最適合去彌補(bǔ)這一落差的業(yè)種。哪些零售商進(jìn)駐最能夠與目前的店家產(chǎn)生最佳的互補(bǔ)效應(yīng)。深入了解購(gòu)物中心業(yè)種業(yè)態(tài)組合和商品組成是否能夠反映所處市場(chǎng)環(huán)境及其定位。決定購(gòu)物中心定位是屬高檔次、中層次、工廠直營(yíng)或其它型式。決定前述組成的運(yùn)作是否能如預(yù)定目標(biāo)一般順暢