【正文】 使我們的水活了！樣式豐富、外型變幻的橋使我們的生活變得浪漫而穩(wěn)馨。從美國舊金山的歷史之橋（金門大橋）到日本東京的愛情橋（彩虹橋），從南斯拉夫的自由之橋（卡桑德拉大橋）到美國的浪漫之橋（麥迪遜橋），從杭州西湖的斷橋到周莊的雙橋，從上海外灘的外白渡橋到揚州瘦西湖的二十四橋……橋文化在別墅社區(qū)的引入和營造不僅將極好地詮釋這里的“水”概念，更將為本案塑造更深層次的產(chǎn)品概念和新的賣點?！八省备拍畹膭?chuàng)新是居于本案大面積水景、活水系締造而引發(fā)的考慮。水與景的相融、水與人的親近、水與建筑的結(jié)合；動水與靜景、靜水與雕塑，此情種種，意想無窮?。ǘ╉椖棵麡?gòu)想：在思考方向一上，我們對案名建議如下：重點推薦案名：水印廊橋 Watermark Bridge參考案名：水印長島 水印長堤 水印長橋碧水華庭。水云別墅水榭麗舍 依林水都/綠郡水榭 水中央（三）營銷概念傳播：廣告總精神：橋居時代，水景別墅——推廣主口號：水印廊橋，締造GRAND VILLA的顛峰時代（四）產(chǎn)品設(shè)計的思考對環(huán)境的思考：依托于我們的“水景概念”為中心，結(jié)合生態(tài)綠化造景，在別墅城中締造非同一般的景觀。外水，內(nèi)水，既能娛目，更能傳情。內(nèi)部主景觀水帶可“變細(xì)”、“變長”、“變曲”，實現(xiàn)“戶戶有水流”“處處是水景”。橋概念在產(chǎn)品中的落實：圍繞水主題而深化水主題。主題橋建議： 歷史之橋（美國舊金山的金門大橋）、愛情橋（日本東京的彩虹橋）、自由之橋（南斯拉夫的卡桑德拉大橋）、浪漫之橋（美國的麥迪遜橋）、斷橋（杭州西湖）、雙橋（周莊）、外白渡橋（上海外灘）、二十四橋（揚州瘦西湖）……橋的形式形態(tài)創(chuàng)新和多樣化：在別墅小區(qū)內(nèi)，橋的設(shè)計重視的遠(yuǎn)不應(yīng)只是其基本功能，應(yīng)盡可能地提供一種另人興奮的穿越體驗，從各個方向和角度，賦予橋以雕塑感。在橋的形態(tài)上建議以拱橋、連橋、雙橋、廊橋等交叉設(shè)計布置，以橋的變幻使水景活躍，更使整個小區(qū)靈動而富有生機(jī)和活力。因此，我們在中式水系建筑組團(tuán)中要以“小橋、流水、人家”為意境，該組團(tuán)的別墅以低樓層（一層半或二層）形態(tài)出現(xiàn)，在建筑風(fēng)格上秉承中國文化為概念。（2）日式水系組團(tuán)：以“石上清泉”為意境，該組團(tuán)的別墅以日本流行的形態(tài)出現(xiàn)，在建筑風(fēng)格上應(yīng)用一些日本流行別墅的元素，在小品創(chuàng)新上用“石磨、冒泉”等概念營造日式水系建筑組團(tuán)氣氛。水景別墅的創(chuàng)新：流水別墅——沿中部的溪水，湖泊，構(gòu)建流水別墅，以業(yè)主每一窗都能擁有天然的流水，或垂釣，或聽水，或枕溪，享受人間仙境。廊橋別墅——專為度身定造的休閑別墅，將別墅的很大部分架空于水面，形成廊橋居住形態(tài)，產(chǎn)生居廊橋居室坐看波光粼粼，臥聽水之細(xì)語，閑時垂釣、劃水，盡享綠蔭之翠華、碧波之瀅漾，天朗地闊，水畔浪漫，一種悠長的夢想便隨白云而翻飛，一種君臨天下的大氣風(fēng)范便油然而生。A、 會所與水景的互生相融：會所伸架在水面、水繞會所甚至將水引入會所，或者會所內(nèi)溫泉、室內(nèi)游泳池的設(shè)計都可以體現(xiàn)會所與水景的互生相融。C、 水舞廣場：在會所外設(shè)計水舞廣場不僅能凸現(xiàn)整個小區(qū)的“水概念”，同時也能成為一大景點。我們對本案“水概念”的思考有意在該居住文化中進(jìn)行融會貫通。B、“后花園”中的水景運用：在控制成本的前提下進(jìn)行小水景在花園中的運用，比如水花飛濺的小噴泉、興趣盎然的魚池等小品。地球其實是藍(lán)色的，陸地之于海洋只是星星點點，人類對這片蔚藍(lán)，有著與生俱來、不可割舍的眷戀。無數(shù)水岸名宅，如同維納斯般，從水的幻夢中誕生而后永恒。主要從亞熱帶風(fēng)情建筑與景觀以及亞熱帶人文、文化方面進(jìn)行概念的發(fā)想同時將生態(tài)、人文（松江新城、大學(xué)城）、地段發(fā)展前景等方面作為其它支撐點項目命名構(gòu)想：在思考方向二上，我們對案名建議如下：重點推薦案名：加勒比島 Caribbean Island參考案名：巴黎島 威尼斯別墅思考方向三：從“別墅莊園”方向進(jìn)行發(fā)想和挖掘。項目命名構(gòu)想：在思考方向三上，我們對案名建議如下：重點推薦案名：冠華莊園 Guanhua Manor參考案名：藍(lán)堡 碧水莊園【第十章 整體開發(fā)推廣的思考】一、整體開發(fā)理念的思考理念之一：圍繞市場，賺足利潤——作為一個發(fā)展商，賺錢是本能和動力；只有賺錢，才能生存，才有發(fā)展；——賣掉產(chǎn)品，才能賺得利潤；要賣掉產(chǎn)品，就必須尊重市場，從市場的真正需求出發(fā)。二、關(guān)于項目整體推廣的思考我們根據(jù)經(jīng)驗認(rèn)為本案的推廣應(yīng)該遵循以下原則。高臺蓄水，概念傳播無論是板塊的啟動還是本案概念的傳播推廣都需要較長的時間進(jìn)行。這一階段，我們可以通過假想目標(biāo)客戶的拜訪檢驗?zāi)繕?biāo)消費群市場定位是否合理而準(zhǔn)確，同時了解其抗性和購買阻力。初期推廣要謹(jǐn)慎。正式推廣要層次清晰、組團(tuán)性強。三、分批推案思考我們建議本項目一期304畝（按0。67萬方）按三階段分批推出，具體分期如下：第一階段：以小區(qū)主入口、會所以及部分別墅作為小區(qū)的亮點和特色先期建造，作為樣板段部分；（4050棟單體別墅，含12棟豪華別墅），樹立高檔形象，撥高地價，塑造本案大型高檔純水景別墅社區(qū)概念，搶占定位制高點，打響品牌；第二階段：在第一階段品牌基本樹立、去化達(dá)80%情況下，加推項目右下側(cè)地帶的6070棟別墅（含12棟豪華別墅）；在本階段，力求實現(xiàn)資金的迅速回籠；第三階段：在前兩階段整體去化達(dá)80%以上時，推出剩余房源，實現(xiàn)本盤的完全去化。我們的建議本案獨棟別墅的主力面積為：280350m2；少量（控制在5套左右）豪宅面積控制在56畝/幢。必須從房型上對本案的別墅房型進(jìn)行一場“空間革命”！房型建議：——兩層半或三層為主，層高三米以上 ——客廳：所有的客廳必須挑高（，）；大面寬、大開間；最好能營造多種空間感受； ——主臥必須氣派，主衛(wèi)、衣帽間、甚至與起居廳、書房、健身房相連，最好外帶大露臺 ——廚房：可考慮有中式廚房或西式廚房兩種，或開放式廚房 ——充分利用水景和水系：可設(shè)計出有創(chuàng)新的別墅房型或生活型態(tài)（如：廊橋別墅） ——功能必須齊備，別墅的五大區(qū)域必須充分考慮，合理安排禮儀區(qū)：玄關(guān)、客廳 / 交往區(qū)：餐廳、家庭活動室、書房 / 私密區(qū)：臥室、衛(wèi)生間 室外區(qū)：車庫門、輔助出入口、總門、花園庭院、露臺、會所、公共綠化三、 建筑立面及風(fēng)格的思考 ——整個社區(qū)建筑單體結(jié)合不同組團(tuán)主題采用相應(yīng)的建筑風(fēng)格。四、 開發(fā)時機(jī)選擇的思考A、開發(fā)總體戰(zhàn)略——后發(fā)先至，產(chǎn)品取勝 B、入市基礎(chǔ)：松江新城規(guī)劃落實進(jìn)入實質(zhì)性階段；基礎(chǔ)配套建設(shè)進(jìn)入實質(zhì)性階段；本案產(chǎn)品規(guī)劃完善五、 對會所功能設(shè)置的思考本案會所的功能設(shè)置可從以下各項考慮：服務(wù)性：以提供打字、傳真、復(fù)印、票務(wù)及小型會務(wù)服務(wù)為主的商務(wù)中心；提供日常服務(wù)的超市、美容美發(fā)形象設(shè)計中心、洗衣房、銀行、電信辦事處等；運動型：室內(nèi)溫水游泳池、桑拿浴室、影音室（水幕電影）、健身房、韻律*房、棋牌室、乒乓房、臺球房、壁球館，室內(nèi)排籃球館兼多功能室；餐飲類：餐廳、咖啡屋、酒吧、西餐廳等其 它：閱覽室、保健診療室等。信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：由Internet寬帶網(wǎng)接入（每戶要求10M帶寬）。安全防范系統(tǒng)（1）門禁系統(tǒng) （2）周邊防范系統(tǒng) （3）電子巡更系統(tǒng) （4）可視對講及家庭安防系統(tǒng)物業(yè)管理系統(tǒng)（1）停車場管理系統(tǒng) （2）耗能自動接收系統(tǒng) （3）一卡通系統(tǒng) （4）背景音樂，小區(qū)照明自動控制，火災(zāi)自動報警，設(shè)備管理系統(tǒng) （5）綜合物業(yè)管理系統(tǒng) （6）物業(yè)服務(wù)：提供許多個性化的服務(wù)、24小時物業(yè)服務(wù)七、 新材料、新技術(shù)的應(yīng)用對于別墅這種高檔次、高價值、高享受的特大件特殊商品，為提高其附加值，相關(guān)新材料、新技術(shù)的應(yīng)用十分必要。大家看看這篇報告，不知道從中可以得到怎樣的體會？首先，作為開發(fā)商、策劃人，市場調(diào)研永遠(yuǎn)是最重要的，該篇報告中用了很大篇幅對上海別墅市場進(jìn)行了闡述。其次，如何抓住市場空擋與地塊情況相結(jié)合為項目的定位提出初步設(shè)想。 不知大家還發(fā)現(xiàn)沒有這篇報告并沒有《推廣方案》與《銷售方案》的內(nèi)容，為什么？因為她是一篇專業(yè)的《策劃報告》，《策劃報告》的重點在于“定位”，她是項目“立項”的重點。怎樣推廣、怎樣貫徹《策劃報告》的精神進(jìn)行銷售是后話