【正文】 本案競調(diào)系數(shù)11/　本案競調(diào)價(jià)格482 162 445 195 313 162 170 1927 　飛龍錦銹苑權(quán)重%%%%%%%100%高層6號項(xiàng)目11111111730　本案競調(diào)系數(shù)1/　本案競調(diào)價(jià)格456 131 582 110 307 173 173 1932 　福蓉凰權(quán)重%%%%%%%100%別墅7號項(xiàng)目11111112600　本案競調(diào)系數(shù)/　本案競調(diào)價(jià)格669 288 693 248 421 235 105 2659 　競爭價(jià)格定位483 176 571 156 323 183 160 2051 　說明::品質(zhì)相近,功能相似,面積同擋,總價(jià)差小,均價(jià)波動(dòng)等。,說明該修正因素缺可比性。178。 商業(yè)物業(yè)均價(jià)采用: 收益加風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)法178。]，物業(yè)使用權(quán)限40年。 商業(yè)物業(yè)收益加風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)分析：1）采用還原利率=% 時(shí)； 月租金= 元/㎡.月 可支持二層商鋪銷售均價(jià) 3500元/㎡； 月租金= 元/㎡.月 可支持一層商鋪銷售均價(jià) 12000元/㎡；2）采用還原利率=% 時(shí)； 月租金= ㎡.月 可支持二層商鋪銷售均價(jià) 3500元/㎡； 月租金=㎡.月 可支持一層商鋪銷售均價(jià) 12000元/㎡；3）采用還原利率=% 時(shí)； 月租金= ㎡.月 可支持二層商鋪銷售均價(jià) 3500元/㎡； 月租金=㎡.月 可支持一層商鋪銷售均價(jià) 12000元/㎡；4）在商業(yè)物業(yè)投資處于低迷和動(dòng)蕩期，投資利率=8%對投資客戶還是具有相當(dāng)誘惑力的，近期營銷操作得當(dāng)投資利率提高到12%也并非不可能，更何況本案遠(yuǎn)期投資利率提升是絕對的。 操作成本風(fēng)險(xiǎn): 基礎(chǔ)處理, 圍護(hù)構(gòu)件和材料選擇, 獨(dú)立出入口和豎向交通處理；178?！岸? 項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析　　項(xiàng)目可執(zhí)行方案總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（詳“”規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)）“”規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分類分項(xiàng)單位數(shù)量比例備注用地面積規(guī)劃總用地面積平方米%業(yè)主福麟花園項(xiàng)目設(shè)計(jì)書畝　　本期凈用地面積平方米%按總用地本期市政用地面積平方米%　建筑面積總建筑面積平方米30820%業(yè)主要求≥31000㎡本期住宅建筑面積平方米25600%1~15層 高層1平方米20480%1~15層純住宅,底層架空 高層2平方米5120%1~15層綜合樓,2商+3辦+10宅商鋪建筑面積平方米1452%均2層,+辦公建筑面積平方米3168%均3層,層高3~配套建筑面積平方米600%會所，宜設(shè)架空層或半地下室內(nèi)半地下建筑面積平方米5000%半地下車庫+輔助用房首層建筑面積平方米2137　按規(guī)劃凈用地面積建筑密度%%　規(guī)劃條件≤35%，容積率% 　原規(guī)劃條件≤ 高層綠地率%%　規(guī)劃條件綠化率%40%　地面+屋面(設(shè)計(jì)控制)戶均面積平方米141 　　戶數(shù)戶182 　方案指標(biāo)人口人637 　地面停車埸個(gè)0 　地面嚴(yán)禁停車半地下車庫個(gè)160 每車位㎡車庫+車位合計(jì)個(gè)160 　　戶均車位比% 　規(guī)劃要求1:摩托車自行車庫平方米328　規(guī)劃總用地面積單價(jià)萬元/畝130 　　規(guī)劃總用地面積總價(jià)萬元1704 　業(yè)主提供規(guī)劃凈用地面積單價(jià)元/平方米2078 　　總建筑面積樓面地價(jià)元/平方米553 　本期地上建筑面積說明:；；。項(xiàng)目開發(fā)利潤估算（詳“”利潤分析表）“”利潤分析表分項(xiàng)單位銷售價(jià)格(面積元/㎡,車位萬元/個(gè))住宅商辦車位住宅商辦車位住宅商辦車位住宅商辦車位0120000120000120000120001899350019493500199935002049350019612290201122902061229021112290容積率/ 建筑密度%%%%%戶均面積平方米 最大戶數(shù)套182 182 182 182 半地下車位個(gè)160 160 160 160 可售面積單方利潤元/㎡ 利潤萬元1229 1346 1463 1581 成本利潤率%%%%%土地單方利潤元/㎡1402 1535 1668 1803 住宅均價(jià)元/㎡1911 1961 2011 2061 說明:,本表住宅配貨比: 多層=0% 高1=80% 高2=20%,容積率增減影響,地價(jià)增減影響等。,商辦單價(jià)依序?yàn)樯躺剔k。（詳“福人居”投資估算）　　囗 銷售價(jià)格變動(dòng)時(shí)對利潤的影響：住宅銷售均價(jià)每增加50元/㎡時(shí)，毛利潤增加117萬元，%，暫未考慮商鋪和車位的溢價(jià)銷售（由于有車客戶消費(fèi)心理崎型，車位短期銷售業(yè)績難以提高，但市中心區(qū)小區(qū)車位長線投資予期是稀缺產(chǎn)品、絕對升值，車位價(jià)格不宜定的過低，保留大部份至現(xiàn)房時(shí)推廣更有利）。　　囗 項(xiàng)目的規(guī)劃和設(shè)計(jì)是否足以提升項(xiàng)目同周邊項(xiàng)目的類比價(jià)值：依照深圳建筑設(shè)計(jì)總院的工作認(rèn)真態(tài)度和投入的力度，經(jīng)過開發(fā)方、設(shè)計(jì)方和策劃方的共同努力是完全可以達(dá)到的；　　囗 項(xiàng)目形象包裝和營銷推廣是否成功：項(xiàng)目形象包裝和營銷推廣的目標(biāo)，“” 曲靖高層小區(qū)的標(biāo)桿小區(qū)?！　∴碛伞啊笔罩胶獗碇锌梢苑治?，前期準(zhǔn)備充分，土地付款時(shí)間相對滯后，入市時(shí)機(jī)準(zhǔn)確，開盤期加熱銷期銷售率力爭達(dá)到50%，則完全可以以盡量少的資金占用啟動(dòng)項(xiàng)目，并在最短的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)資金回籠；囗由“”收支平衡表中可以分析，若開盤期加熱銷期銷售率達(dá)到50%時(shí)，由此時(shí)到交房（約12個(gè)月）的時(shí)間周期內(nèi)，開發(fā)商手中將掌握452~1229萬元的現(xiàn)金流（巳扣除初期投入3440萬元），這是一筆巨大的財(cái)富（尚未考慮延期付款可沉淀的資金）；房地產(chǎn)開發(fā)商追逐滾動(dòng)開發(fā)項(xiàng)目利潤的核心在此?！　∴黹_發(fā)周期內(nèi)國家地方相關(guān)地產(chǎn)政策的變化也不會太大，但若房價(jià)繼續(xù)走高，扯動(dòng)“和諧社會”的基礎(chǔ)，中央進(jìn)一步打壓房地產(chǎn)開發(fā)商追逐高利潤的政策執(zhí)行力度將會加碼，必須予以重視；地方政府亦會控制土地投入和開發(fā)量的過度增長，個(gè)別項(xiàng)目被地方政府打壓也不是沒有可能；囗開發(fā)周期內(nèi)區(qū)域相關(guān)規(guī)劃項(xiàng)目開發(fā)和市政設(shè)施的建設(shè)的變化對本案的直接影響有兩點(diǎn)：1） 麒麟?yún)^(qū)中心文化廣埸遲遲不動(dòng)，甚至規(guī)劃取消；2） “官房地產(chǎn)”擬開發(fā)的南門廣埸片區(qū)搶先入市分流客戶；四. 開發(fā)周期和節(jié)奏建議　影響項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏的基本因素　　囗政策法規(guī)因素：同樣機(jī)會，宜早不宜遲，宜快不宜慢；　　囗地塊狀況因素：區(qū)位優(yōu)勢用足，作標(biāo)桿優(yōu)質(zhì)精品盤，在曲靖市埸“標(biāo)新立異、出奇制勝”；囗發(fā)展商操作水平因素：頭回操盤，策劃和設(shè)計(jì)的投入和時(shí)間要足，營銷推廣準(zhǔn)備要細(xì)，開工后要快和省，承諾要作得到，銷售形勢好時(shí)不要過貪；　　囗資金投放量及資金回收要求：扣除地價(jià)款后應(yīng)保證至少有1000~1500萬元的資金投入，資金回收達(dá)50%后不宜給銷售過大壓力，時(shí)高時(shí)低亦屬正常；　　囗銷售策略、銷售政策及價(jià)格控制因素：低價(jià)入市，低開高走，上限控制，落袋為安；　　囗市場供求因素：2005年度多層開發(fā)庫存量較多，高層開發(fā)庫存量較少，2006年新增優(yōu)質(zhì)盤必須重視；　　囗上市時(shí)間要求：2006年3月中下旬（應(yīng)搶在“官房地產(chǎn)”擬開發(fā)的南門廣埸片區(qū)前）入市項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預(yù)測　　囗項(xiàng)目開發(fā)步驟：（詳“”工作計(jì)劃表）　　囗項(xiàng)目投入產(chǎn)出評估：1） 本案保低收益住宅銷售均價(jià)按1811元/㎡估算時(shí)，毛利潤995萬元大于利益予期值底限600萬元；2） 本案期望收益住宅銷售均價(jià)按1911元/㎡估算時(shí)，毛利潤1229萬元大于利益予期值上限1000萬元；3） 本案創(chuàng)高收益住宅銷售均價(jià)按2061元/㎡估算時(shí)，毛利潤1581萬元超過利益予期值上限1000萬元50%以上；4） 資金運(yùn)作基本無風(fēng)險(xiǎn)，產(chǎn)品設(shè)計(jì)和建設(shè)成本控制有難度，營銷推廣操作得當(dāng)可以實(shí)現(xiàn)快速銷售并快速啟動(dòng)新盤，一舉成名。五. 形象策劃和營銷推廣……六. 銷售策劃和銷售執(zhí)行……七. 品質(zhì)提升和物業(yè)管理…… 昆明孫健幃工作室“福麟花園”項(xiàng)目組 二〇〇五年十二月六日 20