廣州某熱銷大型商場策劃流程-閱讀頁
2025-04-22 21:29本頁面
【正文】 露天西餐酒廊體現(xiàn)自然交融的特色，增強觀光休閑功能，天面建造八角涼廳式拱形西式塔樓，四周栽種花卉點綴，增設(shè)戶外休閑活動場所。商戶組合建議甘溪F2LV，CD，PARDE，卡佛連，CHANEL，姿生堂等蘭湖F3銀記、伍湛記吳才記、成珠樓南信、杏花樓池 東座記云吞面、德昌咸煎餅歐成記上湯鮮蝦云吞面雁翅城 順記椰子雪糕等 F3 清平市場、古玩玉器街步騭城西座 泮溪酒家、蓮香樓、廣州酒家、菜根香、北園、 F4 1 榮城 南園、西園、大公酒樓等 天橋 第二層青云巷第三層火巷走廊 操作步驟5：營銷推廣投資回報分析 籌備初期，著重項目整體形象宣傳，再針對商家宣傳商場經(jīng)營理念，功能規(guī)劃，經(jīng)營優(yōu)勢，投資前景。 先收緊后放松 遵循“高品味，低門檻”策略，對目標主力商戶適當放松，嚴格挑選吸納商戶，在開業(yè)前再放松各級散戶，力求“滿場開業(yè)”效果。 樓層面積（m2）月租金回報 （萬元/月）年租金回報 租價以建筑面積算 負一層:250450元/m178。 二層:250350元/m178。 四層:80150元/m178。 租金回報分析表(純租金收入) 小計:501765萬元/月,總計:60129192萬元/年 根據(jù)上表所列,假設(shè)其銷售水平可實現(xiàn)的前提下,作如下分析: 總面積:18794m178。 月租金:501765萬元/月 年租金:60129192萬元/月 以商鋪F1做返租回報假設(shè) 樓層面積（m2）售價（萬元/m2）月租（元/m2）返租回報10% 如發(fā)展商按上表租金出租,5年實際租金收入總額與發(fā)展商售鋪后的返租回報率. 5年期年回報率10%之回報總額多高于實際租金。 5年期10%回報總額11424萬元。 本分析表未計租金年遞增幅，若計算年增比率，則發(fā)展之收益應高于上表金額。 根據(jù)上表分析 發(fā)展商商鋪總收益=商鋪總銷售額+（5年租金總額5年回報總額）+租金年遞增額+租戶進場裝修集資收益+其它收益。 返租總回報率為商鋪成交總額的40%。 ．發(fā)展商在前期銷售實現(xiàn)后即可回收90|%的商場資金。30%的回報不可能對發(fā)展商造成壓力和負擔。 招商采用“媒體宣傳+公關(guān)活動推廣+直銷推廣”形式進行，同時與工程進度配合。 ．租賃期限，根據(jù)各行業(yè)而定： 臨租按日/周/月/季度計算 飲食娛樂約60120日 百貨零售業(yè)約3050日 期 限招商階段時間樓 層招商目標回籠資金1認知階段67月中旬FFB1向各主力行業(yè)龍頭商戶作內(nèi)部推廣總體招商達90%以上150200萬1月下旬開業(yè) ．合約保證金 一般按2個月租金作按金，合同期滿無息退還。 ．管理費 按日常管理費的支出預算攤，建議標準3038元/㎡（以含廣告推廣費） ．經(jīng)營方式 商家自由經(jīng)營牌照 發(fā)展商統(tǒng)一發(fā)牌照 成立專門獨立經(jīng)營管理公司，從事市場公關(guān)，推廣等各項日常事項，為商戶提供方便。 廣告推廣與招商部署同步執(zhí)行 第一步：新聞文件形式炒作，項目前景規(guī)劃經(jīng)營優(yōu)勢。以事件營銷作配合，全面公開招商。 強化商場規(guī)劃經(jīng)營優(yōu)勢 全面成功招商 部分品牌商品已進入，強勢吸納各主力及散戶入場經(jīng)營。 開始轉(zhuǎn)入商場形象及品牌主推階段。推廣主題政策—荔灣區(qū)制訂的10年發(fā)展旅游經(jīng)濟長遠戰(zhàn)略交通—“路通財路”的康王路與步行街 規(guī)劃—西關(guān)風情，現(xiàn)代版“荔城化道” 設(shè)計—步行街上的“立體花園街鋪” 經(jīng)營—旅游休閑購物的商場前景優(yōu)勢*“旅游與假日經(jīng)濟”對商業(yè)的促進—政策市場。 *最好玩、最有特色、最新奇的一功能規(guī)劃。 *廣州商場上的新星—荔城花道*項目優(yōu)勢—“地段+人流+經(jīng)營模式”—商場致勝的基本元素。 *經(jīng)商優(yōu)勢—上下九百年經(jīng)商旺地，西關(guān)現(xiàn)代風情?？烊艘徊桨盐丈虣C，精明投資抉擇。 開業(yè)前一上下九的立體花園街鋪—荔城花道 “旅游特色，購物出色”一荔城花道絕版經(jīng)商機遇，把握千萬商機推廣費用占全年總租金8%，約550萬元約100120萬元約100150萬元約150200萬元約100萬元．以“新、奇、特”帶出項目優(yōu)勢，吸引市場注意，在眾多商場中脫穎而出，擴大項目知名度。 上下九步行街的立體花園式街鋪 ．項目公開招商階段炒作重點——“旅游與假日經(jīng)濟”對商業(yè)的促進 ．最好玩、最好食、最時尚的商場——荔城花道 ．以品牌商戶優(yōu)勢帶動全面招商 ．項目持續(xù)招商階段的炒作點——“地段+人流+經(jīng)營模式”商場致勝元素。 總結(jié)：各階段主要主題炒作中，事件營銷結(jié)合公關(guān)活動為主，利用各種節(jié)假日及慶典活動，對項目主要優(yōu)勢全面推廣，促進招商。 ①舉行各類節(jié)假日慶典活動一項目推廣SHOW 例如：六一兒童節(jié)、國慶、元旦、圣誕、春節(jié) ②將各樓層的主要功能與公關(guān)活動作結(jié)合 例如：B1——舉行“時代休閑購物新規(guī)劃”活動+“荔灣區(qū)青少年活動基地活動” F1—舉行“西關(guān)小姐”選美品牌推介活動 F3—“粵居茶藝”表演及旅游工藝品拍賣活動 F4—舉行各類“美食節(jié)”等 ③充分抓住各類經(jīng)貿(mào)及社會盛世作推廣 例如：10000㎡“文化藝術(shù)”廣場的啟用 世界杯的舉辦 國慶假日巡游活動 ．開業(yè)保證金制度 ．租賃使用權(quán)出售制度 ．三權(quán)分離 所有權(quán)與使用權(quán)分離，使用權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離 所 有 權(quán)發(fā) 展 商 分 離 收 益 使 用 權(quán)租賃投資者 ．購物停車優(yōu)惠 ．零售商優(yōu)惠 ．節(jié)假日慶典活動推廣 ．成立購物消費會員制 16 / 16
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