【正文】 格、銷售手法（包括宣傳口號、賣點(diǎn)和宣傳媒體等）、銷售進(jìn)度、付款方式、購房對象及樓盤設(shè)計造型、裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施和環(huán)境美化綠化等，同時還要盡可能了解樓盤的施工進(jìn)度、資金到位情況和物業(yè)管理情況等，然后制表逐一進(jìn)行比較分析，以便正確定出自己的開發(fā)營銷策略。比如，有的項目所在環(huán)境居住情況比較復(fù)雜，各類居民雜居，外來人員不少，如果把市場定位為大套型的中高檔住宅，將有可能導(dǎo)致挫敗，因中高收入人群一般不愿到這類地段購房居住。 無論哪一類物業(yè)，要做到市場定位準(zhǔn)確，都必須深入了解居民，尤其是項目周圍居民的住房現(xiàn)狀、人員構(gòu)成、文化程度、收入情況、購房能力、住房需求、購房動機(jī)及未來住房的期望，可接受的價格，對付款方式、套型面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)、居民環(huán)境和設(shè)施配套等。近期出臺的關(guān)于住房制度改革、藍(lán)印戶口制度，尤其對商品房預(yù)售條例等規(guī)定、政府對銷售“放心房”的要求等等，更須熟悉和嚴(yán)格執(zhí)行。否則，稍有差錯便會直接影響到開發(fā)項目的正常順利進(jìn)行，造成不必要的浪費(fèi)。 近期，有關(guān)房地產(chǎn)的投訴糾紛日益增多，除了購房者法律意識有所加強(qiáng)外，更重要一點(diǎn)是不少發(fā)展商沒嚴(yán)格按章辦事，出現(xiàn)了商品房交易中常見的短斤缺兩、貨不對板、延期交樓、承諾不兌現(xiàn)等問題。這方面需要了解的內(nèi)容包括近幾年各類房地產(chǎn)開發(fā)項目完成投資額、竣工面積、施工面積、新開工面積、銷售面積、銷售價格、空置面積、市場變化情況，以至今后幾年對各類物業(yè)潛在需求與有效需求的分析。前幾年，武漢市有些發(fā)展商看到寫字樓有利可圖，回報率高，紛紛投資興建。 對本地區(qū)、本省、周邊城市（外銷樓還須了解港澳地區(qū)的房地產(chǎn)市場動態(tài)）以至全國房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的總體情況進(jìn)行了解。要制定正確的開發(fā)項目策略，不能不綜合考慮這些因素。 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與一個國家和地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、金融、教育和治安、社會發(fā)展等因素息息相關(guān)。 但很遺憾，不少開發(fā)公司并沒有一套完善可操作的關(guān)于項目開發(fā)前期的市場調(diào)查方案，每每接到一個項目，總是憑國土、規(guī)劃、稅務(wù)要求和幾個樓盤的數(shù)據(jù)就由業(yè)務(wù)人員憑經(jīng)驗(yàn)寫出項目的可行性分析報告。在這樣的環(huán)境中，發(fā)展商把大廈定位為商業(yè)、酒店、桑拿等，顯然是不適合的，是不經(jīng)深入市場調(diào)查作出的不準(zhǔn)確決策。究其原因，主要是投資失策。 商品房大量空置，有一條很重要原因是發(fā)展商的決策層缺乏必要的市場調(diào)查，沒有掌握到足夠的商場信息導(dǎo)致決策失誤，使項目開發(fā)出現(xiàn)選址不準(zhǔn)和市場定位不發(fā)。 操作步驟7：關(guān)于旺場經(jīng)營建議 操作步驟5：營銷推廣投資回報分析 操作步驟3：項目定位策略 操作步驟1：商場物業(yè)市場調(diào)研分析 操作步驟2：項目條件分析 操作步驟4：商場建筑規(guī)劃及設(shè)計 操作步驟6：廣告推廣策略 操作步聚1：商場物業(yè)市場調(diào)研分析 如位于武漢市江岸區(qū)某大廈，從它的規(guī)模、設(shè)計、裝修、設(shè)備，到付款方式，這個項目在同一區(qū)位中應(yīng)屬佼佼者，但建成以來，出租和出售比率都很低，發(fā)展商難以實(shí)現(xiàn)預(yù)期效益。該地方改造前路面狹窄殘舊，常堵車，人氣雖旺，但大量是外來人口，收入不高，周邊多家大型國營企業(yè)經(jīng)濟(jì)也不甚景氣，且周圍臨建商鋪月租金要比大廈租金便宜1半多。 商場物業(yè)成功開發(fā)的前提是做好市場調(diào)查，否則，就不能在殘酷的市場競爭中獲勝。科學(xué)性、準(zhǔn)確性不高。 商業(yè)物業(yè)調(diào)研需要了解的內(nèi)容： 這些因素將直接或間接對房地產(chǎn)市場和產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生影響，尤其是對房價和銷售情況。一些外商之所以紛紛投資發(fā)展我國房地產(chǎn)業(yè)，很重要原因是他們看到了改革開放后的中國經(jīng)濟(jì)不斷向前發(fā)展，政局和社會環(huán)境穩(wěn)定，投資收益率高，廣大人民群眾有迫切改善改善住房條件的需求和能力，事實(shí)也正是如此。這樣才能克服投資的盲目性，有助于市場定位準(zhǔn)確。由于未對市場當(dāng)時和未來幾年寫字樓需求情況進(jìn)行深入了解和預(yù)測，以致盲目投資，造成今天寫字樓大量空置、投資難以回收的現(xiàn)實(shí)。當(dāng)然，也包括銀行開展住房抵押貸款情況的力度和發(fā)展趨勢等。所以開發(fā)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)和專業(yè)人員必須熟悉有關(guān)政策法規(guī)，遵章守法。這方面主要了解的是：土地使用、規(guī)劃設(shè)計、拆遷安置、開發(fā)管理、建筑施工、銷售、稅收、物業(yè)管理等方面的法規(guī)以及政府領(lǐng)導(dǎo)人的重要講話，新的政策措施、工作部署等。掌握上述各有關(guān)政策法規(guī)及政府調(diào)整政策的信息，就能及時調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)和銷售策略，有助于項目的成功。然后再有針對性的根據(jù)這些資料來確定將來所開發(fā)項目的市場定位。 對周邊同類樓盤的調(diào)查了解，有利于在制定項目營銷策略時做到揚(yáng)長避短，在今后的市場競爭中處于較為有利的位置，制定正確的競爭對策。 市場調(diào)查獲取信息的方式、方法很多，為了獲得準(zhǔn)確而周詳?shù)牡谝皇仲Y料，發(fā)展商既要重點(diǎn)使用本單位專業(yè)人員，充分發(fā)揮其積極性；也可以適當(dāng)聘請一些相關(guān)專業(yè)的社會人員和在校大中專學(xué)生作為兼職人員，交給他們承擔(dān)部分調(diào)查工作；還可以委托有關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)查策劃。 通過這種方法取得的信息往往比較可信。 這一方法的難度相對較大但獲得的信息具有較強(qiáng)的參照性，對項目的定位和營銷的制定很有意義。咨詢調(diào)查要注意對象的選擇，要合理選擇各階層不同年齡、文化、收入層次的被訪人員，使調(diào)查具有代表性。 “踩點(diǎn)”調(diào)查 這是不少發(fā)展商、代理商作市場調(diào)查常用的方法。不過要注意樓盤資料和售樓員介紹是否有夸大和不全面之處，不要為其表象所迷惑。 ．充分考慮多行為與商業(yè)的有機(jī)整合，既保障開發(fā)商的開發(fā)利益，又要確保按商業(yè)區(qū)模式進(jìn)行商場動作； ．充分考慮本案所處商圈的特色與經(jīng)營文化嫁接，創(chuàng)立本案的核心商圈的競爭力； ．“售得出、租得滿、做得旺”為大前提，對本案的投資者，租賃經(jīng)營商戶，服務(wù)的消費(fèi)人群進(jìn)行合理而準(zhǔn)確的市場定位。設(shè)計具備自身特色的營銷策略，推出適合市場的投資品種。 S——項目優(yōu)勢 地段——位于傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)荔灣區(qū)下九路段與康王路交匯處，正對10000㎡文化廣場。 人流——日均流量高達(dá)3050萬人次。 政策——旅游帶動經(jīng)貿(mào)是政府對步行街的經(jīng)濟(jì)規(guī)劃，給商業(yè)項目提供了廣闊發(fā)展空間。 面積——項目為東西兩座，中間以天橋作連接，單層面積較小。 O——項目機(jī)會 經(jīng)營模式——在區(qū)域市場中缺乏新型的主題特色商場。 商業(yè)價值提升——交通及區(qū)域形象提升，購買力增強(qiáng)，吸引多