【正文】 地價，并有略高于房地產(chǎn)成本的微利，這類房屋由市政府主管單位籌資建設(shè)，用來解決企業(yè)職工住宅困難戶，價格由政府確定，實行優(yōu)惠價格政策。產(chǎn)權(quán)由投資單位所有，一般自用為主，不得在市場上流通（按規(guī)定已補交地價的除外）。20）商品房預(yù)售制度：是指開發(fā)商在建設(shè)中的房地產(chǎn)項目進行市場銷售，由國土局制定的一項提前銷售制度。申請預(yù)售須備下列文件：《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》副本及復(fù)印件《房地產(chǎn)》正本或《土地使用權(quán)出讓合同書》和付清地價款證明《投資許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《開工許可證》21）外銷許可證：凡對境外隨預(yù)售的房屋都要辦理此證才可銷售。23）房地產(chǎn)抵押合同：是明確房地產(chǎn)抵押貸款中雙方當(dāng)事人權(quán)利和義務(wù)關(guān)系由銀行、業(yè)主、發(fā)展商三方簽定。25）房地產(chǎn)證公證：公證機關(guān)對房地產(chǎn)買賣、轉(zhuǎn)讓、抵押、贈與、繼承等行為的合法性作法律公證。抵押人將貸款與利息還清后，須將已辦抵押登記手續(xù)的房地產(chǎn)注銷抵押。28）公攤面積：屬于公共部份的面積29）實用面積：建筑面積與公攤面積的差28）實用率：房屋實用面積與建筑面積之比。30）預(yù)售樓花：將未建好的樓房提前出售，稱為售樓花。32）示范單位：與樣板房的裝修有區(qū)別，目的是為提供給客房戶裝修參考而經(jīng)過精心裝修的。34）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：是指房地產(chǎn)權(quán)人通過買賣、交換、贈與等形式將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的法律行為。35）銀行本票：是付款人將款項交存銀行，由銀行簽發(fā)給他憑此可以辦理轉(zhuǎn)帳結(jié)算或支取現(xiàn)金的票據(jù)。36）銀行匯票：銀行匯票是匯款人將款項交存當(dāng)?shù)劂y行，由銀行簽給匯款人持往異地辦理轉(zhuǎn)帳結(jié)算或現(xiàn)金的票據(jù)。37）銀行支票是銀行的存款人簽發(fā)給收款人辦理轉(zhuǎn)帳或委托開戶銀行將款項支付給收款人的票據(jù)，有效期為10天，（二）房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)概述土地管理法① 農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外；國有土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用；② 依法改變土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地變更登記手續(xù)；③ 依法登記的土地所有權(quán)和使用權(quán)受法律保護，任何單位和個人不得侵犯；④ 土地所有權(quán)和使用權(quán)爭議，由當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，由人民政府處理；城市規(guī)劃法① 國家實行嚴格控制大城市的規(guī)模、合理發(fā)展中等城市和小城市的方針，促進生產(chǎn)力和人口的合理布局；② 城市規(guī)劃必須符合我國國情，正確處理近期建設(shè)和遠景發(fā)展的關(guān)系。④ 城市總體規(guī)劃應(yīng)當(dāng)和國土規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃、江河流域規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃相協(xié)調(diào)；⑤ 國家鼓勵城市規(guī)劃科學(xué)技術(shù)研究，推廣先進技術(shù)，提高城市規(guī)劃科學(xué)技術(shù)水平；⑥ 任何單位和個人都有遵守城市規(guī)劃的義務(wù)；城市房地產(chǎn)管理法① 在中華人民共和國城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易，實施房地產(chǎn)管理，應(yīng)當(dāng)遵守本法；② 土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。④ 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押；土地使用權(quán)出讓條例① 土地使用權(quán)出讓，是指深圳市人民政府以拍賣、招標、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為；② 土地使用權(quán)出讓，應(yīng)堅持與建設(shè)項目相結(jié)合的原則；房地產(chǎn)登記條例① 房地產(chǎn)權(quán)利的設(shè)定、轉(zhuǎn)移、變更、終止等須依照本條例的規(guī)定進行登記；② 深圳市人民政府房地產(chǎn)主管部門是特區(qū)房地產(chǎn)登記機關(guān)；③ 房地產(chǎn)權(quán)利證書是權(quán)利人依法管理、經(jīng)營、使用和處分房地產(chǎn)的憑證；④ 房地產(chǎn)登記應(yīng)對權(quán)利人、權(quán)利性質(zhì)、可能性來源、取得時間、變化情況和房地產(chǎn)的面積、結(jié)構(gòu)、用途、價值、等級、坐落、坐標、形狀等進行記載。房地產(chǎn)登記冊有涂改的，應(yīng)加蓋登記機關(guān)的核對章；⑥ 房地產(chǎn)登記實行統(tǒng)一表格制度；房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓分類：房地產(chǎn)現(xiàn)售、房產(chǎn)預(yù)售、房地產(chǎn)交換與贈與； 房產(chǎn)地產(chǎn)現(xiàn)售：① 現(xiàn)售房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓人的土地使用權(quán)和建筑物、附著物的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)依法登記，并取得房地產(chǎn)權(quán)利證書；② 以買賣方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，在同等條件下，下列當(dāng)事人有優(yōu)先購買權(quán)：▍房地產(chǎn)共有人；▍房地產(chǎn)承租人；③ 受讓人有權(quán)對房地產(chǎn)物狀況，包括權(quán)屬結(jié)構(gòu)、裝修、抵押關(guān)系、租賃關(guān)系、相鄰關(guān)系、土地出讓合同等資料進行了解，轉(zhuǎn)讓人有提供有關(guān)資料的義務(wù)；④ 房地產(chǎn)在買賣前已出租的受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原房屋租賃合同；房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)符合下列條件：▍土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記，取得房地產(chǎn)權(quán)利證書；▍取得《建筑許可證》和《開工許可證》；▍除付清地價款外，投入開發(fā)建設(shè)的資金已達工程預(yù)算投資總額的百分之二十五，并經(jīng)注冊會計師驗資；▍房地產(chǎn)開發(fā)商和多事機構(gòu)已簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議；▍土地使用權(quán)未抵押或者已解除抵押關(guān)系；房地產(chǎn)交換與贈與：▍房地產(chǎn)交換是指當(dāng)事人將各自擁有的房地產(chǎn)互相轉(zhuǎn)移給對方的法律行為；▍房地產(chǎn)贈與是指當(dāng)事人一方將自己擁有的房地產(chǎn)無償?shù)剞D(zhuǎn)移給他方的法律行為； 從事房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓經(jīng)紀業(yè)務(wù)的自然人、法人和其他組織，應(yīng)當(dāng)取得相應(yīng)資格，取得資格的條件和程序按市政府規(guī)定辦理； 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法納稅?！衲芰σ螅骸袼枷胨刭|(zhì)：隨著地產(chǎn)行業(yè)逐步理性及規(guī)范化，對地產(chǎn)經(jīng)紀人的專業(yè)性提出了更高的要求，專業(yè)的推薦，引導(dǎo)，提供專業(yè)服務(wù)。學(xué)會識圖：①圖紙幅面及圖框尺寸。設(shè)計單位全稱工程名稱項 目審定設(shè)計號校核圖別設(shè)計圖號制圖日期會簽欄是各工種負責(zé)人簽字的表格，其格式與內(nèi)容如下表，近來一些設(shè)計單位為了簡化圖面，將圖標和會簽欄合在一起，放在圖框右側(cè)。③軸線用點劃線表，端部劃賀圈，圓圈內(nèi)注明編號，水平方向用阿拉伯?dāng)?shù)字由左至編號，垂直方向用英文字母由下往土編號。 () () ()⑤索引號用途是索引，便于查找相互有關(guān)的圖標內(nèi)容，索引號的表示方法是把圖中需要另畫詳圖的部位編上索引號，索引號中的內(nèi)容有兩個，一是詳圖編號，二是詳圖所在圖紙的編號。表示符號為 45 。總平面圖的室外地坪高用符號“▲”表示。標高分絕對標高和相對標高兩種，我國青島附近的黃海平均海平面定為絕對標高的零點，這就是一般所說的“海撥標高”，但為簡明，方便起見，工程圖紙一般都用“相對標高”，而把室內(nèi)首層地面的絕對標高定為相對標高的重點，以“+”表示,讀作正負零零,高于它的為正值,一般不注明“+”號；低于它的負值，必須注“”號。⑦指北針可導(dǎo)明樓體，具體單元坐落的朝向。用立面圖及屋頂平面圖表示建筑的處部，用平面圖及剖面圖表示其內(nèi)部，用大樣圖表示細部做法。立面圖就是建筑四個面的正投影圖，以建筑各個面的朝向命名，如南立面圖就是指建筑朝南一面一正投影圖。b、平面圖。多層或高層建筑每層布置都不一樣時，則每層都要劃平面圖。平面圖可以俯視也可以仰視，如要表示天棚裝修的做法就可用仰視平面圖。假想用一鉛垂面，沿建筑的垂直方向切開，去掉一部分，余留部分的正投影圖就叫做剖面圖。按剖切方向不同分橫剖面圖和縱剖面圖。剖切可以轉(zhuǎn)折，但只允許轉(zhuǎn)一次并用剖切符號在平面圖上標明。②建筑施工圖的主要內(nèi)容建筑施工圖根據(jù)不同的工程性質(zhì)及規(guī)模，圖紙內(nèi)容及數(shù)量有所不同。a、總平面圖。其基本內(nèi)容如下：l 表明新建工程的總體布局，如用地范圍、各建筑物的位置、道路、管網(wǎng)的布置等；l 確定建筑物的平面位置；l 表明建筑物首層地面的絕對標高、室外地坪、道路中心線交叉的絕對標高，地面坡高及地面水排出方向等。平面圖在全套施工圖中起著綱領(lǐng)性的作用，它不僅反映了建筑的使用、空間、裝修等情況，而且還大略地反映了各工種的部分情況。c、立面圖。d、剖面圖。e、墻身詳圖。墻身詳圖配合平面圖就可以詳細了解墻、內(nèi)外裝修、門窗的做法。一般的傳力體系荷載 板 梁 柱 基礎(chǔ) 地基 120mm 1120m 高層外墻 低層外墻 基礎(chǔ) 地基 高低層分界處不同變形縫時定位建筑結(jié)構(gòu)形式建筑結(jié)構(gòu)形式有許多種類型，也有許多不同的分類方法，其中最常見的分類方法是按建筑物主要承重構(gòu)件所用的材料分類和按結(jié)構(gòu)平面布置情況分類。序號結(jié)構(gòu)類型名稱平面/立面示意圖常用范圍1框架結(jié)構(gòu)廠房或20層以下多、高層建筑2全剪力檣結(jié)構(gòu)高強度結(jié)構(gòu)體系，常用于高層、超高層建筑3框架——剪力墻結(jié)構(gòu)高層建筑4框——筒結(jié)構(gòu)高層或超高層建筑5筒體結(jié)構(gòu)（單筒或多筒）超高層建筑6框——支結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)超高層建筑7無梁樓蓋結(jié)構(gòu)大空間、大柱網(wǎng)的多層樓房墻體的類型及其劃分墻體名稱劃分方法外墻、內(nèi)墻、縱墻、橫墻、窗間墻按墻所處的位置劃分三七墻、二四墻、一八墻、一二墻按墻的厚度劃分圍護墻、隔墻、女兒墻、圍墻按墻的功能劃分承重墻、非承重墻按受力情況劃分磚墻、石墻、砌塊墻、鋼筋混凝土墻按所用材料劃分一般情況下：①13層為低層；46層為多層；79層為中高層；10層以上為高層，當(dāng)高度超過100M時為超高層。單層建筑物內(nèi)如果帶有部分樓層者，亦應(yīng)計算建筑面積。b、多層或高層建筑物按分層建筑面積總和計算，每層建筑面積按建筑勒腳以上外墻外圍的水平面積計算。d、地下室、半地下室、地下車間、倉庫、商店、指揮中心等及附屬建筑物外墻有出入口的（沉降縫為界）建筑物，按其上口外墻（不包括采光進、防潮層及其保護墻）外轉(zhuǎn)水平面積計算。e、用深基礎(chǔ)做地下架空層，有圍護結(jié)構(gòu)者，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。g、建筑物內(nèi)的門廳、大廳、不論其高度如何，均按一層計算建筑面積，門廳、大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影計算建筑面積。i、電梯井、提物井、垃圾道、管道井、附墻煙囪等均按建筑物自然層計算建筑面積。k、建筑物內(nèi)的技術(shù)層、,，但從中分隔出來作為辦公室、倉庫等，應(yīng)按分隔出來的使用部分外圍水平面積計算建筑面積。m、有柱車棚、貨棚、站臺等，按柱外圍水平面積計算建筑面積；單排柱的獨立車棚、貨棚、站臺等，按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積。o、突出墻面的門斗，眺望間，按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。挑陽臺按其水平投影面積的一半計算建筑面積。q、建筑物外有頂蓋和柱的走廊、檐廊，按柱的外邊線水平面積計算建筑面積，無柱的走廊、檐廊，按其投影面積的一半計算建筑面積。s、建筑物內(nèi)無樓梯，高室外樓梯（包括疏梯）的，其室外樓梯按每層水平投影面積計算建筑面積；室內(nèi)有樓梯并設(shè)室外樓梯（包括疏梯）的，其室外樓梯按每層水平設(shè)投影面積的半計算建筑面積。②不計算建筑面積的范圍a、突出墻面的構(gòu)件、藝術(shù)裝飾以及掛（壁）板突出的藝術(shù)裝飾線，如柱、垛、勒腳、臺階、無柱雨罩等。c、穿過建筑物的通道、住宅的首層平臺（不包括挑平臺）、。e、沒有圍護結(jié)構(gòu)的屋頂水箱間、舞臺及后臺懸布、布景的天橋、挑臺。g、地下人防干、支線，人防通道，人防通道端頭為豎向爬梯設(shè)置的安全出入口。i、建筑物內(nèi)外的操作平臺、上料及利用建筑物的窨安置箱、罐的平臺。②建筑面積：指建筑物各層外墻（或外柱）外圍以內(nèi)水平投影面積的之和。建筑面積包括使用面積和公共面積二個部分：a、使用面積：指包括墻體結(jié)構(gòu)面積在內(nèi)的直接為辦公、生產(chǎn)、經(jīng)營或生活使用的面積和輔助用房的廚房、廁所或衛(wèi)生間以及壁柜、戶內(nèi)過道、戶內(nèi)樓梯、陽臺、地下室、附層（夾層）、(指建筑層高,，以下同)的閣（暗）樓等的面積。b、公共面積：指建筑物主體內(nèi)、戶門以外可使用的面積，、設(shè)備層或技術(shù)層、室內(nèi)外樓梯、樓梯懸挑平臺、 內(nèi)外廊、門廳、電梯及機房、門斗、有柱雨蓬、突出屋面有圍護結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱電梯機房等。a、應(yīng)分攤的公共面積包括室內(nèi)外樓梯、樓梯懸挑平臺、內(nèi)外廊、門廳、電梯房、多層建筑中突出屋面結(jié)構(gòu)的樓梯間等。③每戶（或單位）應(yīng)分攤的公共面積按如下原則進行計算： a、有面積分割文件或協(xié)議的，應(yīng)按其文件或協(xié)議進行分攤計算。即：該戶應(yīng)分攤的公共面積=應(yīng)分攤公共面積/各戶使用面積之和該戶使用面積對有多種不同功能的房屋（如綜合樓、商住樓等），公共面積應(yīng)參照其服務(wù)功能進行分攤，即報務(wù)于整個建筑物所有使用功能房屋的公共面積應(yīng)共同分攤，否則按其所報務(wù)的建筑功能分別進行分攤。 ④每戶的建筑面積=每戶的使用面積+每戶應(yīng)分攤的公共面積。 容積率（建筑面積密度）=建筑各層建筑面積總和/建筑基地面積一般多層為3，高層為45，超高層7；對別墅而言，對綠化高、。居住面積：指住宅中供日常生活起居用的臥室、起居室等的凈面積的總和。包括臥室、起居室廳、廚房、衛(wèi)生間、壁櫥、陽臺等