【正文】 公共面積（包括應分攤的和不應分攤的）應由房屋物業(yè)物理部門統(tǒng)一管理，其產(chǎn)權應屬建筑物內參與分攤該公共面積的所有業(yè)主共同擁有，物業(yè)管理部門不得改變其使用功能或有償出租（售）。b、如無面積分割文件或協(xié)議的，按其使用面積的比例進行分攤。公共面積分為應分攤公共面積和不能分攤公共面積兩部分。每戶（或單位）擁有的建筑面積叫分戶建筑面積。h、寬在30厘米以上的抗震縫，有伸縮縫的靠縫的靠墻煙囪，構筑物如獨立煙囪、煙道、油罐、水塔、貯油（水）池、貯倉、圓庫等。d、深基礎架空層僅預留門窗洞口，不做地面及裝飾的。t、各種變形縫、沉降縫、寬在30厘米以內的抗震縫，均分層計算建筑面積，高低聯(lián)跨時，其建筑面積并入低跨建筑面積內。凹陽臺按其陽臺凈空面積（包括欄板）一的半計算面積。n、突出屋面的有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯機房等，按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。j、舞臺燈光控制室，按圍護結構外圍水平面積乘以實際層數(shù)計算建筑面積。f、坡地建筑物利用吊腳做架空層，有圍護結構者，按其圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。c、建筑物外墻為預制掛（壁）板的，按掛（壁）板外墻主墻面間的水平面積計算。②旅游、商業(yè)、娛樂——40年使用年限工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育——50年使用年限居住——70年使用年限建筑面積的計算規(guī)則①計算建筑面積的范圍a、單層建筑物無論其高度如何，均按建筑物勒腳以下外墻外圍水平面積計算。此外，詳圖還包括樓梯圖、特殊房間詳圖、局部構造或建筑構件詳圖、特殊裝修房間詳圖等。剖面圖簡要地表示建筑物的內部空間關系和結構形式等，其基本內容如下：l 表示建筑物各部位高度；l 剖面圖中需要詳細表示的部位，畫出詳圖索引號；l 簡要表示主要結構形式，如樓層、屋蓋的梁、板、柱的相互關系。基本內容如下：l 表明建筑物的朝向、平面平面形狀、內部布置，入口、走道、樓梯的位置等；l 用尺寸線和軸線表示建筑物的長度及各部分的位置；l 表明建筑物豎向承重結構形式；l 表明各層的地面標高；l 表明門窗編號、門的開啟方向；l 表明剖面圖的剖切位置及編號，詳圖索引號等；l 綜合反映工藝、水、暖、電對土建的要求；l 表明裝修的做法；l 用圖無法表示時采用文字說明?？偲矫鎴D表明一個工程的總體布置。剖面圖主要表明建筑內部情況。切斷部分用粗線表示，可見部分用細線表示。如果有許多層平面布置相同，可用一個平面圖表示，這叫標準平面圖。立面圖主要表示建筑的外部形狀大小、門窗、屋頂形式、外墻飾面等。 N 指北針建筑施工圖①基本概念建筑圖是用正投影原理繪制出來的。標高的單位用米計，按“國際”規(guī)定，標高數(shù)字準確到毫米，即注到小數(shù)點后面第三位。 詳圖的編號 詳圖的編號E 2 5 詳圖的編號 表示在本張圖 建+ 詳圖所在圖92 ⑥標高、層高、凈高建筑物各部分的高度用標高控制。工種名稱姓 名簽 字圖紙一般有模式，立式，根據(jù)內容的安排而選用。房地產(chǎn)是從建筑業(yè)為依托而發(fā)展起來的，建筑學的許多知識成為地產(chǎn)經(jīng)紀人的必備知識，房屋建筑結構，建筑工藝，以及建筑材料的使用，室內裝修的質量、檔次（例如“芳鄰”是帶裝修的精品小戶型，對裝修的質量及檔次要求更為明顯）都直接影響房地產(chǎn)商品的價值和使用價值，決定建筑成本的高低，成為項目定價的一個有力的支持，在具體的銷售過程中，當客戶對價格有所疑慮，具體的解釋工作才會做到落地有聲，言之鑿鑿。⑤ 房地產(chǎn)權利證書由市政府統(tǒng)一印刷，房地產(chǎn)權利證書不得涂改，任何涂改視為無效。③ 城市規(guī)劃的編制應當依據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃以及當?shù)氐淖匀画h(huán)境、資源條件、歷史情況、現(xiàn)狀特點，統(tǒng)籌兼顧，綜合部署。有效期為一個月。33）復式房：上、下兩層標準層二合為一，結構與標準房結構有區(qū)別。29）容積率：規(guī)定地塊上全部建筑總面積與地塊面積之比。26）樓花抵押登記：是指已辦銀行按揭的樓花送到國土局產(chǎn)權登記科辦理押登記手續(xù)。22）深圳房地產(chǎn)買賣合同：是由國土局統(tǒng)一編制，用以明確買賣雙方權利和義務的協(xié)議，所有的商品房銷售都須簽訂此合同，內銷的房地產(chǎn)合同可免做公證，外銷的房地產(chǎn)合同必須做公證。19）房地產(chǎn)證：是房屋土地權屬憑證二合為一，是房地產(chǎn)權屬的法律憑證。16）福利商品房：是指政府按住房制度改革方案免除房地產(chǎn)的地價，按房屋的成本造價售給企業(yè)或符合條件的職工，帶有福利性質的房屋。14）傭金：是中介機構完成一宗房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務后獲取的報酬，它是一種勞動收益、風險收益和經(jīng)營收益的結果。10）公證處：是一個國家的證明機關，是法律公證的機構。8）房地產(chǎn)市場：分一級市場、二級市場、三級市場；一級市場是指國家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權出讓給房地產(chǎn)經(jīng)營者與使用者的交易市場。6）土地使用權年限：是指政府以拍賣、招標、協(xié)議的方式，將國有土地使用權在一定權限內出讓給土地使用者（深圳市土地使用權年限以最新的通知為準）。1）房地產(chǎn)產(chǎn)權：是指產(chǎn)權人對房屋的所有權和對該房屋所占用土地使用權，具體內容是指產(chǎn)權人在法律規(guī)定的范圍內對其房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權利?！惺裁葱枰堅俅螂娫拋?。——請您留下聯(lián)系電話。回答電話用語：——您好！這里是XXX花園（大廈）售樓處?！堅谀沁叧耍ㄗ╇娞萆希ㄏ拢??！堑?，我一定XXX?！@是我應該做的。⑥ 對于無法以銷售人員個人身分來處理的索賠問題，不要任意給予答覆，先向上司或部門的負責人說明。藉此讓客戶了解你的公司之誠意，不要辨解。 處理客戶怨言的要訣以適當?shù)臅r機、要領、誠意、來處理客戶的怨言① 就算發(fā)生索賠狀況，也絕不可和客戶有所爭論。⑥ 不要太多話，把重點放在質問上。一位擁有充分房地產(chǎn)知識的售樓員，所說出來的話很自然地會帶有申訴力，可以讓客戶理解。 對付客戶反駁的要領不管是哪一種買賣，都會遭到反駁的，要事先有所預測，做好事前準備。如果，自己都不了解，又不覺得樓盤很好的話，就無法推銷給對方。一旦說出了的話，絕對無法消失，若不用心用語辭，便無法成為職業(yè)推銷員。 b、注意語調變化、抑揚頓挫。c、傳染銷售員對自己或商品抱持信念，而使其反覆，其信念將會表現(xiàn)在自己的行動或說話方式上，因而給予顧客正面的暗示；相反地，若不信任自己或商品，則亦將外表，傳達給顧客，顧客亦將不會信任你。如果顧客的反駁是錯誤的，也應該斷言說[絕對沒有那回事]，只是，要注意別令對方感到太過直接地否定其意見。⑥ 別以令人反感的方式說話有些銷售員很喜歡對對方所說的話一一提出反駁。羅唆的說話方式當對方?jīng)]有產(chǎn)生自己所期待的反應時，自己便會感到不滿意，而絮絮叨叨地反覆同樣的話；理所當然地，這種類型的人，即使在有期待的反應時，也會由于太過興奮而仍舊重覆同樣的話題。若真想在說話技巧上有所長進，則必須練習說話的時間；另外，即使是看電視或電影，也能夠抓著說話方式的要點。對顧客經(jīng)常要有不忘感謝與尊敬的念頭，且必須以有誠意的態(tài)度與之接觸，外表的態(tài)度是最容易令人了解的。 ①接納（希望被接受） 顧客會對善解人意的銷售員有好感，相反地，他們也會討厭采取拒絕態(tài)度的銷售。▍ 說服要從擁有自信開始著手，銷售員若對自己所賣的商品沒有信心，便無法說服對方。1感情型顧客對個人感情看得極度重，你應該和這類顧客逐漸熟識，全身心投入談話并且保持自己的個性。牢騷型要特別快樂，不要被他的心情所影響，力圖找到困擾他的麻煩是什么。沖動型客戶a、沒想好、直接步入正題不要繞圈子，可以提出建議；b、工作的解釋在后面。（6） 在上班時間發(fā)現(xiàn)難題或其它事情應當天記載，累積資料研究、解決。（2） 當發(fā)現(xiàn)售樓資料有不清楚或錯誤時，應及時通知現(xiàn)場加以改正，決不能當著客人的面前指出錯誤。（2） 應讓客戶清楚知道在交完全部樓款或部分樓款后，憑付款票據(jù)到指定辦公點，辦理簽訂買賣合同，（按揭的還需簽訂按揭合同，貸款申請表，辦理抵押登記，及須交清有關按揭費用）和有關手續(xù)，給客戶開出所交樓款收據(jù)和入伙通知書。（3） 如果是交臨時定金（未簽認購書）在收款收據(jù)應注明補清定金的期限，否則過期或自愿放棄權處理，定金不予退還，雙方簽名確認。（3） 簽訂認購書后自己應復核一遍，看首期樓款是否含定金，然后簽上自己的姓名及日期，給售樓處負責人審核無誤后，最后讓客戶確認簽名。（6） 直接請客戶落訂。（2） 提供一個多選擇的建議，提供特惠價付款辦法。不過很少顧客是主動要求購買的，大多數(shù)都是需要銷售人員的推銷及協(xié)助才能完成。 （2）仔細研究售樓資料。在客戶細心看資料及價目表時，請不要分散他的精神。你還可試圖以顧客的角度去考慮購房者的心態(tài)，觀察他們對你所銷售房子有什么要求，總結銷售重點。（四）銷售流程1．初訪時的策略吸引新顧客的注意力是極重要的，所以要用誠懇、友善自信和合作的態(tài)度獲取顧客的好感及贊賞。我們只有不斷提高自己的文化素質，不斷滲透自己、培養(yǎng)自己堅強的個人意志。修養(yǎng)篇每個人都有他的人生觀，對自身的修養(yǎng)標準也不同，每個人的生活習慣、文化背景、對世界的理解能力都會決定他的修養(yǎng)水平高低，好與差，修養(yǎng)是內在的和外在的，個人的外表、服飾、言行舉止是外在修養(yǎng)，內在修養(yǎng)講的是我們的心靈和人格。電話交談不要以為對方看不到你。或吸煙、分神、詞語不清或快得讓人不知所云。電話聯(lián)絡的技巧和要注意的東西也很多。如遇到聰明的顧客時，要用恭維的說話。當你站立東歪西倒，腳在地上劃來劃去，坐時二郎腿加兩腳晃來晃去，走路如隨風擺柳，再加上面的不良習慣動作。由于工作需要我們走在顧客前面作介紹、引路，要不時回望客戶，看客戶能否跟得上自己，不搶道等。第一次接觸客戶時，因為摸不準客戶的內心，所以語言的應變能力對我們來說也是相當重要的，而語言的應變能力來源于自己的文化修養(yǎng)，要多講、多思考、多學，才能有靈活的語言應變力。和客戶言談、聲音要文雅、溫和、充滿自信、多用適當?shù)木凑Z，委婉靈活、流暢清昕、節(jié)奏快慢則由客戶決定。男士夏天一般是西褲、襯衣，打領帶；冬天就要穿上西裝，西裝不能顯得皺紋多多，皮鞋要光亮；女士們鞋跟不能過高，不然的話走起路來一搖一擺，安全也成問題。如果我們的外表能達到以上要求，客戶就會第一眼對你有一種朝氣蓬勃、穩(wěn)重、整齊大方的感覺。個人的形象是個意義廣泛的詞語，它是相對的、抽象的、從某種程度來說，包括了個人外表、服飾、言行舉止、個性等等，現(xiàn)在我們繼續(xù)探討以上的詞語。⑥高超的語言表達能力要有高超的語言表達能力，能因時、因地、因不同推銷對象而選擇恰當?shù)脑~匯和語言技巧。③挖掘需求的能力好的銷售人員是需求的發(fā)掘者，創(chuàng)造者——讓潛在需求變成現(xiàn)實需求，讓微弱需求變成強烈需求，甚至讓無需求變?yōu)橛行枨蟆＃ㄈ╀N售代表具備的基本素質及儀容儀表要求銷售代表具備的基本素質銷售人員必須具備良好的職業(yè)道德、品德素質、心理素質和業(yè)務素質。▌組織建立企業(yè)文化，督導實施。2． 策劃部部門主要目的和部門具體職責部門目的：對項目進行整體規(guī)劃、定位，并在銷售執(zhí)行中協(xié)助基礎上經(jīng)理進行策劃方面跟進，確保項目銷售能夠順暢、按時的完成。部門具體職責：▌負責項目的前期市場調研，并將調研成果提交相關委托單位；▌負責公司在售樓盤的跟蹤調研，并將調研成果提交項目經(jīng)理；▌負責深圳市主要媒體的廣告臨測分析，并將分析結果在《*******》、《*******》上發(fā)布，供相關部門參閱；▌定期編撰《*****》、《**********》。②行政：▌負責辦公用品的維護和采購、配發(fā)，控制辦公費用；▌負責車輛的日常管理及相關費用的控制，負責公司后勤保障管理；▌組織安排公司工商登記、注冊等工作，建立并維護與工商部門的公共關系；▌根據(jù)項目安排，為銷管及公司相應活動提供日常行政保障；▌完善公司行政管理體系。在銷售時，最初幾分鐘內，潛在客戶通過五種知覺接受刺激，即味覺、觸覺、視覺、聽覺和嗅覺；其中視覺和聽覺特別重要，銷售中外表的重要性不宜過分強調，我們指的并不是漂亮而富有魅力的外表，而是通過衣著，整體外表、修飾自己的行為而流露出的一種專業(yè)化氣質。②敏銳的洞察力對市場行情有高度職業(yè)敏感性，即對當前市場需求有敏銳的觀察力對未來市場需求的發(fā)展趨勢有科學的預測力，銷售人員敏銳的洞察能力和深刻的判斷能力是適應環(huán)境。要通過自己的言談舉止給客戶一種親切良好的印象。