蘇州新區(qū)項(xiàng)目提案報(bào)告項(xiàng)目分析-閱讀頁(yè)
2025-04-07 12:12本頁(yè)面
【正文】 100%240復(fù)式22不詳11%100%220小計(jì)204100%100%2040尚層建筑1室1廳1衛(wèi)3078%///2室2廳1衛(wèi)30111%///6098%///3室2廳1衛(wèi)30130%///3室2廳2衛(wèi)30136%///4室2廳2衛(wèi)30149%///小計(jì)210/100%10%20190重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析：案名：蘇香名園開發(fā)商：蘇州鴻都房地產(chǎn) 代銷機(jī)構(gòu)：蘇州美城房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)產(chǎn)品類型：小高層，多層均價(jià)：多層4400元/平米，小高層未推出主力面積：兩房81平米，三房120平米目前是尾盤期，銷售比較好。配套：小區(qū)內(nèi)有超市，幼兒園綠化率：47％客層：新區(qū)工作者，本地居民項(xiàng)目SWOT分析一、優(yōu)勢(shì)（S） 環(huán)境優(yōu)美，兩面臨河，適合居住 性價(jià)比具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力 小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)好，低建筑密度，高綠化 開發(fā)商傾力打造的第一品牌樓盤 戶型面積配比合理 小區(qū)內(nèi)部配套齊全，具有多個(gè)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所 獨(dú)有高檔湖濱會(huì)所 小區(qū)交通方便，長(zhǎng)江路和塔園路兩條干道均有出入口 小區(qū)鄰里中心的商業(yè)配套將會(huì)改善項(xiàng)目配套缺乏的不足。二、劣勢(shì)（W） 項(xiàng)目周邊市政、生活等配套設(shè)施不完善，距市中心較遠(yuǎn)。 項(xiàng)目所處地塊非高新區(qū)主流熱點(diǎn)地帶，周邊缺乏高檔明星樓盤，地域競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)。 開發(fā)商目前在蘇州市場(chǎng)還未建立較好的品牌和口碑。 區(qū)域缺乏重大規(guī)劃和公建工程支撐，成長(zhǎng)性不高。雖然地塊周邊環(huán)境較差，但發(fā)展空間巨大，所處的片區(qū)具有很強(qiáng)的發(fā)展?jié)摿Ρ景笇⑹翘K州近期內(nèi)少見的大盤，具有不可比擬的規(guī)模優(yōu)勢(shì)未來蘇州的輕軌規(guī)劃距離項(xiàng)目?jī)H有3站路。 項(xiàng)目地處新區(qū)和吳中區(qū)交界處，使市區(qū)和新區(qū)客戶對(duì)區(qū)域的抗性。 政策變化（如銀行加息，貸款政策）等對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的負(fù)面影響，使項(xiàng)目推案是面臨風(fēng)險(xiǎn)。通過軟性文章及政府政策宣傳本區(qū)域未來發(fā)展前景；加強(qiáng)本案內(nèi)部設(shè)施配套，彌補(bǔ)生活設(shè)施的不足。五、蘇州市購(gòu)房潛在客戶分布預(yù)測(cè)通過對(duì)蘇州目前在銷和已售高檔樓盤個(gè)案的市場(chǎng)客源進(jìn)行分析后可以得出：客源分布●在蘇州中心城區(qū)和開發(fā)區(qū)工作的人士 50%60%（政府公務(wù)/自由職業(yè)者/外企主管/私營(yíng)業(yè)主/金融法律）●周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域的客源 20%30%（私營(yíng)業(yè)主等）●外地外籍客源 10%20%（江浙一帶私營(yíng)業(yè)主/大型臺(tái)企的臺(tái)干/海外歸國(guó)人士）職業(yè)/身份特征●外資企業(yè)、三資企業(yè)、內(nèi)資企業(yè)的高層管理人員●政府公務(wù)員/高級(jí)醫(yī)職人員/高級(jí)教職人員●中型私營(yíng)業(yè)主●中小型/家族型臺(tái)資企業(yè)的企業(yè)主和高管●大型臺(tái)企的中高級(jí)臺(tái)干●金融/法律屆從業(yè)人員和文藝屆的自由職業(yè)者●歸國(guó)創(chuàng)業(yè)者●投資客（臺(tái)灣/本地）共性●事業(yè)有成，社會(huì)地位穩(wěn)固●有良好的收入預(yù)期，對(duì)未來有較高的信心●渴望超前，向往國(guó)際化的生活標(biāo)準(zhǔn)●有良好的見解和自己對(duì)生活的主張●理性消費(fèi)為主，對(duì)品牌認(rèn)同度高，受攀比等心理因素的影響●一步到位概念強(qiáng)，注重智能安保設(shè)施和生活私密感關(guān)注要素●大環(huán)境：綠化環(huán)境/區(qū)域價(jià)值/城市發(fā)展方向/交通配套/商業(yè)配套●內(nèi)部環(huán)境：整體規(guī)劃布局/建筑密度/外立面/高標(biāo)準(zhǔn)建材/車庫(kù)/綠化環(huán)境/親水水景/植被密度/坡地起伏/私密感公用設(shè)施/會(huì)所配套/休閑健康智能安保/可視對(duì)講/寬帶網(wǎng)絡(luò)/監(jiān)控設(shè)施/衛(wèi)星電視物業(yè)服務(wù)/物業(yè)品牌/物管標(biāo)準(zhǔn)綜述：伴隨著經(jīng)濟(jì)上的寬裕，人們的消費(fèi)意識(shí)大大改變，從人群的消費(fèi)觀念上來看，已經(jīng)不再僅僅局限在單純的吃和穿上，人們也必將從改變現(xiàn)生活品質(zhì)，居住環(huán)境，改變對(duì)消費(fèi)及投資的需求上考慮。 通過分析，市場(chǎng)需求主要表現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：●改善現(xiàn)居住環(huán)境，現(xiàn)居住狀況的；●外地來蘇發(fā)展落戶蘇州的；●銀行負(fù)利率，各類稅收增長(zhǎng)，股市低糜，把現(xiàn)有富裕的資金購(gòu)買房產(chǎn)，將不動(dòng)產(chǎn)作為投資理財(cái)?shù)?；同時(shí)根據(jù)房管局的調(diào)查數(shù)據(jù)，市區(qū)有兩成居民準(zhǔn)備在5年內(nèi)購(gòu)房，改善居住條件，*20%=，按照每人30平方米的舒適居住面積計(jì)算，*30平方米=；在加上每年有一萬名左右的大學(xué)生落戶蘇州創(chuàng)業(yè)，其中三分之一5年內(nèi)有購(gòu)房意向，1萬人*1/3=3333人，按照工作初級(jí)階段的購(gòu)買能力，按照每人25平方米居住面積計(jì)算，3333人*25=83325平方米，再加上其他學(xué)歷層次的外來人才和為數(shù)更多的打工族，購(gòu)房需求還是比較大的，這些群體還沒有算上目前為數(shù)眾多的投資型購(gòu)房者。
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