珠江新城某地塊寫(xiě)字樓項(xiàng)目策劃報(bào)告-閱讀頁(yè)
2025-04-07 10:56本頁(yè)面
【正文】 備戰(zhàn)主辦亞運(yùn)會(huì)，市政府著重建設(shè)發(fā)展‘兩心四城’，即天河新城市中心、廣州新城中心；花地新城、白云新城、奧體新城、大學(xué)城，亞運(yùn)場(chǎng)館以及亞運(yùn)村選點(diǎn)都會(huì)考慮這幾個(gè)地方。1984年洛杉磯奧運(yùn)會(huì)開(kāi)始，大型運(yùn)動(dòng)會(huì)成為了城市發(fā)展的“興奮點(diǎn)”，運(yùn)動(dòng)會(huì)的意義早已經(jīng)不僅在于運(yùn)動(dòng)本身，而更是多重性的，對(duì)房地產(chǎn)的影響也更直接。亞運(yùn)會(huì)的舉辦，對(duì)于提升廣州房地產(chǎn)交易量和價(jià)格是一次刺激。14年前，亞運(yùn)會(huì)的舉行使北京亞運(yùn)村成為北京最具潛力的房地產(chǎn)板塊之一，發(fā)展成為今日的一大新城區(qū)和新商務(wù)圈，使當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)從當(dāng)年的每平方米3000多元漲到今天的1萬(wàn)多元。從目前亞運(yùn)會(huì)主會(huì)場(chǎng)及亞運(yùn)村的選址上，亞運(yùn)村及各體育場(chǎng)館所在地周邊地區(qū)將是最大的受益者，亞運(yùn)會(huì)帶來(lái)的巨大的升值預(yù)期因?yàn)橛辛舜_實(shí)的交通、市政、環(huán)境改善投入的支撐，其升值的潛力無(wú)疑將會(huì)很大。為共享廣交會(huì)財(cái)富，圍繞泛會(huì)展概念，發(fā)展商把目光聚焦在商業(yè)、公寓、酒店的開(kāi)發(fā)上，廣州市將建造的高星級(jí)酒店80％左右落腳廣州天河，尤其以臨近廣交會(huì)新館的珠江新城、天河路、琶洲最為密集?？梢灶A(yù)見(jiàn)，未來(lái)會(huì)展業(yè)將對(duì)廣州市的地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生積極的影響。亞運(yùn)會(huì)的舉辦和會(huì)展業(yè)的興旺必然會(huì)對(duì)寫(xiě)字樓產(chǎn)生大量的需求，因此，本項(xiàng)目應(yīng)抓緊時(shí)機(jī)，適時(shí)建設(shè)高檔寫(xiě)字樓，共享廣州經(jīng)濟(jì)的繁榮。在景觀方面，東、南、北均為已建或?qū)⒔ǖ慕ㄖ?，西臨廣州大道中，可觀外商活動(dòng)中心及廣州大道之景。社會(huì)治安方面，本地塊由于位于珠江新城西部，臨近的住宅均建成不久，入住人群的素質(zhì)和經(jīng)濟(jì)能力較高，治安較好。交通條件方面，鄰近的南方報(bào)社站有多路公交線路開(kāi)往廣州的各個(gè)方向。交通方便。在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)策劃前，首要的就是清楚自身項(xiàng)目所存在的有缺點(diǎn)，正所謂知己知彼才能百戰(zhàn)百勝，以下是對(duì)項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)的分析：（SWOT分析圖）（1）優(yōu)勢(shì)分析交通便利，擁有珠江新城尊貴地位，升值潛力巨大。目前地塊附近可供出售寫(xiě)字樓不多，大多數(shù)已建樓盤(pán)均差不多售完。而且目前附近的配套設(shè)施不足，景觀方面沒(méi)有優(yōu)勢(shì)。通過(guò)全新的概念，找準(zhǔn)入市的時(shí)機(jī)，全面推向和占領(lǐng)市場(chǎng)。X地塊SWOT分析S(優(yōu)勢(shì)) W（劣勢(shì)） 交通便利 沒(méi)有良好的景觀擁有珠江新城尊貴地位 地塊面積較小可利用廣州大道成熟配套設(shè)施 目前珠江新城西區(qū)公建還不成熟O（機(jī)會(huì)） T（威脅）附近的寫(xiě)字樓供出售的不多 直接對(duì)手：創(chuàng)造自身寫(xiě)字樓的特色和概念 星匯國(guó)際、華普廣場(chǎng)利用高超的營(yíng)銷(xiāo)手段 廣州發(fā)展中心大廈、保利大廈等 四、項(xiàng)目功能定位及可行性分析(一) 項(xiàng)目功能定位分析酒店項(xiàng)目總面積分配：總建筑面積： （ ）其中： ： （含4000M2酒店商場(chǎng)面積）： ： 注：①根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，項(xiàng)目群樓基底面積3200M2 ，群樓層數(shù)6層；塔樓單層建筑面積2000M2 。（二）總體投資概算（略）以上四項(xiàng)合計(jì)：。按靜態(tài)計(jì)算。如果銀行貸款的利率為7％，成本和收入的年增長(zhǎng)率為8％，成本變動(dòng)為1，收入變動(dòng)為1，則12年后（含建設(shè)期）仍有2348萬(wàn)元的現(xiàn)值虧損。如果銀行貸款的利率為6％，成本和收入的年增長(zhǎng)率為8％，則需年成本需減少10％，且收入增長(zhǎng)5％，則10年后（含建設(shè)期）可回收所有投資，且有228萬(wàn)的現(xiàn)值收益。五、策劃運(yùn)作方案通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目自身?xiàng)l件的分析和對(duì)廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析，本人認(rèn)為本項(xiàng)目建設(shè)寫(xiě)字樓具有一定的優(yōu)勢(shì)，但是必需正確理解市場(chǎng)，應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的變化。本項(xiàng)目的目標(biāo)是成為廣州市高檔寫(xiě)字樓中的地標(biāo)之一，融入廣州市超甲級(jí)寫(xiě)字樓圈。商業(yè)群樓引入大型的超市，帶動(dòng)整棟樓商業(yè)的氛圍。還可考慮引入著名的餐飲名店進(jìn)駐，既提高商業(yè)氛圍，又解決寫(xiě)字樓自身的消費(fèi)需求。從賣(mài)點(diǎn)上，可突出項(xiàng)目的區(qū)位、建筑、裝修、設(shè)施、服務(wù)等優(yōu)勢(shì)。商業(yè)群樓劃分為小鋪位出租，但是鋪位經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目要專(zhuān)業(yè)化、規(guī)模化，形成專(zhuān)業(yè)的市場(chǎng)，從而提高本項(xiàng)目的知名度。寫(xiě)字樓部分，針對(duì)要體面又要經(jīng)濟(jì)的小型公司，可劃分成小戶(hù)型出售。可突出項(xiàng)目的方便、實(shí)用等優(yōu)勢(shì)。商業(yè)部分參照方案一，寫(xiě)字樓部分，劃分部分面積建設(shè)服務(wù)式配套公寓。六、結(jié)論在廣州市政府的推動(dòng)下，珠江新城的交通及公建的配套不斷完善，投資環(huán)境大為改善，珠江新城再次成為城市建設(shè)的熱點(diǎn)。樓價(jià)十分堅(jiān)挺，一般保持8000元每平方米。因此分析主要對(duì)手（如：華普廣場(chǎng)、星匯國(guó)際、發(fā)展中心大廈等）的成功和失敗之處，確立本項(xiàng)目在廣州市寫(xiě)字樓中的地位，與新崛起的廣州國(guó)際電子大廈、財(cái)富廣場(chǎng)等看齊，項(xiàng)目將
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