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親親家園營銷策劃報告(nxpowerlite)-閱讀頁

2025-04-06 05:23本頁面
  

【正文】 ( 不包括現(xiàn)場派發(fā)的印刷品 ) , 每年參加兩次計 , 全年約 80萬元 。 以上小計 30萬元 。 (一)價格策略與定位制定的總體原則 ? 至少高于公司計劃的目標利潤率所必須的最低均價; ? 高于同區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品定位 、 檔次相近的樓盤價格 , 即達到區(qū)域最高均價水平; ? 與同區(qū)域不同檔次產(chǎn)品對比 , 拉開成本及品質(zhì)上的價差; ? 在略低于現(xiàn)區(qū)域樓盤均價的開盤價基礎(chǔ)上把握一定的銷售節(jié)奏 ,使價格在上升通道中穩(wěn)步運行; ? 一定的市場回應和運作時間的基礎(chǔ)上 , 拉升出逐漸建立起來的 項目品牌附加值所賦予的超額利潤; ? 商鋪 、 車庫等根據(jù)市場狀況在不影響住宅銷售節(jié)奏 、 進度的情況下把握最佳的入市時機和入市價格 。同時 2022年的杭州住宅需求也將隨著大量主流住宅的推出出現(xiàn)爆發(fā)性釋放??梢妴蝺r在 3000~5000且主力戶型定位在 80120平方米之間的市區(qū)次中心大盤將會成為消費者的搶購熱點。西溪劍橋、銘雅苑、天陽 都市水鄉(xiāng)四個樓盤,其中商品房供應量在 15萬方左右,經(jīng)濟適用房供應量為 18萬方左右)。(目前本項目的有效預約客戶已達 4200多人,已超過一期可供量的 2倍)這種供需關(guān)系已支撐該區(qū)域商品房均價達 3000~3300元,二手房成交均價達 3200元,經(jīng)濟適用房價格預計也在 2700元左右。根據(jù)規(guī)劃,未來三至五年三墩將全面改造成為杭州的居住中心和商貿(mào)重鎮(zhèn),居住人口中期目標將達 20萬人。 項目的優(yōu)劣勢 項目優(yōu)勢: ? 教育: 距本項目約 2公里處,三墩鎮(zhèn)南部的浙大紫金港校區(qū)(基礎(chǔ)部)一期 3000多畝建設(shè)用地已全面建設(shè)完成并投入使用。另杭師院附中三墩省立中學也在本項目區(qū)塊附近。 項目的優(yōu)劣勢 項目優(yōu)勢: ? 產(chǎn)業(yè): 緊鄰浙大基礎(chǔ)部,規(guī)劃面積 3200多畝的高科技經(jīng)濟園區(qū)已初具規(guī)模,省內(nèi)外的紡織、機電、塑料等行業(yè)幾十家企業(yè)已入駐,美國福特公司下半年也將入園,將形成三墩區(qū)域的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢,并有利于本項目未來業(yè)主客戶群的開發(fā)。同時根據(jù)市公交公司規(guī)劃 ,2022年即將開通 3條公交路線( K6 K21 363)。這對本項目的升值前景提供了有力支持。 項目的產(chǎn)品優(yōu)劣勢 項目劣勢: ? 區(qū)域競爭壓力: 2022年上半年杭州大量中低價位樓盤即將面市,消費者的選擇范圍擴大,同區(qū)域的商品房如天陽 西溪劍橋都將對本項目形成較大的競爭壓力,尤其是本項目南面的經(jīng)濟適用房項目 “ 都市水鄉(xiāng) ” 將對本案形成直接的沖擊。市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套等的行政隸屬問題還難確定。 根據(jù)以上原則與依據(jù),確定本項目 價格策略 ——低價入市、小幅調(diào)整到高位 說明: 開盤以略低于目前同區(qū)域競爭樓盤均價入市引爆市場,形成熱賣效應,并迅速擴大項目影響力,按銷售節(jié)奏小幅調(diào)價,為二、三期銷售打好基礎(chǔ),并留有較大的調(diào)價空間。 總體定價及階段性定價策略 從 2022年 06至 2022年 12通過 ,實現(xiàn)項目住宅總體均價 3610元 /平方米 ,商鋪總體均價 5232元 /平方米 ,車位總體均價60000元 /個。 定價依據(jù):住宅定價基本參照同區(qū)域競爭樓盤價格及三墩二手房價 格。 階段性價格策略 ( 元 / 平方米 )3080320032803400355030003200335031603336 33403466260028003000320034003600系列 2 3200 3280 3400 3550系列 1 3000 3080 3200 3350系列 3 3160 3336 3340 34661 2 3 4方案二 (一)價格策略與定位制定的總體原則 本方案是在預測未來 2022年起房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)滑坡,房價出現(xiàn)下跌的情況下,以 2022年最大限度實現(xiàn) B區(qū)銷售利潤為前提制定。 (二)價格策略與定位的依據(jù) 項目所處市場供需環(huán)境 ? 杭州大市場: 2022年隨著市政府對經(jīng)濟適用房的大量投放(三墩區(qū)塊、燈塔區(qū)塊、九堡區(qū)塊、西興鎮(zhèn)四大片區(qū) 2022年開工總面積將達 100萬平方米,公開搖號銷售 30 萬平方米的規(guī)劃)及近郊土地供應量的增加,將在一定程度上改變供應結(jié)構(gòu)失衡的局面,總體房價將逐步趨向平穩(wěn),單價在 3000~5000元 /平方米的中低檔主流住宅將大量面市。據(jù) 2022年杭州購房需求調(diào)查統(tǒng)計有 88%的消費者購房用于自住, 72%以上選擇 80120的戶型。 ? 項目所處市場供需環(huán)境 ? 本區(qū)域市場: 2022年本區(qū)域的市場供應量將有 33 萬平方米,主要包括耀江 棕櫚灣和安居 隨著三墩將成為杭州最大居住中心的區(qū)域規(guī)劃定位,三墩勾莊區(qū)塊的房產(chǎn)已吸引大量的主流消費者的關(guān)注,形成了較大的有效需求,并且呈現(xiàn)求大于供的局面。 項目的優(yōu)劣勢 項目優(yōu)勢: ? 區(qū)位: 2022年 《 杭州三墩地區(qū)控制性詳細規(guī)劃 》 已通過杭州市規(guī)劃局審批。良好的區(qū)位發(fā)展前景對本項目的銷售及升值提供了強大的支撐。二期4000多畝土地也已啟動規(guī)劃。良好的教育設(shè)施將給該區(qū)塊的房地產(chǎn)開發(fā)形成發(fā)展支撐。 項目的優(yōu)劣勢 項目優(yōu)勢: ? 交通: 本項目處市中心 40分鐘交通圈內(nèi),現(xiàn)有 5條始發(fā)公交線直達距本項目 500米站點?,F(xiàn)古墩路、莫干山路、勾莊立交、留祥路、中河高架已形成了該區(qū)域較完善的路網(wǎng)組織,并且 2022年后三墩將建公交中心站與首末站各 1座及輕軌線路 1條。 項目的優(yōu)劣勢 項目優(yōu)勢: ? 品牌: 坤和建設(shè)品牌的知名度和號召力對項目推廣也起到了強大的支撐作用。棕櫚灣、銘雅苑三期、耀江 項目的產(chǎn)品優(yōu)劣勢 項目劣勢: ? 行政區(qū)劃: 行政劃分屬余杭區(qū),戶口、學區(qū)等問題在 3年內(nèi)仍無法隸屬杭州。 項目的產(chǎn)品優(yōu)劣勢 項目劣勢: ? 交通便利性: 雖然未來三墩地區(qū)的公共交通將得到極大改善,但目前從本項目到市中心的車程距離要 50分鐘左右,交通還不是十分便利。 根據(jù)以上原則與依據(jù),確定本項目 價格定位 ——總體均價區(qū)域最高 說明: 實現(xiàn)坤和建設(shè)品牌價值及項目品牌價值,體現(xiàn)區(qū)域標志性樓盤強大的核心競爭力,成為區(qū)域價格標桿。 總體定價及階段性定價策略 ? ~,( B區(qū))住宅均價 3519元 /平方米 ; ? ~, ( A區(qū) +C區(qū)部分)住宅均價 3800元 /平方米 ; 商鋪均價 4800元,車位均價 60000元 /; ? ~, C區(qū)住宅均價 4200元 /平方米 ; 商鋪均價 5440元/平方米;車位均價 60000元 /個; 總體定價及階段性定價策略 以下對 B區(qū)銷售期 ( ~) 定價策略做詳細說明 。 總體定價及階段性定價策略 銷售時點 ⅰ : 開盤均價: 3360元 /平方米 ( 物業(yè)類型:多層 、 小高層 ) 其中:多層均價: 3400元 /平方米 ( 東西向 3080元 /平方米 ,南北向 3480元 /平方米 ) 小高層均價: 3200元 /平方米 ( 小高層與多層以保持200元價差設(shè)定 , 東西向多層與南北向多層保持 400元 /平方米差價設(shè)定 ) 開盤起價: 3150元 /平方米 總體定價及階段性定價策略 銷售時點 ⅱ : 均價: 3536元 /平方米 ( 物業(yè)類型:多層 、 小高層 、 排屋 ) 其中: 公寓均價: 3375元 /平方米 多層均價: 3480元 /平方米 ( 東西向 3160元 /平方米 ,南北向 3560元 /平方米 ) 小高層均價: 3280元 /平方米 排屋均價: 4500元 /平方米 總體定價及階段性定價策略 銷售時點 ⅲ : 均價: 3540元 /平方米 ( 物業(yè)類型:多層 、 小高層 ) 其中: 多層均價: 3600元 /平方米 ( 東西向 3280元 /平方米 ,南北向 3680元 /平方米 ) 小高層均價: 3400元 /平方米 總體定價及階段性定價策略 銷售時點 ⅲ : 均價: 3666元 /平方米 ( 物業(yè)類型:多層 、 小高層 ) 其中: 多層均價: 3750元 /平方米 ( 東西向 3430元 /平方米 ,南北向 3830元 /平方米 ) 小高層均價: 3550元 /平方米 B區(qū)總體均價: 3519元 /平方米 總體定價及階段性定價策略 項目價格走勢圖( ~) 圖注: 系列 1表示小高層均價 系列 2表示多層均價 系列 3表示各銷售時點均價 銷售時點 2均價包括排屋均價 。 七、銷售渠道及組織 七、銷售渠道及組織 銷售渠道: 主、次二個銷售賣場 主賣場: 功能:客戶接待、項目銷售、項目展示、人員辦公; 位置:在項目中心會館竣工(預計在 2022年年初)之前在武林門設(shè)市中心賣場一個,并于開盤前啟用; 七、銷售渠道及組織 銷售渠道: 主、次二個銷售賣場 次賣場: 功能:以客戶接待、預約登記、陪同看房為主; 位置:在項目工地現(xiàn)場搭建。 七、銷售渠道及組織 銷售組織: 親親家園營銷部根據(jù)項目銷售周期 、 銷售體量 、銷售目標三方面合理考慮銷售人員配置 。 八、工程計劃綱要( 見附表 ) 九、 銷售計劃目標體系 方案一 總體銷售目標及實施方案:(制定依據(jù):根據(jù)項目工程實施計劃及市場供需、市場整體發(fā)展走勢制定。實現(xiàn)住宅總體均價 3610元 /平方米;商鋪總體均價 5232元 /平方米;車位總體均價 60000元 /個。) 實施方案: ? ~ B區(qū) 14個組團住宅 85%的銷售 ,實現(xiàn)銷售面積20萬方 ,實現(xiàn)銷售額 。) 實施方案: ? ~ A區(qū) 9個組團住宅 、 B區(qū)商鋪 5726方、B區(qū) 472個車位及 C區(qū) 5\6\11三個組團 ,實現(xiàn)銷售面積共 ,實現(xiàn)銷售額 (包括一期余房 )。) 實施方案: ? ~ C區(qū) 8個組團 ,A區(qū)及 C區(qū)商鋪 (方 )及 A、 C區(qū) 700個地下車位銷售 ,實現(xiàn)銷售面積 ,實現(xiàn)銷售額 。 2022年度銷售計劃目標及實施方案 銷售目標及實施方案 實施方案: 以集中引爆的銷售方式,分 、 、 、 點實施銷售,并保持持續(xù)穩(wěn)定的市場供應量,維持客戶的購買熱度。 ( 其中至 6月 30日實現(xiàn)簽約面積 44319平方米 ,簽約額 , 回款額 ) 分階段銷售目標及實施方案 實施方案: ? 根據(jù)銷售策略進行部分房源保留。 ? ~ 3天進行內(nèi)部選房,確定房號,并辦理認購手續(xù)(包括重點關(guān)系戶、公司員工),進行內(nèi)部銷控,但需限量或指定房源。預約客戶通知原則按預約先后順序 ,客戶通知量按可售房源 483套的 2倍計為 1000人左右 ,每天 200個客戶。 實現(xiàn)預定面積 59092平方米 (實際開盤銷售面積 65658平方米的 90%)。實現(xiàn)簽約面積: 59092平方米,簽約額 ,回款額 。爭取實現(xiàn)簽約面積 9265平方米 ,簽約額 ,回款額 。 分階段銷售目標及實施方案 實施方案: ? 根據(jù)銷售策略進行 10%房源保留,計 8600平方米。 ? ~ ,實現(xiàn)預定面積 70460平方米 (為實際銷售面積78289平方米的 90%)。簽約面積 70460平方米,簽約額: ,回款額 。 分階段銷售目標及實施方案 階段三 ———第三次開盤強銷 時間: 2022年 9月 28日 銷售對象: BLOCK 13 面積: 33732平方米 ( 多層 23636平方米 、 小高層 10096平方米 ) 銷售價格: 多層均價 3400元 、 小高層均價 3200元 階段均價: 3340元 計劃目標: 至 12月 7日實現(xiàn)簽約面積 27930平方米 , 簽約額 ;回款額 。實現(xiàn)簽約面積 27930平方米,簽約額 ,回款 。 分
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