2009湖南新化縣金潤(rùn)藍(lán)灣前期策劃案-閱讀頁(yè)
2025-02-05 18:31本頁(yè)面
【正文】 負(fù)責(zé)人、政府官員等；5．住房條件：一般為二次或以上購(gòu)房條件，在家鄉(xiāng)擁有面積較大的私房，但缺乏自身價(jià)值的滿足感，進(jìn)一步改善居住環(huán)境的愿望較強(qiáng)烈； 6．主要生活形態(tài)：178。 地理位置：黃金地段，距離公司近則更好。 居住空間：要求不高，面積不必太大。 室內(nèi)裝飾：要求品味、格調(diào)、個(gè)性，拒絕庸俗、奢華。 用餐：很少自已動(dòng)手，基本是外面解決。178。7． 對(duì)住宅的主要期望（由主到次）：1） 環(huán)境、地段：最希望住宅周圍環(huán)境良好，地段相對(duì)靠近市繁榮地段；2） 外型觀感：新穎、現(xiàn)代、洋氣、具有一定的標(biāo)志性；3） 住宅總價(jià)在20萬(wàn)左右；4） 戶型設(shè)計(jì)合理，關(guān)注朝向、采光及進(jìn)深；5） 口碑較好的品牌及安保到位的物管。10．形成購(gòu)買誘因的理由：1） 符合個(gè)人對(duì)居住品質(zhì)及尊貴感的要求；2） 新穎、獨(dú)特的建筑風(fēng)格；3） 價(jià)值超過(guò)價(jià)格；4） 較為理想的戶型及綜合品質(zhì)。二、項(xiàng)目功能定位功能定位——新化首席酒店式商務(wù)公寓闡釋：u 天華南路，突出項(xiàng)目地段優(yōu)勢(shì)，同時(shí)為下一步的廣告?zhèn)鞑ヌ峁┯辛χ危籾 首席，獨(dú)一無(wú)二，形成周邊項(xiàng)目的差異化；u 酒店式，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目突出的特點(diǎn)和利益點(diǎn)；u 商務(wù)，鮮明而集中的市場(chǎng)定位，有利于找出最有“購(gòu)買力”的承租對(duì)象；同時(shí)在傳播中可以做到整合資源，重點(diǎn)突破，形成強(qiáng)有力的實(shí)效。業(yè)態(tài)分布⑴復(fù)合式酒店式商務(wù)公寓模式購(gòu)物商場(chǎng) 商務(wù)休閑 商務(wù)酒店 商務(wù)公寓⑵購(gòu)物商場(chǎng)一層：北面為中大型生活購(gòu)物超市；中部為手機(jī)及數(shù)碼產(chǎn)品區(qū)；南面為手機(jī)、數(shù)碼產(chǎn)品維修區(qū)。⑶商務(wù)休閑三層為商務(wù)休閑中心，可進(jìn)駐大型咖啡茶館，如米羅咖啡等，中大型休閑足浴、網(wǎng)絡(luò)會(huì)所、電玩等。⑸商務(wù)公寓十～二十五層為商住兩用公寓： ~ 平米，可靈活劃分、隔斷，既可作為商務(wù)寫字樓，為企業(yè)提供高尚辦公環(huán)境，便于企業(yè)內(nèi)部管理和品牌形象的樹立，又可投資住家。道路及往來(lái)的車流不論是心理還是安全本身都將影響購(gòu)物熱情。新街還在招租、溫州商業(yè)廣場(chǎng)基本死盤。結(jié)論：?jiǎn)误w死，群族活。其實(shí)天華南路的現(xiàn)狀是由于商業(yè)氛圍不夠，商業(yè)場(chǎng)所太少的緣故。而且商業(yè)發(fā)展本身承曲線發(fā)展，有高峰有低谷。同樣在我們推廣的同時(shí)一定要將項(xiàng)目的前景進(jìn)行引導(dǎo)。無(wú)論是以前，還是現(xiàn)在，或是將來(lái)天華南路這種半冷半熱的情況絕對(duì)只是暫時(shí)的現(xiàn)狀。新化縣的人口數(shù)量、消費(fèi)熱情、城市增長(zhǎng)必定會(huì)刺激天華南路的發(fā)展。 酒店式商務(wù)公寓的價(jià)格初步定位 高價(jià)值定價(jià)策略，以相對(duì)不高的價(jià)格入市，在傳播、流通過(guò)程中，完成由產(chǎn)品功能到品牌附加值的轉(zhuǎn)變、升值。定價(jià)理由：v 對(duì)當(dāng)前在售樓盤的調(diào)查，周邊多層住宅均價(jià)為1100元/㎡左右，電梯房均價(jià)為1500元/㎡左右?！、粕虅?wù)酒店初步定價(jià)：均價(jià)1600元/㎡。v 若采用整體返租的形式進(jìn)行銷售，銷售單價(jià)還有一定的提升空間。：6000元/㎡。定價(jià)理由：v 綜合考慮周邊地區(qū)商圈氣候，尚不完善，除臨街門面外，其他部分難售出高價(jià)。四、市場(chǎng)運(yùn)作的可操作性兩大問(wèn)題⑴多功能、復(fù)合式酒店式商務(wù)公寓的定位為我們的物業(yè)管理提出了較大的挑戰(zhàn)性。解決問(wèn)題的關(guān)鍵⑴引入知名酒店企業(yè)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，在項(xiàng)目運(yùn)作前期制定完善的物業(yè)管理體制。⑶成熟管理模式與架構(gòu)的嫁接。⑸其品牌效應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的帶動(dòng)。藍(lán)灣藍(lán)灣，贏在舒心，引領(lǐng)群倫！闡釋從金潤(rùn)藍(lán)灣是一種投資行為，投資要賺，要贏，投資在哪里才能贏？金潤(rùn)藍(lán)灣，投資讓人舒心的項(xiàng)目才能贏。藍(lán)灣的目標(biāo)消費(fèi)群——承租者，大部分是商務(wù)人士，激烈的商戰(zhàn)需要有一個(gè)舒心的居所來(lái)調(diào)整身心，因此，金潤(rùn)內(nèi)容：216。 繁華 成熟社區(qū)，繁華府地；216。 舒適 酒店式物業(yè)管理服務(wù)；216。 信息 中央商務(wù)圈也是中央信息圈、交匯地，同時(shí)，內(nèi)部的寬帶信息互聯(lián)網(wǎng)，隨時(shí)進(jìn)入信息世界。④銷售營(yíng)業(yè)稅：50元/㎡⑤辦公管理費(fèi)：15元/㎡⑥道路、綠化、屋頂花園、園林景觀燈等施工費(fèi)用：35元/㎡⑦勘探、設(shè)計(jì)費(fèi)：25元/㎡⑧廣告、策劃、營(yíng)銷費(fèi)用：80元/㎡⑨其他費(fèi)用：15元/㎡合計(jì)：商業(yè)部分3447元/㎡，酒店式商務(wù)公寓部分1340元/㎡。最終初步分析總收益為：3018萬(wàn)元。 以中、小戶型熱賣帶動(dòng)人氣和輿論關(guān)注，建立品牌是重點(diǎn)。 中、小戶型滿足住、租、炒三種需求，適合酒店長(zhǎng)租戶、小型公司與投資者進(jìn)入。 以“酒店式公寓”形式發(fā)售，引進(jìn)知名酒店管理公司的先進(jìn)管理體系。 以吸引第一批地產(chǎn)投資者與部分使用者為主，回收一部分資金。 完成本物業(yè)在新化縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本宣傳定位，確立本物業(yè)在房市中的“領(lǐng)導(dǎo)”地位。 使消費(fèi)者對(duì)物業(yè)的地段、配套、軟硬件的設(shè)置、檔次以及升值潛力有初步了解。 入市姿態(tài)：以小戶型與寫字樓為市場(chǎng)切入點(diǎn)。 媒體宣傳：制造賣場(chǎng)人氣，造勢(shì)。 通過(guò)廣告提高物業(yè)知名度，確立其領(lǐng)導(dǎo)地位。 引進(jìn)高檔次物業(yè)管理公司，形成戰(zhàn)略聯(lián)盟。 以租帶售，保證購(gòu)房投資者利益。 降低投資門檻。 降低投資風(fēng)險(xiǎn)。 利益一：購(gòu)房按揭明顯比直接付租金劃算，自用房屋的月供款比房租低幾倍，而且可以得到房屋產(chǎn)權(quán)；出租還有一筆相當(dāng)可觀的租金收入。 二、品牌形象階段目的216。216。具體操作216。 販賣核心： 項(xiàng)目各大優(yōu)勢(shì)點(diǎn) 投資回報(bào)操作要點(diǎn)216。216。216。三、強(qiáng)勢(shì)促銷階段目的 在前兩個(gè)階段的基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目品牌、投資效果以及租務(wù)市場(chǎng)等進(jìn)行全方面的提升，達(dá)到火爆租務(wù)市場(chǎng)，掃清尾盤的效果。四、服務(wù)營(yíng)銷階段目的：并通過(guò)創(chuàng)造獨(dú)特賣點(diǎn)和創(chuàng)意，結(jié)合“服務(wù)營(yíng)銷”，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)營(yíng)銷的差異化，升值無(wú)形資產(chǎn)，以求可持續(xù)發(fā)展。 23
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