【正文】 后續(xù)支出，滿足本準則第六條規(guī)定的確認條件的， 應(yīng)當資本化，計入投資性房地產(chǎn)成本 （如對出租用房的改良），比照固定資產(chǎn)的改良處理（將賬面價值轉(zhuǎn)入在建工程）； 不滿足本準則第六條規(guī)定的確認條件的，應(yīng)當費用化，在發(fā)生時計入當期損益 （如對出租用房的日常修理），比照固定資產(chǎn)的修理處理。 （二）作為存貨的房地產(chǎn)， 改為出租。 （四）自用建筑物停止自用， 改為出租。分錄： ⑴由 “ 自用 ” 該為 “ 投資性房地產(chǎn) ” 時 借：投資性房地產(chǎn)（賬面價） 累計折舊 貸：固定資產(chǎn)（或無形資產(chǎn)、存貨 ) ⑵ 由 “ 投資性房地產(chǎn) ” 該為 “ 自用 ” 時 借：固定資產(chǎn)（或無形資產(chǎn)、存貨 )（賬面價） 貸：投資性房地產(chǎn) 石家莊鐵道學院李志遠 80 采用公允價值模式的 （ 1） 投資性房地產(chǎn) 轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn) 時，應(yīng)當以其轉(zhuǎn)換當日的 公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值 ，公允價值與原賬面價值的 差額計入當期損益。 分錄： 借：投資性房地產(chǎn)（公允價） 累計折舊（及減值準備） 營業(yè)外支出 （公允價小于賬面價的差） 貸：固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)等 )(賬面價） 資本公積（公允價大于賬面價的差） 石家莊鐵道學院李志遠 82 投資性房地產(chǎn)的處置： 當投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用且預(yù)計不能從其處置中取得經(jīng)濟利益時，應(yīng)當終止確認該項投資性房地產(chǎn)。 石家莊鐵道學院李志遠 83 處置舉例： 甲公司 500萬元的價格對外轉(zhuǎn)讓一項房產(chǎn)。采用成本模式計量，購入時預(yù)計使用 20年，采用直線法提折舊，無殘值，營業(yè)稅率 5%。 （二）采用 成本模式 的，投資性房地產(chǎn)的折舊或攤銷，以及減值準備的計提情況。 （四）房地產(chǎn) 轉(zhuǎn)換 情況、理由，以及對損益或所有者權(quán)益的影響。 ♂ 石家莊鐵道學院李志遠 85 企業(yè)會計準則第 4號 —— 固定資產(chǎn) 石家莊鐵道學院李志遠 86 一、固定資產(chǎn)的確認，刪除了 “ 單位價值較高 ” 的規(guī)定 固定資產(chǎn)，是指同時具有下列兩個特征的有形資產(chǎn)： (一 )為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租或經(jīng)營管理而持有的； (二 )使用壽命超過一個會計年度。 新舊準則的主要變化 石家莊鐵道學院李志遠 87 二、重新定義 “ 預(yù)計凈殘值 ” ，引入未來現(xiàn)金流量折現(xiàn)概念 原準則中預(yù)計凈殘值是終值，新準則中預(yù)計凈殘值是現(xiàn)值。（有些特殊行業(yè)，如核電站在報廢時要發(fā)生大量的棄置費用 ) 石家莊鐵道學院李志遠 88 ? 預(yù)計的處置費用折現(xiàn)值應(yīng)計入固定資產(chǎn)入帳價值 ? 借：固定資產(chǎn) ——預(yù)計處置費用 ? 貸：預(yù)計負債 ——預(yù)計固定資產(chǎn)棄置支出（預(yù)計的處置費用折現(xiàn)值） ? 發(fā)生清理費用 ? 借：預(yù)計負債 ——預(yù)計固定資產(chǎn)棄置支出（預(yù)計的處置費用折現(xiàn)值） ? 固定資產(chǎn)清理（差額） ? 貸：銀行存款 ? 應(yīng)交稅費 ——應(yīng)交營業(yè)稅 石家莊鐵道學院李志遠 89 四、取消了后續(xù)支出的確認原則 。條件是： （一）與該固定資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；（二）該固定資產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。 石家莊鐵道學院李志遠 90 固定資產(chǎn)準則重點難點解析 初始計量 固定資產(chǎn)應(yīng)當按照 成本 進行初始計量。 以一筆款項購入多項沒有單獨標價的固定資產(chǎn)，應(yīng)當按照各項固定資產(chǎn)公允價值比例對總成本進行分配，分別確定各項固定資產(chǎn)的成本。 實際支付的價款與購買價款的現(xiàn)值之間的差額，除按照 《 企業(yè)會計準則第 17號 —— 借款費用 》 應(yīng)予資本化的以外，應(yīng)當在信用期間內(nèi)計入當期損益。 應(yīng)計入固定資產(chǎn)成本的 借款費用， 按照 《 企業(yè)會計準則第 17 號 —— 借款費用 》 處理。 非貨幣性資產(chǎn)交換、債務(wù)重組、企業(yè)合并和融資租賃取得的 固定資產(chǎn)的成本，應(yīng)當分別按照 相關(guān)準則的規(guī)定處理。但是，已提足折舊仍繼續(xù)使用的固定資產(chǎn)和單獨計價入賬的土地除外。已計提減值準備的固定資產(chǎn)，還應(yīng)當扣除已計提的固定資產(chǎn)減值準備累計金額。 固定資產(chǎn)的使用壽命、預(yù)計凈殘值、折舊方法 一經(jīng)確定，不得隨意變更 。 使用壽命預(yù)計數(shù)與原先估計數(shù)有差異的，應(yīng)當調(diào)整固定資產(chǎn)使用壽命。 與固定資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟利益預(yù)期實現(xiàn)方式有重大改變的，應(yīng)當改變固定資產(chǎn)折舊方法。 石家莊鐵道學院李志遠 96 固定資產(chǎn)的處置 滿足下列條件之一的，應(yīng)當予以終止確認： （一）該固定資產(chǎn)處于處置狀態(tài)。 持有待售的固定資產(chǎn)，應(yīng)對預(yù)計凈殘值進行調(diào)整。在企業(yè)準備出售固定資產(chǎn)時，應(yīng)復核其預(yù)計凈殘值，在這種情況預(yù)計凈殘值通常應(yīng)等于 公允價值減去處置費用后的凈額。 固定資產(chǎn)的 賬面價值 是固定資產(chǎn)成本扣減累計折舊和累計減值準備后的金額。 企業(yè)根據(jù)本準則的規(guī)定，將發(fā)生的固定資產(chǎn)后續(xù)支出已計入固定資產(chǎn)成本的，應(yīng)當終止確認被替換部分的賬面價值。該房屋原始價值為 150 000元，已提折舊 50 000元，取得價款 120220元，發(fā)生清理費用 2 000元，該辦公樓預(yù)計處置費用折現(xiàn)值為 3 000元，應(yīng)交營業(yè)稅金 6 000元。 （ 二 ） 各類固定資產(chǎn)的使用壽命 、 預(yù)計凈殘值和折舊率 。 （ 四 ） 當期確認的折舊費用 。 （ 六 ） 準備處置的固定資產(chǎn)名稱 、 賬面價值 、 公允價值 、 預(yù)計處置費用和預(yù)計處置時間等 。 準則規(guī)定： （ 1)非貨幣性交易同時滿足兩個條件時，以 “ 換出資產(chǎn)公允價值 ” 計量 。（交換的資產(chǎn)要有公允價 — 基本條件） (2)不滿足兩個條件之一時，以 “ 換出資產(chǎn)的賬面價值 ” 計量。 石家莊鐵道學院李志遠 105 滿足下列條件之一的非貨幣性資產(chǎn)交換具有商業(yè)實質(zhì)： （一）換入資產(chǎn)的 未來現(xiàn)金流量 在風險、時間和金額方面與換出資產(chǎn) 顯著不同 。 在確定非貨幣性資產(chǎn)交換是否具有商業(yè)實質(zhì)時，企業(yè)應(yīng)當關(guān)注交易各方之間是否存在關(guān)聯(lián)方關(guān)系。 石家莊鐵道學院李志遠 106 損益的確認發(fā)生了變化 由于計量模式的改變，損益的確認也發(fā)生了改變。 （ 2） 是否確認損益與采用的計量方式直接相關(guān)， 在以換出資產(chǎn)賬面價值計量換入資產(chǎn)入賬價值時，不論是否收到補價，交易各方均不確認損益。 貨幣性資產(chǎn) ， 指持有的現(xiàn)金及將以固定或可確定金額的貨幣收取的資產(chǎn) ， 包括現(xiàn)金 、 應(yīng)收賬款和應(yīng)收票據(jù)以及準備持有至到期的債券投資等 。 石家莊鐵道學院李志遠 109 判斷非貨幣性交易的參考比例為 25％ ， 即：從收取補價方看 ， 如果收取的貨幣性資產(chǎn)占換出資產(chǎn)公允價值的比例低于或等于 25%；從支付補價方看 ， 如果支付的貨幣性資產(chǎn)占換出資產(chǎn)的公允價值與支付補價之和的比例低于或等于 25%， 均確認為非貨幣性交易 。 確定公允價值可根據(jù)以下依據(jù)： 如果該資產(chǎn)存在活躍市場 ， 則該資產(chǎn)的市價即為公允價值；如果該資產(chǎn)不存在活躍市場 ，但與該資產(chǎn)類似的資產(chǎn)存在活躍市場 ， 則該資產(chǎn)的公允價值比照相關(guān)類似資產(chǎn)的市價確定；如果該資產(chǎn)及其類似資產(chǎn)均不存在活躍市場 ， 則該資產(chǎn)的公允價值按照使用該資產(chǎn)所能產(chǎn)生的未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值評估確定 。 公式為：換入資產(chǎn)的入賬價值＝換出資產(chǎn)的公允價值＋應(yīng)支付的相關(guān)稅費。 公式：換入資產(chǎn)的入賬價值＝換出資產(chǎn)的賬面價值＋應(yīng)支付的相關(guān)稅費。 A、 B兩公司均未對存貨計提跌價準備，增值稅率均為 17%。 A公司： 借：原材料 ―― 乙材料 9300 （ 9000+300） 應(yīng)交稅費 ―― 應(yīng)交增值稅（進項稅） 1700 貸：原材料 ―― 甲材料 9000 應(yīng)交稅費 ―― 應(yīng)交增值稅（銷項稅） 1700 銀行存款 300 B公司： 借：原材料 ―― 甲材料 11200 （ 10000+200） 應(yīng)交稅費 ―― 應(yīng)交增值稅（進項稅） 1700 貸：原材料 ―― 乙材料 11000 應(yīng)交稅費 ―― 應(yīng)交增值稅（銷項稅） 1700 銀行存款 200 即 A、 B公司均不確認非貨幣性交易損益。 換出資產(chǎn)公允價值與其賬面價值的差額計入當期損益。 公式： 換入資產(chǎn)的入賬價值＝換出資產(chǎn)的賬面價值＋支付的補價＋應(yīng)支付的相關(guān)稅費 石家莊鐵道學院李志遠 115 （ 2）收到補價的 按照公允價值計量的情況下， 以換出資產(chǎn)的公允價值，減去補價和應(yīng)支付的相關(guān)稅費，作為換入資產(chǎn)的入賬價值。 公式： 換入資產(chǎn)的入賬價值＝換出資產(chǎn)的公允價值－收到的補價＋應(yīng)支付的相關(guān)稅費 按照賬面價值計量的情況下， 以換出資產(chǎn)的賬面價值，減去補價和應(yīng)支付的相關(guān)稅費，作為換入資產(chǎn)的入賬價值， 不涉及損益。雙方協(xié)議， B公司支付 A公司 5萬元補價 ， A公司負責把該設(shè)備運至 B公司，交換小轎車。 B公司支付相關(guān)稅費 。 B公司小轎車已提減值準備 1萬元。 賬務(wù)處理合并（把幾個核算步驟合一，略去固定資產(chǎn)清理步驟）： 借：固定資產(chǎn) ―― 小轎車 339 250(35000050000+39250) 銀行存款 10 750 (5000039250) 累計折舊 200 000 貸：固定資產(chǎn) ―― 某設(shè)備 500 000 營業(yè)外收入 ―― 非貨幣性交易收益 50 000 石家莊鐵道學院李志遠 118 分步處理如下： 換出設(shè)備轉(zhuǎn)入清理： 借：固定資產(chǎn)清理 300 000 累計折舊 200 000 貸：固定資產(chǎn) ―― 某設(shè)備 500 000 支付相關(guān)稅費（應(yīng)交稅費步驟略） 借：固定資產(chǎn)清理 39 250 貸：銀行存款 39 250 （ 20220+19250） 換入小轎車并收到補價 借：固定資產(chǎn) ― 小轎車 339 250(35000050000+39250) 銀行存款 50 000 貸：固定資產(chǎn)清理 389 250 確認收益 借：固定資產(chǎn)清理 50 000 貸： 營業(yè)外收入 ―― 非貨幣性交易收益 50 000 石家莊鐵道學院李志遠 119 （ 2）設(shè)交易雙方的公允價值均不可靠，采用 “ 賬面價值 ” 計價：不確認損益。 （二）非貨幣性資產(chǎn)交換 不具有商業(yè)實質(zhì)，或者雖具有商業(yè)實質(zhì)但換入資產(chǎn)的公允價值不能可靠計量的，應(yīng)當按照換入各項資產(chǎn)的 原賬面價值占換入資產(chǎn)原賬面價值總額的比例， 對換入資產(chǎn)的成本總額進行分配，確定各項換入資產(chǎn)的成本 。 （二）換入資產(chǎn)成本的確定方式。 （四）非貨幣性資產(chǎn)交換確認的損益 石家莊鐵道學院李志遠 124 會計準則名稱 主要變化 對企業(yè)的影響 會計處理 備注 企業(yè)會計準則第 7號 —非貨幣性資產(chǎn)交換 1. 引 入 了公允價值計量 2. 準 則 名稱改為非貨幣性資產(chǎn)交換 理不同 政策進行資產(chǎn)置換 ,通過資產(chǎn)重組提高當期利潤 否具有商業(yè)性質(zhì)很難斷定 ,盈余管理存在彈性 值或公允價值能夠可靠計量的 ,以公允價值入賬 ,否則以換出資產(chǎn)賬面價值入賬 靠計量的 ,以換出資產(chǎn)賬面價值計量 …… . 首次執(zhí)行 , 會計政策變更不追溯調(diào)整 ♂ 石家莊鐵道學院李志遠 125 企業(yè)會計準則第 8號 —— 資產(chǎn)減值 石家莊鐵道學院李志遠 126 新準則的主要變化 擴大適用范圍。在擴大減值使用范圍的同時， 明確 “ 生物資產(chǎn)、存貨、投資性房地產(chǎn)、建造合同資產(chǎn)和金融資產(chǎn)等，相關(guān)準則有特別規(guī)定的，從其規(guī)定 ” （新準則第三條）。 “ 準則中的資產(chǎn)包括單項資產(chǎn)和資產(chǎn)組 ” 。 在單項資產(chǎn)減值準備難以確定時，應(yīng)當按照相關(guān)資產(chǎn)組確定資產(chǎn)減值。 一是明確 “ 企業(yè)應(yīng)當在會計期末對各項資產(chǎn)進行核查，判斷資產(chǎn)是否有跡象表明可能發(fā)生了減值 ” 。 可收回金額的計量原則比現(xiàn)行制度更具實務(wù)操作指導性。 石家莊鐵道學院李志遠 128 新準則規(guī)定已計提減值準備不允許轉(zhuǎn)回。 新準則引入了 總部資產(chǎn) 的概念。 石家莊鐵道學院李志遠 129 可能發(fā)生減值資產(chǎn)的認定 : 企業(yè)應(yīng)當在資產(chǎn)負債表日判斷資產(chǎn)是否存在可能發(fā)生減值的跡