【正文】 作疲勞，達到身心健康的精神之境界。 將項目整體生態(tài)種植養(yǎng)殖園區(qū)部分按每分地為單位分割成若干小畦，以 10— 30 年為一個周期出租給承租的都市休閑消費群體。 以科技創(chuàng)新為動力，創(chuàng)建科技興業(yè)體系。如現(xiàn)代 農(nóng)園生產(chǎn)出新產(chǎn)品：日本的龍須菜、墨西哥的食用仙人掌、臺灣蜜棗、法國奶油黃瓜、以色列的七彩椒、波爾山羊等，這些新品種科學(xué)養(yǎng)殖后，可讓游客領(lǐng)養(yǎng)、品嘗，親自種養(yǎng)， 帶給客戶全新的種植養(yǎng)殖體驗 。以農(nóng)業(yè)生態(tài)旅游樂園為載體， 發(fā)展生態(tài)農(nóng)莊的休閑旅游 娛樂 產(chǎn)業(yè) 。本項目作為綜合性多元化休閑服務(wù)業(yè)態(tài)項目，樹立自身的整體形象、構(gòu)造自身特色品牌是贏得消費者的最佳選擇。在形式產(chǎn)品的基礎(chǔ)上開發(fā)核心產(chǎn)品和無形產(chǎn)品，樹立現(xiàn)代整體產(chǎn)品概念，精心提供出迎合消費者心理的現(xiàn)代概念，用參與體驗、綠色消費和生態(tài)觀光服務(wù)等概念引導(dǎo)休閑消費，創(chuàng)造品牌。 根據(jù)消費者的消費心理、購買行為、價值觀念、偏愛程度而引起的對同一產(chǎn)品消費需求的差異性，把整個市場分成若干消費群， 選擇 項目 產(chǎn)品能最大程度上滿足需求的買方 。 精心提煉出迎合消費者心理的現(xiàn)代理念，用 參與、體驗、健康、 生態(tài) 等 理念來引導(dǎo)消費、開拓市場 。由于目前項目的定位及操作模式在西安市場具有唯一性，極易產(chǎn)生良好的品牌效應(yīng)， 因此本項目擬以品牌建設(shè)作為企業(yè)的營銷策略，切實做好市場探查、分割、優(yōu)先、定位工作 。 借鑒房地產(chǎn) 期房 銷售的運營模式， 在 項目現(xiàn)場及 市區(qū)繁華地段設(shè)置體驗展廳，布置項目的沙盤模型，以銷售現(xiàn)場的氛圍提升客戶的參與性 ，實現(xiàn)資金的快速回籠。 通過建立 項目 網(wǎng)站、電視廣告、 報紙 宣傳等多種方式擴大 項目的影響力 ， 快速 打造 項目的 品牌形象。 對業(yè)務(wù)銷售人員進行 公關(guān) 推銷等方面的技術(shù)培訓(xùn)，提高銷售業(yè)務(wù)人員水平，同時不斷 擴充的項目 推銷人員，壯大營銷隊伍，加大銷售力度 。 展示中心是客戶最直觀接觸項目的第一步，也是“體驗式營銷”生態(tài)農(nóng)業(yè)休閑產(chǎn)業(yè)園項目可行性發(fā)展論證 18 的第一站，所以展廳能否給客戶留下美好的第一印象，對項目的租賃交易是否成功起著重要的作用。 展示中心的裝修要與項目形象一致，要與目標客群的氣質(zhì)一致。 就本項目而言，展示中心要直觀的體現(xiàn)項目自然、生態(tài)及可參與性的特點。 建筑建議： （ 1）選址：選擇在項目附近，自然生態(tài)景觀絕佳之處。 （ 2）建筑形式：依據(jù)項目設(shè)計規(guī)劃執(zhí)行，整體體現(xiàn)項目既定風(fēng)格，展示全新的體驗型農(nóng)耕生活樂趣。主 色彩以清新淡雅的綠色為基調(diào) 。 生態(tài)農(nóng)業(yè)休閑產(chǎn)業(yè)園項目可行性發(fā)展論證 19 建筑原則： （ 1）清新自然原則：體現(xiàn)項目 “ 回歸田園，親近自然 ” 的主題定位。 裝修建議： 整個展廳劃分為四個區(qū)域，即接待洽談區(qū)、園區(qū)展示區(qū)、影音播放區(qū)及辦公區(qū)。 （ 1）洽談區(qū)主要以接待臺和洽談區(qū)組成。 （ 2）展示中心分兩塊，一個是項目模型放置（包括區(qū)位沙盤、項目沙盤、景觀及田園模型等），另一個是影視欣賞區(qū)。展板主要內(nèi)容為項目的定位理念、區(qū)域地段、配套設(shè)施、客戶租賃田園的具體細則介紹等。同時，在展廳外圍設(shè)置導(dǎo)示系統(tǒng)，景觀花卉，以新穎的形式將本項目的定位直接傳達，提升項目的品牌形象。 生態(tài)農(nóng)業(yè)休閑產(chǎn)業(yè)園項目可行性發(fā)展論證 20 銷售道具建議 銷售還需要一系列銷售道具的支持，從宣傳資料、銷售資料上展現(xiàn)項目風(fēng)格特色同時，營造項目熱銷的氛圍。 （ 2）區(qū)位沙盤 脈絡(luò)分明，層次清晰地展示項目所處的地理位置及周邊的自然景觀及生態(tài)綠化，進一步展示區(qū)域的自然生態(tài)價值。建議針對項目的 “自然風(fēng)情 — 休閑農(nóng)業(yè)” 參與性主題，以“我家的私屬菜園”（或畫冊形式）來詳細描述項目的各方面細節(jié)。 （ 4）銷售展板 從項目的各方面優(yōu)勢來形成核心競爭優(yōu)勢，并通過純粹的自然畫面表現(xiàn)形成項目獨有的氣質(zhì)。 （ 6）銷售表格 生態(tài)農(nóng)業(yè)休閑產(chǎn)業(yè)園項目可行性發(fā)展論證 21 一套完整系統(tǒng)的銷售表格，不僅可以完整銷售流程，還可以充分反應(yīng)銷售問題，挖掘客戶潛力，并能有效地把握銷售節(jié)奏，及時制定營銷戰(zhàn)術(shù)，進行銷售控制，促動銷售按市場反應(yīng)、計 劃進行。建議引進精致的農(nóng)耕文化符號模型。 工地現(xiàn)場包裝建議 圍墻包裝相當(dāng)于大型戶外廣告，且詳細系統(tǒng)，易于形成風(fēng)格，可充分發(fā)揮成項目良好的展示空間，通過工地包裝打造項目的主體風(fēng)格，實現(xiàn)項目整體景觀配套資源的展示，以表現(xiàn)項目“打造城 里人自己的私屬農(nóng)家菜園”的經(jīng)營理念，成為現(xiàn)場客戶注目的焦點，表現(xiàn)手法上采用大幅噴繪，畫面上強調(diào)自然、綠色、寧靜的感覺，力爭成為項目現(xiàn)場的吸引眼球的一道風(fēng)景。 報刊廣告 這是目前各個城市的房地產(chǎn)行業(yè)主要的推廣渠道，消費者大多習(xí)慣通過報紙來查詢自己所需要的信息，尤其是在周四和周五的報紙閱讀率比較高。 互聯(lián)網(wǎng) 本項目的目標客戶絕大部分有上網(wǎng)習(xí)慣，可以通過互聯(lián)網(wǎng)隨時了解全面的項目資料和及時的項目信息。 建議利用時段：項目啟動初期 即介入推廣，全程使用，及時傳播項目信息。 建議利用時段：大型戶外廣告在項目銷售全程使用，隨時更換階段性主題。 建議利 用時段：項目施工期。 建議利用時段：銷售全程，針對不同的銷售階段，及時更新宣傳頁的內(nèi)容，通過客戶分析針對性使用。 十 三 、風(fēng)險防范的對策及措施 推介創(chuàng)新，穩(wěn)定客源。 更新策劃理念，走企業(yè)化、市場化發(fā)展之路。把差異作為最好的旅游資源加以開發(fā)，通過現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的新品種、新栽培模式與傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)的不同顯示出其差異，達到開拓市場的目的。一方面，園區(qū)自身就是一個農(nóng)業(yè)科技研發(fā)、產(chǎn)業(yè)化拓展的孵化器，通過其示范、推廣和輻射作用，帶動周邊休閑旅游人群進入了產(chǎn)業(yè)圈，感受全新的科技生態(tài)農(nóng)業(yè)生活體驗。 建立配套完善的旅游設(shè)施。 節(jié)源開流，統(tǒng)籌安排，加強管理，最大限度的降低經(jīng)營成本。 項目總投資 （ 1）土地租賃費用： 300 萬 元（前期） （ 2）度假酒店、別墅及配套設(shè)施建設(shè)（含裝修）： 120xx ㎡ 2500 元 /㎡ =3000 萬元 （ 3）生態(tài)養(yǎng)殖觀光湖土方開挖及整體建筑造價： 200 萬元 （ 4）園區(qū)鋼架大棚及其它房舍建筑： 1500 萬元 （ 5）園區(qū)所有娛樂設(shè)施及景觀配套建設(shè)費用投資： 500 萬元 （ 6）公用工程（道路、綠化、停車場等）及設(shè)備（含農(nóng)業(yè)生產(chǎn)設(shè)備及園區(qū)服務(wù)設(shè)備）： 200 萬元 （ 7）各類果蔬作物種苗、水產(chǎn)品種苗、牲畜幼崽引進費用投資：300 萬元 （ 8）項目現(xiàn)金流儲備： 500 萬元 綜合上述各項估算 ,該項目累計投資總額約為 6500 萬元 。 具體收支狀況應(yīng) 根據(jù) 項目實際運作情況 ，做適當(dāng)調(diào)整。 十 五 、社會效益分析 適應(yīng)了旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整的客觀要求，是旅游開發(fā)形式轉(zhuǎn)型的新探索，推進了現(xiàn)代旅游業(yè)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展，不僅拓寬了旅生態(tài)農(nóng)業(yè)休閑產(chǎn)業(yè)園項目可行性發(fā)展論證 27 游資源開發(fā)的路徑，而且把旅游、農(nóng)業(yè)、 新農(nóng)村建設(shè)有機結(jié)合起來，加快了結(jié)構(gòu)調(diào)整，提升和豐富了旅游的內(nèi)涵，減少了旅游開發(fā)的投資風(fēng)險，迎合了大眾消費心理。旅游業(yè)具有極強的關(guān)聯(lián)帶動作用，開發(fā)農(nóng)業(yè)旅游，向二、三產(chǎn)業(yè)交叉滲透深，對第三產(chǎn)業(yè)帶動作用強。 可以創(chuàng)造就業(yè)機會，增加農(nóng)民收入，縮小城鄉(xiāng)差距，加快 脫貧和新農(nóng)村建設(shè)步伐。 可以促進農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加強城鄉(xiāng)交流，提高質(zhì)量與品位。 可以加強生態(tài)環(huán)境保護與 建設(shè)，有利于農(nóng)村經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展。 可以緩解假日高峰旅游壓力，促進城鄉(xiāng)消費。 十 六 、問題與建議 由于本項目符合國家鼓勵的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整政策，建議積極爭取相關(guān)政策扶持，以便項目順利實施，盡早發(fā)揮應(yīng)有的效益。 結(jié) 論 本項目建成后可大大促進項目周邊乃至全西安市休閑生態(tài)農(nóng)業(yè)與循環(huán)經(jīng)濟的發(fā)展，調(diào)優(yōu)項目區(qū)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。 項目各方面建設(shè)條件都已具備，方案成熟可靠，生產(chǎn)技術(shù)、設(shè)備可行，項目論證可信，經(jīng)濟效益指標符合要求，風(fēng)險性較小，是一個具有發(fā)展前景的循環(huán)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟發(fā)示