【正文】 企業(yè)將 1000萬(wàn)元租金進(jìn)行劃分，將 700萬(wàn)元?jiǎng)澐譃槲飿I(yè)管理收入， 300萬(wàn)元為房屋出租收入。 B企業(yè)由于經(jīng)營(yíng)不善已準(zhǔn)備停業(yè)，到年底只給了 A企業(yè) 150萬(wàn)元的租金收入，其余價(jià)款一直沒(méi)有支付。 69 A商貿(mào)公司下屬的商場(chǎng)建于 15年前，房產(chǎn)原值 400萬(wàn)元，由于商場(chǎng)的內(nèi)外裝修陳舊，購(gòu)物環(huán)境較差，該公司因資金緊張，無(wú)力重新裝修，故準(zhǔn)備以每年 200萬(wàn)元的價(jià)格將商場(chǎng)整體租賃出去。 方案：整體租賃商場(chǎng) 5年半 (其中半年為裝修期間，免租金 )，租賃價(jià)格為每年 200萬(wàn)元，室內(nèi)外裝修等一次性投入和財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用總計(jì)約 600萬(wàn)元，預(yù)計(jì)每年租金收入約為 400萬(wàn)元。該方案是否可行，如何改善？ 70 十一 .銷售合同涉稅條款 銷售與裝修分離如何操作 將精裝修房屋銷售合同分解為 “ 毛坯房合同 ” 和 “ 裝修合同 ” 是否可行？ 根據(jù)國(guó)稅函 [1998]53號(hào)：納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項(xiàng)行為，分別簽訂兩份契約（或合同），向?qū)Ψ绞杖煞輧r(jià)款。因此，對(duì)納稅人向?qū)Ψ绞杖〉难b修及安裝設(shè)備的費(fèi)用，應(yīng)并入房?jī)r(jià)，按 “ 銷售不動(dòng)產(chǎn) ” 稅目征收營(yíng)業(yè)稅。雙方有嚴(yán)格的合同或協(xié)議，而且商品房的售價(jià)接近或略低于該小區(qū)政府公布的平均售價(jià)。 ②時(shí)限的確定：應(yīng)確定一個(gè)時(shí)間為房屋完工（達(dá)到可以入住）時(shí)間，然后再發(fā)生裝璜成本。 ④還要與買房人講好，只要買我的房，就必須用指定企業(yè)裝璜，這一點(diǎn)要體現(xiàn)在某個(gè)合同中，以免事后發(fā)生糾紛。 2）如果將房屋先裝修后等買房人來(lái)買，也不行。 4）利潤(rùn)的合理劃分不能偏離常規(guī)。 經(jīng)咨詢律師， 二套房子簽訂 《 商品房買賣合同 》 ，地下停車庫(kù)簽訂 《 贈(zèng)與合同 》 。 稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析？ （ 1）地下車庫(kù)作為附屬設(shè)施如同地下室一并計(jì)入商品房銷售合同統(tǒng)一價(jià)款； （ 2）地下車庫(kù)與住宅分別簽署兩份銷售合同，單獨(dú)計(jì)算 75 附屬建筑物的銷售方式： (1)租賃 (2)捆綁銷售 (3)附贈(zèng) 5. 代理銷售合同、銷售策劃 /廣告宣傳合同、傭金涉稅條款 、定金、誠(chéng)意金、 VIP會(huì)員費(fèi)涉稅條款風(fēng)險(xiǎn)提示 (1)必須在與業(yè)主簽訂 《 預(yù)售合同 》 或 《 銷售合同 》 之前進(jìn)行； (2)房地產(chǎn)企業(yè)必須要誠(chéng)信，不能超越現(xiàn)有的開發(fā)商品房數(shù)量而肆意擴(kuò)大收取誠(chéng)意金、訂金和 VIP會(huì)員費(fèi)的數(shù)量，否則，會(huì)有非法集資的嫌疑 76 結(jié)轉(zhuǎn)收入的時(shí)點(diǎn) 會(huì)計(jì)收入與稅法收入確認(rèn) 會(huì)計(jì)成本與計(jì)稅成本差異 代收款項(xiàng)（住房專項(xiàng)基金、契稅、印花稅） 違約金條款 銷售房屋面積違約涉稅條款 問(wèn)題 1：合同法（高院解釋）處理（法釋 [2021]7號(hào)） 問(wèn)題 2：稅務(wù)處理 房地產(chǎn)企業(yè)收取、支付的違約金是否屬于價(jià)外費(fèi)用 77 違約金專題 房地產(chǎn) 企業(yè) 收 取 支 付 供應(yīng)商 建筑商 業(yè)主 業(yè)主 價(jià)外費(fèi)用 價(jià)外費(fèi)用 非價(jià)外費(fèi)用 非價(jià)外費(fèi)用 注：違約金是否為價(jià)外費(fèi)用，關(guān)鍵在于方向，反方向不屬于價(jià)外費(fèi)用 供應(yīng)商 建筑商 78 /售后回購(gòu)涉稅條款 國(guó)稅總局公告 2021年第 13號(hào)：融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)的行為，不屬于增值稅和營(yíng)業(yè)稅征收范圍，不征收增值稅和營(yíng)業(yè)稅 指承租方以融資為目的將資產(chǎn)出售給經(jīng)批準(zhǔn)從事融資租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)后，又將該項(xiàng)資產(chǎn)從該融資租賃企業(yè)租回的行為 2年物業(yè)管理費(fèi)涉稅條款 問(wèn)題 1：房地產(chǎn)開發(fā)商不得在合同中約定第三方的義務(wù)（第三方簽訂合同除外） 前期物業(yè)管理 79 問(wèn)題 2：免物業(yè)費(fèi)后，開發(fā)商支付物業(yè)費(fèi)收取發(fā)票是否合法 化解辦法： 100萬(wàn)元，售房合同中說(shuō)明交房標(biāo)準(zhǔn)送家電、家俱（購(gòu)進(jìn)價(jià)格為 10萬(wàn)元），房屋的公允價(jià)值可推定為 90萬(wàn)元。如銷售空調(diào)并安裝，為混合銷售，兩者密不可分；但是，銷售房產(chǎn)不售家電、家俱并不影響房屋的使用功能，不符合混合銷售要件。企業(yè)賣精裝房送家電、家俱，屬于銷售行為，應(yīng)該繳納增值稅，不征營(yíng)業(yè)稅。 ② 混合銷售行為中只涉及營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)和貨物，不涉及轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)稅目。一般而言，貨物銷售和提供應(yīng)稅勞務(wù)同時(shí)存在一項(xiàng)行為中。 82 （ 3）土地增值稅 精裝房所用家電、家俱，能否作為土增清算成本項(xiàng)目扣除？ 根據(jù)建標(biāo) [2021]206號(hào)規(guī)定，只有構(gòu)成工程實(shí)體的材料費(fèi)才構(gòu)成建筑安裝工程費(fèi)的內(nèi)容。 企業(yè)銷售精裝修房，應(yīng)如何處理？ 83 促銷方式中的稅收 代墊首付 /零首付 返稅 折扣 贈(zèng)送禮品 積分 定金返息 保值銷售（合同承諾業(yè)主如果貶值，經(jīng)共同認(rèn)可第三方評(píng)估，將補(bǔ)償差價(jià)） 退誠(chéng)意金并獲補(bǔ)償（變相融資） 84 籌劃分析 : （ ) 土地增值稅籌劃的前提：清算制條件下有效 85 土地增值稅清算的疑難問(wèn)題 虛構(gòu)工程項(xiàng)目（零星工程、配套設(shè)施、地下輔助工程）和工程量，成本核實(shí)難：工程合同、決算、代開發(fā)票 虛開發(fā)票取證難（甲供材料異地建材、現(xiàn)金交易、手工版金額大） 一房一價(jià)，計(jì)稅收入確定難 明顯偏低的標(biāo)準(zhǔn)、正當(dāng)理由不明確 86 連體樓土地增值稅的計(jì)算 某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)商鋪?zhàn)≌B體樓一幢，一層二層為商鋪，面積 1000平方米，商鋪以上為普通住宅，面積為 8000平方米。該項(xiàng)目商鋪平均銷售單價(jià) 6000元／平方米，銷售收入為 600萬(wàn)元；普通住宅平均銷售價(jià)格為 3500元 /平方米，銷售收入為 2800萬(wàn)元。 5）施工企業(yè)將建筑業(yè)發(fā)票全額開具給委托建房單位（原票轉(zhuǎn)交）。 《 房屋登記辦法 》 （建設(shè)部令 168號(hào)）第 31條：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等房屋一并申請(qǐng)登記，由房屋登記機(jī)關(guān)在房屋登記簿上予以記載，不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。 在國(guó)外設(shè)立設(shè)計(jì)公司加大成本（尤其是香港等地） 設(shè)立關(guān)聯(lián)的新辦商業(yè)企業(yè)，運(yùn)用甲方供材以加大成本 設(shè)立關(guān)聯(lián)的裝飾公司，銷售精裝修房的籌劃 設(shè)立關(guān)聯(lián)的代理公司，進(jìn)行流程再造 地產(chǎn)企業(yè)完工后，設(shè)立銷售公司，分解收入，降低增值率（一般不提倡使用） 建立了很多避稅鏈公司，財(cái)務(wù)可能都在一間辦公室 100 全國(guó)地稅系統(tǒng)反避稅工作會(huì)議于 2021年 12月 13日 15日在山東舉行。本次會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的反避稅問(wèn)題進(jìn)行了深入探討和研究，并對(duì)有關(guān)反避稅調(diào)查工作做出了具體部署。如果開發(fā)商和關(guān)聯(lián)企業(yè)企業(yè)所得稅稅率一致，這種利益轉(zhuǎn)移不會(huì)必然導(dǎo)致企業(yè)所得稅避稅。 101 十六 .稅務(wù)稽查的風(fēng)險(xiǎn)管控 稅收籌劃及風(fēng)險(xiǎn)控制的非業(yè)務(wù)方法 — 提高應(yīng)對(duì)檢查能力 規(guī)范經(jīng)營(yíng)，稅收籌劃 資料存檔，規(guī)范管理，單獨(dú)辦公，資料分檔 稽查接待，請(qǐng)示拖延 擺正位置，不得爭(zhēng)執(zhí) 面對(duì)舉報(bào)，大度寬容 相信自己，沉著冷靜 稽查前的準(zhǔn)備事項(xiàng) 102 無(wú)知者無(wú)畏（非財(cái)務(wù)人員） 常在河邊站，哪有不濕鞋（破綻理論） 了解原因，有的放矢 知己知彼，心中有數(shù) 重大遺漏，補(bǔ)缺補(bǔ)差 賬面實(shí)際，是否一致 存款往來(lái)，對(duì)應(yīng)收入 準(zhǔn)備材料，以備查詢 相關(guān)文檔，入屜入柜 接待地點(diǎn)，遠(yuǎn)離賬冊(cè) 接待人員，禮貌謙遜 103 稅收征管、納稅評(píng)估、稅務(wù)稽查的區(qū)別： 稅務(wù)征管：就事論事，申報(bào)解決。 如看到：無(wú)法支付的應(yīng)付款項(xiàng)。 稽查：（ 1）為什么對(duì)方不要錢？很可能該筆交易并未發(fā)生，屬于接受虛開發(fā)票。 其他應(yīng)付款長(zhǎng)期掛賬稽查的考慮： （ 1）往來(lái)掛賬實(shí)際是隱瞞收入。 104 對(duì)等原則，禮節(jié)出面， 財(cái)務(wù)接待，老板周旋 實(shí)地調(diào)查，財(cái)務(wù)陪同 相關(guān)人員，含糊回答。 105 借口推脫，有限配合， 財(cái)務(wù)資料，謹(jǐn)慎提供， 業(yè)務(wù)部門，適當(dāng)規(guī)避， 電腦資料，及時(shí)備份 底稿要復(fù)印 核對(duì)要認(rèn)真 應(yīng)對(duì)要及時(shí) 措施要得當(dāng) 了解稽查進(jìn)程，快速做出反映。 106 認(rèn)真研究，逐條核對(duì) 書面報(bào)告，口頭反映 協(xié)調(diào)配合，進(jìn)退有序 有禮有節(jié)，有理有據(jù) 避免定性為偷稅 溝通的分寸（企業(yè)能力的定位、社會(huì)關(guān)系的利用） 提供有利的涉稅證據(jù)、依據(jù) 取得的復(fù)印件 ,如納稅人不簽字與原件核對(duì)無(wú)誤則無(wú)效 暴力、利誘、欺詐取得證據(jù)是無(wú)效的 107 要成為一個(gè)稅務(wù)認(rèn)可的財(cái)務(wù)工作者 （ 1）千萬(wàn)不要賣弄你的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)知識(shí)、稅務(wù)知識(shí)，不要表白沒(méi)問(wèn)題 （ 2）盡量讓他們找出你的小錯(cuò)誤，比如發(fā)票不正規(guī)等等 （ 3）盡量拖延時(shí)間，承認(rèn)錯(cuò)誤 （ 4）裝傻充愣，推三阻四 （ 5）別忘了倒開水讓人家喝 （ 6）稽查是有任務(wù)的，配合稽查人員完成任務(wù) 108 對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)： 當(dāng)前開發(fā)企業(yè)最重要的不是如何通過(guò)籌劃少繳稅，而是充分理解和應(yīng)用稅收政策，盡可能不多繳稅； 建議：經(jīng)常與地市一級(jí)的稅務(wù)機(jī)關(guān)業(yè)務(wù)部門溝通，對(duì)于企業(yè)涉稅事項(xiàng)處理可取得事半功倍的效果。 109 一定要與稅務(wù)機(jī)關(guān)保持暢通的溝通渠道，目前中國(guó)稅企爭(zhēng)議絕大部分是要靠溝通解決。企業(yè)與稅務(wù)部門保持正常、有效的溝通渠道至關(guān)重要。 110 解決爭(zhēng)議途徑時(shí)注意事項(xiàng) 咨詢爭(zhēng)議問(wèn)題的處理要隱瞞自己的身份。 市局是政策中心，政策一般由市局最終解釋和決定。但具體經(jīng)辦人員認(rèn)可，有助于解決爭(zhēng)議。各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)定都是有一定效力的證據(jù)。 評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)人員工作的標(biāo)準(zhǔn)。 稅收政策的運(yùn)用要在行政機(jī)關(guān)容忍的范圍內(nèi)。 知道處理程序比明白實(shí)體規(guī)定