【正文】 專業(yè)＋服務(wù) 創(chuàng)造地產(chǎn)新價值 29 前工作 第一期 建設(shè) 拆遷 第二期 建設(shè) 拆遷 第三期 建設(shè) 拆遷 第四期 建設(shè) 拆遷 首期開工前工作 （ 1） 時間跨度從 簽合同 到 首期開工 。 （ 3） 2020 年 1 月開始拆遷， 分三期拆遷，每期為時六個月。 第一期 （ 1） 2020 年 12 月 ，坭崗村 原有 部分 空地 開工 （ 2） 2020 年 12 月 拆遷 1/3 的 城中村建筑面積 （ 3） 2020 年 12 月銷售 專業(yè)＋服務(wù) 創(chuàng)造地產(chǎn)新價值 30 （ 4） 2020 年 7 月竣工 ，進行還遷 第二期 （ 1） 2020 年 7 月 ，坭崗村 原有 空地剩余 部分 及拆遷空出部分 開工 （ 2） 2020 年 7 月銷售 ，拆遷 1/3 的城中村建筑面積 （ 3） 2020 年 12 月竣工 ，進行還遷 第三期 （ 1） 2020 年 12 月開工 （ 2） 2020 年 12 月銷售 ，拆遷 1/3 的城中村建筑面積 （ 3） 2020 年 7 月竣工 ，進行還遷 第四期 （ 1） 2020 年 7 月 ，剩余的一半商業(yè) 開工 （ 2） 2020 年 7 月竣工 專業(yè)＋服務(wù) 創(chuàng)造地產(chǎn)新價值 31 成本預(yù)測 經(jīng)測算，本項目開發(fā)總成本約為 億元，其中土地費用 億元（含拆遷費、安置費等），前期工程費用 億元，建筑安裝工程費用 億元，公共配套設(shè)施費用 億元，基礎(chǔ)設(shè)施費用 億元，工程管理費用 億元，其它費用及不可預(yù)見費用 億元，期間費用 （含管理費、銷售等費用） 億元。 表 6 坭崗村城中村改造 項目 開發(fā) 成本表 序號 項目 面 積 取費標(biāo)準(zhǔn) 總 價 備 注 （ M178。.月 3, 租賃期 18 個月， 租賃面積為總拆面積的 50% 拆遷費 246,000 90 元 /M178。 2, 施工監(jiān)理 費 1, 建安費 % 三通一平費用 134,400 10 元 /M178。 5, 3 建安工程費 164, 土建成本 739,200 1800 元 /M178。 1, 給排水工程 739,200 50 元 /M178。 7, 電梯工程 739,200 150 元 /M178。 7, 4 公共配套設(shè)施費 10,000 500 元 /M178。 7, 市政工程質(zhì)檢費 739,200 元 /M178。 1, 小區(qū)給水工程費 739,200 15 元 /M178。 1, 有線電視寬帶工程費 739,200 6 元 /M178。 安置費取費標(biāo)準(zhǔn)參考深圳市類似地段農(nóng)民房價格 15 元 /平方米 .月。 其他指標(biāo)取費標(biāo)準(zhǔn)參考深圳市建筑市場價格及相關(guān)規(guī)定。（不含土地費用及期間費用） 項目平均樓面地價為 589 元 /平方米。 銷售價格預(yù)測 （ 1） 住宅銷售價格預(yù)測 因為本項目屬于舊改項目， 與周邊片區(qū)的房地產(chǎn)市場沒有可比性 。 專業(yè)＋服務(wù) 創(chuàng)造地產(chǎn)新價值 34 680070007200740076007800800082008400價格（單位：元）銷售均價年份羅湖區(qū)住宅均價2020202020202020 圖 12：羅湖區(qū) 2020—— 2020住宅均價圖 表 9： 羅湖區(qū)住宅均價（單位：元 /平方米） 年份 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 售價 7,408 7,494 7,996 8,310 按照 趨勢預(yù)測法公式： 基期價格 *（ 1+平均增長率） 計算期 ==預(yù)期價格 本項目預(yù)計建設(shè)期（含籌備期）為 7 年， 所以本項目的趨勢預(yù)測法中采用 年作為計算指標(biāo)。 根據(jù)趨勢預(yù)測法推出 羅湖 區(qū)住宅均價 預(yù)期價格為： 8,310元 /平方米 *（ 1+） ==9,216 元 /平方米 本 項目開發(fā)后將徹底改變項目目前的區(qū)域環(huán)境，使本項目的價值大幅提升， 再加上八卦嶺片區(qū)的升級、關(guān)內(nèi)土地的稀缺、深圳房地產(chǎn)市場的 持續(xù) 看漲 以及深圳城市功能的升級 ， 本項目的 預(yù)期價格會略高于 9,216元 /平方米 。 （ 2）商業(yè)銷售價格預(yù)測 050001000015000202005 . 0 %0 . 0 %5 . 0 %1 0 . 0 %1 5 . 0 %2 0 . 0 %2 5 . 0 %3 0 . 0 %均價 12627 12642 12916 12463 15611同比 2 2 . 5 % 0 . 1 % 2 . 2 % 3 . 5 % 2 5 . 3 %2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 圖 13： 2020—— 2020年商業(yè)銷售價格 根據(jù)趨勢法預(yù)測，到 2020 年，商業(yè)均價將達到 19,666 元 /平方米 ，綜合商業(yè)風(fēng)險及本項目 所處片區(qū) 處于相對隔絕帶、 商業(yè)氛圍不濃、人口規(guī)模不夠 的商業(yè)條件考慮，本項目的商業(yè)預(yù)期價格 能達到 ：18,000元 /平方米。 月。 專業(yè)＋服務(wù) 創(chuàng)造地產(chǎn)新價值 36 租賃收入預(yù)測 ? 商業(yè)租賃收入 綜合項目開發(fā)方案及市場分析，項目商業(yè)可租賃面積為 51,730 平方米 ， 按 150 元 /平方米 ? 停車位租賃收入 經(jīng)過對項目周邊樓盤停車位出租價格調(diào)查，建議本項目地下停車位出租價格為 250 元 /個 .月 車位年租賃收入： 4,300 個 250 元 /個 .月 12=903 萬 元 投資使用計劃及啟動資金 根據(jù)開發(fā)商提供的資料，同時結(jié)合項目開發(fā)實際付款情況，以及工程進度等方面，確定科學(xué)、合理的 資金使用計劃，具體 詳 見 坭崗村城中村改造項目 分期投資計劃表 。 專 業(yè) ＋ 服 務(wù) 創(chuàng) 造 地 產(chǎn) 新 價 值 37 序號 項目名稱 表 10 投資計劃 (萬元 ) 合計 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 1 土地成本 43, 38,008 1, 1, 1, 2 前期工程費 9, 2, 2, 1, 1, 1, 3 建筑安裝工程費 164, 38, 34, 30, 30, 23, 8, 4 公共配套設(shè)施費 5 基礎(chǔ)設(shè)施費 11, 2, 2, 2, 2, 1, 6 工程管理費 2, 7 其它費用及不可 預(yù)見費 9, 2, 2, 1, 1, 1, 8 期間費用 18, 4, 3, 3, 3, 2, 9 項目總投資 261, 40, 50, 46, 41, 39, 31, 10, 專業(yè)＋服務(wù) 創(chuàng)造地產(chǎn)新價值 38 項目財務(wù)評價 坭崗村城中村改造項目損益 評價 （見附表 一 ） 靜態(tài)盈利分析與評價 ? 預(yù)期凈利潤為 171, 萬 元，詳見坭崗村城中村改造項目損益表 ? 稅前項目投資利潤率 =利潤總額 /總投資額 =（ 224, / ） *100% =% 稅后項目投資利潤率 =稅后 利潤 /總投資額 =（ 171, / ） *100% =% ? 稅后靜態(tài)投資回收期 =（累計 凈現(xiàn)值 出現(xiàn)正值的年份 1） +（上年累計凈現(xiàn)值的絕對值/當(dāng)年凈現(xiàn)金流量 的凈現(xiàn)值） = 年 現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析 對本項目進行經(jīng)濟效益分析評價的主要依據(jù)是國家計委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》，參照我國新的財會制度， 專業(yè)＋服務(wù) 創(chuàng)造地產(chǎn)新價值 39 結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況， 計算 全部投資 的經(jīng)濟效益。 評價指標(biāo)的計算過程詳見全部投資現(xiàn)金流量表 （見附表 二 ） 。反映出項目所占用資金的盈利率，即反映出項目的盈利能力。 結(jié)論 ： 整理上表得 如下 評價指標(biāo)： 表 11： 評價指標(biāo)表 評價指標(biāo) 稅前 稅后 財務(wù)內(nèi)部收益率 % % 投資回收期 (動態(tài) ) 本項目稅前稅后的財務(wù)內(nèi)部收益率均大于貼現(xiàn)率 10%， 投資回收期也滿足項目投資經(jīng)營期限的要求 ， 故本項目 在財務(wù)上 可行 。 因此，本項目只要能夠 合理 控制 風(fēng)險 ， 就能操作成為 一個優(yōu)良的項目。 專 業(yè) ＋ 服 務(wù) 創(chuàng) 造 地 產(chǎn) 新 價 值 41 附表 附表 1 坭崗村城中村改造項目損益表 序號 項目名稱 合計 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 1 收入 420, 65, 65, 93, 46, 47, 10, 10, 10, 10, 10, 10, 10, 10, 10, 10, 住宅銷售收入 223, 49, 49, 61, 30, 30, 商業(yè)銷售收入 93, 15, 15, 31, 15, 15, 商業(yè)租 賃收入 93, 9, 9, 9, 9, 9, 9, 9, 9, 9, 9, 車位租賃收入 10, 2 總成本費用 259, 38, 50, 46, 41, 39, 32, 10, 土地費用 43, 38,008 1, 1, 1, 開發(fā)建設(shè)投資 215, 50, 44, 39, 39, 30, 10, 3 稅金及附加 24, 3, 3, 5, 2, 2, 土地增值稅 1, 營業(yè)稅 21, 3, 3, 4, 2, 2, 城建稅 1, 教育費附加 4 利潤總額 224, 14, 20, 48, 11, 33, 9, 9, 9, 9, 9, 9, 9, 9, 9, 9, 5 所得稅 33, 2, 3, 7, 1, 4, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 6 稅后利潤 190, 12, 17, 40, 9, 28, 8, 8, 8, 8, 8, 8, 8, 8, 8, 8, 7 盈余公積金 19, 1, 1, 4, 2, 8 可分配利潤 171, 11, 15, 36, 8, 25, 7, 7, 7, 7, 7, 7, 7, 7, 7, 7, 稅前項目投資利潤 率： % 稅后項目投資利潤率： % 單位：萬元 專 業(yè) ＋ 服 務(wù) 創(chuàng) 造 地 產(chǎn) 新 價 值 42 附表 2 坭崗村城中村改造項目全投資現(xiàn)金流量表 單位：萬元 序號 項目名稱 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020