【正文】 主要沿路、和北路形成“兩橫一縱”的單核心空間結(jié)構(gòu)，雖然在和的發(fā)展帶動(dòng)下有向街區(qū)化發(fā)展的趨勢(shì)，但是發(fā)展重心仍然偏于西側(cè)北路交叉口附近。 (二 )在商業(yè)結(jié)構(gòu)方面，加強(qiáng)文化娛樂與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展目前商圈的結(jié)構(gòu)尚不夠完善。專業(yè)化、高層次的商業(yè)文化設(shè)施對(duì)于完善商業(yè)中心功能、調(diào)整商業(yè)中心結(jié)構(gòu)意義重大。二是文化娛樂業(yè)所占比較小。三是商業(yè)設(shè)施布局重心仍然偏重 于路交叉口附近，大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)主要集中在步行街以西的區(qū)域內(nèi)，東段缺少大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，并且因?yàn)榇竺娣e的軍事用地使得該地段進(jìn)深很淺， 造成了西熱東冷的現(xiàn)象，門地鐵站的人流集聚優(yōu)勢(shì)沒有得到利用?？梢灶A(yù)見在不久的將來，東部地區(qū)可以于門景區(qū)形成集商業(yè)服務(wù)和旅游觀光于一體的城市公共服務(wù)中心。 規(guī)劃以地鐵 1 號(hào)線和 5號(hào)線為主要對(duì)外交通線，這兩條線均經(jīng)過商業(yè)中心地區(qū)。建議對(duì)商圈周邊道路進(jìn)行功能分類，并對(duì)以交通功能為主的道路進(jìn)行改造拓寬，同時(shí)結(jié)合商圈內(nèi)部非商業(yè)用地的改造和置換，建設(shè)相應(yīng)的停車場(chǎng)地。而且以東路段將與已經(jīng)建成的 步行街和丁家橋燈光隧道形成一橫一縱兩條步行街空間軸，這種十架結(jié)構(gòu)可以為鄰近商家創(chuàng)造新的繁榮。 第四篇：商業(yè)調(diào)研報(bào)告 商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告 （附件） 一、區(qū)域概述： 陶然亭板塊為南城的老城區(qū)，它北起前門西大街，南至南二環(huán)，東起前門大街、永定門大街，西至右安門大街。區(qū)域內(nèi)主街道傳媒大道北起宣武門，南至南二環(huán)濱河路，全長(zhǎng) 3． 2 公里，道路規(guī)劃寬度為 70 米，東西縱深開發(fā)寬度為 100 米至 200 米，與新建成的廣安大街交叉。宣武門大街、廣安大道、地鐵四號(hào)線、地鐵二號(hào)線與傳媒大街縱橫交匯，是商務(wù)辦公、企業(yè)經(jīng)營(yíng)、休閑居住、配套服務(wù)為一體的綜合文化產(chǎn)業(yè)社區(qū)。地鐵四號(hào)線目前正在建設(shè)之中。（其中工會(huì)職業(yè)大學(xué)和工會(huì)干部學(xué)院在項(xiàng)目的斜對(duì)面）。目前區(qū)域內(nèi)普通住宅主流均價(jià) 9000 元 /平方米，但該區(qū)域在開發(fā)住宅項(xiàng)目正在向中高檔靠攏，少數(shù)高檔項(xiàng)目售價(jià)較高且以大戶型為主，目標(biāo)人群直接針對(duì)區(qū)域內(nèi)傳媒工作者和商務(wù)人士。同時(shí)區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施也在不斷完善、舊城區(qū)的改造工程也在進(jìn)行、房地產(chǎn)開發(fā)的力度日益加大，本區(qū)域內(nèi)的固定居民總數(shù)將會(huì)逐步攀升，群體消費(fèi)水平也在日益提升，消費(fèi)潛力巨大。 各街道商業(yè)情況如下： 區(qū)域重點(diǎn)商業(yè)市場(chǎng)情況： 備注：區(qū)域內(nèi)天橋附近有盛金天橋商城，總規(guī)模 46700 平方米，地下兩層，地面 5 層，為以服裝為主的綜合市場(chǎng)，商戶入住經(jīng)營(yíng)不交租金，只交 15000 元押金。經(jīng)營(yíng)情況良好。 區(qū)域在售商業(yè)項(xiàng)目情況： 總結(jié)：區(qū)域內(nèi)具有規(guī)模性的綜合商業(yè)稀缺，并且商業(yè)分布不集中，目前商業(yè)以臨街門面和社區(qū)底商為主。因此區(qū)域內(nèi)商業(yè)供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，不能滿足區(qū)域消費(fèi)群體的日常消費(fèi)需求。項(xiàng)目用地性質(zhì)為商辦，占地 9145 平方米，總建筑面積約 40000 平方米，由一幢 19 層主樓及四層商業(yè)裙房組成。 辦公部分：辦公部分位于主樓 519 層，標(biāo)準(zhǔn)層呈三角形，分別為北、東、東南向，每層 14戶，總戶數(shù) 300 戶；單間建筑面積為 3 及 44 平方不等，公攤比達(dá) 34%。寫字樓內(nèi)設(shè)日立電梯四部，其中客梯三部、消防電梯一部。 售價(jià)方面：均價(jià) 12021 元 /平方米，其中五層 11000 元 /平方米，層差價(jià) 40 元 /平方米；現(xiàn)行的寫字樓銷售政策為 :一次性付款減 500 元/平方 ,按揭減 350 元 /平方。 物業(yè)管理：由開發(fā)商指定春天物業(yè)實(shí)施，物業(yè)費(fèi) 元 /平方米。項(xiàng)目占地 萬平米左右，總建筑面積近 30 萬平米，其中商業(yè)面積約 18 萬平米，五星級(jí)酒店 4 萬平米，辦公 5 萬平米左右。 商業(yè)：商業(yè)位于地下負(fù)一層至地上三層部分，其中地下商業(yè)以下沉式廣場(chǎng)的形式存在，設(shè)置了水游街和星舞臺(tái)兩種主題商業(yè)標(biāo)志。此外水游街的貫通讓下沉商業(yè)成為整個(gè)項(xiàng)目的亮點(diǎn)，并 給予的更多的情趣元素，使得下沉式商業(yè)有隔絕于世外，獨(dú)立成街的優(yōu)勢(shì)。一層商鋪面積最小 31 平方，最大 147平方，其中以七八十平的商鋪較多，面寬 米，進(jìn)深九到十米之間。 商鋪部分帶租約銷售，包租 10 年，每年返利 8%，前兩年返利可在房屋總款中直接扣減； 10 年之后，購房戶可享受 150%的溢價(jià)回購。二層商鋪價(jià)格在3300035000 元 /平方之間不等。地下負(fù)一層價(jià)格在 28000 元 /平方料左右。 辦公部分：星隆國際 cbd 大廈，三幢 5a 甲級(jí)寫字樓，總建 筑面積50000 平方米， 616 層為辦公部分，裙樓部分設(shè)置商業(yè)。中央空調(diào)vivi 分層計(jì)費(fèi)，每幢樓 3 部電梯，其中客梯兩部、消防電梯一部。 售價(jià)為第六層 8400 元 /平方，層差價(jià)為 100 元 /平方 。 項(xiàng)目三：赭山購物公園 赭山購物公園位于銀湖南路近赭山公園，用地性質(zhì)純商業(yè)，總建筑面積為 118741 ㎡。整個(gè)項(xiàng)目共劃分為個(gè)五個(gè)區(qū)域 ,其中openplaza 區(qū)位于設(shè)施主入口的開放廣場(chǎng) ,體現(xiàn)設(shè)施的公共性夜間能獨(dú)立營(yíng)業(yè) ,店鋪規(guī)格 15 平方米；國際名品區(qū)區(qū)位于設(shè)施入口主通道處的時(shí)尚區(qū) ,以品牌服飾為主，店鋪規(guī)格 90110 平米。 店鋪規(guī)格是休閑服飾 8090 平方米，雜貨店鋪 60 平方米；兒童體驗(yàn)館，有微型劇院、醫(yī)院、電影院、面包房、書店等體驗(yàn)設(shè)施，店鋪規(guī)格 4050 平方米。開發(fā)商自持 60%物業(yè)， dtc 商業(yè)團(tuán)隊(duì)運(yùn)作。該項(xiàng)目為產(chǎn)權(quán)式商鋪，10 年內(nèi)承諾每年 8%的投資回報(bào)率， 10 年后承諾溢價(jià) 180%回購； 100 平方以上也可自營(yíng)。 項(xiàng)目四：蕪湖偉星時(shí)代金融中心 該項(xiàng)目位于北京中路與九華山路交匯處，物業(yè)性質(zhì)為純寫字樓。寫字樓內(nèi)設(shè)電梯 7 部。南北雙大堂設(shè)計(jì) ,全精裝公共空間、純鋼寫字樓 。 本項(xiàng)目定位為金融主題寫字 樓，銷售均價(jià) 9000/平方左右，層差價(jià) 100 元 /平方米。偉星總部入駐。 項(xiàng)目五：僑鴻濱江世紀(jì)廣場(chǎng) 本項(xiàng)目位于濱江大道以東、中山南路以西，物業(yè)性質(zhì)為辦公、住宅及商業(yè)，總建筑高度 318 米，建筑總面積 41 萬平米，包括一幢 69層高、定位在超五星級(jí)酒店和國際 5a 寫字樓的主樓；兩幢 49 層、面積在 187576 平方米的超高層精裝江景大宅及 11萬平方米的裙樓高端商業(yè)。建筑群臨江 50 米。 商業(yè)部分： 11 萬平方米的高端商業(yè)配套，包括蕪湖首家 3d 影院、 3000 平方米精品超市、 3000 平方米精品書城及眾多精品餐飲店。項(xiàng)目設(shè)空中網(wǎng)球場(chǎng)，五星級(jí)精裝雙大堂，分層中央空調(diào)系統(tǒng)； 辦公部分：主建筑 1047 層為辦公，挑高 6 米雙大堂入口，面積約 900 平方米。公攤比： 33%。按甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，出售物業(yè)為毛坯，公共區(qū)域高拋花崗巖、防滑地磚，進(jìn)口高檔大理石墻面等精裝修。市場(chǎng)定位高舉高打 ,城市地標(biāo)建筑 ,優(yōu)勢(shì)不可復(fù)制。 12 層 9500 元 /平方米； 20 層 10300 元 /平方米。 項(xiàng)目后期物業(yè)由世邦魏理仕承擔(dān)，物業(yè)費(fèi) 元 /平方 項(xiàng)目 六：華強(qiáng)廣場(chǎng) 該項(xiàng)目位于蕪紡廠原址，是標(biāo)準(zhǔn)的城市綜合體項(xiàng)目，總面積 53 萬平方米，集住宅、商業(yè)、寫字樓三位一體。該 項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，地處鏡湖商圈；定位較高，智能辦公、商端百貨、頂級(jí)豪宅。每幢寫字樓配六部電梯，標(biāo)準(zhǔn)屋呈矩形 ,單間建筑面積： 185 及 兩種 ,其中四間面積為 185 平方的分別位于東南、東北、西南、西北，公攤占比：%。 600 多個(gè)地下車位。 目前在售為一幢靠紅花山路寫字樓，售價(jià)四層 6150 元 /平方，六層 6300 元 /平方， 22 層 7970 元 /平方， .均價(jià) 7600 元 /平方 ,層差 30100元 /平方不等。小戶型總價(jià)讓 15 萬，即 406大戶型折后價(jià) 6100 元 / 平方米 ,六層 6300 元 /平方米。 項(xiàng)目八：江北尚品 該項(xiàng)目位于沈巷人民路兩側(cè)，物業(yè)性質(zhì)為商住，住宅六層 ,底商 5米層高底商部分南北兩區(qū) ,沿街商鋪，單間建筑面積：最小 ,最大。住宅售價(jià)一層 5309,二層 5612,三層 5642,四層 5612；商業(yè)15600~19800 元 /平方米。 現(xiàn)行促銷政策： 120 平的大戶型總價(jià)減 10000， 86 平的小戶型總價(jià)減 6000。