【正文】 ，即便該房屋實(shí)際不存在質(zhì)量問題可以實(shí)際居住，也不能視為法律意義上的交付。如果確實(shí)被要求收樓，也 要在相關(guān)文件，如《驗(yàn)房記錄表》等相關(guān)文件中寫明“未見《證書》”等字樣并妥尚保留好相關(guān)文件副本。 建設(shè)主管部門出具的《南京市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明書》。 區(qū)級(jí)以上質(zhì)檢站核發(fā)的《房屋質(zhì)量合格證明》。 開發(fā)商提供的房屋的《住宅質(zhì)量保證書》 — 必須取得，要帶走。必須取得，要帶走。標(biāo)明實(shí)際建筑面積是多少，分?jǐn)偠嗌?，什么地方是公用面積。 — 必須具備，否則至少無法計(jì)算實(shí)際的公攤面積，也就無法結(jié)算最終房款，無法開具正式發(fā)票。 公安消防部門出具的《建筑工程消防驗(yàn)收意見書》。 質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門出具的《南京市電梯（扶梯）驗(yàn)收結(jié)果通知單》。 1燃?xì)庵鞴懿块T出具的《南京市燃?xì)夤こ舔?yàn)收證書》。 1管線分布竣工圖 (水、強(qiáng)電、弱電、結(jié)構(gòu) )— 可帶走。第二項(xiàng)：核實(shí)面積，計(jì)算和落實(shí)房款得多退少補(bǔ)問題。請(qǐng)帶上契約或副本，確認(rèn)售樓契約附圖與現(xiàn) 實(shí)是否一致，結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計(jì)圖相同。測(cè)繪部門出示的面積實(shí)測(cè)表，就是開發(fā)商和我們要進(jìn)行面積結(jié)算的依據(jù)（一般在入住后開發(fā)商才請(qǐng)測(cè)繪單位對(duì)已完工的住宅樓進(jìn)行實(shí)測(cè)）。我們的契約約定：面積誤差按《江蘇省城市房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》執(zhí)行。 （購(gòu)房者對(duì)實(shí)測(cè)面積有疑問的，也可以要求重新測(cè)量。事實(shí)上，這三種方法都被交叉使用，而這一切，都必須得到土地、房管或測(cè)繪部門的認(rèn)可或配合。不分?jǐn)傢?xiàng)目 ： 人防工作間； 風(fēng)井；第三項(xiàng)：驗(yàn)收房子。物業(yè)要求業(yè)主在拿鑰匙前先交物業(yè)費(fèi)無任何法律依據(jù)！從物業(yè)處拿鑰匙，分別應(yīng)該有樓層鑰匙、進(jìn)戶門鑰匙、信箱鑰匙、水表、電表等幾把 (記得拿上那些工具 )。如果房子和契約約定的一樣，且沒有質(zhì)量問題，你就在收房單子上簽字。 看墻壁。一般來說，與房間橫梁平行的裂縫，屬眼下的質(zhì)量通病，雖有質(zhì)量問題，但基本不妨礙使用；如果裂縫與墻角呈 45 度斜角，甚至與橫梁呈垂直狀態(tài)，那么就說明房屋沉降嚴(yán)重，該住宅有嚴(yán)重結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題）。內(nèi)墻墻面上及房屋頂部是否有麻點(diǎn)。如有麻點(diǎn)，對(duì)室內(nèi)裝潢將帶來很大 的不利影響。墻身、頂棚樓板有無特別傾斜、彎曲、起浪，隆起或凹陷的地方。 仔細(xì)檢查地板是否平整，地面有無空鼓、開裂跑砂的情況。 驗(yàn)地平。驗(yàn)這個(gè)，很多時(shí)候也可以體現(xiàn)開發(fā)商的建筑質(zhì)量。那么就只能從這些細(xì)節(jié)來看質(zhì)量了。將透明水管注滿水。然后把水管的水位調(diào)至這個(gè)標(biāo)志高度，并找個(gè)人固定在這個(gè)位置。看水管在該處的高度，然后再做一個(gè)標(biāo)志。這兩個(gè)高度差就是房屋的水平差。 一般來說，如果差異在 2 厘米左右是正常的，如果出這個(gè)范圍，你就得注意了！ 查滲水。這時(shí)候墻壁如果有問題，幾乎是無可遁形的。頂層住戶更應(yīng)檢查頂層是否滲漏。墻身、墻角接位有無水漬、裂痕）。 由于是新房子，在門窗軌道里會(huì)有一些灰塵和建筑垃圾，所以切不可很沖動(dòng)，用蠻力推拉門窗，一感覺有阻塞感的時(shí)候，仔細(xì)查看一下，用掃帚清楚后就可以看了。內(nèi)門（如有的話）是否規(guī)則。 窗戶開關(guān)是否靈活，是否磕磕碰碰。窗是否變形，與墻體是否吻合，窗邊與混凝土是否無縫隙，鎖扣是否正常，能否鎖緊，是否靈活，玻璃是否完好，是否平整、干凈、明亮，窗臺(tái)下是否有水漬（如有可能是窗戶漏水），查看密封膠條是否完整牢固。下列部位必須使用安全玻璃： （一） 7 層及 7層以上建筑物外開窗。 （三）幕墻（全玻幕除外）。 （五）觀光電梯及其外護(hù)圍。 （七）樓梯、陽(yáng)臺(tái)、平臺(tái)走廊的攔板和中庭內(nèi)護(hù)欄板。 （九）公共建筑物的出入口、門廳等部位（包括 門玻璃 安裝在門上方的玻璃 安裝在門兩側(cè)的玻璃，其靠近門道開口的豎直邊與門道開口的距離小于 300mm （十）易遭受撞擊、沖擊而造成人體傷害的其他部位。 用 5 米卷尺即可，看凈高是否符合要求（購(gòu)房合同中的層高減去 20 公分樓板及面層厚度，再減去 2 公分允許誤差，余數(shù)就是房屋的凈高。 上下水。 (新房子應(yīng)該配給一個(gè)簡(jiǎn)易龍頭給業(yè)主 )。水管道的試壓就是驗(yàn)收水管道最主要的方法。） 驗(yàn)收下水情況，先用面盆盛水，再向各個(gè)下水管處灌水，分別是臺(tái)盆下水、浴缸下水、廚房和衛(wèi)生及陽(yáng)臺(tái)地漏等，基本是每個(gè)下水口應(yīng)灌入兩盆水左右，應(yīng)聽到咕嚕嚕的聲音和表面無積水。為什么要驗(yàn)收這個(gè)呢，因?yàn)樵诠こ淌┕r(shí)，有一些工人在清潔時(shí)往往會(huì) 偷 這個(gè)工。 驗(yàn)防水。當(dāng)然，目前交付的房子，有一些事先已經(jīng)聲明沒有做防水，這就需要裝修做了。如果在裝修前不試一試，那么在你裝修好時(shí)再發(fā)現(xiàn)漏水什么的，那么維護(hù)工程就大了。驗(yàn)收防水的辦法是：用水泥沙漿做一個(gè)檻堵著廚衛(wèi)的門口，然后再拿一膠袋罩著排污 /水口，再加以捆實(shí)，然后在廚衛(wèi)放水，淺淺就行了 (約高 2cm)。主要的漏水位置是：樓板直接滲漏；管道與地板的接觸處。 查電路。用萬用表測(cè)量各個(gè)強(qiáng)、弱電路是否暢通。電器戶表在戶外的，應(yīng)檢查其是否能控制室內(nèi)的 燈具及室內(nèi)各插座，方法是拉閘后戶內(nèi)是否完全斷電?？刂崎l具應(yīng)分開，如室內(nèi)應(yīng)設(shè)置控制燈光的閘具和控制插座的閘具，空調(diào)的插座應(yīng)與其他線路分開。插座是否正常通電，有無防護(hù)措施？電燈是否都亮？開關(guān)是否正常？有線電視線是否通？電話線路是否通？ 網(wǎng)絡(luò)線是否通？ 燃?xì)夤艿朗欠癜踩?，要開發(fā)商明確如何測(cè)試漏氣報(bào)警裝置。空調(diào)主機(jī)、管路安裝是否符合設(shè)計(jì)要求等。通常在這方面，應(yīng)該沒什么大問題，但是也要仔細(xì)核實(shí)。燃?xì)獗?、電表、水表三表到戶，能正常使用（燃?xì)饪赡芤t一些，入住率達(dá)到一定比例才能通氣）。同時(shí)把一些驗(yàn)收房子的數(shù)據(jù)和問題寫在物業(yè)公司提供的紙張上。 樓盤的交付，必然涉及到與樓盤使用相關(guān)的配套設(shè)施的同時(shí)交付，如果交付時(shí)樓盤四周綠化等配套等還沒有完工，除非業(yè)主與開發(fā)商在契約中就某些事項(xiàng)作了特別約定，否則該樓盤肯定不具備交付條件。 注意查看電梯箱體本身、電梯門是否正常，樓道、樓梯有無質(zhì)量 問題。 住戶的郵政信箱如何設(shè)置需要開發(fā)商明確。如果有不認(rèn)可的房屋質(zhì)量問題，應(yīng)當(dāng)書面向物業(yè)管理公司說明有關(guān)情況，必要時(shí)請(qǐng)隨同的物業(yè)管理人員簽字認(rèn)可，以作為業(yè)主已經(jīng)履行驗(yàn)收義務(wù)的證據(jù)。商品房驗(yàn)收交付時(shí)，業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)尚未成立，但是物業(yè)管理工作已經(jīng)開始展開，因此前期的物業(yè)管理工作只能由開發(fā)商依據(jù)一定標(biāo)準(zhǔn)選聘，屬于短期性的委托管理。但在入住初期，業(yè)主只能接受開發(fā)商和物業(yè)管理單位擬定的臨時(shí)物業(yè)管理公約，當(dāng)然，業(yè)主如果對(duì)該物業(yè)管理公約存在意見或建議，可以在以后的業(yè)主大會(huì)召開時(shí)提交業(yè)主大會(huì)討論。建設(shè)部和各地方已經(jīng)陸續(xù)出臺(tái)了一些行政指導(dǎo)性和強(qiáng)行性的規(guī)定，加大了對(duì)前期物業(yè)管理工作的監(jiān)督和管理，在一定程度上也加大了對(duì)業(yè)主的保護(hù)。 完成了房屋的驗(yàn)收檢查工作，若有問題，需要同物業(yè)人員確定解決方案和解決日期，看解決結(jié)果是否影響收房，若影響，需要進(jìn)行交涉了。在繳錢之前，會(huì)被要求先簽很多“不平等”條約，請(qǐng)切勿偷懶，定要逐字逐句看清。 業(yè)主需要交納物業(yè)管理費(fèi)（通常為半年，在公共環(huán)境條件未達(dá)標(biāo)之前應(yīng)減半收取）、房屋裝修押金和建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)（通常按 元 /m2 標(biāo)準(zhǔn)收?。渌M(fèi)用，通常是不需要業(yè)主交納的。南京市物價(jià)局也兩次發(fā)文，禁止開發(fā)商肢解房?jī)r(jià)的違規(guī)做法。而物業(yè)管理單位收取相關(guān)費(fèi)用，應(yīng)出示物價(jià)局的批復(fù)文件，物業(yè)管理費(fèi)詳細(xì)價(jià)格，并應(yīng)當(dāng)使用正規(guī)收費(fèi)發(fā)票。明確地下室如何分配，公共水電費(fèi)如何收取，請(qǐng)大家關(guān)注公共水、電表的基數(shù)是多少，管理費(fèi)用如何收取。但是，物業(yè)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)規(guī)范、透明，且應(yīng)得到物價(jià)部門批復(fù)，否則，在行政許可之外的收費(fèi)，盡管其存在合理內(nèi)核，但仍屬于違規(guī)收費(fèi)。業(yè)主在辦理房屋驗(yàn)收入住手續(xù)時(shí)，不可避免地將遇到入住的費(fèi)用問 題。但是物價(jià)部門審核的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)只是一個(gè)收費(fèi)的上限，而且視物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和到位的情形，在物管初期的實(shí)際收費(fèi)應(yīng)當(dāng)是低于這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的。 第一步：接到收樓通知單按合同約定，發(fā)展商會(huì)在收樓前十幾天通過掛號(hào)信將收樓通知單郵遞給買家，告知具體收樓的時(shí)間及須準(zhǔn)備帶齊的資料。收樓通知書一般以掛號(hào)信方式寄出。有位林生就因?yàn)槌霾钤谕鉀]收到通知書錯(cuò)過收樓期，結(jié)果吃了啞巴虧。有特殊情況不能如期到場(chǎng)的，可以書面形式委托親友、律師進(jìn)行， 也可及時(shí)與發(fā)展商聯(lián)系，商議另行約定時(shí)間，并有書面形式確認(rèn)。首先應(yīng)看清發(fā)展商約定的收樓時(shí)間，確定具體收樓日期。其次，準(zhǔn)備各種相關(guān)資料，包括申辦產(chǎn)權(quán)證需要的原購(gòu)房合同（契約），各期還款單據(jù)（發(fā)票或用于換發(fā)票的收據(jù)），如屬按揭購(gòu)房的要帶上銀行貸款合同，還有業(yè)主本人的身份證、常住人員照片，收樓通知書，等等。附帶要準(zhǔn)備的還有軟尺、小錘、 數(shù)碼相機(jī)等收樓工具，以及飲料與點(diǎn)心，以備收樓時(shí)東奔西走又排隊(duì)又爬窗，又要與發(fā)展商爭(zhēng)論，腰酸腿疼口干肚餓時(shí)有能量補(bǔ)充。 第三步：查證應(yīng)要求發(fā)展商出示《建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)定證書》，索取《住宅使用說明書》、《住宅質(zhì)量保證書》、《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》，《竣工驗(yàn)收備案表》（簡(jiǎn)稱““三書一證一表”），還有各種相關(guān)驗(yàn)收表格，如《住戶驗(yàn)房交接表》與驗(yàn)收意見表（如《樓宇驗(yàn)收記錄表》）等。”第十七條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用，未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。但是，“三書一證一表”不齊全，是時(shí)下不少樓盤的通常做法，特別是《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書》與《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》，往往因?yàn)闃潜P整體建筑未完成而根本無 法驗(yàn)收，沒有相應(yīng)的證書。 第四步：驗(yàn)樓細(xì)節(jié)不放過查驗(yàn)完各種證件后，收樓的關(guān)鍵時(shí)刻 —— 驗(yàn)樓正式開始，先是需繳交身份證復(fù)印件、收樓通知書，最好是不要領(lǐng)取鑰匙，用開發(fā)商的鑰匙開門，實(shí)在不行，也應(yīng)該在交接資料上注明：房屋本人沒驗(yàn)收，質(zhì)量狀況不詳，并不代表本人認(rèn)可房屋質(zhì)量。關(guān)注三：先簽文件后驗(yàn)樓先驗(yàn)房后交費(fèi)、簽文件的收樓程序是較合理的正常程序，但商家大多數(shù)采取先交錢填表、簽文件，再驗(yàn)樓的方法，商家的主動(dòng)性更大。如當(dāng)初合同未有約定的，則可采取變通方法，在收樓文件中注明“房?jī)?nèi)情況未看”或“屋內(nèi)情況未明”或“未驗(yàn)房”等字樣，驗(yàn)房時(shí)如出現(xiàn)什么情況，也可增加自我保護(hù)力度。 拆解招數(shù)：收樓現(xiàn)場(chǎng)的人山人海并不可怕，建議采取“人多好辦事”的戰(zhàn)術(shù)，請(qǐng)來多位老友親戚幫忙，大家分工合作、分頭排隊(duì)，驗(yàn)樓時(shí)可分工合作，各人負(fù)責(zé)一部分，能發(fā)現(xiàn)更多的問題。 第五步：驗(yàn)樓結(jié)果在錄字節(jié)驗(yàn)完樓后，買家應(yīng)按實(shí)際驗(yàn)收情況填寫《住戶驗(yàn)房交接表》，同時(shí)將水表、電表底數(shù)抄在指定表格（一般附在《驗(yàn)房交接表》中）；如有不滿意的地方，可提出意見并將意見填寫在《樓宇驗(yàn)收記錄表》中，作為書面依據(jù)，如發(fā) 展商未準(zhǔn)備有關(guān)表格，買家應(yīng)另以書面形式將意見送交發(fā)展商。關(guān)注六：大事化小對(duì)業(yè)主在驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)的毛病如墻面、地磚破裂、漏水，甚至是房屋結(jié)構(gòu)性問題，一些發(fā)展商員工總會(huì)說：“這沒什么，小問題啦，我們到時(shí)讓人修修就可以了。 拆解招數(shù)：不管發(fā)展商陪同人員如何巧舌如簧，如何套交情，業(yè)主都應(yīng)堅(jiān)持原則，只要發(fā)現(xiàn)問題，不管大小，都要在相關(guān)文件或表格中記錄下來 ，如樓盤根本就沒準(zhǔn)備驗(yàn)收登記表，則要自備紙筆，將有關(guān)問題一一記錄。 第六步：交費(fèi)筆筆算清字節(jié)換發(fā)票及繳交各項(xiàng)相關(guān)費(fèi)用與錢銀有關(guān)，更要筆筆算清。 拆解招數(shù)：收樓時(shí)須提前了解物價(jià)局的各項(xiàng)相關(guān)收費(fèi)規(guī)定，最好帶上應(yīng)繳費(fèi)用表，與發(fā)展商要求的款項(xiàng)相對(duì)應(yīng)，最好帶上計(jì)算器，算好每一筆賬，發(fā)現(xiàn)不合理收費(fèi)要與發(fā)展商協(xié)商。 第七步：辦理入住手續(xù)驗(yàn)完樓后，開發(fā)商一般要求業(yè)主填寫《住戶檔案表》、《入住協(xié)議》、《消防責(zé)任書》等協(xié)議書，同時(shí)領(lǐng)取《住戶手冊(cè)》、《服務(wù)指南》等各種入住手冊(cè)及各種贈(zèng)送物品。 拆解招數(shù)：簽署時(shí)應(yīng)先詳細(xì)研究行文，發(fā)現(xiàn)不公時(shí)應(yīng)及時(shí)提出異議，雙方協(xié)商后再簽署。 水。是否接通，表的讀數(shù)基數(shù)，應(yīng)該為零。 大門鑰匙，總共幾把？是否好用（所有鑰匙都試著開、關(guān)一下）。貓眼是否可用。 物業(yè)費(fèi)可以交，不過要注明期限。電費(fèi)，根據(jù)電表讀數(shù)，只交交房日期之后的。和交房無關(guān)。 《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書》是房屋通過有關(guān)部門質(zhì)量驗(yàn)收的憑證； 《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》是房產(chǎn)項(xiàng)目通 過有關(guān)部門綜合驗(yàn)收憑證；《竣工驗(yàn)收備案表》是樓盤向主管部門上報(bào)驗(yàn)收備案的詳細(xì)資料，是開發(fā)商必須對(duì)樓盤負(fù)責(zé)的標(biāo)記文件。但有不少發(fā)展商在樓房未經(jīng)驗(yàn)收時(shí)就發(fā)出收房通知單，如購(gòu)房者不明就里稀里糊涂收了樓并簽了相關(guān)文件，根據(jù)契約自由、自治的原則，一旦簽了字，就視為對(duì)樓宇質(zhì)量的認(rèn)可。 《住宅質(zhì)量保證書》是開發(fā)商針對(duì)房屋質(zhì)量及保修期限、范圍的承諾。 因此，購(gòu)房者收房前可千萬記住要求發(fā)展商出示“三書一證一表”，確定該樓已驗(yàn)收合格，并且與購(gòu)房合同一致，只有證件齊全了，你才能簽署入住單，收房。開發(fā)商約定的收樓時(shí)限一般在收樓通知書寄出 30 天內(nèi)，按有關(guān)規(guī)定，如購(gòu)房者在約定時(shí)間內(nèi)沒有到指定地點(diǎn)辦理相關(guān)手續(xù)，則一般被視為開發(fā)商已實(shí)際將該房交付 買家使用。 驗(yàn)收時(shí)，開發(fā)商應(yīng)主動(dòng)向購(gòu)房者出示建設(shè)工程質(zhì)量檢驗(yàn)合格單和商品房房地產(chǎn)權(quán)證。 情況一：“四大件”不齊全 文件一：《建筑工程竣工備案表》 該文件包括：工程基本情況；勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位意見；包括工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告等文件在內(nèi)的竣工驗(yàn)收備案文件清單等。 文件三：《住宅使用說明書》 應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位、部件的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等做出說明，并提出使用注意事項(xiàng)。中源 .上東城具體交房手續(xù)如下：僅供參考 首套房證明（建設(shè)局一樓）； 計(jì)生證明：在戶口所在居委會(huì)開后，再到定城鎮(zhèn)計(jì)劃委開鎮(zhèn)計(jì)生證明； 業(yè)主請(qǐng)攜帶購(gòu)房合同、身份證及其復(fù)印件一份；有按揭的客戶請(qǐng)帶好銀行按揭合同； 已繳購(gòu)房款發(fā)票； 業(yè)主及家庭成員身份證原件及復(fù)印件各壹份； 《上東城