【正文】 ； （ 2）通過 在路橋以及其它主要道路交叉口樹立戶外廣告牌，加大宣傳力度以提升項目知名度； （ 3）在報紙上通過軟文宣傳，吸引購房者關(guān)注，提高項目知名度； （ 4）通過在網(wǎng)絡上發(fā)布相關(guān)信息，吸引更多客戶關(guān)注本項目； 營銷公共關(guān)系策略 第五章 節(jié)能、節(jié)水措施 民用建筑節(jié)能管理規(guī)定（建設部令 76 號）；建設部其他建筑標準、規(guī)范。 3―當前國家鼓勵發(fā)展的節(jié)水設備 (產(chǎn)品 )目錄 ‖； ―民用建筑節(jié)水措施 ‖。 對建筑外立面和材料進行節(jié)能設計。 屋頂覆蓋種植物；建筑室內(nèi)采用雙層玻璃窗；尤其注重開發(fā)利用太陽能。 選用新型的節(jié)能型用電設備和節(jié)能電 機，用電設備力求做到供電、用電及電力拖動系統(tǒng)合理配置，降低電耗，節(jié)約用電 。 ① 高大房間和室外場所采取金屬鹵化物燈、高壓鈉燈等高光強氣體放電光源，提高控制水平等各個方面。 ③ 采用各種節(jié)能開關(guān)和管理措施，如定時開關(guān)、調(diào)光開關(guān)、節(jié)能控制器、限電器及照明自控管理系統(tǒng)等。 盡可能使用清潔能源，充分考慮太陽能的利用，采用太陽 能熱水器制備生活熱水，在因天氣或氣候原因熱水器水溫度達不到使用水溫時，在利用其他輔助熱源進行加熱，以滿足生活熱水的要求。 認真貫徹執(zhí)行《中華人民共和國水法》、《城市供水條件》（國務院 158號令）、建設部《城市節(jié)約用水管理辦法》，將節(jié)約用水工作納入正常工作的范疇，認真對待。 安裝計量儀表，加強對水的計量工作，嚴格計量管理制 度，杜絕跑、冒、滴、漏。 本項目應通過傳播、溝通等手段來影響公眾，從而塑造自身形象，引起各界的重視。 第六章 環(huán)境影響評價 項目場址環(huán)境現(xiàn)狀 本項目位于某市三環(huán)路與農(nóng)業(yè)路高架快速路結(jié)合部，該區(qū)域空氣中的總懸浮物、二氧化硫及氮氫化合物均可達《環(huán)境空氣環(huán)境標準二級標準》的要求，噪聲達到《城市區(qū)域噪聲標準》二級標準。 環(huán)境保護標準： （ 1）《中華人民共和國環(huán)境保護法》 （ 2）《建設項目環(huán)境保護管理條例》（國務院 [1998]253 號） （ 3）《建設項目環(huán)境保護設計規(guī)定》（國計字 [1986]002 號） （ 4）《關(guān)于進一步做好建設項目環(huán)境保護管理的幾點意見》（國環(huán) [1993]015 號） （ 5）《大氣環(huán)境質(zhì)量標準》（ GB309596）一級 （ 6）人體直接接觸的娛樂水 體達標《景觀娛樂用水水質(zhì)標準》（ GB12941－ 1991） A類標準；與人體非直接接觸的景觀娛樂水體達到《景觀娛樂用水水 質(zhì)標準》（ GB12941－ 1991） B 類標準；生活飲用水體達到《生活飲用水衛(wèi)生標準》（ GB5749－ 1985），其他水體達《地表水環(huán)境質(zhì)量標準》 （ GB38382021）三類 （ 7）《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》（ GB309693）二類 （ 8）《污水綜合排放標準》（ GB89871996）一級 （ 9）《建筑施工場噪聲標準》（ GB1252390） （ 10）《飲食業(yè)油煙排放標準》（ GB184832021） （ 11）《鍋爐大氣污染物排放標準》（ GB132712021） （ 12）公共場所衛(wèi)生達到《公共場所衛(wèi)生標準》（ GB9633－ 9673）。 廢氣：建設項目施工期在運進沙石、水泥、地基開挖時產(chǎn)生揚塵，揚塵以無組織排放的形式，借助風力在施工現(xiàn)場引起空氣環(huán)境中總懸浮顆粒物 (TSP)指標升高。 廢水：施工時產(chǎn)生的廢水含大量泥沙、水泥等，產(chǎn)生量不定。污水排放方式為隨機分散，無組織間斷排放。 噪聲：施工期間由于使用推土機、打樁機、電鋸、電鉆、混凝土振搗機、運輸?shù)葯C械，產(chǎn)生一定的噪聲污染，源強約為 75～ 100dB(A)，其特點是具有突發(fā)性和間歇性。 施工廢水：施工排水或降雨需通過導排溝收集入專設的沉淀池，沉清后回用或排放，嚴禁直接排入西洱河。主體建筑物施工時立面用草席、安全網(wǎng)及防塵帷幕，進行全封閉施工，減少粉塵的傳播和飛揚。 施工期水土流失：在基礎開挖過程中，應做到開挖出來的土石方及時清理、運往棄渣場，不能及時清運的棄渣，在大風或降雨季節(jié)應使用土工布及時覆蓋，避免 產(chǎn)生水土流失。植草、種樹等綠化工作應按主體工程施工進度分 段同步進行，對不能同步進行的部分，應對裸露 的地表或覆土地段用土工布覆蓋，避免產(chǎn)生水土流失。 工程的裝修：工程的內(nèi)外裝修應注意文明施工，推廣清潔施工方式，提倡封閉施工，合理安排施工時間，避免噪聲擾民和環(huán)境糾紛的發(fā)生。 管理制度：在施工合同上加大對環(huán)保措施的執(zhí)行力度，責任落實到個人。 地下蓄水池與污水池及管道間要求有 10 米以上衛(wèi)生防 護帶。 廚房等含油廢水經(jīng)管道收集，經(jīng)過油脂清除處理后，排放到城市排水系統(tǒng)。 項目運營期間環(huán)保措施 嚴格劃定保護區(qū)范圍，并規(guī)定和執(zhí)行旅游景區(qū)保護條例和文物保護法。 廢氣：餐廚油煙通過抽油煙機和配套油煙凈化器除去油分后排放，通過大量的室外綠化來凈化周圍的空氣。根據(jù)國家建設部和國家環(huán)保總局即將出臺的《城市生活垃圾 分類方法及評價標準》和環(huán)境保護要求，將垃圾分為可回收垃圾、大件垃圾、可堆肥垃圾、可燃垃圾、有害垃圾及其它垃圾六大類，本項目根據(jù)環(huán)保要求將垃圾進行 分類、收集、處理。按用水量的80%計算本項目區(qū)內(nèi)的污水量，新建排污 水設施，修筑排污管道，配置排污處理設施，各類污水經(jīng)過集中處理并達到國家規(guī)定的排放標準后方可排放就近的農(nóng)田中，不排入巴江河水系。 環(huán)境影響評價結(jié)論 項目建設過程中不會造成水土流失和地下水源污染。 項目建成后應加強對污水和廢棄物收集、運送、貯存、處置以及監(jiān)督管理工作，防止人為地造成環(huán)境污染； 該建設項目環(huán)境影響從可行性研究的角度上是可行的。據(jù)防火規(guī)范在場址內(nèi)設置消火栓，室外消火栓與生活給水管網(wǎng)合用，并按單距不大于 120m 設置室外 地上式消火栓，保護半徑不大于150m。防煙分區(qū)的面積為 500m2，不跨越防火分區(qū)。本項目消防給水系統(tǒng)與生活給水系統(tǒng)合用，給水管網(wǎng)呈現(xiàn)環(huán)狀布置，利用屋頂設置高位水箱兼做消防水箱，儲水量大于 9m3，確?；馂某跗诘南烙盟N房的灶臺和吸油煙機部位設置廚房專用滅火系統(tǒng)。 電氣防火 在 疏散走道和安全出入口設燈光疏散指示標志，并按規(guī)范要求的部位放置應急照明及事故廣播系統(tǒng)。 招標組織原則 為保證工程質(zhì)量，防范和化解工程建設中的違法行為，規(guī)范招標、投標活動，保護國家利益、社會公共利益和招標活動當事人的合法權(quán)益，按照《中華人民共和國招投標法》，編制了本項目的招投標方案。 招標范圍 本項目擬對勘察設計 、土建工程、設備及安裝工程和工程監(jiān)理進行招標。 2）招標人在《中國采購與招標網(wǎng)》或《信息日報》發(fā)布招標公告，公告應當載明招標人的名稱和地址，招標項目的性質(zhì)、數(shù)量、實施地點和時間以及獲取招標文件的辦法等事項。 （ 1）施工監(jiān)理招標 施工監(jiān)理對工程的質(zhì)量起著關(guān)鍵的作用。投標人的資質(zhì)要求，必須在乙級以上。本工程根據(jù)實際需要設勘察設計、土建及安裝等標段，要求資質(zhì)在二級以上，面向全省公開選擇投標人。 （ 4）本項目的招標文件開始發(fā)出之日起至投標人提交投標文件截止之日，最短不得少于二十日。投標文件的內(nèi)容應當包括擬派出的項目負責人與主要技術(shù)人員的簡歷、業(yè)績和擬用于完成招標項目的機械設備等。投標人少于三個的，招標人應當依照本辦法重新招標。 4）投標人不得相互串通投標報價，不得排擠其它投標人的公平競爭，不得損害招標人或其它投標人的合法權(quán)益。 評標和中標 1）開標由招標人主持，在招標文件確定的提交投標文件截止時間的同一時間，招標文件中預先確定的地點，邀請所有投標人參加。評標委員會由五人以上單數(shù)組成，其中技術(shù)、經(jīng)濟等方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。評標委員會成員應當客觀、公正地履行職責，遵守職業(yè)道德，對提出的評審意見承擔個人責任。自中標通知發(fā)出十日內(nèi)，招標人和中標人應按招標文件和投標文件訂立書面合同。中標人不得向他人轉(zhuǎn)讓中標項目，也不得將中標項目肢解后分別向他人轉(zhuǎn)讓。 董事會的職責：綜合指揮、協(xié)調(diào)項目重大事宜，檢查、監(jiān)督項目實施情況。 下設四個工作組： （ 1）綜合辦公室職責：負責該項目各項工作的協(xié)調(diào)，負責與設計單位、施工單位、監(jiān)理單位等各單位的協(xié)調(diào)，以及項目建設期間質(zhì)量、工期、成本、合同、安全、環(huán)境的管理任務。 （ 3）房地產(chǎn)開發(fā)中心的職責：負責該項目前期相關(guān)工作，包括項目的建設手續(xù)報批、建設招投標、施工 建設督辦等，以及項目竣工后的招商、銷售等事宜。 （ 2）項目實施：根據(jù)工程 設計的要求，進行總體規(guī)劃設計并實施工程監(jiān)督。 （ 3）竣工驗收：項目按批準的設計建成后，項目單位編制完成工程結(jié)算和竣工決算，報造價咨詢單位進行審核，并報有關(guān)部門組織竣工驗收，嚴格工程建設項目竣工驗收制度和工程建設項目質(zhì)量終身負責制。 資金管理 本項目建通過設立專賬、專人負責、?？顚Ｓ?，加強財務核算，嚴格審計制度，加強審計、監(jiān)察工作。為了確保建設工期和質(zhì)量，以及資金的合理使用，實行項目法人責任制。 一期項目已建設完畢，二期項目建設期為三年，實施進度如下： 二期安置房建設工期： 2021 年 5 月，完成項目前期咨詢、可行性研究報告編制、并上報有關(guān)部門審批。 2021 年 2 月～ 2021 年 8 月，完成樁基、地下室施工。 2021 年 11 月～ 2021 年 2 月，完成裝修及安裝工程施工。 2021 年 8 月，工程竣工驗收及交付使用。 2021 年 10 月 2021 年 2 月月完成土方工程施工。 2021 年 1 月 2021 年 12 月，完成主體工程施工。 2021 年 7 月 2021 年 11 月，完成公共配套設施工程施工。 銷售計劃 根據(jù)項目的建設期及銷售期進度合理安排，以及同類項目建設和銷售時間預計，不包含任何具體及特殊情況，擬定項目各期的銷售進度計劃，詳見銷售收入預測表。 材料及設備價格依據(jù) a、河南省建設工程造價管理協(xié)會《河南省建設工程材料及設備價格信息》； b、河南價協(xié)建設信息發(fā)展有限公司《河南省建設工程材料及設備市場信息》； c、河南省建設工程造價信息網(wǎng)； d、某市當?shù)卦儍r。 b、第二部分其他費用根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定進行計算。 d、根據(jù)國家 計委有關(guān)規(guī)定，價差預備費及投資方向調(diào)節(jié)稅，不再計算。 資金使用計劃 根據(jù)項目的開發(fā)建設期安排及各期的施工進度計劃，結(jié)合同類項目資金投入比例及項目開發(fā)建設期各期的施工進度計劃，擬定項目各期資金的投資計劃，詳見附表：資金來源與應用表。 根據(jù)我們對某市相關(guān)信息的統(tǒng)計分析以及實地市場調(diào)研結(jié)果，進行綜合分析，結(jié)合本項目自身特點，預計住宅銷售均價為 6100 元 /平方米，商業(yè)銷售均為為 21000 元 /平方米，車位銷售單價為 15 萬元 /個，商務辦公樓銷售均為為 11000 元 /平方米，則可實現(xiàn)銷售收入 萬元。 根據(jù)《中國人民共和園企業(yè)所得稅法》規(guī)定，企業(yè)所得稅的稅為 25%。 第十二章 財務評價與敏感性分析 盈利能力分析 項目總投資估算 萬元，預測能實現(xiàn)銷售收入 ，稅前利潤 萬元，稅前成本利潤率 %，稅 后利潤 萬元，稅后成本利潤率 %，投資回收期 年 ,項目的財務內(nèi)部收益率為 %，財務凈現(xiàn)值 萬元，經(jīng)濟獲利能力較好，該項目在財務可行。 項目不確定性分析 盈虧平衡分析 該項目總投資 萬元，預計銷售總收入 萬元。則盈虧平衡點的計算公式為： 銷售收入 =總開發(fā)成本 +銷售收入 % = (萬元 ) 那么當銷售進度達到 /=%，本項目不僅可收回全部投資，還能繳清相關(guān)銷售稅費。 通過以上對項目動態(tài)敏感性分析可看出，售價下降 5%及開發(fā)成本增加 5%，財務凈現(xiàn)值均為正值，動態(tài)投資回收期在 年以內(nèi)，說明項目抗風險能力相對較強。 本項目的建成，將會對本地段的環(huán)境及景觀起到重要的改善作用。本項目的規(guī)劃設計標準高，具有合理的功能性和現(xiàn)代性的戶型設計，以及良好的社會環(huán)境和周 邊環(huán)境，不僅改變了人們的居住條件，也點綴了城市容貌。 本項目建設中建成后，小區(qū)的物業(yè)管理等，將吸引新的就業(yè)機會，為現(xiàn)階段的社會和就業(yè)環(huán)境帶來一絲暖意。 本項目的建成，可以增加開發(fā)公司的業(yè)績，體現(xiàn)公司的實力和企業(yè)精神，樹立良好的企業(yè)形象，為公司在本地區(qū)的進一步發(fā)展打下良好的基礎。 （ 1）對社會的影響。 （ 2） 對社會經(jīng)濟發(fā)展的影響 本項目的建設，將先進的施工技術(shù)，高效的施工 組織和新型的材料引進到本地段，將會促進本地的建筑業(yè)更快更好發(fā)展， 走向高效率、高質(zhì)量和高標準，有利于當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展 。 本項目的建設，將會為社會提供一定數(shù)量的工作崗位，為緩和社會失業(yè)率做出一些貢獻，也為當?shù)刎斦杖胩峁┝硕愂?，不僅為當?shù)鼐用裨黾恿松钤O施，而且推進了當?shù)亟?jīng)濟的繁榮。 項目的現(xiàn)代建筑，有效的美化了市容，更重要的是改善了人民的居住水 平，創(chuàng)造出一個良好的生活環(huán)境。 由此可見，該項目建成后將具有良好的環(huán)境效益。通過對利益相關(guān)者的需求調(diào)查分析，研究目標人群對項目建設內(nèi)容的認可和接受程序較高，當?shù)鼐用窭嫦嚓P(guān)者對項目的支持程度較高，擬建項目能夠為當?shù)厣鐣h(huán)境、人文條件所接納，與當?shù)厣鐣h(huán) 境的相互適應性很強。其中建設資金的風險包括由于各方面的影響使得土地取得費用的增加、工程方案變動的工程量增加、工期延長，人工、材料、機械臺班費、各種費率、利率的提高