【正文】 .................. 11 一、 商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)研究 ..................................................................... 11 整體市場(chǎng)分析 ............................................................................ 11 供需情況分析 ............................................................................ 11 租金、出租率分析 .................................................................... 12 周邊商業(yè)地塊成交情況 ............................................................ 15 結(jié)論 ........................................................................................... 15 二、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 ............................................................................ 16 三、商業(yè)部分 SWOT 分析 ............................................................... 19 3 四、商業(yè)部分定位 ............................................................................ 19 客戶定位 ................................................................................... 19 產(chǎn)品定位 ................................................................................... 20 項(xiàng)目租售價(jià)格、出租率定位 .................................................... 20 B、寫(xiě)字樓市場(chǎng) 分析 ............................................................................. 22 一、 寫(xiě)字樓市場(chǎng)研究 ......................................................................... 22 整體市場(chǎng)分析 ............................................................................ 22 供需情況分析 ............................................................................ 23 租金、空置率分析 .................................................................... 25 周邊辦公地塊成交情況 ............................................................ 27 結(jié)論 ........................................................................................... 27 二、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 ............................................................................ 28 三、寫(xiě)字樓部分 SWOT 分析 ............................................................ 30 四、寫(xiě)字樓部分定位 ......................................................................... 31 客戶 定位 ................................................................................... 31 產(chǎn)品定位 ................................................................................... 31 項(xiàng)目租售價(jià)格、出租率定位 .................................................... 31 C、酒店市場(chǎng)分析 ................................................................................ 33 一、高星級(jí)酒店市場(chǎng)分析 ................................................................. 33 整體市場(chǎng)分析 ............................................................................ 33 供需情況分析 ............................................................................ 34 房?jī)r(jià)、入住率分析 .................................................................... 36 周邊酒店地塊成交情況 ............................................................ 37 結(jié)論 ........................................................................................... 37 二、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng) 目分析 ............................................................................ 38 4 三、酒店部分 SWOT 分析 ............................................................... 39 四、酒店部分定位 ............................................................................ 40 客戶定位 ................................................................................... 40 產(chǎn)品定位 ................................................................................... 40 項(xiàng)目房?jī)r(jià)及入住率定位 ............................................................ 40 經(jīng)營(yíng)模式建議 ............................................................................ 41 第四部分 規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析 ............................................................ 43 一、規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析 ............................................................. 43 二、規(guī)劃設(shè)計(jì)的初步概念 ................................................................. 44 第五部分 工程開(kāi)發(fā)計(jì)劃及項(xiàng)目租售計(jì)劃 ........................................ 45 一、 工程開(kāi)發(fā)計(jì)劃 ............................................................................ 45 二、 工程開(kāi)發(fā)計(jì)劃節(jié)點(diǎn) ..................................................................... 45 三、項(xiàng)目租售收入 測(cè)算 ..................................................................... 46 四、資金回款計(jì)劃 ............................................................................ 47 第六部分 項(xiàng)目投資估算和資金籌措計(jì)劃 ....................................... 48 一、投資估算 .................................................................................... 48 二、資金籌措計(jì)劃 ............................................................................ 50 資金投入計(jì)劃及資金需求 ........................................................ 50 貸款回款計(jì)劃 ............................................................................ 51 貸款和股東貸款使用等融資計(jì)劃及相應(yīng)的還款計(jì)劃 ............. 51 第七部分 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 ................................................................... 52 一、成本利潤(rùn)分析 ............................................................................ 52 二、現(xiàn)金流量分析 ............................................................................ 52 5 第八部分 風(fēng)險(xiǎn)分析 ........................................................................... 56 一、定性分析 .................................................................................... 56 二、定量分析 .................................................................................... 56 敏感性分析 ............................................................................... 56 銷售型項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)分析 .................................................... 57 第九部分 SWOT 分析 ......................................................................... 58 一、優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì) ................................................................................ 58 二、劣勢(shì)和威脅 ................................................................................ 58 第十部分 結(jié)論與建議 .......................................................................... 60 附件 ....................................................................................................... 61 6 第一 部分 項(xiàng)目概況 一、 基本情況 本項(xiàng)目 西靠浦東南路小陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)、北臨黃浦江北外灘、東面是東方路末段、南側(cè)是主交通干道 —— 浦東大道，地塊原為 XX造船廠。地塊其余部分基本都是多層舊式住宅，整體來(lái)看，除了東西兩側(cè)保留的高層建筑對(duì)總體布局有一定影響之外，地塊還是較為規(guī)整的。而住宅作為目前上海市地產(chǎn)的主體增長(zhǎng)力量，也必定是本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的重要組成部分。因此建議本地塊的市場(chǎng)定位應(yīng)為 ?綜合性國(guó)際濱水商業(yè)區(qū)? ，擬發(fā)展以時(shí)尚餐飲、休閑娛樂(lè)、精品購(gòu)物為核心的商業(yè)物業(yè) _____萬(wàn) m國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓群 _____萬(wàn) m五星級(jí)酒店 _____萬(wàn) m高檔及頂級(jí)住宅社區(qū) _____萬(wàn)