【正文】 資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 d) 在 城區(qū) 主要交通路口及人口密集區(qū)域派發(fā)廣告單張； e) 組織業(yè)務(wù)員團隊對潛在 購買群體（ 荊州 陸路、水陸 客運站等單位）的定點開發(fā) f) 促銷展示及活動。 ： ? 根據(jù)項目進度，進行 樓 盤包裝，建立內(nèi)部形象展示、導(dǎo)示系統(tǒng)，制造知名度，樹立 品牌形象。 ? 舉行新聞發(fā)布會、產(chǎn)品展示會等。 ? 利用項目主題式 SP促銷活動：能集中體現(xiàn)地產(chǎn)的熱點、檔次 ，買家、業(yè)內(nèi)人士、 媒 介蕓集，在銷售現(xiàn)場舉辦 酒會、外賣場 VIP體驗活動。 報紙媒體： 采用本地受眾群較多的三峽晚報（以大帶?。?、楚天都市報為主，其他報紙為輔 戶外： 本案現(xiàn)場大型的圍墻廣告、項目前以及市區(qū) 內(nèi) 的主要道路 戶 外廣告牌、候車亭廣告、出租車后窗等。 7. 營銷推廣手 法建議： ? 常規(guī)營銷手法： ? 場景營銷 場景營銷是指營造一定的購房環(huán)境，引發(fā)目標(biāo)客群對項目憧憬，達到盡快銷售的目的。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 懸念營銷 “ 懸念營銷 ” 適用于項目的前期預(yù)熱階段，利用人們的好奇心理，制造對項目的期望懸念，令其密切關(guān)注本項目，以達到廣泛宣傳的目的。 ? 節(jié)點營銷 ? 節(jié)日營銷 通過對中國傳統(tǒng)節(jié)日和近年來流行的國外傳入的節(jié)日，如中秋、端午、 情人節(jié)、圣誕節(jié)等節(jié)日特別的優(yōu)惠方式和促銷活動達到銷售目的。但我司認為在此前就將節(jié)日營銷 的概念引入。其后的元旦、春節(jié)前后的節(jié)日也應(yīng)該特別注重，通過活動的策劃有效地促進銷售。 8..近期重要時間節(jié)點公關(guān)活動建議： 如上圖所示： 9 月 — 10 月的公關(guān)活動主要 以提升本項目的市場形象，提高市場知名度與美譽度為主，黨政機關(guān)拓盤 公關(guān)活動 開盤活動 9 月 10 月 11 月 12 月 1 月 外展點拓盤 元旦公關(guān)活動 2 月 二手房交易置換計劃啟動 本地姻緣購房活動 新聞發(fā)布會、產(chǎn)品演繹會 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 期望做到全城矚目、萬人空享的境界。并利用二手房交易置換中心的啟動，積累部分次要購房客戶（普通置業(yè)者） 為項目后期延續(xù)性的銷售埋下伏筆。 形象包裝展示建議： ? 總體包裝展示策略 使客戶從初步了解本案，到進入銷售中心，再到樣板間觀摩這一過程，展示項目的獨特品質(zhì)，未來家居的生活藍本，而不是冰冷生硬的鋼筋水泥和凌亂不堪的施工現(xiàn)場，給予購房者而美好的想象空間。 項目形象包裝展示主要有銷售中心包裝、示范區(qū)域包裝、銷售通道包裝、其他包裝等四大主體。客人對樓盤的第一印象，往往是從銷售中心開始的。預(yù)計正式銷售中心有 200㎡的內(nèi)室空間。 鑒于本案的客戶定位及主體定位，建議銷售中心的設(shè)計以富以現(xiàn)代感的設(shè)計為主，配以頗具氣勢的裝修標(biāo)準(zhǔn)，以配合項目高品質(zhì)定位。 ? 包裝要點提示 可采用一系列新型材料，強調(diào)現(xiàn)代感 可配以鮮明的色彩、圖案的搭配，營造出項目的規(guī)模感和磅礴感 配合燈光效果，高檔的內(nèi)部包裝，合理的擺設(shè)，精致的室內(nèi)小景 在銷售中心內(nèi)展示項目形象展板的同時，可以適當(dāng)擺放一些抽象派陳列，增加銷售中心 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 的現(xiàn)代元素 功能分區(qū) 接待區(qū)、參觀介紹區(qū)、洽談區(qū)、辦公區(qū)、財務(wù)區(qū)、休息區(qū)、（示范樣板間） 現(xiàn)場銷售中心是項目營銷最根本、最有效的一種現(xiàn)場銷售渠道，也是其他銷售渠道所獲得客戶的“終止點”，更是“體驗式”營銷最重要的舞臺。 ? 接待區(qū) 接待區(qū) 是客戶進入營銷中心的第一感官區(qū)域，也是項目展示的最前沿 。 ? 項目模型 項目模型包括項目沙盤、單體戶型模型。但這里要談到的是 項目沙盤： 項目沙盤應(yīng)該在制作工藝與品質(zhì)上與項目的品質(zhì)相帖合，但目前的項 目沙盤使客戶對項目的直觀了解與對項目的解讀上均差強人意，建議在正式銷售中心的沙盤制作上能夠有更加嚴格的要求，使客戶對項目的了解更加直觀，對項目解讀更為全面，對項目銷售有更實質(zhì)性的促進作用 單體戶型模型： 目前的臨時接待中心已有部分單體戶型模型，其中還缺少部分中 等戶型的展示。 ? 展板 根據(jù)每階段宣傳內(nèi)容，更換展板。 ? 洽談區(qū) （ VIP 談客區(qū)） 談客區(qū)設(shè)置應(yīng)從其功能定位方面多加思考。 能夠吸引客戶駐足、有深入洽談的欲望。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 彩 帶等包裝 對過道等進行全面包裝，運用彩帶、綢布等營造氣氛，從而帶動現(xiàn)場銷售氣氛。 ? 示范區(qū)域包裝 本項目的示范樣板房擬訂于項目一期完工后進行，但本著促進銷售的基準(zhǔn)點出發(fā)，建議將示范樣板房區(qū)域的時間提前，樣板房的設(shè)置可參考為 2 至 3 間。 ? 進行整體布局修整，盡量在最經(jīng)濟的基礎(chǔ)上對幾套樣板房以不同的主題風(fēng)格營造 各具特色的居家氛圍。 ? 內(nèi)外玻璃窗、家具、地板等要有專人定時清潔 ? 正式銷售中心銷售通道包裝 ? 噴畫板 主要是隔離的作用，在施工階段，施工區(qū)域與看房通道應(yīng)隔離出來。 ? 項目內(nèi)看房車 為提高項目品質(zhì) 的檔次，建議在項目內(nèi)設(shè)置電瓶看房專車，直觀地將項目品質(zhì)展示于客戶。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。包裝的主題形象應(yīng)與本案的 VI 相統(tǒng)一。 ? 導(dǎo)示道具 ? 外圍導(dǎo)示： 圍墻 目前項目圍墻已初步建立，建議到后期進行階段性更換，體現(xiàn)項目發(fā)展過程。 b) 項目道旗，主 要是項目宣傳主題、廣告語，并根據(jù)不同時期時時更換 c) 建議擺放拱門、氫飄等宣傳物（開盤階段使用） d) 建議懸掛數(shù)張顏色鮮艷的橫幅與豎幅，應(yīng)設(shè)計統(tǒng)一，由于項目地理位置優(yōu)越，懸 掛在建筑上的豎幅非常顯眼，不但方便潛在客戶找到本樓盤，還可以加強現(xiàn)場銷售氣氛。因此在樓盤的多處場所需安排指示牌，具體設(shè)置視現(xiàn)場情況而定 ? VI統(tǒng)一視覺形象識別攻略 VI設(shè)計是銷售中的一個重要環(huán)節(jié)，并且貫穿于項 目整個階段。 目前項目的部分 VI設(shè)計已經(jīng)制作完成，建議根據(jù)項目不同階段進行更換。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 銷售現(xiàn)場上門咨詢的客戶，利用宣傳單張、小禮物的贈送，以及公關(guān)活動的開展等手段，加強對客戶的維系 ? 媒體投放頻率及規(guī)模 報紙廣告每周出版 2 期 （ 日報、晚報的房產(chǎn)專版） ， DM 單張每日發(fā)放，高級場所的展架宣傳品每星期更換一次 ? 銷售目標(biāo) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 市場預(yù)熱期的銷售目的既是全面積累、維護客戶；并通過客戶的維 護，提升客戶忠誠度，通過口碑效應(yīng)，擴大客戶群體 第二階段：市場引導(dǎo)期 （ 30 天） ? 階段工作重點 項目各項工程進展情況的落實，工地現(xiàn)在看房通道的清理美化，現(xiàn)場銷售中心 的硬件設(shè)施、設(shè)備的建設(shè)情況， 銷售資料的準(zhǔn)備，價格表的制定與修正 項目周邊區(qū)域的宣傳推廣 ，進入銷售引導(dǎo) 接受電話、銷售現(xiàn)場詳細咨詢，意向登記等，收集數(shù)據(jù)，為正式銷售作好前期 調(diào)研 定期舉行發(fā)展商與各合作單位之間的會議，對來電來人咨詢以及區(qū)域推廣效果 予以分析后，決定是否修正策劃策略 ? 媒體策略 “星火漸大，加油助勢” ? 媒體配合（媒體創(chuàng)新使用） 繼 續(xù)計劃性、主題性的報紙廣告以及高檔場所 宣傳單張 的 展架宣傳， DM 單的發(fā)放， 并引入 主題性的 車后窗廣告 ，道旗、大幅戶外廣告，看房專車的配備，拓盤外展點的開放，黨政機關(guān)的拓盤 現(xiàn)場宣傳單、禮品繼續(xù)發(fā)放 ? 媒體投放頻率及規(guī)模 報紙廣告由每周兩次增加為每周三次（ 日報、晚報的房產(chǎn)專版，另外增加正版的部分廣告位），看房專車每日按時接送，拓盤外展點、黨政機關(guān)的拓盤有規(guī)律隔日換地點， ? 銷售目標(biāo) 繼續(xù)積累客戶、并利用內(nèi)部認購等手段鎖定“鐵桿”客戶，從而消化一部分貨量。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。這里加入戶外醒目橫幅、電視廣告、 網(wǎng)絡(luò)、車輛游街廣播、短信廣告、活動營銷 ? 媒體投放頻率及規(guī)模 開盤前一個星期，電視廣告、網(wǎng)絡(luò)介紹不間斷播出，報紙廣告由每周三次，改為每天一次，持續(xù)半月。 利用開盤，來積累下階段的意向客戶，做到銷而不斷。視推廣情況而定 ? 銷售目標(biāo) 較全面的消化貨量，完美演繹“強銷”概念。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。視推廣、銷售效果而定，結(jié)合我司高效的操作模式，并“無限放大的售樓部概念”，做到與項目前期吻合。視推廣、銷售效果而定盡量用客戶的口碑效應(yīng)促進銷售 ? 銷售目標(biāo) 平穩(wěn)消化部分單位。 ? 銷售目標(biāo) 將尾貨一掃而清 ： 在允許的最低限度條件下開盤，是保障項目利潤最大化的條件之一，這種最低限度條件叫做最低開盤條件。 ? 項目開盤的期望目標(biāo) 確定項目開盤的期望目標(biāo)是確定項目最低開盤條件的前提，明確的開盤目標(biāo)是開盤最低條件落實的指導(dǎo)方向。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 b. 市場影響力目標(biāo) 使本案在區(qū)域內(nèi)樹立良好的媒體口碑和業(yè)內(nèi)口碑，成為潛在購房客戶關(guān)注的對象，成為本案目標(biāo)客戶追捧的對象。 c. 項目品質(zhì)展示的目標(biāo) 使項目的產(chǎn)品創(chuàng)新、產(chǎn)品質(zhì)量、賣場氛圍、銷售道具、團隊素質(zhì)、服務(wù)等環(huán)節(jié)中的細部成為打動客戶、激發(fā)客戶購買欲望的重要因素。我司認為，最低開盤條件應(yīng)滿足以下原則： a. 項目快速啟動原 則 —— 快 由于目前整個 整個區(qū)域房地產(chǎn)市場未成熟 ，因此趁 目前 在售競爭樓盤不多的市場空檔 機會 ，快速啟動項目，在最短的時間內(nèi)實現(xiàn)銷售，抓住市場機遇，快速回籠資金，擴大市場影響力。只有實現(xiàn)項目的開盤成功，才能夠打開市場突破口，為企業(yè)贏得利潤，實現(xiàn)企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營。 綜上所述：應(yīng)在項目的開盤條件成熟后，盡快開盤，以期產(chǎn)生發(fā)展商的期望利潤，快速資金回攏，并進行安全的、可持續(xù)性開發(fā)項目后期，以得到更多的利潤回報。 根據(jù)本案的 特性，以及項目整體的操盤思路，考慮營銷推廣效果對銷售的直接影響，建議采用跟進性測評方式，對本案的營銷推廣效果進行測評。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。具體的策略依據(jù)銷售階段的不同以及效果而適時調(diào)整與修正。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資