【正文】 柏景龍庭經(jīng)濟(jì)型酒店可行性研究報(bào)告 第 21 頁(yè) 共 59 頁(yè) （二）本項(xiàng)目周邊經(jīng)濟(jì)型酒店 詳細(xì) 調(diào)查 經(jīng)對(duì)本項(xiàng)目周邊的走訪調(diào)查，共計(jì)五星級(jí)酒店 2 家、三星級(jí)酒店 2 家、經(jīng)濟(jì)型酒店 12家。 柏景龍庭經(jīng)濟(jì)型酒店可行性研究報(bào)告 第 22 頁(yè) 共 59 頁(yè) 經(jīng)濟(jì)型酒店分布 序號(hào) 酒店名稱 酒店地址 1 雨林賓館 九龍坡區(qū)渝州路 79號(hào) 2 同好酒店 高新區(qū)渝州路 81號(hào) 3 瑞天商務(wù)酒店 石橋鋪高新區(qū)科園一路 2號(hào) 4 如家快捷酒店 九龍坡區(qū)渝州路 108號(hào) 5 7天快捷連鎖酒店 石橋鋪科園一路渝高大廈 6 柏捷酒店 高新區(qū)石小路 170號(hào) 7 小天鵝商務(wù)酒店 九龍坡區(qū)冶金一村 15棟 8 重慶鐵馬賓館 楊家坪正街 43號(hào) 9 鑫夢(mèng)酒店 九龍坡石坪橋正街 10 錦江之星 楊家坪興勝路 60號(hào) 11 圣杰酒店 陳庹路雙山隧 道口 12 格林豪泰快捷酒店 九龍坡區(qū)謝家灣 78號(hào) □ 從經(jīng)濟(jì)型酒店分布來看，經(jīng)濟(jì)型酒店一般都選擇人口密度大，交通方便的區(qū)域，方便入住，而九龍坡區(qū)和石橋鋪是重慶西區(qū)的重要地段，人口密集且流動(dòng)性大，適宜經(jīng)濟(jì)型酒店生存。 柏景龍庭經(jīng)濟(jì)型酒店可行性研究報(bào)告 第 23 頁(yè) 共 59 頁(yè) 經(jīng)濟(jì)型酒店定位及房間數(shù) 酒店名稱 定位 客房數(shù) 雨林賓館 經(jīng)濟(jì)、快捷 152 同好酒店 經(jīng)濟(jì)、快捷 118 瑞天商務(wù)酒店 經(jīng)濟(jì)、快捷、商務(wù) 90 如家快捷酒店 經(jīng)濟(jì)、快捷 120 7天 快捷連鎖酒店 經(jīng)濟(jì)、快捷 70 柏捷酒店 經(jīng)濟(jì)、快捷 120 小天鵝商務(wù)酒店 經(jīng)濟(jì)、快捷 60 重慶鐵馬賓館 經(jīng)濟(jì)、商務(wù) 106 鑫夢(mèng)酒店 經(jīng)濟(jì)、快捷、休閑 81 錦江之星 商務(wù)、經(jīng)濟(jì) 104 圣杰酒店 精品商務(wù) 61 格林豪泰快捷酒店 經(jīng)濟(jì)、快捷 112 □ 從對(duì)經(jīng)濟(jì)型酒店的調(diào)查來看，經(jīng)濟(jì)型酒店的定位都是以便宜為主，兼顧舒適性 。 柏景龍庭經(jīng)濟(jì)型酒店可行性研究報(bào)告 第 24 頁(yè) 共 59 頁(yè) 經(jīng)濟(jì)型酒店配套 酒店名稱 配套服務(wù) 雨林賓館 茶室、棋牌室、按摩屋、中餐廳、會(huì)議室、票務(wù)服務(wù) 房間配備空調(diào)、數(shù)字電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)、保險(xiǎn)柜 同好酒店 茶餐廳、洗衣服務(wù)、叫醒服務(wù)、商務(wù)中心、會(huì)議室、桑拿、 ATM取款機(jī) 房間配備空調(diào)、電視、電話、實(shí)木家具、淋浴房 瑞天商務(wù)酒店 商務(wù)中心 房間配備空調(diào)、電視、長(zhǎng)途電話、淋浴房 如家快捷酒店 會(huì)議室、健身房、 KTV 房間配備寬帶網(wǎng)絡(luò)、衛(wèi)視、中央空調(diào)、保險(xiǎn)柜、直撥電話 7天快捷連鎖酒店 票務(wù)中心 房間配備寬帶網(wǎng)絡(luò)、掛式空調(diào)、淋浴房 柏捷酒店 商務(wù)中心、 茶樓 房間配備電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)、衛(wèi)浴 小天鵝商務(wù)酒店 商務(wù)中心、茶樓 房間配備電視、空調(diào)、淋浴房 重慶鐵馬賓館 中餐廳、會(huì)議室、停車場(chǎng)、票務(wù)中心、棋牌室 房間配備中央空調(diào)、長(zhǎng)途電話、寫字臺(tái)、淋浴房 鑫夢(mèng)酒店 商務(wù)中心、保險(xiǎn)箱 房間配備電腦房、機(jī)麻、圓床、寬帶網(wǎng)絡(luò)、空調(diào) 錦江之星 紅外線防盜、環(huán)保檢測(cè)、茶餐廳 房間配備書寫功能、寬帶網(wǎng)絡(luò)、整體衛(wèi)浴 圣杰酒店 KTV、中餐、西餐、浴足、咖啡廳、茶室、棋牌室 房間配備中央空調(diào)、淋浴房、寫字臺(tái)、迷你吧臺(tái)、小冰箱 格林豪泰快捷酒店 餐廳、酒吧、商務(wù)中心 房間 配備電視、空調(diào) 柏景龍庭經(jīng)濟(jì)型酒店可行性研究報(bào)告 第 25 頁(yè) 共 59 頁(yè) □ 經(jīng)濟(jì)型酒店對(duì)于配套無硬性要求，但根據(jù)場(chǎng)地條件可適當(dāng)增加配套服務(wù)，以提高居住舒適性和便利性，便于提高居住率。 經(jīng)濟(jì)型酒店價(jià)格 酒店名稱 單間（掛牌 /協(xié)議） 標(biāo)間（掛牌 /協(xié)議） 套房（掛牌 /協(xié)議） 入住率 雨林賓館 288元 /268元 138元 /128元 —— 50% 同好酒店 129元 /119元 129元 /119元 149元 /139元 80% 瑞天商務(wù)酒店 168元 /136元 178元 /136元 268元 /168元 50% 如家快捷酒店 139元 /132元 159元 /151元 159元 /151元 70% 柏捷酒店 —— 138元 /108元 —— 40% 小天鵝商務(wù)酒店 118元 158元 268元 30% 鑫夢(mèng)酒店 100元 /90元 118元 /108元 198元 /188元 50% 錦江之星 159元 /149元 159元 /149元 189元 /179元 60% 格林豪泰快捷酒店 139元 /128元 139元 /128元 —— 40% 圣杰酒店 標(biāo)準(zhǔn)間 41套房 588元、單間 458元、情侶 間 520元， 協(xié)議價(jià)可以 50% 7天快捷連鎖酒店 經(jīng)濟(jì)房 9大床房 12商務(wù)大床 139 50% □ 經(jīng)濟(jì)型酒店主打就是經(jīng)濟(jì)，符合大眾消費(fèi)的定價(jià)是經(jīng)濟(jì)型酒店的關(guān)鍵，經(jīng)濟(jì)型酒店的價(jià)位一般在 100160 元左右，且配套齊全、服務(wù)熱忱。 注：以上所調(diào)查的經(jīng)濟(jì)型酒店均配備免費(fèi)停車場(chǎng)。 □ 帶有會(huì)議室的經(jīng)濟(jì)型酒店主打會(huì)議牌，接待會(huì)議團(tuán)隊(duì)比較 多 。 柏景龍庭經(jīng)濟(jì)型酒店可行性研究報(bào)告 第 27 頁(yè) 共 59 頁(yè) □ 在條件允許的情況下， 7 天快捷酒店一般會(huì)將建筑外立面做統(tǒng)一處理，以提高酒店昭示性。 （ 2） 單人間 配置簡(jiǎn)單， 走平民化路線 柏景龍庭經(jīng)濟(jì)型酒店可行性研究報(bào)告 第 28 頁(yè) 共 59 頁(yè) （ 3）標(biāo)準(zhǔn)間 （ 4）特價(jià)房 □ 7天快捷酒店主要是以旅游類散客為主，走低價(jià)優(yōu)質(zhì)路線，全國(guó)連鎖，且開通網(wǎng)絡(luò)、 WAP 訂房服務(wù)，方便、快捷。 柏景龍庭經(jīng)濟(jì)型酒店可行性研究報(bào)告 第 31 頁(yè) 共 59 頁(yè) （ 4）酒店配備 星連心茶餐廳 免費(fèi)寬帶上網(wǎng) 免費(fèi)停車位 會(huì)議室 有線電視 無煙房間 訂票服務(wù) 打印復(fù)印傳真 貴重物品保存 行李寄存 物品租用 小商品出售 □ 錦江之星快捷酒店主要以商務(wù)類旅客為主，全國(guó)連鎖，目前重慶營(yíng)業(yè) 2家，配套齊全，服務(wù)優(yōu)質(zhì)，屬中檔消費(fèi)。一定距離內(nèi)放置一盆綠色植物，墻上掛裝飾畫，注重細(xì)節(jié)處理。 □ 配套豐富，擁有會(huì)議室、茶樓、 KTV 等。 市場(chǎng)總體擴(kuò)容，主城區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)格局?jǐn)U散 □ 目前經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店主要集中在渝中區(qū)和江北區(qū)，在產(chǎn)業(yè)趨好的情況下，各品牌連鎖酒店均有擴(kuò)張策略，天鵝之星 已 設(shè)立 3 個(gè)分店、金地 126 設(shè)立 23個(gè)分店，形成遍地開花、競(jìng)爭(zhēng)格局?jǐn)U散的局面。 □ 隨著重慶逐步發(fā)展成為長(zhǎng)江上游經(jīng)濟(jì)中心城市，將吸引和聚集西部及全國(guó)的商貿(mào)、旅游人群，經(jīng)濟(jì)型酒店業(yè)依托的產(chǎn)業(yè)資源將更為多元化。 □ 從經(jīng)濟(jì)型酒店業(yè)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)來看，國(guó)際品牌連鎖酒店的入駐，帶來更先進(jìn)的管理和營(yíng)銷方式，品牌升級(jí)和特色化 。 重慶經(jīng)濟(jì)型酒店的其它特點(diǎn) □ 在本地經(jīng)濟(jì)型酒店中，均采取與其它企業(yè)共用一棟樓的形式，如 7天快捷連鎖位于晉榆 □ 知名星級(jí)品牌為背景的經(jīng)濟(jì)型酒店單店房間數(shù)均在 100 間以上，其它品牌房間數(shù)一般不超過 65 間。 □ 經(jīng)濟(jì) 型酒店越來越注重其消費(fèi)者居住的舒適性，大多數(shù)房間面積與星級(jí)酒店大致一樣，使其更加舒適，從而提高了自身的競(jìng)爭(zhēng)能力。 □ 普通標(biāo)間價(jià)格集中在 100160 元 /天，價(jià)格有較大發(fā)展空間。 （ 2） 本 項(xiàng)目周邊半徑 3 公里內(nèi)無經(jīng)濟(jì)型酒店，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)小。 柏景龍庭經(jīng)濟(jì)型酒店可行性研究報(bào)告 第 41 頁(yè) 共 59 頁(yè) 酒店周邊的空缺，酒店 具有可行性 本項(xiàng)目周邊 3 公里范圍內(nèi)多家大型企業(yè)：恒勝集團(tuán)、格力廠、福星集團(tuán)、經(jīng)營(yíng)鋼鐵生意的商家。 （五）本項(xiàng)目引入經(jīng)濟(jì)型酒店的市場(chǎng)可行性結(jié)論 本項(xiàng)目周邊專業(yè)市場(chǎng)眾多，商賈云集，且無經(jīng)濟(jì)型酒店來支撐龐大的客戶資源，不能滿足對(duì)于經(jīng)濟(jì)型酒店的需求 ； 而本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，且裙樓本身設(shè)計(jì)適宜做經(jīng)濟(jì)型酒店，通過市場(chǎng)調(diào)查和市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)分析來看，本項(xiàng)目適宜引入經(jīng)濟(jì)型酒店。區(qū)域內(nèi)擁有 48 家大中型特色餐飲、 6 家中型超市、 32 家社區(qū)便利店等商業(yè)配套； 柏景龍庭經(jīng)濟(jì)型酒店可行性研究報(bào)告 第 43 頁(yè) 共 59 頁(yè) □ 項(xiàng)目臨近 BRT及客車總站，輕軌 5 號(hào)線，擁有 15 條公交線路通達(dá)主城， 44米以上主干道占 60%以上，二郎立交；高九路等城市捷運(yùn)交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá) 。 （二）本項(xiàng)目引入經(jīng)濟(jì)型酒店的建設(shè)條件可行性結(jié)論 項(xiàng)目集區(qū)位優(yōu)勢(shì)、環(huán)境優(yōu)勢(shì)、客源優(yōu)勢(shì)、特色優(yōu)勢(shì)、配套優(yōu)勢(shì)為一體，實(shí)施以中端客房為主 ，商務(wù)會(huì)議、餐飲經(jīng)營(yíng)、休閑娛樂經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目為輔的經(jīng)營(yíng)政策。 從以上分析可得出，本項(xiàng) 目引入經(jīng)濟(jì)型酒店的建設(shè)條件可行 。 其中建安成本，暫按當(dāng)前市場(chǎng)通行成本 1200元 /m2。如下圖 所示： 柏景龍庭經(jīng)濟(jì)型酒店可行性研究報(bào)告 第 47 頁(yè) 共 59 頁(yè) □ 本項(xiàng)目的酒店 房間收益，按當(dāng)前市場(chǎng)上通行的 標(biāo)間收益 ，再結(jié)合 謹(jǐn)慎原則 ，以 100 元 /間 /天計(jì)算。 本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)型酒店的投資回收期限 每天收益 64間 100 元 /間 60%入住率 = 3840 元 每月收益 3840 元 30 天 = 萬(wàn)元 每年收益 每月 萬(wàn)元 12 個(gè)月 ＝ 萬(wàn) 回收年限 萬(wàn)元 247。 （二）酒店選址要求參考 —— “ 錦江之星 ” 加盟選址要求 地理位置和交通條件 □ 靠近如機(jī)場(chǎng)、工業(yè)區(qū)、物貿(mào)中心、展覽中心、商務(wù)中心、大型游樂場(chǎng)等 的區(qū)域。以展覽、商務(wù)、商業(yè)、車站等中心為最佳。（寬度或進(jìn)深以 16 米左右為最佳。 □ 周邊有一定的空地，有回旋的余地，出路通暢并可停車。 □ 三通一平，市政配套到位，到紅線。 六、酒店設(shè)計(jì)具體注意事項(xiàng) （一） 客用走道 客用走道 尺寸 □ 不少于 米， 走 道間的門應(yīng) 避免對(duì) 視 ； 客房的走道最好給客人營(yíng)造一種安靜安全的氣氛。 □ 可以考慮采用壁光或墻邊光反射照明。 柏景龍庭經(jīng)濟(jì)型酒店可行性研究報(bào)告 第 50 頁(yè) 共 59 頁(yè) 客用走道 裝飾 □ 客房走道地面、墻面的材料要選擇耐臟耐用的地毯； □ 墻邊的踢腳板可以適當(dāng)?shù)刈龈咭恍?，可以做?200 ㎝高度左右 ； □ 天花板不宜做得太復(fù)雜，空高一般不要高于 、低于 。 （二） 衛(wèi)生間設(shè)計(jì) 衛(wèi)生間吊頂 建議使用鋁板或其它表面防銹防水的金屬材料，但不要使用 600600 或300300 的暗龍骨鋁板天花，因?yàn)?設(shè)備維修時(shí)其會(huì)因?yàn)槿藶椴鹧b而變形； 衛(wèi)生間其它 選用抽水力大的靜音的馬捅，淋浴的設(shè)施不要選用太復(fù)雜的，而要選用客人常用的和易于操作的設(shè)備 ； 水龍頭的水沖力不要太大，要選用輕柔出水、出水面較寬的水龍頭，有時(shí)，水流太猛，會(huì)濺到客人的褲子上，而造成一時(shí)的不便和不悅； 衛(wèi)生間的門及門套離地 200 ㎝左右的地方要做防水設(shè)計(jì)，可以設(shè)計(jì)為石材或砂鋼飾面等； （三） 房間設(shè)計(jì) 房間尺度空間 床離衛(wèi)生間的門起碼不得小于 200 ㎝，因?yàn)榉?wù)員需要一定的操作空間 房間布線 電腦上網(wǎng)線路的布置要考慮周到，其插座的位置不要離寫 字臺(tái)太遠(yuǎn)，拖得太長(zhǎng)的連接線也顯得不是那么雅觀。 客房 家俱 衣柜尺寸 —— 寬 55 厘米、 65 厘米（凈尺寸不小于 50 厘