【正文】 地區(qū)看，深圳、北京等城市房價高位上漲，近 5 個月新建商品住房銷售價格漲幅均在 10%以上，其中， 8月份同比分別上漲 %和 %，銷售均價分別達到 12790元 /平方米和 10071 元 /平方米。與此同 19 時，長三角地區(qū)部分城市房價出現(xiàn)回升勢頭，其中，杭州、寧波新建商品住房銷售價格 8 月份同比分別上漲 %和 %。與此同時，信貸、稅收政策對住房需求的調節(jié)作用不突出，加之近期股市的震蕩刺激部分獲利資金套現(xiàn)，重新進入房地產(chǎn)市場，導致住房需求持續(xù)旺盛。 2020年房地產(chǎn) 10大焦點政策 （ 1）央行一年內 5 次加息 2020年是進入加息通道之后，央行加息最為密集的一年： 3月 18日、 5 月 19 日、 7月 21日、 8 月 22 日、 9 月 14日，央行先后 5次上調存貸款利率，同時年內 9次上調存款準 備金率，現(xiàn)行 ％的準備金率已經(jīng)創(chuàng)歷史新高。流動性過剩、通貨膨脹壓力創(chuàng)歷史新高背景下，央行頻繁使用貨幣信貸手段調控市場，房地產(chǎn)作為重要的資本集散地，受到的影響巨大。 這一政策出臺之 后，立刻引發(fā)房地產(chǎn)股的集體暴跌。 （ 3）《物權法》終獲通過 輾轉 5 年， 8 次提交審議， 2020 年 3月 16 日《物權法》終于在今年 兩會 得以通過。 物權法既是改革開放以來首部公開聽取群眾意見的法典，也是迄今為止招致最多議論的民法草案。 （ 4） 24號文 令下保障房回歸 國務院總理溫家寶 8 月 1 日主持召開國務院常務會議，討論并原則通過了《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，即 24 號文 。 24 號文的發(fā)布被視為是房地產(chǎn)改革思路的根本轉變：在對房改 10 年反思之后， 保障性住房 被提到了前所未有的高度，我們注意到，目前 重市場輕保 障 的住房模式有望得到根本性轉變。通知要求，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套 (含 )以上住房的，貸款首付款比例不得低于 40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的 倍。調控房地產(chǎn)先 20 從調控銀行開始，此次提高首付雖然是從第二 套住房開始，但其立竿見影的效果被業(yè)內評價為 抓住了需求的根子 。39號令直指土地開發(fā)市場，有評論指出這次調控的重點是大量儲備土地，有土地囤積之嫌的眾地主 們。 （ 7）物業(yè)稅有望正式征收 物業(yè)稅推進工作正在有序展開。包括首批的北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶，目前已有十省市開始物業(yè)稅 空轉 運行。 （ 8）限外政策升級 2020年以來，商務部以及外管局等部門先后發(fā)布多個房地產(chǎn)行業(yè)限外政策，其中包括 2020年 12月 1 日起施行發(fā)改委和商務部聯(lián)合頒的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄（ 2020年修訂）》，將房地產(chǎn)行業(yè)的投資行 為全部列入 “ 限制 ” 行列。 5 月 23日《關于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》（ 50號文），規(guī)定外商投資內地房地產(chǎn)項目必須通過審批。今年上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)利用外資 222億元，同比增幅高達 % 。 （ 9）部門聯(lián)合發(fā)布廉租住房保障辦法 日前，建設部、發(fā)改委、監(jiān)察部、民政部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局和統(tǒng)計局等九部門聯(lián)合發(fā)布了《廉租住房保障辦法》，對廉租住房制度建設中群眾和地方政府普遍關心的問題作出了明確的規(guī)定。 （ 10）央行今年第十次上調存款準備金率 央行宣布，從 12月 25 日起，上調存款類金融機構 的人民幣存款準備金率 1個百分點至％，這也是今年第 10次上調準備金率。 與今年以來歷次均上調 ，此次上調 1個百分點，力度明顯加大。 據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的信息， 5月份 “ 國房景氣指數(shù) ” 為 ，比 4月份上升 點，同比上升 。商品住宅完成投資 5042億元，增長 %。 2020年的宏觀調控效果尚未完全顯現(xiàn)，原因之一是由于政策效力和影響存在滯后性，預計部分政策的明顯效果將在 2020 年凸顯。住房結構調整初 見成效， 2020年政府必將繼續(xù)加大政策性住房保障和建設力度。物價上漲造成了通脹預期的加重，這將加大對具有保值能力的房地產(chǎn)的需求，在供給增加一定的情況下，將推動房價的繼續(xù)上揚。而購房，在銀行按揭貸款的放大作用下，恰好能夠最大程度地滿足這種規(guī)避貨幣貶值的需求。 2．從緊的貨幣政策，對房地產(chǎn)市場需求產(chǎn)生結構化的影響，抑制了中低收入者自住需求的支付能力，刺激了高收入者投資投機需求的積極入市 為應對目前物價上漲過快的趨勢，穩(wěn)定通貨膨脹預期，防范通貨膨脹的發(fā)生，今后一段時期必將繼續(xù)施行從緊的貨幣政策。我們分析，從緊的貨幣政策環(huán)境，對房地產(chǎn)市場將產(chǎn)生一定的影響：一方面，加息增加了購房者的成本，這對潛在購房者的購房需求有一定程度的影響；另一方面，即使考慮到加息的因素，目前房地產(chǎn)市場的投資回報率仍遠高于資金成本，這種小幅的加息，對抑制投資、投機作用有限。一方面，抑制了中低收入者自住需求的支付能力。因此，加息增加了購房成本，弱化了中 低收入者滿足自住需求的購房支付能力。一是高收入者的邊際消費傾向低，隨著收入的不斷增加他們將越來越多的資金用于儲蓄和投資。三是目前房價等資產(chǎn)價格提高很快，資金成本遠遠低于投資回報，導致投資性買房需求在信貸資金的支持下進一步放大，嚴重推動了投資需求。國際收支較大順差的狀況短期內難有改變，這意味著，流動性過剩問題在今后一段時間仍將持續(xù)存在。由于我國的資本市場不發(fā)達，投資渠道有限，大量的資金追逐保值增值性良好的房地產(chǎn)，這部分需求形成了房地產(chǎn)市場上強勁的購買力。 4．外資投資國內房地產(chǎn)市場呈擴張趨勢 近年來，美國、歐洲、日本等世界主要經(jīng)濟體的持續(xù)低利率政策，使得世界范圍內資金流動性過剩問題凸現(xiàn)，資本的跨國流動異常活躍，大量國際游資流入國內，投資房地產(chǎn)是其中的重要途徑，主要有兩個驅動因素，一是國內房價仍然保持上漲勢頭，投資房地產(chǎn)可以獲取高額的投資回報。外資進入我國房地產(chǎn)主要有以下幾種方式：一是直接收購房地產(chǎn)，以非住宅物業(yè)為主；二是設立外 22 資房地產(chǎn)公司或參股國內房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，介入購買土地、房地產(chǎn)開發(fā)等環(huán)節(jié)；三是通過地產(chǎn)基金進行投資。 第 4 章：信貸市場分析 2020年上半年股市一路 “ 狂奔 ” ，財富效應使得越來越多從股市獲利的人群轉向房地產(chǎn)市場。為了避免房地產(chǎn)金融市場出現(xiàn)過熱行為，國家出面 “ 干預 ” 通過加息、提高存款準備金率等金融手段進行房地產(chǎn)金融市場的調控，至此，吹響了宏觀調控 “ 戰(zhàn)爭 ” 全面爆發(fā)的號角。所以，今年央行如此大的 “ 動作 ” 也著實讓專家、學者、業(yè)內人士、房貸消費者等方方面面階層 “ 咋舌 ” ，同時也更加彰顯出政府決策層面的 “ 良苦用心 ” 。 CPI持續(xù)數(shù)月的不斷向上 “ 攀爬 ” ，加快了國家貨幣調控力度。國內 CPI 增長速度較快，金融數(shù)據(jù)相關統(tǒng)計報告中又不斷呈現(xiàn)出貸款猛增、存款 大幅下降的態(tài)勢。 從今年政府整體宏觀調控力度來看，無論是《政府工作報告》還是 “ 十七大 ” ，還是中央經(jīng)濟工作會議，都可以看出政府 “ 保障住房、抑制投資、打擊投機、平抑房價 ” 的決心以及 “ 遏制金融增長高位加快的勢頭，切實防止經(jīng)濟增長由偏快轉向過熱 ” 的宏觀調控的決心。一方面， 2020 年宏觀調控政策大量 “ 涌 ” 現(xiàn)出來后，面對加息打算貸款買房的人群產(chǎn)生遲疑，變得更為小心謹慎。 “9?27” 新政出臺后，由于各家商業(yè)銀行對二套房貸政策細節(jié)規(guī)定不一致，使得確有住房需求的房貸借款人選擇銀行貸款時顯得有些 “ 無所適從 ” ，不知選擇哪家銀行最為合適、能夠節(jié)省費用支出?！?2?11” 新政的下發(fā)，使得在執(zhí)行層面 “9?27” 政策的 “ 透明度 ” 更高， “ 精準度 ” 更強，“ 殺傷力 ” 更大，可以充分看出政府在新一輪宏觀調控中貫徹 “9?27” 政策，合理引導住房投資和消費的決心和信心。 宏觀調控過 后，房地產(chǎn)個貸金融市場 “ 風云變幻 ” 。據(jù)北京個人房產(chǎn)金融服務專業(yè)機構 “ 偉嘉安捷 ” 統(tǒng)計，新政下發(fā)后的 2 至 3 個月的時間里，房地產(chǎn)個貸金融市場交易量確實受到影響，交易類貸款產(chǎn)品同比下降 18%左右；非交易貸款產(chǎn)品同比下降 36%左右。 交易類貸款、非交易類貸款交替上演，力搶市場 “ 主角 ” 。 隨著 WTO 的進一步深入，今年下半年東亞、匯豐、花旗、渣打等外資銀行正式進京，為北京的房貸消費者們帶來了更多先進的金融信貸理念和新產(chǎn)品，影響著人們對原本習以為常房貸方式的看法。 從 2020 年的各大內資銀行的業(yè)務重心來看，銀行更加側重于二手房市場的按揭業(yè)務。 2020 年，銀行之間的產(chǎn)品競爭達到了頂峰。 “ 氣球貸 ” 、 “ 存抵款 ” 、 “ 循環(huán)貸 ” 、 “ 隨心還 ” 、 “ 萬能還貸 ” 等房 貸產(chǎn)品的不斷更新?lián)Q代，進一步推動了個貸產(chǎn)品競爭的升級。首先，各家商業(yè)銀行在如何認定 “ 第二套房 ” 上出現(xiàn)了細節(jié)上的分歧；其次，內資銀行與外資銀行在稅率上也存有較大的差異，比如外資銀行對于非交易類貸款同樣執(zhí)行優(yōu)惠利率，而內資銀行嚴守基準利率等；外資銀行對金融、理財產(chǎn)品的研發(fā)更為精細，客戶群定位更加準確，內資銀行相對有所欠缺等。 2020 年，個人房貸市場化格局轉變加劇，品牌企業(yè)整合速度更快。 宏觀調控過后，品牌整合能力更強，加速市場格局轉變。 但是，讓人擔憂的是資金監(jiān)管力度不 夠。事情發(fā)生后部分房貸者開始質疑個貸服務機構的專業(yè)性與從業(yè)資質，對于個貸服務行業(yè)剛剛樹立起來的正面形象有所 “ 打擊 ” 。 剛剛結束的 2020 年中央經(jīng)濟工作會議提出， “ 要實行穩(wěn)健的財政政策和從緊的貨幣政策，進一步發(fā)揮貨幣政策在宏觀調控中的作用。 第 5 章：二手房市場 分析 24 2020年北京市二手房市場繼續(xù)高速發(fā)展。在這一年中，國家一如既往的出臺了一系列的宏觀加細化的調控政策，如幾次加息， “24 號文件 ” 及其陸續(xù)出臺的廉租房、經(jīng)濟適用房等相關政策細則， “ 第二套房 ” ，以及醞釀中的 “ 物業(yè)稅 “ 等，直指房地產(chǎn)投機對房價的不良影響和龐大的中低端需求群體助推市場高燒不退的兩 個基本調整面。 究其原因在于 ,近期對國家宏觀經(jīng)濟的政策調控預期明顯。高房價高需求并非成正比，大量中低端收入人群構成的需求群體，已經(jīng)難以承受高房價之重。而具備一定購買力目標鎖定在四環(huán)以內的熱點區(qū)域的客戶面對房價的持續(xù)上漲，已經(jīng)發(fā)生遲疑，轉入觀望，致使 8 月份房價短暫沖高之后，逐步進入一個平穩(wěn)階段。 . 市場細分 市場細分將具體體現(xiàn)在： 具備一定購買力的，需求四環(huán)以內交通較便利熱點地段的客戶，將不會受到太大 影響，即便熱點地區(qū)的二手房成交均價仍有一定的上漲，其購買決心預期將依舊堅定，仍會加速完成交易。 （ 1） 2020年 11 月北京二手房市場成交量及成交均價變化分析 本月成交量環(huán)比上月上漲 2%左右。成交價格也是如此， 11 月成交均價為 元，價格環(huán)比上月只上漲%左右。在9 月， 10月沒有出現(xiàn)大的漲幅，而 11月也沒有出現(xiàn)明顯的震蕩，可以說，市場進入平穩(wěn)發(fā)展階段。并且漲副趨緩，能夠消除購房者的心理障礙。朝，海，豐依然穩(wěn)居交易量前三位。一方面是因為地鐵 5 號線和奧運利好將原昌平區(qū)域的需求轉移到了亞奧區(qū)域，另一方面也是因為新的經(jīng)濟適用房購買資格標準出臺，更加嚴格地限制了購買人群和購買人數(shù)，這就使得 天通苑 、 回龍觀 等五年以內經(jīng)適房的置換趨緩。從成交價格看，漲幅最大的城區(qū)是東城區(qū)和房山區(qū)，東城區(qū)本月成交均價為 /平米，環(huán)比上月上漲 /平米，漲副達%，本月東城區(qū) 25000 元 /平米以上的高端房源比較多，拉動了整個的成交均價大幅上漲。唯一出現(xiàn)下跌的區(qū) 域是西城區(qū)，本月成交均價為 元 /平米。在四個城區(qū)內，東城，西城的成交價格和比重不相上下，而 10 月 5 號線的開通，將更多購房需求吸引到了東城區(qū)，在同等價位下，消費者當然首選交通便利的區(qū)域，導致西城區(qū)成交比重下降，價格也首次出現(xiàn)跌蕩。同時，本月的朝陽房產(chǎn)市場呈現(xiàn)以下三種特點： 熱點區(qū)域交易量繼續(xù)攀升。本月管莊區(qū)域交易量環(huán)比上漲 ％，酒仙橋區(qū)域交易量環(huán)比上漲 ％，朝青區(qū)域交易量環(huán)比上漲 ％。亞奧板塊依舊是朝陽區(qū)的交易熱點， 亞運村 交易量占到朝陽區(qū)交易量的 ％，亞北區(qū)域的該比例也 達到 ％，同時本月亞北區(qū)域的交易均價環(huán)比上漲 ％。 東南三環(huán)老齡公房成交易新寵。勁松區(qū)域屬于泛 CBD區(qū)域，地處東南三環(huán)，在區(qū)域位置上具有相對優(yōu)勢，同時兼?zhèn)淞吮憷慕煌ê统墒斓纳虡I(yè)及文化氛圍。 老齡公房戶型小，總價低。老齡公房，兩居室面積在 60平米左右，二手商品房一般一居室面積都要超過 70 平米。 位置與配套優(yōu)勢滿足置業(yè)需求。而大部分二手商品房都在配套或者位置上存在不足，所以相比之下，消費者更愿意購買老齡公房，同時，隨著房價的增長，遠郊區(qū)的房產(chǎn)價格大有趕超城區(qū)價格的趨勢，部分購房者因此將需求轉向價格差不是很大的東南三環(huán)老齡公房區(qū)，很多在 CBD工作需要在東部置業(yè)的消費者也將眼光放在了該區(qū)域，諸多因素影響之下，老齡公房區(qū)的交易比較活躍。房齡較老是東三環(huán)老齡公房區(qū)的軟肋，但同時也 是其優(yōu)勢，公房在交易中需要繳納的稅費較少，而大部分二手商品房都在 5 年之內，需要繳納 ％的營業(yè)稅，這在房價高啟的今天是所有購房者都不得不考慮