【正文】 平米；排在第二位的海淀區(qū)供應(yīng)面積 。主力戶型以 120平米以上的大中戶型為主。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。其中第三季度新增三個服務(wù)式公寓，提供了 619 套公寓。另外，世界著名的服務(wù)式公寓管理公司 OAKWOOD 進(jìn)入北京，在三元橋 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 和白家莊區(qū)域管理的兩個公寓在今年相繼開業(yè)。 從地域分布來看， CBD商圈依然 是酒店式公寓比較集中的區(qū)域， 供應(yīng)量達(dá)到了 平米， 占 總供應(yīng)量的 %，這與 CBD集中了大量的外企、駐華使領(lǐng)館及辦事機(jī)構(gòu) 有很大 關(guān)系。 金融街、中關(guān)村、燕莎三個區(qū)域供應(yīng)量基本相同，都在 10平米左右，三個區(qū)域供應(yīng)之和占總供應(yīng)量的 %，總的來說供應(yīng)量偏小，有較大的發(fā)展空間。 朝陽區(qū)內(nèi)擁有使館區(qū)和中央商務(wù)區(qū)，使得它成為酒店式公寓供應(yīng)量最大的區(qū)域，隨著中央電視臺、北京電視臺的東遷以及國際貿(mào)易往來的加強， CBD的商務(wù) 效應(yīng)將更加凸顯出來，在很大程度上都會促使區(qū)域內(nèi)酒店式公寓租賃市場的上升勢頭。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。智能化和優(yōu)良的配套設(shè)施，服務(wù)已經(jīng)成為公寓必備的要素，而不再是賣點。 3. 需求 狀況 分析 公寓 多樣化 需求 客觀地說，每種房產(chǎn)都有一定的消費者，但不是所有的房產(chǎn)品種都有投資價值。產(chǎn)品的過渡性，會造成客戶群的狹窄性，所以投資房產(chǎn)最好選擇成熟品種。 無論是追求生活享受的首次置業(yè)者，還是改善居住環(huán)境的二次置業(yè)者，都會選擇購買公寓。所以公寓以其獨特的高貴品質(zhì)，受到越來越多購房者的青睞。因此，投資房產(chǎn)，公寓是較好的選擇。公寓的房價，租金價格都呈現(xiàn)虛高現(xiàn)象。近兩年，公寓的投資回報率一直控制在 4%6%，收益穩(wěn)定，適宜投資。公寓的投資回報率有望提高。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。連續(xù)的加息，首付的提高，都是為了給過熱的房價降降溫。購買公寓的人群主要為兩種，一是高收入人群；二是外籍人士。對于這類人群來說，他們有需求且有能力購買百萬以上的高端物業(yè)，良好的經(jīng)濟(jì)狀況使得利息的少額增加不會影響到他們置業(yè)計劃。這樣的話，即便首付提高到 40%，對于購房者來說，相差不是很多，所以對于高端公寓市場來說，影響甚微。 我們發(fā)現(xiàn) ，目前北京高檔公寓租賃市場的需求客戶主要集中于外籍公司派出的高級員工、國內(nèi)大型私企的老板等高階層人士，均以商務(wù)居住為主，并具有長期居住及安置家人的需求，這些客戶的租期一般為半年以上或更長，由公司擔(dān)負(fù)高額的房租費用，同時自己在異地沒有買房定居的需要。這部分租客的具體情況如下 圖 ：客戶職務(wù)組成 北京 作為國際化大都市，云集了眾多腰纏萬貫的商賈， 北京 的房地產(chǎn)市場不僅僅是 北京的或全國的市場，更是全世界的市場，市場需求非常大。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料?？梢源竽戭A(yù)測，隨著 北京 的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和國際地位的不斷提高，高檔公寓在 北京 依然有廣闊的市場前景。另外 北京 的教育、醫(yī)療都是全國先進(jìn)的，很多外地人出于對下一代的教育和養(yǎng)老的考慮在 北京 買房。 “ 兩外人士 ” 構(gòu)成了高檔公寓較為穩(wěn)定的客戶群。而 2020年最高收入組與最低收入組之比為 ∶ 1， 2020年為 ： 1， 2020年這一數(shù)字為 ： 1。另外，據(jù) 北京 市稅務(wù)部門統(tǒng)計： 2020年 北京 市年工薪收入 共有 。 投資客戶異軍突起從今年的高檔公寓市場來看，投資型客戶在一些高檔公寓中占有很大的一部分，而且有逐漸放大的趨勢，個別項目甚至超過 50％的占有率。其次，人民幣升值有助于提高外資投入中國房地產(chǎn)行業(yè)的信心。 雖然目前高檔公寓仍以外籍人士為主，但外地客戶在不久的將來也將成為這一市場的又一大消費群體。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 在面積上， 1居室主要在 60平米左右； 2居室多集中于 90平米； 3居室則上升到； 5居室平均將達(dá)到 。 （一）按客戶的構(gòu)成來分析，公寓客戶分為以下七類： 國內(nèi)有經(jīng)濟(jì)實力的高層管理者，可承擔(dān)的購房總價在 100200萬元（人民幣，以下相同）。這 類客戶經(jīng)濟(jì)實力雄厚，對于位置優(yōu)越、大戶型高檔公寓的需求依然旺盛，對住宅的綜合品質(zhì)要求高，基本是二次、三次置業(yè)以改善居住條件。 這類客戶崇尚自然休閑的居家生活，注重生活品位，看中社區(qū)環(huán)境，不僅是小區(qū)的自然環(huán)境、交通環(huán)境，更看中人文環(huán)境，他們會選擇自己喜歡的環(huán)境和氛圍的項目，既不奢侈也不放棄自己的追求。 這類客戶購房置業(yè)一方面是為自住 ，顯示身份地位；另一方面是為投資，為物業(yè)的保值增值。 年輕高級白領(lǐng)和中產(chǎn)階級，可承擔(dān)的購房總價在 50100萬元左右。小戶型符合年輕購房者低積累、高收入、收入上升預(yù)期穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)特點，同時繁忙高效的工作，較大的工作壓力，使他們對住宅的配套服務(wù)功能提出更 高要求，因此他們中意小戶型、中高檔次的服務(wù)式公寓。 小型企業(yè)在創(chuàng)業(yè)初期缺乏資金，主要從事腦力勞動，同時企業(yè)性質(zhì)及規(guī)模也不需要大面積工作間，購買商住公寓符合他們的需求特點。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 外地來京短期或長期工作的年輕白領(lǐng)，可承擔(dān)的租金在 25005000元 /月。他們希望租用臨近工作地點，周圍配套設(shè)施 完善，靠近繁華商業(yè)區(qū)的小戶型中檔公寓。 外資公司的外籍雇員，可承擔(dān)的租金在 5000元 /月以上。 表：北京典型高檔公寓板塊租金租客情況 高檔公寓板塊 典型項目 租金水平 （美元 / 平米 （二）從市場的角度來分析，公寓市場呈現(xiàn)如下需求特點： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 *小戶型公寓熱銷，成 為公寓市場的亮點； *大戶型豪華公寓受到高收入人士追捧； *中檔公寓的特點不突出，難以在激烈的市場競爭中脫穎而出 ； *投資購買踴躍，個人投資比重逐漸上升； *買房者對公寓的整體素質(zhì)投以更多關(guān)注； *商住公寓的需求依然很大，尤其是在寫字樓相對短缺或價格較高的位置，如中關(guān)村地區(qū)和商務(wù)區(qū)。與去年同期相比， 2020年的成交量下降了 94萬平方米，成交套數(shù)增加了 。 通過對供應(yīng)量與成交量的對比可以得出以下結(jié)論： ? 今年的成交量雖然較之去年同期有所下降，但仍然大于今年的供給量，市場繼續(xù)呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 2020年 北京 市 公寓市場升溫，成交量同比增加 % 2020年 110月北京市不同物業(yè)成交情況 ? 2020年，北京公寓市場升溫，成交量同比增加 %；而普通住宅和別墅成交量均有下降，其中，別墅因受用地限制的影響，同比下降 %。 1. 宏觀經(jīng)濟(jì)背景： ? 經(jīng)濟(jì)持續(xù)走高 07年 19月北京市 GDP ，同比增長 %； ? 股市 08年股市焦灼，樓市將會吸引更多的投機(jī)資本； 2. 資金層面： 流動性過剩問題在短時間內(nèi)，無法得到有效解決。 07年 110月北京市一手住宅供應(yīng) ，成交 ，住宅存量不斷消融。 2020年 7月 北京 市 公寓項目再放量 成交下滑價格堅挺 數(shù)據(jù)顯示， 7月北京新盤預(yù)計放量將達(dá)到 54個，其中公寓放量將出現(xiàn)今年以來的第二次高峰，成為京城當(dāng)月純新盤供應(yīng)主力。此前有數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年 1至 2月份，公寓的供應(yīng)面積占商品住宅總供應(yīng)量的 %。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，僅有兩 個小戶型的公寓項目位于 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 二至三環(huán)，其余的項目和普通住宅一樣均分布在四環(huán)以外區(qū)域；而價格方面明顯能看出與普通住宅的差距，銷售均價已達(dá)到 13500元 / 平方米。記者昨天在北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，不少公寓銷售情況并不是很好。 市場監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年 2月份高檔住宅的銷售率為 25%左右，到 4月份再次下降為 %，這些項目中公寓項目占比較大。記者從世界城、 Naga上院、建外銀鉆公寓、新城國際公寓的售樓處了解到，雖然這些項目已賣到 2萬元 /平方米以上，但如有意向購買仍可 再享受到至少一個點的優(yōu)惠，要是全款購買享受到的優(yōu)惠則更多。 受政策調(diào)控和股市影響，購房人在高房價現(xiàn)狀下的觀望情緒增加，但開發(fā)商在實際出售中的讓利行為并不代表對項目銷售擔(dān)憂。買賣雙方的心理落差在一定程度上導(dǎo)致高價房成交下滑。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 北京市歷年一手商品房成交均價 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 2020年 110月 北京 市 公寓不同建面成交均價 2020年 110月北京市公寓不同建面成交均價 由數(shù)據(jù)可以顯示，北京市公寓類物業(yè) 2020年 110月成交價格態(tài)勢良好，投資前景極為可觀。 朝陽區(qū)典型項目月均價格表 項目 月 份 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 珠江華景家園 成交均價 11845 11790 14944 13946 14865 15404 14538 15585 18853 17436 18393 23135 天鵝灣 9178 11859 12395 13086 13110 13858 14665 15494 15098 16764 18333 15451 元大都 17276 17531 17706 17807 21390 13056 盤古大觀 10233 11548 10000 53046 41412 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 由上面的圖表可以分析出，該區(qū)域內(nèi)公寓價格區(qū)間 1800040000元左右 。今年 14月高檔公寓購買客戶還是以本市城鎮(zhèn)居民（占總體的 34%）和外省市個人（占總體的 32%）為主。 從成交價格來看，朝陽區(qū)、海淀區(qū)和西城區(qū)的價格明顯上漲，東城區(qū)價格保持穩(wěn)定，而崇文區(qū)的價格則有所下降。如：朝陽區(qū)的柏悅居、尚都國際中心、工體 3號、蘋果公寓等，海淀區(qū)的文津國際公寓、遠(yuǎn)中悅?cè)R公寓等，西城 區(qū)的長安興融中心、豐僑公寓等。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料?；仡?2020年亞奧區(qū)域公寓類項目市場，不難發(fā)現(xiàn)在這個板塊公寓項目較住宅項目體量多，可以說是高檔住宅林立，當(dāng)然房價也是層層飆升，據(jù)不完全統(tǒng)計在售樓盤將近 15個，其中 媒體村公寓 、世奧國際中心、美倫堡、大湖公館、盤古大觀為今年全新亮相的新盤，其中 盤古大觀 今年三季度的成交均價更是達(dá)到了 5萬 /平方米，創(chuàng)下了北京單價最貴的記錄， 618平方米的超豪華戶型，曾經(jīng)吸引了太多望塵莫及的民眾。是 2020年新盤中到目前為止?jié)q幅數(shù)量最大的一個。它的二期 B在 2020年 9月開盤，目前均價達(dá)到 26500元 /平方米，大戶型更是高達(dá) 30000元 /平方米，價格完全可以和 世茂奧臨花園 相 “ 媲美 ” ，據(jù)說在奧運會期間將會有十套公寓租售給歐盟代表團(tuán)，價格高達(dá) 200美元 /月 /平方米，刷新了北京租賃市場的記錄。 馬上進(jìn)入到奧運年，吹向樓市的這股奧運東風(fēng)來勢仍然后勁十足，從榮尊堡高價租售可以再次證明，亞奧這個區(qū)域不可復(fù)制的價值，尤其是這個區(qū)域的公寓， 如果購房者能夠抓住這樣一個機(jī)遇，充 分發(fā)揮公寓項目的優(yōu)勢，上升空間仍將不可估量。但是，長期以來，亞奧板塊商業(yè)沒能形成有代表性的區(qū)域購物中心，購物、娛樂及休閑一體的綜合性商業(yè)設(shè)施更是極度匱乏，這也是這個區(qū)域稍顯不足的弱勢。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。其中 CB