【正文】 態(tài)資源優(yōu)勢(shì)突出，“旅游舒適期”和“旅游最舒適期”較長(zhǎng) ，被譽(yù)為“綠色寶石”、“西部生態(tài)樂(lè)園”，屬于具備最優(yōu)良人居環(huán)境和生態(tài)旅游氣候資源的區(qū)域之一。目前，全市擁有國(guó)家級(jí)和省級(jí)自然保護(hù)區(qū) 5個(gè)，國(guó)家級(jí)和省級(jí)森林公園 4 個(gè)，省級(jí)和市級(jí)風(fēng)景名勝區(qū) 8 個(gè)，國(guó)家 4A 級(jí)旅游區(qū) 2 個(gè)和 1個(gè) 2A 級(jí)旅 游區(qū)，有國(guó)家地質(zhì)公園 1 個(gè)，有中國(guó)最大的保護(hù)大熊貓研究中心雅安碧峰峽基地；還有省級(jí)歷史文化名城和名鎮(zhèn) 5個(gè)，有國(guó)家級(jí)、省級(jí)、縣級(jí)重點(diǎn)文物保護(hù)單位 107 處，各種館藏文物近 3 萬(wàn)件。 雅安是大熊貓棲息的最佳場(chǎng)所，在“四川大熊貓棲息地世界自然遺產(chǎn)”的核心區(qū)面積中，雅安占 52％。公元 742 年，蒙頂山茶列為中央朝 廷祭天祀祖的專用貢茶。雅安是一座承載厚重歷史的城市。雅安的上里古鎮(zhèn)、望魚(yú)古鎮(zhèn)等是南絲綢之路上的重要驛站，茶馬古道上的重鎮(zhèn)，四川十大古鎮(zhèn)之一，當(dāng)?shù)鼐用褚劳芯皡^(qū)特有的旅游資源，建成了川西著名的鄉(xiāng)村度假旅游基地，“茶馬古驛，水墨上 西南交通大學(xué)與國(guó)立南澳大學(xué) MBA 學(xué)位論文 第 16 頁(yè) 里”正在成為四川鄉(xiāng)村旅游的精品。使用態(tài)勢(shì)分析法（ SWOT 分析法），將 酒店 內(nèi)外部條件各方面內(nèi)容進(jìn)行綜合和概括，分析項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)、面臨的機(jī)會(huì)和威脅，就能 把資源和行動(dòng)聚集在強(qiáng)項(xiàng)和機(jī)會(huì)最多的地方。酒店企業(yè)通常經(jīng)歷三個(gè)階段：起步期，中期以及衰退期，并且生命期都較短。本酒店由于系新改造的，其裝修、設(shè)施設(shè)備、服務(wù)水平、環(huán)境更能夠符合現(xiàn)代客人的需要，相對(duì)于當(dāng)?shù)亟ǔ蓵r(shí)間較長(zhǎng)的同檔次酒店能夠取得更好的收益。 具有價(jià)格優(yōu)勢(shì)。 表 31 雅安市 部分 星級(jí)酒店價(jià)格與出租率 表 酒店名稱 客房標(biāo)準(zhǔn) 客房?jī)r(jià)格 出租率 /月 星級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 西康 標(biāo)準(zhǔn)間 280 90% 四星 雨都 標(biāo)準(zhǔn)間 218 75% 三星 雅安 標(biāo)準(zhǔn)間 158 95% 三星 資料來(lái)源：根據(jù)電話和網(wǎng)絡(luò)查詢整理而成 西南交通大學(xué)與國(guó)立南澳大學(xué) MBA 學(xué)位論文 第 17 頁(yè) 從表中可以看出，星級(jí)酒店在雅安有較高的出租率，價(jià)格在 150 元以上。 劣勢(shì) 配套設(shè)施不完善，舒適度相對(duì)降低。 酒店品牌知名度欠缺，附 加服務(wù)有限。同時(shí)，由于我們的本質(zhì)是提供給客人舒適的客房休息，其他星級(jí)酒店提供的餐飲、康樂(lè)等服務(wù)均沒(méi)有，這也會(huì)導(dǎo)致部分客源流失。 特大災(zāi)害后，對(duì)旅游業(yè)的發(fā)展來(lái)說(shuō)，是一個(gè)巨大的優(yōu)勢(shì)和機(jī)遇。雅安是中國(guó)優(yōu)秀旅游城市、 2021年的中國(guó)十佳魅力城市，世界上 第一只大熊貓的發(fā)現(xiàn)地和模式標(biāo)本產(chǎn)地，在這場(chǎng)劫難中主要景觀并未遭受破壞，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施完好，作為第一批啟動(dòng)恢復(fù)的旅游市場(chǎng)，潛力很大。地震后端午節(jié)小長(zhǎng)假期間，全市共計(jì)接待游客 萬(wàn)人次，實(shí)現(xiàn)旅游收入 886 萬(wàn)元；“十一”黃金周期間，全市共接待游客 萬(wàn)人次，創(chuàng)旅游綜合收入 西南交通大學(xué)與國(guó)立南澳大學(xué) MBA 學(xué)位論文 第 18 頁(yè) 萬(wàn)元，與去年同期相比分別增長(zhǎng) %和 %；第五屆雅安紅葉節(jié)在 10 月 18 日 11月 5 日期間，累計(jì)接待游客 55 萬(wàn) 人次，創(chuàng)歷史新高。 全國(guó)有 27 個(gè)省、自治區(qū)、直轄市依據(jù)各自的資源優(yōu)勢(shì)，把旅游業(yè)作為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)發(fā)展。雅安市推出的 旅游恢復(fù)重建規(guī)劃 指出， 未來(lái) 3年將雅安建成特色鮮明、個(gè)性突出、國(guó)內(nèi)外知名的中國(guó)西部生態(tài)休閑度假旅游城市 ， 將雅安打造成川西旅游的客源和交通樞紐，建成 “ 一花園（成都后花園）兩門戶（攀西陽(yáng)光之旅的門戶、香格里拉之旅的門戶） ” ， 成為全國(guó)旅游知名勝地，屆時(shí)會(huì)有更多海內(nèi)外游客來(lái)品味雅安的 特色韻味與萬(wàn)種風(fēng)情。 雅安市服務(wù)性場(chǎng)所從 2021 年開(kāi)始，逐步進(jìn)入了一個(gè)行業(yè)快速升級(jí)與服務(wù)功能細(xì)分的階段，現(xiàn)代的服務(wù)理念、新的服務(wù)產(chǎn)品正悄然在市場(chǎng)中形成與生起，專為散客服務(wù)的經(jīng)濟(jì)型酒店的商機(jī)也逐漸成熟。如出現(xiàn)階段性、區(qū)域性服務(wù)場(chǎng)所供給過(guò)剩，則市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度將更為激烈，有可能出現(xiàn)通過(guò)降價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，相互爭(zhēng)奪客源。 容易 受到突發(fā)事件影響 酒店業(yè)作為旅游業(yè)的重要組成部分，容易受到突發(fā)事件 (如急性傳染病，暴力恐怖事件、自然災(zāi)害 )的強(qiáng)力影響。 同時(shí)，他們的目標(biāo)已經(jīng)轉(zhuǎn)移到二三線城市。??我們認(rèn)為在中國(guó)有好多 20— 30萬(wàn)左右人口的城市，我們只是進(jìn)入了冰山 一角，大部分還是在水下。 競(jìng)爭(zhēng)力分析 五力分析模型是邁克爾將五力分析法用于競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略的分析，可以有效的分析 “散客之家” 項(xiàng)目所處的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。 （ 2）供應(yīng)商的討價(jià)還價(jià)能力 一般酒店在采購(gòu)原材料、用品都是大量、長(zhǎng)期的，供應(yīng)商在考慮長(zhǎng)期合作的基礎(chǔ)上，會(huì)在價(jià)格上給予一定的優(yōu)惠。在水、電這塊費(fèi)用上，任何酒店都不具備砍價(jià)能力的。 （ 4）潛在競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)入的能力 相對(duì)而 言，經(jīng)濟(jì)型酒店的進(jìn)入障礙較低。政府部門、事業(yè)單位的招待所改制進(jìn)入，民營(yíng)企業(yè)、國(guó)外酒店集團(tuán)加大在國(guó)內(nèi)的投資力度，都會(huì)產(chǎn)生大量的潛在進(jìn)入者。 （ 5）替代品的替代能力 從住宿的角度出發(fā)，可以找到商務(wù)酒店、農(nóng)家樂(lè)作為替代品；家庭旅館可以為消費(fèi)者提供低廉的價(jià)格，但規(guī)模小、規(guī)范化不夠；企事業(yè)單位的培訓(xùn)中心和社會(huì)旅館也對(duì)經(jīng)濟(jì)型酒店構(gòu)成了替代的威脅， 大大分散了客源。根據(jù)上述分析，我們可以看出，“散客之家”面臨較大的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，也具有自己的優(yōu)勢(shì)。 西南交通大學(xué)與國(guó)立南澳大學(xué) MBA 學(xué)位論文 第 21 頁(yè) 根據(jù)對(duì)“散客之家”項(xiàng)目系統(tǒng)分析，項(xiàng)目的實(shí)施具有一定的內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)和眾多的機(jī)會(huì)，存在的劣勢(shì)均可以通過(guò)企業(yè)自身努力和正確的經(jīng)營(yíng)策略加以彌補(bǔ)，面臨的威脅并不大，應(yīng)當(dāng)盡快實(shí)施“散客之家”項(xiàng)目，使之能夠盡快正式投入運(yùn)營(yíng)，為下一步戰(zhàn)略發(fā)展積累必要的管理經(jīng)驗(yàn)、資金和人才。這幾年，我國(guó)的散客旅游市場(chǎng)也發(fā)展迅速，散客旅游的比例已占到市場(chǎng)份額的 50%以上。散客市場(chǎng)的消費(fèi)特點(diǎn)、服務(wù)需求、產(chǎn)品需要、價(jià)格策略、銷售渠道與以前的團(tuán)隊(duì)旅游具有很大差異，面向散客市場(chǎng)的交通、住宿等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)沒(méi)有完全跟上。預(yù)計(jì)今后幾年，散客旅游將成為我國(guó)旅游市場(chǎng)的主角。 產(chǎn)品與服務(wù) 專業(yè)的才是最好的！這是我們的經(jīng)營(yíng)理念。 由于我們選址的第一條件就是交通便利，周圍應(yīng)該有很多社會(huì)服務(wù)可以滿足客人的其他要求。 將酒店小餐廳外包，由餐飲專業(yè)人士經(jīng)營(yíng)，明確承包人為住店客人提供 西南交通大學(xué)與國(guó)立南澳大學(xué) MBA 學(xué)位論文 第 23 頁(yè) 具有雅安特色的地方飲食等餐飲服務(wù)。經(jīng)過(guò)測(cè)算，目前“散客之家”按每間房一晚 128 元的水平比較符合實(shí)際， 應(yīng)該可以 達(dá)到 80%的入住率。 銷售渠道和策略 自建宣傳訂房網(wǎng)站。今后還可通過(guò)網(wǎng)站進(jìn)行連鎖經(jīng)營(yíng)和管理。這種會(huì)員卡與其他經(jīng)濟(jì)型酒店的會(huì)員卡不同，它不需要購(gòu)買，但具有一些新穎的功能： ①介紹新客人返點(diǎn)。如果一張卡的積分達(dá)到一定程度（即為我們介紹足夠多的客戶時(shí)），我們將把這張卡升級(jí)為金卡，并為這張卡的主人提供現(xiàn)金提成獎(jiǎng)勵(lì)。如果新客人持老會(huì)員的卡入店住宿消費(fèi)，我們將為新客人免費(fèi)辦理一張實(shí)名會(huì)員卡，同時(shí)提供 95折的優(yōu)惠。 與一些旅行社、企事業(yè)單位合作，為他們解決少量的的臨時(shí)住宿安排，但最多提供 95 折的優(yōu)惠。 公關(guān)宣傳策略 加強(qiáng)與新聞媒體的合作，抓住時(shí)機(jī)策劃一些臨時(shí)性新聞報(bào)告宣傳，提高“散客之家”酒店的 知名度和美譽(yù)度。 通過(guò)自辦網(wǎng)站、電子郵件、建立會(huì)員 群等宣傳方式擴(kuò)大影響，吸引客人。除經(jīng)理和財(cái)務(wù)人員外，其余服務(wù)人員一律外聘。 C 畢業(yè)于 杭州 大學(xué) 經(jīng)濟(jì)系 旅游 經(jīng)濟(jì)專業(yè) ，歷任天下幽度假山莊大堂經(jīng)理、常務(wù)副總，舒適經(jīng)濟(jì)酒店總經(jīng)理，具有十五年的酒店業(yè)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，管理經(jīng)驗(yàn)豐富 。 B 畢業(yè)于成都大學(xué)企業(yè)管理系會(huì)計(jì)專業(yè)，歷任蜀漢機(jī)械廠財(cái)務(wù)科出納、會(huì)計(jì)師，舒適經(jīng)濟(jì)酒店會(huì)計(jì)師。 F 畢業(yè)于重慶商學(xué)院市場(chǎng)營(yíng)銷專業(yè)，歷任重慶兩江商貿(mào)公司業(yè)務(wù)員、重慶青年旅行社業(yè)務(wù)員、成都青年旅行社業(yè)務(wù)主管。要想保住人才不流失，在人才戰(zhàn)略上需要合理使用薪酬激勵(lì)、參與激勵(lì)、培訓(xùn)和晉升激勵(lì)、責(zé)任激勵(lì)、尊重激勵(lì)、關(guān) 懷激勵(lì)、溝通激勵(lì)等方法，使員工和企業(yè)共同成長(zhǎng)。經(jīng)濟(jì)型酒店人員流 西南交通大學(xué)與國(guó)立南澳大學(xué) MBA 學(xué)位論文 第 26 頁(yè) 失的主要原因是員工另有發(fā)展和薪酬問(wèn)題。必須建立科學(xué)的考核制度，客觀的評(píng)價(jià)員工工作，建立公平合理的薪資制度，真正調(diào)動(dòng)員工的工作積極性。適當(dāng)?shù)娜藛T流動(dòng)，有利于企業(yè)的發(fā)展。同時(shí)，對(duì)內(nèi)部員工要通 過(guò)多種方式加強(qiáng)培訓(xùn)，提高管理和服務(wù)水平，保證企業(yè)和員工共同成長(zhǎng)。在工作中多觀察，科學(xué)評(píng)估員工的業(yè)務(wù)能力、管理能力，建立適當(dāng)?shù)膬?nèi)部競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，對(duì)有能力、有責(zé)任感、有忠誠(chéng)度的員工給予適當(dāng)?shù)钠跈?quán)激勵(lì)，把他們和企業(yè)聯(lián)系到一起實(shí)現(xiàn)雙贏，最終實(shí)現(xiàn)把“散客之家”建設(shè)成為員工滿意、客人滿意、投資人滿意的連鎖性經(jīng)濟(jì)型酒店的目標(biāo)。其中酒店裝修改造 120 萬(wàn)，供熱系統(tǒng) 30 萬(wàn)元，消防系統(tǒng) 25萬(wàn)元，辦公設(shè)備 5 萬(wàn)元，客房電器 42 萬(wàn)元，客房家具及布草 18 萬(wàn)元，裝飾品及工作服等 40萬(wàn)元。按一年 360 天營(yíng)業(yè)時(shí)間測(cè)算。 費(fèi)用支出說(shuō)明 總投資 280 萬(wàn)元按 5年進(jìn)行攤銷。 職工工作餐按每人每天 10元計(jì)算。 西南交通大學(xué)與國(guó)立南澳大學(xué) MBA 學(xué)位論文 第 28 頁(yè) 利潤(rùn)分配說(shuō)明 根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，按稅后利潤(rùn)的 10%計(jì)提盈余公積 。 財(cái)務(wù)狀況測(cè)算表 根據(jù)上述口徑，假設(shè)今后幾年我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展與居民消費(fèi)水平與今年持平，未來(lái)物價(jià)成本與居民可支配收入不發(fā)生大的變化，我們對(duì)今后五年的經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行了模擬測(cè)算。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 從上述測(cè)算資料可以看出，第一家散客之家投入營(yíng)運(yùn)后，每年每家直營(yíng)店可以產(chǎn)生 52 萬(wàn)元的稅后利潤(rùn)。其中第一年投入 280 萬(wàn)元，第二年投入 156 萬(wàn)元，第三年投入 48萬(wàn)元，第五年投入 60 萬(wàn)元。下面按常用的衡量投資回報(bào)的財(cái)務(wù)方法進(jìn)行投資分析： 盈虧平衡點(diǎn) 根據(jù)前面測(cè)算數(shù)據(jù)，散客之家雅安店 全年 固定成本是 182 萬(wàn)，變動(dòng)成本是 36 萬(wàn)。 70247。 360） = 18 元 保本業(yè)務(wù)量 = 1820210247。 360 = 46 也就是說(shuō)，散客之家的盈虧平衡點(diǎn)是每天有 46 個(gè)房間出租，即出租率 西南交通大學(xué)與國(guó)立南澳大學(xué) MBA 學(xué)位論文 第 29 頁(yè) 必須達(dá)到 66%才能保本。該方法根據(jù)凈現(xiàn)值的大小來(lái)評(píng)價(jià)投資方案。凈現(xiàn)值越大，投資方案越好。 目前銀行 1年期短期借款利率為 %， 5年以上長(zhǎng)期借款利率為 %。 NPV = （ 124156） 247。(1+) 2+340247。(1+) 4+688247。 投資回收期法 投資回收期是指以項(xiàng)目的凈收益償還項(xiàng)目全部投資所需要的時(shí)間，一般以年為單位，并從項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)始年算起?？偼顿Y544 萬(wàn)元，收回凈利潤(rùn) 832 萬(wàn)元。 內(nèi)部收益率法 內(nèi)部收益率法（ IRR）是用內(nèi)部收益率來(lái)評(píng)價(jià)項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)效益的方法。其計(jì)算公式為： ?? ???Tt tt CFrCF1 0 0)1( （ 62） NPV = 0 = 280+（ 124156） 247。(1+ IRR)2 +340247。(1+ IRR)4+688247。 退出策略 當(dāng)個(gè)別股東因各種原因退出公司時(shí)，其他股東可以根據(jù)當(dāng)時(shí)資產(chǎn)負(fù)債情況按凈資產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行收購(gòu)；若全體股東都不愿繼續(xù)經(jīng)營(yíng)時(shí) ，可以考慮整體出售公司給其他投資人或按有關(guān)法律要求進(jìn)行清 算；當(dāng)公司發(fā)展需要接收新的投資方時(shí)，根據(jù)屆時(shí)情況原則按同比例轉(zhuǎn)讓股份的方式提供股份給新股東。 股權(quán)比例 公司共有九名出資人，最大的出資人占股比例為 20%，計(jì)人民幣 56 萬(wàn)元，其余九名出資人的占股比例均為 10%，總計(jì)人民幣 224 萬(wàn)元。每位出資人按照各自出資的大小享受相應(yīng)的權(quán)益和承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 出資人A, 28, 10%出資人B, 28, 10%出資人C, 56, 20%出資人D, 28, 10%出資人E, 28, 10%出資人F, 28, 10%出資人G, 28, 10%出資人H, 28, 10%出資人I, 28, 10%出資人A出資人B出資人C出資人D出資人E出資人F出資人G出資人H出資人I 圖 散客之家股權(quán)結(jié)構(gòu)圖 西南交通大學(xué)與國(guó)立南澳大學(xué) MBA 學(xué)位論文 第 32 頁(yè) 資金使用 “散客之家”公司目前正處于籌備階段，資金將主要使用于：場(chǎng)地租賃、裝修改造、固定資產(chǎn)的購(gòu)置、營(yíng)銷網(wǎng)站的建設(shè)、員工薪資福利的發(fā)放等。 通過(guò)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的及時(shí)、準(zhǔn)確的分析，我們是可以提前做好應(yīng)對(duì)準(zhǔn)備的。 重要人員變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn) 現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)型酒店對(duì)從業(yè)人員尤其是酒店管理人員要求較高，管理人員的管理能力，服務(wù)人員的技能水平、服務(wù)質(zhì)量和人員素質(zhì)都會(huì)影響經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。 激烈的競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn) 旅游業(yè)是具有廣闊發(fā)展前景的產(chǎn)業(yè)，大量的資本紛紛進(jìn)入。如果一個(gè)地區(qū)或城市經(jīng)濟(jì)型酒店的數(shù)量和規(guī)模，超過(guò)了市場(chǎng) 的增長(zhǎng)速度，就會(huì)加劇行業(yè)內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致在價(jià)格和客源上發(fā)生激烈的競(jìng)爭(zhēng)局面。 對(duì)策 客源變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策 針對(duì)經(jīng)濟(jì)型酒店業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，應(yīng)該積極通過(guò)各種公關(guān)宣傳，擴(kuò)大酒店的知名度和美譽(yù)度，樹(shù)立“散客之家”的品牌；同時(shí)加強(qiáng)管理，提高酒店服務(wù)質(zhì)量，提高客人的滿意度；三是保證自身營(yíng)銷手段 的延續(xù)性，不能失信于