【正文】 總線在住戶與警衛(wèi)室或物業(yè)管理中心之間建立對講，住戶室內(nèi)隱蔽處設(shè)置防盜按鈕，在單元門口警衛(wèi)室，或物業(yè)管理中心設(shè)置可顯洋住戶位置的聲光報警裝置；在小區(qū)出人口主要通道，單元門口等重要場所設(shè)置電視監(jiān)控系統(tǒng)，以上三個系統(tǒng)結(jié)合，加上小區(qū)保安人員，物業(yè)管理人員及居民，將使小區(qū)具有一個較為完善的防益體系。 音響廣播系統(tǒng) 音響廣播系統(tǒng)與火災(zāi)事故廣播合用。平時可播放背景音樂，遇有火災(zāi)發(fā)生時，在消防控制室將揚聲器和廣播音響擴音機強制轉(zhuǎn)入事故廣播狀態(tài)，進行緊急廣播。 設(shè)計原則：以防為主，防消結(jié)合。 消防用水量標(biāo)準(zhǔn) 室風(fēng)消火栓為 10L/S，火災(zāi)延續(xù)時間 2h。 消火栓給水系統(tǒng) 室外給水系統(tǒng)采用生活、消防聯(lián)合供水系統(tǒng)，管網(wǎng)成環(huán)狀布置，消防采用低壓制，設(shè)地下式消火栓。室內(nèi)消火栓適當(dāng)設(shè)在環(huán)狀給水管上，其半徑布置間距不大于 120m。 第七章 環(huán)保、節(jié)能與綠化 環(huán)保 設(shè)計依據(jù) 一、中華人民共和國國務(wù)院第 253號令《建設(shè)項目環(huán)境保護條理》 二、河北省第八界人大常委會公告第 80號《河北省建設(shè)項目環(huán)境保護管理條理》 三、《環(huán)境影響評價技術(shù)導(dǎo)則》（ HJ/） 四、《環(huán)境影響評價技術(shù)導(dǎo)則 非污染生態(tài)影響》（ HJ/T19— 1997） 施工期間環(huán)境影響因素 項目建設(shè)施工期間，主要污染源為施工機械噪聲、揚塵、建筑垃圾等，會對該區(qū)域及周邊的大氣環(huán)境、生活環(huán)境、道路交通和附近居民日常生活造成一定的影響。 運營期間環(huán)境影響因素 本項目為居民居住綜合社區(qū)，建成投入使用后，不產(chǎn)生有害污染物，不會對環(huán)境造成污染，日常產(chǎn)生的生活垃圾實行分類收集堆放，由物業(yè)管理公司派專人負(fù)責(zé)清理外運。 節(jié)能 設(shè)計依據(jù) 《民用建筑節(jié)能設(shè)計規(guī)程》（ DBJ2021） 《民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（ GBJ2695） 節(jié)能措施 本項目建筑材料選用建設(shè)部規(guī)定的新型節(jié)能材料；門窗采用密閉性能優(yōu)良的塑鋼窗，門窗結(jié)縫用保溫材料封嚴(yán)；主要動力設(shè)備在滿足功能的前提下選用節(jié)通設(shè)備，照明選用高效節(jié)能燈具，熱力系統(tǒng)入口處安裝調(diào)節(jié)節(jié)閥，用水系統(tǒng)設(shè)計有中水回用系統(tǒng)，并全部采 用節(jié)水型設(shè)備，以節(jié)省能源，降低能耗。景觀以入口廣場為起點，中心綠地為高潮，庭院綠地與之融合。各中心綠地和廣場內(nèi)部布置不同的綠地景觀和自由綠化空間，形式活潑，種類多樣，形成各區(qū)的景觀中心和公共活動中心。 第八章 物業(yè)管理 本項目建成投入使用前，將由房地產(chǎn)公組建小區(qū)物業(yè)管理公司，對整個小區(qū)實行現(xiàn)代化、專業(yè)化的管理，以更好地維護 住宅的使用功能，延長房屋使用年限，為居民創(chuàng)造一個整潔、文明、安全、生活方便的居住環(huán)境。 物業(yè)管理達到的目標(biāo)有： 要充分保障物業(yè)使用人的消費權(quán)益，保證房屋及設(shè)施使用功能的正常發(fā)揮； 要保障物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的所有權(quán)權(quán)益，在經(jīng)營管理中保持房屋的價值和使用價值，使物業(yè)能發(fā)揮最大的使用效益和經(jīng)濟效益。 物業(yè)公司設(shè)經(jīng)理一名，副經(jīng)理二名。 辦公室主管人事勞資、文秘檔案、后勤保障、公司行政管理及公關(guān)等。 經(jīng)營部主管公司各經(jīng)營部門管理，對外聯(lián)絡(luò)，公司發(fā)展規(guī)劃等。 工程部主管小區(qū)房屋維護、修繕、公用設(shè)備設(shè)施的日常管理、維護。 經(jīng) 理 副經(jīng)理 副經(jīng)理 經(jīng) 保 辦 財 工 環(huán) 營 安 公 務(wù) 程 衛(wèi) 部 部 室 室 部 部 勞動定員表 序號 部 室 定 員 備 注 工作人員 管理人員 1 辦公室 4 2 2 財務(wù)室 3 2 3 經(jīng)營部 7 2 4 保安部 12 2 5 工程部 10 1 6 環(huán)衛(wèi)部 8 1 合 計 44 10 54 物業(yè)公司經(jīng)費來源 ，對物業(yè)使用人和所有人提供全方位服務(wù)，所以需要一定的資金保證。 提供該物業(yè)管理公司一定的公建經(jīng)營用房及設(shè)備，由物業(yè)管理公司進行經(jīng)營，其經(jīng)營收益歸入物業(yè)公司的管理資金項目內(nèi)。 第九章 項目實施計劃和招標(biāo)方案 本項目建設(shè)期 2年，具體劃分為以下階段： 目前期及論證工作 步設(shè)計及施工圖設(shè)計階段 址清理 建施工 程掃尾，竣工驗收 施進度安排 1月 — 2月 項目前期及論證工作 3月 — 5月 初步設(shè)計及施工圖設(shè)計 3月 — 5月 場地清理 5月 — 22月 土建施工 22月 — 24月 工程掃尾，竣工驗收 （附后） 依據(jù)《中華人民共和國招投標(biāo)法》和有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，確定招標(biāo)方案。 招標(biāo)方式：公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)。 項目實施進度表 序號 項 目 12月 34月 5月 621月 22月 23月 24月 1 項目前期論證工作 2 初步設(shè)計施工圖設(shè)計 3 場地清理 4 土建施工 5 工程掃尾，竣工驗收 第十章 土地利用 １、國土資源部第７號令《建設(shè)項目用地預(yù)審管理辦法》 ２、石家莊市土地利用總體規(guī)劃（１９９７－2021年） 本項目位于石家莊市東北部，用地南側(cè)緊鄰豐收路，北側(cè)為北二環(huán)路，東西側(cè)皆為居民住宅小區(qū)。視野開闊、生態(tài)環(huán)境良好。 ２、用地規(guī)模 本項目規(guī)劃總占地３５６畝，地塊為一長方形，地勢較平坦。 本項目屬城中村改造住宅項目，需交納的各種土地費用有保證。 估算依據(jù) 該項目投資估算依據(jù)國家現(xiàn)行政策法規(guī)及相關(guān)行業(yè)規(guī)定，并依據(jù)建設(shè)單位及各專業(yè)提供的基礎(chǔ)資料進行編制。 費用標(biāo)準(zhǔn)及價格依據(jù) 1）建筑工程參照目前類似工程的技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)結(jié)合當(dāng)?shù)貎r格水平進行估算。 3）安裝工程費根據(jù)各項目指標(biāo)按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定和概算進行估算。 5）按市政 [2021]14號文的優(yōu)惠政策，本項目免收市政配套費、公建配套費、渣土費、墻改基金、減半收取中學(xué)增建費。 第十二章 財務(wù)評價 本篇根據(jù)國家計委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟與評價方法與參數(shù)》及現(xiàn)行有關(guān)企業(yè)財務(wù)制度，對本項目的經(jīng)濟效益進行分析與評價。 銷售收入估算 根據(jù)本項目的成本及納稅額測算，考慮到本項目的地理位置，本項目的銷售價格定位在住宅2350元 /m2，預(yù)計第四年全部售完。 財務(wù)評價 計算評價指標(biāo)如下： 投資利潤率為（稅后） % 投資利潤率為（稅前） % 投資利稅率為（稅后） % 投資利稅率為（稅前） % 財務(wù)內(nèi)部收益率（稅后 ） % 財務(wù)內(nèi)部收位置率（稅前） % 財務(wù)凈現(xiàn)值（ IC = 6%）稅后 912萬元 財務(wù)凈現(xiàn)值（ IC = 6%）稅前 4949萬元 投資回收期（稅前） （含建設(shè)期） 投資回收期（稅后） （含建設(shè)期） 盈虧平衡點 BEP = % 從財務(wù)評價可以看到，本項目具有一定的盈利能力和抗風(fēng)險能力，因此，本項目在財務(wù)上是可行的。