【正文】 度，市場(chǎng)營(yíng)銷專業(yè)畢業(yè)，能歌善舞，具有較強(qiáng)的社交活動(dòng)能力及組織能力。 以上為管理處各類人員的配備情況，本著精干高效的原則，管理處主要管理人員大多為身兼數(shù)職，總體上正式工與臨時(shí)工的比例為 1： 5，自有人員與待聘人員比例為 6： 4。培訓(xùn)所要達(dá)到的目的，是最終培養(yǎng)出一大批領(lǐng)導(dǎo)干部中的職業(yè)經(jīng)理層管理人員；在普通職員中培養(yǎng)出一大批既有專業(yè)知識(shí)技能，又有現(xiàn)代管理水平的職業(yè)管理層人員；在保安員、保潔員的臨時(shí)工隊(duì)伍中培養(yǎng)出一大批有理想、有覺(jué)悟、有能力、有綜合素質(zhì)、有現(xiàn)代意識(shí)的新時(shí)代打工一族（勞動(dòng)者）。 一、培訓(xùn)目標(biāo) 培訓(xùn)的目標(biāo)是針對(duì)管理者的目標(biāo)而言，其目的是在態(tài)度、 知識(shí)、技能三個(gè)方面改變、加強(qiáng)或改進(jìn)員工的行為或表現(xiàn)，從 而提高管理人員的素質(zhì)、技能及管理水平，以達(dá)到企業(yè)的目 標(biāo)。 二、培訓(xùn)方式 1．培訓(xùn)的組織方式： 由下至上可分為班組自行組織、管理處組織和公司組織三 種方式。主要內(nèi)容包括： A．公司發(fā)展概況、經(jīng)營(yíng)理念、質(zhì)量方針、組織架構(gòu)及主要人員介紹； B．公司各項(xiàng)規(guī)章制度講解； C．員工守則，禮節(jié)禮貌，職業(yè)道德教育； D．物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)； E．安全消防常識(shí)等。主要內(nèi)容包括： A．崗位職責(zé)； B．專業(yè)技能； C．操作規(guī)程； D．言行舉止訓(xùn)練。其中管理處經(jīng)理的培訓(xùn)由公司負(fù)責(zé) 組織安排，一般管理人員及普通員工由管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)落實(shí)或 按公司要求執(zhí)行。 ④提高員工素質(zhì)培訓(xùn)：主要是在常規(guī)培訓(xùn)基礎(chǔ)上，結(jié)合公司業(yè)務(wù)發(fā)展或管理工作需要安排的專題培訓(xùn)，由公司辦公室負(fù)責(zé)組織落實(shí)。 三、培訓(xùn)后的跟查或評(píng)核工作 1．員工經(jīng)過(guò)培訓(xùn)后，組織培訓(xùn)的人員要進(jìn)行跟查，即在員工的實(shí)際工作中進(jìn)行檢查，檢查員工是否按培訓(xùn)后的要求和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行工作，對(duì)不按要求做的員工進(jìn)行督導(dǎo)和指正。評(píng)核工作是在員工工作一段時(shí)期后，由培訓(xùn)組織者檢查員工受訓(xùn)前與受訓(xùn)后的工作狀況，并做好記錄，以便員工的 直接上司、部門經(jīng)理或公司領(lǐng)導(dǎo)及時(shí)了解和掌握員工工作或思想情況，并作為評(píng)核培訓(xùn)成績(jī)的依據(jù)。在人力方面，除上述編制中確定的人員外，本公司還儲(chǔ)備有足夠的替補(bǔ)人員，可隨時(shí)應(yīng)付人 員的變動(dòng)或?qū)θ藛T進(jìn)行主動(dòng)的調(diào)換。在物力方面，本公司擬做如下安排： 一、管理服務(wù)人員住房 公司將安排兩名水電工在小區(qū)內(nèi)住宿，以便處 24小時(shí) 內(nèi)發(fā)生的水電問(wèn)題及其他管理服務(wù)上的問(wèn)題。其他職員由本公司自行安排住宿。其中： 管理用房面積二人均管理規(guī)化指標(biāo) x住宅區(qū)房屋總套數(shù) x戶均人口數(shù) 商業(yè)用房面積為：多層住宅區(qū)總建筑面積的千分之三、高層樓宇總建筑面積的千分之二。 四、通訊器材 本公司將為管理處配備手提電話 1部，對(duì)講機(jī)基地臺(tái) 1 座，手機(jī) 9部， BP 機(jī) 3 部，電話、傳真機(jī)各 1部，計(jì) 42020元。 第五章 管理工作必需的物質(zhì)計(jì)劃情況 為改變鹿丹村現(xiàn)狀，使其物業(yè)管理水平上檔次，本公司擬 投入足以保障萬(wàn)科物業(yè)管理水準(zhǔn)的人力、財(cái)力、物力。在 財(cái)力方面，本公司擬投入 60萬(wàn)元用于環(huán)境整治和基礎(chǔ)配套工 程的增建改建（詳見(jiàn)后述），擬投資 33 萬(wàn)元用于前期開(kāi)辦費(fèi)。宿舍的具體地方 由合同雙方協(xié)商確定。 保安員、保潔員住房安排在小區(qū)內(nèi)，具體地方由合同雙方 協(xié)商確定 二、管理用房和商業(yè)用房 本公司希望委托方按《條例》及細(xì)則規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)提供。 三、交通工具 本公司將為管理處配備國(guó)產(chǎn)面包車 1部，摩托車 l輛，自 行車 2輛，另有公司其他車輛可隨時(shí)給予支援，計(jì) 221000元。 五、維修器具 每位房管維修人員配備一套常用維修工具，另配備公用 500型指針式萬(wàn)用表 1個(gè)，下水道疏通機(jī) 1部，手電鉆 1部， 電 焊機(jī) 1臺(tái)，剪草機(jī) 1臺(tái)，沖擊鉆 1部，計(jì) 23000元。保安員全套個(gè)人裝備及防范裝 備，計(jì) 20200元。人） x1 人 =3100元／月 A．工資 2020元六、辦公用品 管理處配備 586電腦 1臺(tái)，辦公桌椅 7套、文件柜 4個(gè)等，計(jì) 20200元 七、治安裝備 購(gòu)買 4個(gè)玻璃鋼保安崗?fù)ぁ? 第六章 經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算 一、鹿丹村管理費(fèi)用測(cè)算及收取費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn) 1．人工費(fèi)用： 42500元 /月 （ 1）主任 3100元／（月人） X5人 =9500元／月 A．工資： 1500元 B．住房及福利補(bǔ)貼： 200元 C．服裝，保險(xiǎn)，獎(jiǎng)金等： 200元 （ 3）保安員： 800員／（月人） 16 人 +150元 /月 =9750元／月 A．工資： 500元 B．服裝，保險(xiǎn)，獎(jiǎng)金等： 100元 C．班長(zhǎng)補(bǔ)貼： 150元／月 2．行政辦公費(fèi)用： （ 1）辦公用品及水電 500元／月 （ 2）通訊費(fèi)： 1200元／月 （ 3）車輛費(fèi)： 1000元／月 （ 4）其他： 300元／月 3．清潔、衛(wèi)生、綠化費(fèi)用： 8000元／月 包括：樓層及公共過(guò)道、樓梯、天臺(tái)、綠化等的清潔，以 及上述工作所必備的材料、工具；道路、路面及停車場(chǎng)、雨水溝、草坪燈、圍欄、門窗等外圍環(huán)境清潔；垃圾清運(yùn)等。 17000元 /月 包括：（ 1）水電系統(tǒng)維修保養(yǎng)及用電（包括配電房、水泵、開(kāi)關(guān)插座、照明燈具等）； （ 2）樓宇日常維修保養(yǎng)：墻面、地面、門窗、天臺(tái)、玻璃、地面、上下管道、公共照明器材更換等； （ 3）室外公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)：道路、草坪燈、路燈、圍欄、球場(chǎng)、垃圾池、下水溝、雨水、井蓋、道閘、停車場(chǎng)設(shè)施等： 5．社區(qū)文化活動(dòng)經(jīng)費(fèi)： 2020元／月 6．不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用 5％： 3500元／月 7．折 113： 1600元朋 8．利潤(rùn)（ 10％）： 7300元／月 9．政府稅金 5． 2％： 4400元／月 合計(jì)： 86300元／月 總計(jì)： 86300元／月 12 月 =1035600元／年 二、經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算 1．住宅管理費(fèi)收取按現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)即 0． 15元／平方米（ 1997年 1月～ 1997年 3月） 月收入： 住宅管理費(fèi) 0． 15元 /平方米 110340平方米 =16551元 鹿丹大廈管理費(fèi)（含市場(chǎng)部分） 0． 8 元／平方米 10336 平方米 =8268 元 停車費(fèi) 120元／（月 2．為平衡收支，住宅管 理費(fèi)收取擬調(diào)整為 0． 35元 /平方合計(jì) 64321元 月支出 85200元 收支余額 20879元／月 1～ 3月虧損部分由深圳萬(wàn)科物業(yè)管理公司負(fù)擔(dān)。輛） x160輛 =19200元 商業(yè)用房租金 110340平方米 X3? oX40元 /平方米 x70％ =9268元 住宅維修基金 0． 1元 /平方米 X110340平方米 =11034元 合計(jì) 86389元 總計(jì) 86389元／月 x12月 =1036668元／年 月支出 86300元 年支出 86300元／月 X12月 =1035600元／年 收支余額 1068元／年 針對(duì)鹿丹村管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)較低的情況，管理處擬通過(guò)優(yōu)質(zhì)的各種家庭服務(wù)增加維 修、服務(wù)等收入以彌補(bǔ)管理費(fèi)收人不足。 三、未來(lái)三年收支預(yù)算簡(jiǎn)況 單位：萬(wàn)元 時(shí)期 項(xiàng)目 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整前（ 1997年 4月前） 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整后（ 1997 年 4月后） 1998年 1999年 收入 19． 30（ 3個(gè)月） 77． 75（ 7個(gè)月） 104． 86 105． 46 支出 25． 56（ 3個(gè)月） 77． 67（ 7個(gè)月） 104． 86 105． 46 余額 6。所增加的收入將用于小區(qū)公共設(shè) 施維護(hù)及清潔綠化，進(jìn)一步改善小區(qū)環(huán)境，更好地為住戶服務(wù)。常言說(shuō)：“沒(méi)有規(guī)矩，不成方圓” ，必要的規(guī)章制度是做好物業(yè)管理的保證，要使小區(qū)的管理和服務(wù)走上正軌，實(shí)現(xiàn)科學(xué)化、規(guī)范化和制度化的管理，必須從基礎(chǔ)抓起，而建立健全的經(jīng)營(yíng)管理制度，是物業(yè)公司進(jìn)行工作的準(zhǔn)繩和依據(jù)。二是公眾管理制度，是物業(yè)公司和小區(qū)居民的行為準(zhǔn)則。 第八章 住宅區(qū)檔案建立、管理設(shè)想 本公司歷來(lái)十分重視資料檔案的建立與管理，在鹿丹村管理處，我們將分小區(qū)工程建設(shè)資料、小區(qū)住戶資料和日常管理 資料三部分進(jìn)行檔案的建立和集中管理。 小區(qū)住戶檔案，也是管理處要建立的重要資料，內(nèi)容包括住戶家庭資料，居住人口變化情況等，這部分資料主要以萬(wàn)科物業(yè)管理軟件來(lái)建立保管。 在檔案資料保管方面，管理處將本著安全、完整、保密、方便查閱的原則設(shè)專人專柜保管。 表 5 免費(fèi)服務(wù)項(xiàng)目 序號(hào) 服 務(wù) 項(xiàng) 目 備 注 01 使用乒乓球場(chǎng)所 02 代訂牛奶 03 代叫出租車 04 電話留 言服務(wù) 05 送取干洗衣物 06 調(diào)試電視節(jié)目 07 代辦有線電視開(kāi)通 08 代辦銀行開(kāi)戶 續(xù)上表 序號(hào) 服務(wù)項(xiàng)目 備注 09 代訂酒店客戶 10 保安對(duì)講檢修服務(wù) 11 代辦電話開(kāi)戶 12 代辦煤氣開(kāi)戶 13 代辦收訂報(bào)紙雜志、特快專遞、送郵件上門 14 介紹保姆 15 代請(qǐng)家教 16 代購(gòu)車船、飛機(jī)票 17 代寄、代領(lǐng)郵件 18 提供圖書(shū)閱覽 19 組織各種展銷活動(dòng) 20 開(kāi)設(shè)棋類活動(dòng)場(chǎng)所 21 節(jié)假日導(dǎo)購(gòu)活動(dòng) 22 組織小區(qū)內(nèi)少 兒活動(dòng) 23 組織老年人活動(dòng) 表 6 有償服務(wù)項(xiàng)目 序號(hào) 服務(wù)項(xiàng)目 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 備注 01 清洗排風(fēng)扇 20～ 50元 /次 02 清洗抽油煙機(jī) 50～ 100元 /次 03 清洗空調(diào)過(guò)濾網(wǎng) 1元 /次 04 鐘點(diǎn)家庭服務(wù)（日常家務(wù)） 15元 /（小時(shí)次） 300元 /月 不含周六、日 06 定點(diǎn)長(zhǎng)期服務(wù)（ 2小時(shí) /天次 600元 /月 不 含 周六、日 08 定點(diǎn)長(zhǎng)期服務(wù)（ 5小時(shí) /天1