【正文】 ％。受東亞季風(fēng)影響，平湖 冬夏盛行風(fēng)向有顯著變化，降水有明顯的季節(jié)變化。浙江 平湖 年 平均氣溫 15～ 18℃ , 極端最高氣溫 33～ 43℃ , 極端最低氣溫 ～ ℃；全省年平均雨量在 980～ 2021 毫米 ,年平均日照時(shí)數(shù) 1710～ 2100 小時(shí)。平湖市 交通 便利，區(qū)位優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚，位于長(zhǎng)江三角洲中心地帶，地處上海、杭州、蘇州、寧波四大城市組成的菱形對(duì)角連接點(diǎn)，相距均在 90 公里左右。滬杭甬高速公路在我市西、北設(shè)有兩個(gè)出入口，乍嘉蘇高速公路穿境而過(guò)。平湖擁有海河聯(lián)運(yùn)航線 300 噸級(jí)乍嘉蘇航道，與上海黃埔江、京杭大運(yùn)河相通，海河聯(lián)運(yùn)便捷。平湖電力供應(yīng)充足，由華東電網(wǎng)直接供電，具有多電源供電的優(yōu)勢(shì)。全市集中供熱一期工程進(jìn)展順利，供熱能力將滿足供熱范圍內(nèi)用汽企業(yè) 10 年的發(fā)展需要。 . 區(qū)域經(jīng)濟(jì) 近年來(lái)，平湖工業(yè)經(jīng)濟(jì)增勢(shì)強(qiáng)勁。建筑業(yè)發(fā)展取得新進(jìn)展，新增總承包二級(jí)資質(zhì)企業(yè) 5 家、專業(yè)承包一級(jí)資質(zhì)企業(yè) 2 家。利用外資、外貿(mào)出口連續(xù)多年排名全省前列，入圍首屆 “ 長(zhǎng)三角最具投資價(jià)值縣市 ” 。 . 旅游資源 平湖市素有 “ 金平湖 ” 之美譽(yù)，全市陸地面積 537 平方公里，海域面積 1086 平方公里，海岸線長(zhǎng) 27 公里，總?cè)丝?50 萬(wàn)。平湖市工業(yè)已形成了服裝、光機(jī)電、箱包、紙業(yè)四大特色支柱產(chǎn)業(yè)，榮獲 “ 中國(guó)出口服裝制造名城 ” 稱號(hào)，是省級(jí)光機(jī)電特色產(chǎn)業(yè)基地、中國(guó)包裝紙生產(chǎn)基地和中國(guó)軟箱包出口生產(chǎn)基地。在產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺(tái)上，平湖著力構(gòu)建 “ 四區(qū)二團(tuán) ” 發(fā)展平臺(tái)，即平湖經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、乍浦經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、九龍山旅游度假區(qū)、濱海地區(qū)和新倉(cāng)、新埭兩大工業(yè)組團(tuán)，形成沿海、沿邊兩大產(chǎn)業(yè)帶。平湖市旅游資源豐富，有集沙灘、海島、名寺、森林于一身的九龍山旅游度假區(qū)，以及晚清名宅莫氏莊園和李叔同紀(jì)念館。 3. 管理團(tuán)隊(duì)和管理組織情況 . 酒店的管理機(jī)構(gòu) . 主要股東 、關(guān)鍵的雇員 等 各部門的構(gòu)成等情況 酒店設(shè)立股東會(huì)，股東會(huì)負(fù)責(zé)對(duì)酒店整體的經(jīng)營(yíng)情況提供意見(jiàn)，但不參與直接管理，酒店管理公司將會(huì)聘用酒店的管理人員進(jìn)行對(duì)酒店的直接管理，管理公司也會(huì)定期 (每季度一次 )的召開(kāi)酒店股東大會(huì)，向股東匯報(bào)酒店的經(jīng)營(yíng)情況及財(cái)務(wù)狀況。在確定投資前，分割股份，確定股東，股東根據(jù)自己意愿入股。 定期召開(kāi)股東大會(huì)，向股東匯報(bào)工作，包括酒店的營(yíng)業(yè)情況及未來(lái)投資機(jī)會(huì)。 城市半島酒店管理有限公司是一家致力于經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店市場(chǎng)開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)的公司。公司擁有一批高學(xué)歷的酒店管理人才。 城市半島酒店管理有限公司現(xiàn)有門店：德清店、海 寧店、桐鄉(xiāng)店、東陽(yáng)店。 . 酒店管理學(xué)院 設(shè)立酒店管理學(xué)院，向各個(gè)分店輸出優(yōu)秀的酒店管理人才。注重企業(yè)文化的培養(yǎng)和熏陶；對(duì)在分店工作中績(jī)效考核不合格人員進(jìn)行再次培訓(xùn)上崗，直到符合上崗的要求為止。 力爭(zhēng)世博期間接待游客 200 萬(wàn)人次以上， 旅游 綜合收入 19 億元；力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)全年接待游客人次、 旅游 綜合收入、入境游數(shù)量 “ 三增長(zhǎng) ” ；景區(qū)品質(zhì)、 旅游 形象、人才素質(zhì)、旅游 服務(wù)、平湖知名度 “ 五提升 ” ，全面展示平湖 旅游 整體形象。中國(guó)經(jīng)濟(jì)型酒店行業(yè)的發(fā)展可謂火爆。 2021 年，隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，旅游業(yè)酒店業(yè)率先回暖，而經(jīng)濟(jì)型 酒店業(yè) 更帶頭進(jìn)入快速?gòu)?fù)蘇階段。我國(guó)經(jīng)濟(jì)型酒店一直存在顯著的區(qū)域發(fā)展不平衡 。 . 本地 酒店住宿人員狀況 本地 星級(jí)酒店的客人也可以分為國(guó)外游客和國(guó)內(nèi)游客。 圖 5 . 4 國(guó)外游客住宿目的游覽 、 觀光 、 度假 探親 、 訪友 商務(wù) 會(huì)議健康 、 療養(yǎng) 宗教朝拜 文化 、 體育 、 技術(shù)交流 其他 資料來(lái)源： 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、國(guó)際旅游局 2021年抽樣調(diào)查資料 本 市國(guó)內(nèi)客人的住宿目的也以游覽觀光、商務(wù)、會(huì)議為主要目的。 . 本地 酒店價(jià)格和出租率 本地 星級(jí)酒店的價(jià)格在各個(gè)酒店之間、季節(jié)之間差異很大。 由于統(tǒng)計(jì)方面的原因，星級(jí)酒店的入住率尚無(wú)準(zhǔn)確數(shù)字，但根據(jù)與 本市 同為 嘉興地區(qū) 主要城市的 海寧、桐鄉(xiāng) 2021 年旅游統(tǒng)計(jì)公報(bào)，平湖 市 2021 年星級(jí)酒店出租率達(dá)到了 74％，而 2021 年， 平湖的經(jīng)濟(jì)型酒店出租率 為 87％，說(shuō)明 平湖市的經(jīng)濟(jì)型 酒店的出租率在近年來(lái)有了顯著提高。 . 本地 酒店市場(chǎng)預(yù)測(cè) 平湖市 旅游局在《 平湖市 旅游發(fā)展規(guī)劃》中，對(duì) 嘉興地區(qū) 旅游接待人數(shù)及收入進(jìn)行了預(yù)測(cè)，有關(guān)預(yù)測(cè)指標(biāo)見(jiàn)表 。 . 競(jìng)爭(zhēng)分析 . 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手基本情況 由于同星級(jí)酒店的客源基本相同，因此，每一家三星級(jí)酒店都將是 半島 商務(wù)酒店的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，同 半島 商務(wù)酒店距離較近，客房數(shù)量接近的三星級(jí)酒店相互間的競(jìng)爭(zhēng)將更為激烈，與 半島 商務(wù)酒店距離較近的三星級(jí)酒店基本情況為： ⑴ 平湖卓庭酒店 平湖卓庭酒店位于浙江省平湖市市區(qū)，東臨上海，南瀕杭 州灣，緊連嘉興港，滬杭高速，乍嘉蘇高速和杭州灣跨海大橋 。 ⑵ 乍浦賓館 平湖乍浦賓館是一家涉外旅游飯店，位于乍浦港區(qū)內(nèi)，賓館大堂富麗堂皇，擁有豪華套房、普通套房、標(biāo)準(zhǔn)房 A、 B 共 79 間 ；設(shè)有中餐廳及 22 個(gè)風(fēng)格迥異的餐飲包廂，配備桑拿中心、 KTV 包廂、棋牌室等康樂(lè)項(xiàng)目；同時(shí)設(shè)有多功能廳、商務(wù)中心及不同規(guī)格的會(huì)議室。酒店座落在即將建成的杭州灣跨海大橋北址，位于國(guó)家一類口岸嘉興港區(qū)（乍浦港），地理位置十分優(yōu)越，與上海、杭州、蘇州、寧波均相距 100 公里路程左右。浦京閣中餐廳高貴典雅，配以 24 個(gè)極具古典韻味的廳房。 半島 商務(wù)酒店 (平湖店 )與鄰近酒店的主要情況對(duì)比見(jiàn)下表所示。酒店的入住率和收益在起初的 5 到 10 年之間，也就是起步期階段基本上增長(zhǎng)都非常迅速，并且在開(kāi)業(yè)后 8 到 15 年之間（中期）收益都會(huì)維持相當(dāng)高的水平，之后創(chuàng)利能力逐漸下降（衰退期）。 ②具有顯著的成本費(fèi)用優(yōu)勢(shì) 酒店的成本費(fèi)用是影響酒店經(jīng)濟(jì)效益的一個(gè)重要因素，對(duì)于一家新建的酒店土地成本、建造成本、利息費(fèi)用、家具及固定設(shè)施和其他日常運(yùn)營(yíng)成本等都是重要的成本費(fèi)用因素。 ③具有地理位置和配套設(shè)施優(yōu)勢(shì) 半島酒店所處的區(qū)域目前現(xiàn)有的同檔次酒店很少 ， 半島 酒店還擁有 60 余個(gè)停車位，這在 其它經(jīng)濟(jì)型 酒店是絕無(wú)僅有的，能夠?yàn)榫频耆胱】腿颂峁┍憷耐＼嚪?wù)，更能夠?yàn)椴惋嫛?KTV 及其它配套娛樂(lè)活動(dòng) 提供便利的條件。 ②酒店星級(jí)尚未評(píng)定 半島酒店屬經(jīng)濟(jì)型商務(wù)酒店 ，酒店星級(jí)也未評(píng)定，在酒店星級(jí)評(píng)定前，作為未定級(jí)酒店在一定程度上會(huì)影響酒店客源和酒店房間價(jià)格。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，如果國(guó)際航空“落地簽證”等問(wèn)題得到妥善解決，由于 平湖地區(qū) 距離 上海近距離優(yōu)勢(shì) ，很可能成為消費(fèi)能力較強(qiáng)的上海 游客的旅游熱點(diǎn)地區(qū)。 ③ 平湖地區(qū) 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 隨著國(guó)家 經(jīng)濟(jì)、旅游業(yè)大 開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施， 平湖地區(qū) 經(jīng)濟(jì)得到了迅速的發(fā)展， 平湖作為日本投資工業(yè)園區(qū) ，這些都會(huì)提供大量的商業(yè)機(jī)會(huì)，增加 平湖地區(qū) 的商務(wù)、會(huì)議游客數(shù)量，將為 平湖市 酒店行業(yè)的發(fā)展提供助力。如出現(xiàn)階段性、區(qū)域性酒店供給過(guò)剩，則競(jìng)爭(zhēng)程度 將更為激烈，有可能出現(xiàn)四星級(jí)、五星級(jí)酒店通過(guò)降價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，爭(zhēng)奪經(jīng)濟(jì)型 酒店的客源，如國(guó)內(nèi)外酒店巨頭通過(guò)經(jīng)濟(jì)型酒店業(yè)大舉進(jìn)入 平湖地區(qū) 酒店市場(chǎng)，也會(huì)加大 平湖地區(qū) 酒店業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)激烈程度。 . 競(jìng)爭(zhēng)分析結(jié)論 根據(jù)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)、威脅的分析，項(xiàng)目的實(shí)施具有難以替代的內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)和眾多的機(jī)會(huì)，存在的劣勢(shì)均可以通過(guò)企業(yè)自身努力和正確的經(jīng)營(yíng)策略加以彌補(bǔ)，面臨的威脅并不大，應(yīng)當(dāng)采取增長(zhǎng)型進(jìn)取戰(zhàn)略，盡快實(shí)施酒店項(xiàng)目，使酒店能夠在 國(guó)內(nèi)大品牌連鎖尚未到來(lái)之前 正式投入運(yùn)營(yíng) ，搶占優(yōu)勢(shì)資源 。 酒店客戶群主要定位于參加各類會(huì)議、進(jìn)行公務(wù)、商務(wù)活動(dòng)，外省市來(lái)平湖 旅游的人員，即酒店根據(jù)客戶群體定位于商務(wù)、旅游、會(huì)議酒店。此外，經(jīng)營(yíng)高星級(jí)酒店需要更高的經(jīng)營(yíng)技巧和管理手段，也具有較大經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于某些特殊標(biāo)準(zhǔn)的要求，可以設(shè)置若干高于 星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的套間以備使用。 5. 市場(chǎng)營(yíng)銷 . 目標(biāo)市場(chǎng) 參加各類會(huì)議、進(jìn)行公務(wù)、商務(wù)活動(dòng)， 外省市來(lái)平湖 旅游的人員。 ⑵散客：省內(nèi)外 中檔消費(fèi)的商務(wù)、公務(wù)散客。 ⑷會(huì)議會(huì)展客人：政府各職能部門、 當(dāng)?shù)?政府、企事業(yè)單位及各大中型企業(yè)。 . 定價(jià) 定價(jià)采用競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)法，根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手（ 本市 三星級(jí)酒店）的價(jià)格策略進(jìn)行定價(jià)。 表 2021 年計(jì)劃房?jī)r(jià)表（單位：人民幣元） 項(xiàng)目 主 樓 后樓 備注 標(biāo)準(zhǔn)間 單人間 電腦 間 三人間 棋牌 套間 旺季 208 198 228 198 258 9 月 平季 168 158 198 188 238 10 月 淡季 148 138 168 178 218 11－來(lái)年 4 月 年均價(jià)格 175 164 198 188 238 上表為酒店房間計(jì)劃實(shí)際價(jià)格，門市價(jià)將略高于實(shí)際價(jià)格。 . 銷售渠道 . 直接渠道 ⑴通過(guò)酒店銷售部與存在消費(fèi)意向的單位和個(gè)人通過(guò)簽訂消費(fèi)協(xié)議、會(huì)員卡等方式自行銷售住宿、餐飲、會(huì)議服務(wù)。 ⑶通過(guò)與省內(nèi) 外會(huì)議會(huì)展展覽公司合作，銷售團(tuán)隊(duì)客人會(huì)議、餐飲、住宿服務(wù)。根據(jù) 艾瑞市場(chǎng)咨詢公司《 2021 年中國(guó)網(wǎng)上訂房訂票研究報(bào)告》的研究數(shù)據(jù)顯示，就目前而言，用戶訂房主要采取電話訂房、直接到賓館訂房、網(wǎng)上訂房等幾種方式。另外有 %的用戶選擇了直接去賓館訂房。 . 公關(guān)宣傳策略 ⑴新聞媒體：加強(qiáng)與新聞媒體的合作，除了正常的廣告播放和欄目的合作，同 時(shí)抓住時(shí)機(jī)策劃一些臨時(shí)性的新聞報(bào)告宣傳，提高酒店的知名度和美譽(yù)度。 ⑶人員促銷、交易會(huì)促銷、信函促銷，通過(guò)旅行社宣傳，電子郵件，其他媒體等，吸引客人。 . 初步銷售策略 . 客房業(yè)務(wù) ⑴旅行社客源 以客房?jī)r(jià)格作為杠桿，在旺季追求利潤(rùn)最大化，在淡季追求高的客房出租率，吸收各旅行社團(tuán)隊(duì)。為保證在與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)格基本相同的條件下保證較高的開(kāi)房率，需要做好與各大旅行社計(jì)劃調(diào)度部門及社領(lǐng)導(dǎo)的商務(wù)公關(guān)活動(dòng)。與 本市 各機(jī)關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位及商務(wù)會(huì)議公司建立合作關(guān)系，同時(shí)策劃一些企業(yè)經(jīng)濟(jì)類學(xué)術(shù)研討會(huì)、培訓(xùn)班會(huì)議和事業(yè)單位的會(huì)議。在開(kāi)拓散客市場(chǎng)的目標(biāo)上，重點(diǎn)是江浙、廣東、北京、上海等地。 . 餐飲業(yè)務(wù) （暫時(shí)不考慮自營(yíng) 、采取承包合作共盈 ） 增加菜品的品種和特色菜，提高菜品質(zhì)量，是酒店餐飲業(yè)務(wù)需要常抓不懈的工作，同時(shí)酒店還計(jì)劃通過(guò)如下銷售策略推動(dòng)餐飲的銷售：舉辦“美食節(jié)”、中西餐培訓(xùn)班，擴(kuò)大餐飲知名度；根據(jù)每年的節(jié)慶推出相應(yīng)的團(tuán)圓宴、謝師宴、長(zhǎng)壽宴、婚慶宴等；開(kāi)展有獎(jiǎng)銷售活 動(dòng)，如福壽宴、良緣宴，贈(zèng)送客房，折價(jià)券及鮮花贈(zèng)送等活動(dòng)；通過(guò)與旅行社和導(dǎo)游合作，增加旅行社指定用餐，增加團(tuán)隊(duì)自點(diǎn)餐和風(fēng)味餐消費(fèi)。留住客人的手段除了良好的硬件配套措施外，還要為客人提供良好的軟件服務(wù)（包括服務(wù)、餐飲菜品質(zhì)量、其他營(yíng)業(yè)部門高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)等），同時(shí)也可以采用一些贈(zèng)送和讓利措施－如推行“住房消費(fèi)積分卡”，消費(fèi)達(dá)到一定的金額或住房數(shù) 量，享受贈(zèng)送房，贈(zèng)送娛樂(lè)服務(wù)和優(yōu)惠折扣的獎(jiǎng)勵(lì)。 6. 營(yíng)運(yùn)和管理 . 基本業(yè)務(wù)流程 酒店住宿的基本業(yè)務(wù)流程為：總臺(tái)預(yù)訂、前廳接待、總臺(tái)接待、客房管理、客房服務(wù)、賬單核對(duì)、總臺(tái)收銀等。 . 營(yíng)運(yùn)管理初步計(jì)劃 . 服務(wù)項(xiàng)目和基本設(shè)施安排 ⑴服務(wù)項(xiàng)目安排 酒店將設(shè)置與酒店星級(jí)及規(guī)模相對(duì)應(yīng)的服務(wù)項(xiàng)目： ①接待服務(wù)項(xiàng)目，如停車、行李運(yùn)送、問(wèn)詢、外幣兌換服務(wù)；電話、電傳、電報(bào)、圖文傳真服務(wù)；打字、復(fù)印、秘書(shū)、翻譯服務(wù)；租車、訂票、醫(yī)務(wù)及各種會(huì)議接待服務(wù)；貴重物品存放服務(wù)等。 ③餐飲服 務(wù)項(xiàng)目，包括中餐、西餐、風(fēng)味餐、自助餐、宴會(huì)、酒會(huì)、咖啡廳、酒吧及客房送餐服務(wù)等。 ⑤商場(chǎng)服務(wù)項(xiàng)目，如日用品、食品、工藝品、文化用品等。 ⑵酒店基本設(shè)施安排 酒店的基本設(shè)施決定了一個(gè)酒店的接待能力和條件， 半島 商務(wù)酒店計(jì)劃安排如下基本設(shè)施： ①前臺(tái)接待設(shè)施。 ②客房接待設(shè)施。 ③餐飲接待設(shè)施。 ④娛樂(lè)服務(wù)設(shè)施。 ⑤商品銷售服務(wù)設(shè)施。 ⑥酒店經(jīng)營(yíng)保障設(shè)施。 . 建立并實(shí)施完善的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) ⑴前廳、客房質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。 ⑵餐飲質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。 ⑶娛樂(lè)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。 ⑷安全質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。 . 建立并實(shí)施完善的財(cái)務(wù)內(nèi)控制度 為強(qiáng)化酒店管理，降低酒店運(yùn)營(yíng)成本， 半島 商務(wù)酒店將建立覆蓋貨幣資金、采購(gòu)與付款、銷售與收款、工程項(xiàng)目、固定資產(chǎn)、存貨、預(yù)算、成本費(fèi)用、籌資、投資等各個(gè)環(huán)節(jié)的全方位的財(cái)務(wù)內(nèi)控制度。 其他銷售、職能部門根據(jù)職責(zé)和需要配備人員。具體高級(jí)管理人員的人選將與外部投資者 股東 共同考察、協(xié)商后確定。 ⑵將 學(xué)習(xí)參考國(guó)內(nèi)品牌連鎖酒店的模式， 建立 符合自身特點(diǎn)的經(jīng)濟(jì)型 酒店 連鎖的 管理體系，酒店將制訂員工手冊(cè)、層級(jí)管理制度、質(zhì)量控制制度、市場(chǎng)營(yíng)銷制度、物資采購(gòu)制度、工作崗位說(shuō)明書(shū)、工作程序說(shuō)明書(shū)等一系列管理制度，并嚴(yán)格遵照?qǐng)?zhí)行。 . 投資估算 根據(jù) 半島商務(wù)酒店的定位，酒店將按照四 星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)裝修并配備相關(guān)設(shè)施，項(xiàng)目投資約 為 438 萬(wàn)元 ,平均分成十股，每個(gè)股東占 10%的股份，即約合人民幣 萬(wàn)元 。 . 收入、成本費(fèi)用及利潤(rùn)預(yù)測(cè) . 住宿收入預(yù)測(cè) ⑴平湖市 內(nèi)部接待住宿收入預(yù)測(cè) 根據(jù)內(nèi)部接待協(xié)議，在取得酒店經(jīng)營(yíng)權(quán)的 15 年中仍然將按照協(xié)議價(jià)格接待 平湖市公務(wù)出差人員。詳見(jiàn)表 。床 標(biāo)準(zhǔn)間則年住宿收入可達(dá)到 405 萬(wàn)元，詳見(jiàn)