【正文】 青白江區(qū)建設(shè) 局 “關(guān)于清泉鎮(zhèn)五愛村災(zāi)后重建集中安置點(diǎn)建設(shè)有關(guān)情況的說明” ； （ 11） 成都市 青白江區(qū)國土資源 局 “關(guān)于清泉鎮(zhèn)五愛村災(zāi)后重建集中安置點(diǎn)土地規(guī)劃情況說明” ； （ 12） “清泉鎮(zhèn)五愛村統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合示范村規(guī)劃 方案 ” ； 3 （ 13） 其它有關(guān)政策文件及業(yè)主提供的相關(guān)資料和附件。 土地綜合整治，是促進(jìn)土地集約化利用 和保證土地資源可持續(xù)發(fā)展的重要措施和手段，是實(shí)現(xiàn)我國耕地總量動(dòng)態(tài)平衡戰(zhàn)略的重要保障。 本工程 為災(zāi)后 重建集中安置房建設(shè)，主要建設(shè)內(nèi)容：集中安置 300 戶，占地 100 畝，建筑面積 35800 ㎡，根據(jù)協(xié)議可獲得 節(jié)約土地 畝的建設(shè)用地的使用權(quán) 作為業(yè)主的全部收益 。 該項(xiàng)目的建設(shè)符合農(nóng)民群眾災(zāi)后重建改善居住環(huán)境的需要， 群眾積極性高 ， 當(dāng)?shù)卮迕裼幸筮M(jìn)行土地綜合整治的強(qiáng)烈愿望，希望通過土地綜合整治改善生產(chǎn)、生活條件，提高土地的產(chǎn)出率。 三 、 項(xiàng)目建設(shè) 方案及內(nèi)容 項(xiàng)目建設(shè) 方案 本災(zāi)后重建集中安置房工程主要以住宅建設(shè)為主，適當(dāng)在社區(qū)建設(shè)少量低層商業(yè)用房和管理用房。根據(jù)清泉鎮(zhèn)五愛村安置區(qū)規(guī)劃條件建設(shè)要求，本項(xiàng)目 規(guī)劃用地 100 畝，土地性質(zhì)為農(nóng)村集體土地， 共 建設(shè) 住宅 樓 10 棟， 建筑層數(shù)均為 5 層 ， 建筑戶型為 ㎡的 約 200 戶，為 ㎡的 約 100 戶，每 棟 樓頂均配置居民活動(dòng)室 2 間 。建設(shè)項(xiàng)目容積率為 ，綠地率為 %，建筑密 度 %。 2020 年 12 月底前，完成方案設(shè)計(jì)、可行性研究報(bào)告 并審批 、環(huán)評、施工圖設(shè)計(jì)和工程招投標(biāo)等前期準(zhǔn)備工作。 2020 年 10 月，進(jìn)行 工程竣工 驗(yàn)收 ，并交付 投入 使用。 七、結(jié)論 本 項(xiàng)目 的實(shí)施有利于解決 災(zāi)后 農(nóng)民的 重建和 安置問題， 有利用農(nóng)村集體土地集約化使用，提高農(nóng)村集體土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，有利于 推動(dòng)城鄉(xiāng)一體化建設(shè) ， 加快區(qū)域城市化進(jìn)程。 項(xiàng)目 具有良好的社會(huì)效益 ， 項(xiàng)目的建設(shè)是必要的，也是可行的。近年來，成都市連續(xù)被評為全國最佳旅游城市、全國最佳森林城市。 近年來，成 都扎實(shí)推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化建設(shè)，取得明顯成效。隨著各項(xiàng)政策的逐步落實(shí)，城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)矛盾有所緩解，新型城鄉(xiāng)管理體制開始建立。根據(jù)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試點(diǎn)的部署，未來 10 年，成都市 150 萬農(nóng)民變市民，城鄉(xiāng)居民收入比縮小到 2:1，城市化率達(dá)到 70％，土地規(guī)模經(jīng)營率達(dá) 75％，萬元地區(qū)生產(chǎn)總值能耗減少 20％；經(jīng)濟(jì)社會(huì)實(shí)現(xiàn)跨越發(fā)展；城鄉(xiāng)差距得到明顯縮小 。 五愛村 概況 五愛村地處龍泉山脈東段，位于青白江區(qū)清泉鎮(zhèn)東北面，東北方向與金堂縣的趙鎮(zhèn)、九龍鎮(zhèn)交界，西、南面與清泉鎮(zhèn)的牌坊村、友好村、北寧村接壤，是清泉鎮(zhèn)丘陵村中一個(gè)比較偏僻的村鎮(zhèn)，平均海拔 820 米，高低相差不大，年均降水量 860 毫米，年日照 1600 小時(shí)，平均氣溫 16 攝氏度 。 五愛村村內(nèi)通往各組的道路由水泥、柏油、碎石機(jī)耕道組成，共 38公里，村部到金堂縣城 17 公里，到區(qū)政府 39 公里，到鎮(zhèn)政府 11 公里。 五愛村全村幅員面積 平方公里，轄 13 個(gè)組 670 戶 1980 人，是清泉鎮(zhèn)丘陵山區(qū)村中人口最多的一個(gè)村鎮(zhèn)，五愛村屬于傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)村落，目前，五愛村有耕地 2800 畝，封山育林地 4000 畝，殘次林地 1500畝。 五愛村已實(shí)現(xiàn)村內(nèi)通電，村內(nèi)共有 38 公里通往各組的道路，全村生活用水仍是采用地表水敞開水井供水方式，其污水也是采取直接排放的方式， 2020 年，五愛村完成了“三改一建”工程，建設(shè)沼氣池 204 口，解決 9 了部分村民的燃料使用問題，村內(nèi)大部分農(nóng)民的燃料仍然是以蜂窩煤為主，材禾為輔。 二 、項(xiàng)目 區(qū)域規(guī)劃 土地整理規(guī)劃思路 （ 1）五愛村通過“用住宅基地 換 住房”的方式，將全村土地進(jìn)行流轉(zhuǎn)，既可以解決受災(zāi)農(nóng)民建房困難，又壯大了村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織。選擇種植一些經(jīng)濟(jì)價(jià)值高，適宜在山區(qū)生長的作物，提高單位土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。 （ 3）保護(hù)現(xiàn)耕地，促進(jìn)五愛 村經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。 10 “五愛家園”社區(qū)性質(zhì)定位：農(nóng)業(yè)觀光、山野休閑、溫泉旅游的后勤基地，集餐飲、娛樂、休閑為一體的五愛村集中居住區(qū)。 社區(qū)總體布局規(guī)劃如下： 利用鄉(xiāng)村村通道路圍合形成。 （ 2）社區(qū)結(jié)構(gòu)規(guī)劃 功能定位：居住 旅游 商貿(mào) 空間結(jié)構(gòu)：以廣場為圓心的扇形結(jié)構(gòu)，圍繞廣場分布社區(qū)服務(wù)設(shè)施。 11 第三 章 項(xiàng)目業(yè)主 一、項(xiàng)目業(yè)主簡介 單位名稱：成都地大盛農(nóng)投資有限公司 單位地址：成都市 武侯區(qū)長益街 3 號附 31 號 注冊資金： 500 萬元人民幣 法定代表人： 張珍 經(jīng)營范圍： 項(xiàng)目投資；環(huán)?？萍奸_發(fā)；農(nóng)業(yè)技術(shù)開發(fā)推廣及服務(wù)；農(nóng)業(yè)觀光旅游項(xiàng)目開發(fā)；國內(nèi)商務(wù)信息咨詢服務(wù)；土木工程施工；土地整理。 公司簡介 成都地大盛農(nóng)投資有限公司成立于 2020 年 12 月 17 日， 公司 注冊資本： 500 萬元。 公司辦公設(shè)備先進(jìn)，技術(shù)力量雄厚，組織機(jī)構(gòu)健全 。 公司努力實(shí)踐“誠信、嚴(yán)謹(jǐn)、務(wù)實(shí)、創(chuàng)新”的 企業(yè)精神，以專業(yè)的設(shè)計(jì)理念、有力的技術(shù)支撐、規(guī)范的操作流程、健全的服務(wù)體系，努力為客戶提供優(yōu)質(zhì)專業(yè)的服務(wù)。 公司總經(jīng)理曾剛 ， 男 ，現(xiàn)年 40 歲， 1991 年 畢業(yè)于四川大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理系 ， 2020 年取得四川工商管理學(xué)院頒發(fā)的工商管理碩士文憑，從 1991 年起，先后在四川省內(nèi)江煤 礦機(jī)械廠、重慶金莎實(shí)業(yè)公司、華西證卷有限公司、重慶東源產(chǎn)業(yè)股份有限公司、四川國潤土地整理開發(fā)有限公司等企業(yè)擔(dān)任管理工作，具有豐富的企業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)和土地整理經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)。 公司組織機(jī)構(gòu) 公司根據(jù)《公司法》和其他相關(guān)法律法規(guī)制定了《公司章程》，公司設(shè)立 股東會(huì)，股東會(huì)由全體股東組成，為公司權(quán)力機(jī)構(gòu)。 公司設(shè)有行政人事部、財(cái)務(wù)部、工程部、 發(fā)展部、金土地規(guī)劃設(shè)計(jì)中心等部門 。 公司相關(guān)業(yè)績 自 2020 年開始，公司團(tuán)隊(duì)成功地參與了成都市蒲江 縣 復(fù)興鄉(xiāng)土地整理項(xiàng)目。該項(xiàng)目的實(shí)施，得到了省市領(lǐng)導(dǎo)的密切關(guān)注和支持，在四川省引起了極大的轟動(dòng)，被四川省國土資源廳作為土 地整理典范向全川推廣。擁有了豐富的土地整理政策水平和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，在行業(yè)中享有了很高的聲譽(yù)，并得到了國土部門的積極認(rèn)可。 由于政府土地征用采用“雙指標(biāo)”管理，即同時(shí)具備新增耕地指標(biāo)和用地指標(biāo) ，公司在為政府解決新增耕地指標(biāo)的同時(shí)，大力開拓解決政府用地指標(biāo)的業(yè)務(wù)，遵循謹(jǐn)慎的原則，在取得新增耕地指標(biāo)和用地指標(biāo)后盡快轉(zhuǎn)讓，不予留存，以實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的投資回報(bào)。 公司截止 2020 年 6 月經(jīng)營情況：主營業(yè)務(wù)收 入 萬元，主營業(yè)務(wù)成本 萬元，稅金及附加 萬元，主要業(yè)務(wù)利潤 萬元，營業(yè)利潤 萬元，營業(yè)外收入 萬元，利潤總額 萬元，凈利潤 萬元。 公司 2020 年經(jīng)營情況：主營業(yè)務(wù)收入 0 萬元 ，主營業(yè)務(wù)成本 60 萬元，稅金及附加 萬元，主要業(yè)務(wù)利潤 萬元，營業(yè)利潤 萬元， 營業(yè)外收入 萬元， 利潤總額 萬元，凈利潤 萬元。經(jīng)營尚未開始，未取得經(jīng)營收入，盈利能力無從體現(xiàn)。 15 五、公司清泉鎮(zhèn)項(xiàng)目概括 公司為支持成都市災(zāi)后重建工作，發(fā)揮公司土地資源整治的經(jīng)驗(yàn)，在服務(wù)地方 、實(shí)現(xiàn)效益的思想指導(dǎo)下，于 2020 年 12 月選定在青白江區(qū)清泉鎮(zhèn)五愛村進(jìn)行土地綜合整治。公司租賃承包經(jīng)營成都市青白江區(qū)清泉鎮(zhèn)五愛村土地約 1 萬畝，計(jì)劃用于投資開發(fā)，土地租賃期限暫定 50 年。 以災(zāi)后重建城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤項(xiàng)目立項(xiàng)，以取得部分宅基地指標(biāo)置換至 清泉鎮(zhèn) 商業(yè)土地 ，最終取得清泉鎮(zhèn)商業(yè)開發(fā)用地，以提升項(xiàng)目附加值。 近年來，隨著統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革的實(shí)施，城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的持續(xù)推進(jìn)，合理經(jīng)營農(nóng)村集體土地資源的發(fā)展需要，同時(shí)，也為解決因 大地震造成的五愛村 117 戶村民房屋受損無法居住需重建的資金的問題 ， 16 政府提出擬通過對五愛村 300 戶村民房屋零星使用的舊宅基地進(jìn)行整理與集約使用，以節(jié)約土地 解決 災(zāi)害重建項(xiàng)目資金 問題 。 二、 項(xiàng)目 建設(shè)的 可行性 符合國家 相關(guān) 法律法規(guī)規(guī)定，在法律上是可行的 該 項(xiàng)目 所在區(qū)域 為地震受災(zāi)比較嚴(yán)重地區(qū)，也容易引發(fā)地質(zhì)災(zāi)害，符合國家及地方政府優(yōu)先進(jìn)行綜合整治的政策規(guī)定。 符合國家關(guān)于 節(jié)約集約建設(shè)用地 要求，在土地利用上是可行的 本 項(xiàng)目土地綜合整治潛力主要來源于舊宅基地節(jié)約與集約使用。 符合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展需要和農(nóng)民災(zāi)后重建改善居住環(huán)境的需要 該 項(xiàng)目 的 可行性 論證 過程中得到了青白江區(qū)黨委、政府的大力支持，廣泛征求了國土、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、水利等部門的意見和建議，規(guī)劃設(shè)計(jì)人員和鎮(zhèn)、村、社干部一起，經(jīng)過一周的現(xiàn)場踏勘考察，充分聽取村民的 意見， 17 獲取了本項(xiàng)目的基礎(chǔ)資料，使可行性研究編制更貼近項(xiàng)目區(qū)實(shí)際情況，更符合村民利用土地的愿望。 三 、建設(shè)的必要性 項(xiàng)目建設(shè)是城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化戰(zhàn)略實(shí)施的 需要 2020 年，成都市經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立 “ 統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū) ” 。 成都是大城市帶大郊區(qū)， 2020 年城市化率大約 %，城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)特征十分明顯， “ 三農(nóng) ” 問題仍然十分突出。 本項(xiàng)目實(shí)施 可有效改善該區(qū)域 居住條件較差、基礎(chǔ)設(shè)施較為落后 的 面貌。從而加快成都市城鄉(xiāng)結(jié)合部一體化建設(shè)，進(jìn)一步推進(jìn)成都市的城市化進(jìn)程。該區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施配套水平的提升、人居環(huán)境的改善有利于推動(dòng)城市開發(fā)建設(shè)，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型，創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，從而促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，使失地農(nóng)民的生活水平、生活方式向城市居民轉(zhuǎn)變?？捎行У靥嵘r(nóng)村集體土地的利用價(jià)值。城市土地資源的運(yùn)營關(guān)鍵在于提高基礎(chǔ)和公共服務(wù)設(shè)施的配套水平，改善人居環(huán)境，既提高群眾的住宅條件，又實(shí)現(xiàn)投入產(chǎn)出的良性循環(huán)。 項(xiàng)目建設(shè)有利于進(jìn)一步改善 五愛村 人居環(huán)境，推動(dòng) 農(nóng)村經(jīng)濟(jì) 發(fā)展 近年來，城市近郊城鄉(xiāng)結(jié)合部發(fā)展卻十分緩慢，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)嚴(yán)重滯后，環(huán)境臟、亂、差，大量污水未經(jīng)處理直接排入水體， 給居住 環(huán)境帶來嚴(yán)重破壞。 從而也為 推動(dòng) 農(nóng)村 旅游經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展做出貢獻(xiàn)。 五愛村的社區(qū)命名為“五愛家園”，“五愛家園”項(xiàng)目北臨樸分路，西臨環(huán)山路，東臨郭家堰塘，南臨郭家石盤山，規(guī)劃的五花大道與“五愛家園”相連。 五愛村三組災(zāi)后重建集中安置項(xiàng)目土地屬于農(nóng)村集體土地 ，按照 農(nóng)遷房安置 政策，集中安置區(qū)房屋應(yīng)當(dāng)按照人均建筑面積 35 ㎡的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行集中安置（兩人戶以下按兩人計(jì)算）。 社區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)如下： 序號 項(xiàng)目 指標(biāo) 1 用地 31 ㎡ /人 2 用水 220 升 /人 .日，采取集中供水，管網(wǎng)到戶 3 用電 4 電訊 近期 50 部 /100 人，遠(yuǎn)期 70部 /100 人 5 使用年限及安全等級 不少于 50年，安全等級不低于二級 6 抗震 7 度 三 、 本項(xiàng)目 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 建設(shè)內(nèi)容 本災(zāi)后重建集中安置房工程主要以住宅建設(shè)為主，適當(dāng)在社區(qū)建設(shè)少量低層商業(yè)用房和管理用房。根據(jù)清泉鎮(zhèn)五愛村安置區(qū)規(guī)劃條件建設(shè)要求， 本項(xiàng)目 規(guī)劃用地 100 畝 ，土地性質(zhì)為 農(nóng)村集體土地 ， 共 建設(shè) 住宅 樓 10 棟， 建筑 層 數(shù) 均為 5 層 ， 建筑 戶型 分別 為 ㎡ /戶 和 ㎡ /戶 ，每 棟 樓頂均配置居民活動(dòng)室 2 間 。建設(shè)項(xiàng)目容積率為 ，綠地率為 %，建筑密度 %。 第六 章 項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo) 及建設(shè)條件 一、項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo) 該項(xiàng)目集中居住區(qū)建設(shè)規(guī)模 35800 ㎡，規(guī)劃占地 100 畝， 對現(xiàn)有300 戶村民集中居住可 節(jié)約 建設(shè)用地 畝。即保護(hù)和改善項(xiàng)目區(qū)自然景觀和生態(tài)環(huán)境，又提高農(nóng)民收入，改善農(nóng)民生產(chǎn)生活環(huán)境。 項(xiàng)目區(qū)位于青白江區(qū)東南方向，處于成南高速公路 24 公里出口處，項(xiàng)目區(qū)路網(wǎng)基礎(chǔ)較密，交通較通暢。 項(xiàng)目區(qū)內(nèi)農(nóng)網(wǎng)電力改造已完成，能滿足將來生產(chǎn)生活的需要。加強(qiáng)全過程 項(xiàng)目 管理是提高工程質(zhì)量和 社會(huì)效益 的 重要工作 。 23 二、強(qiáng)化在執(zhí)行階段的監(jiān)管工作 業(yè)主根據(jù)項(xiàng)目的管理特點(diǎn)和要求，確定項(xiàng)目高質(zhì)量的管理人員，凡具備該資格的從業(yè)人員才有可能從事項(xiàng)目的管理工 作。 招標(biāo)采購工作是項(xiàng)目管理的核心環(huán)節(jié)，直接影響項(xiàng)目的進(jìn)度和質(zhì)量。 三、加強(qiáng) 項(xiàng)目 建設(shè)管理 建設(shè)管理工作的重點(diǎn)是：工程質(zhì)量、工程進(jìn)度和工程投資。 編制建設(shè)管理計(jì)劃及資金計(jì)劃、審查施工圖紙是否滿足設(shè) 計(jì)文件和規(guī)范要求，以及投資方提出的一些特殊的功能和技術(shù)要求。 采用公開招標(biāo)確定工程監(jiān)理單位，簽訂監(jiān)理合同。 檢查承建商執(zhí)行工程施工合同過程中的技術(shù)規(guī)范，作好投資、進(jìn)度、質(zhì)量和合同管理工作。 作好資金管理，按進(jìn)度作好 結(jié)算工程提款工作，節(jié)約投資。 組織竣工驗(yàn)收。 1 審查接收承建商及監(jiān)理公司規(guī)整的技術(shù)業(yè)務(wù)資料，建立技術(shù)經(jīng)濟(jì)檔案。項(xiàng)目建設(shè)過程中，首先確定造價(jià)控制目標(biāo)，制定工程費(fèi)用支出計(jì)劃并付諸實(shí)施，在計(jì)劃執(zhí)行過程中對其進(jìn)行跟蹤檢 查，收集有關(guān)反映費(fèi)用支出的數(shù)據(jù)，將實(shí)際費(fèi)用支出額與計(jì)劃費(fèi)用支出額進(jìn)行比較，發(fā)現(xiàn)實(shí)際支出額與計(jì)劃支出額之間的偏差，并分析產(chǎn)生偏差的原因，采取有效措施加以控制，以保證造價(jià)控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。工程質(zhì)量需達(dá)到國家現(xiàn)行規(guī)范要求，并經(jīng)驗(yàn)收