【正文】 163萬(wàn)元。 盈虧平衡分析 由于房地產(chǎn)產(chǎn)品具有成片開發(fā)，整體生產(chǎn)的特殊性，故在作盈虧平衡分析時(shí)不將成本作固定成本、變動(dòng)成本進(jìn)行分類，僅以總投資額作為計(jì)算基礎(chǔ)。 設(shè)盈虧平衡時(shí)的銷售量為 Q 根據(jù)公式，投資總額 =Q單價(jià)（ %） Q=26727 10000/[4000（ %） ] =70408（ m2） 盈虧平衡時(shí)的銷售額 =70408 4000/10000=28163（萬(wàn)元） 盈虧平衡時(shí)的銷售率 =70408/115060=61% 2）、當(dāng)樓面地價(jià)上升 150元 /平米，達(dá)到 775元 /平米，此時(shí)的地價(jià)需要文檔請(qǐng)給我留言。 在前面的經(jīng)濟(jì)效益分析是參考市場(chǎng)地價(jià)，銷售價(jià)格和開發(fā)成本作客觀估計(jì)的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，由于該項(xiàng)目中的地價(jià)將根據(jù)掛牌情況決定，地價(jià)的高低將對(duì)該項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生較大的影響，故這里對(duì)以下幾種情況進(jìn)行敏感性分析： （ 1） 當(dāng)住宅銷售均價(jià)和成本不變時(shí)，地價(jià)按樓面地價(jià) 50 元 /平米的比例變動(dòng)時(shí)的敏感分析，見地價(jià)敏感性分析表（一）； （ 2）當(dāng)?shù)貎r(jià)和成本不變時(shí)，住宅銷售均價(jià)按 120元 /平米的 比例變動(dòng)時(shí)的敏感分析，見售價(jià)敏感性分析表（二）。 評(píng)估單位：深圳市 **地產(chǎn)咨詢有限公司 評(píng)估人： ** ** 報(bào)告編號(hào)： ******號(hào) 2020 年 12 月 30 日 目 錄 1 項(xiàng)目總論 ............................................................................................................... 36 項(xiàng)目背景 ................................................................................................. 36 項(xiàng)目名稱 .......................................................................................... 36 開發(fā)公司簡(jiǎn)介 .................................................................................. 36 承擔(dān)可行性研究公司 ...................................................................... 36 研究工作依據(jù) .................................................................................. 36 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃內(nèi)容 .......................................................................... 37 項(xiàng)目開發(fā)手續(xù) .................................................................................. 37 可行性研究結(jié)果 ..................................................................................... 38 市場(chǎng)預(yù)測(cè) .......................................................................................... 38 需要文檔請(qǐng)給我留言。 資金籌措 ................................................................................................. 62 投資使用計(jì)劃 ......................................................................................... 62 7 銷售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定 .......................................................................................... 63 物業(yè)銷售收入估算 ................................................................................ 63 項(xiàng)目銷售回款計(jì)劃 ................................................................................ 63 資金來源與運(yùn)用分析 ............................................................................ 64 銷售利潤(rùn) ................................................................................................. 64 8 財(cái)務(wù)與敏感性分析 .............................................................................................. 65 項(xiàng)目盈利能力分析 ................................................................................ 65 項(xiàng)目不確定性分析 ................................................................................ 65 社會(huì)效益和影響分析 ............................................................................ 66 9 可行性驗(yàn)機(jī)結(jié)論與建議 ...................................................................................... 67 擬建方案的結(jié)論性意見 ........................................................................ 67 項(xiàng)目主要問題的解決辦法和建議 ........................................................ 68 項(xiàng)目的主要問題 .............................................................................. 68 建議 .................................................................................................. 68 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議 ............................................................................ 68 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) .......................................................................................... 68 防范建議 .......................................................................................... 69 10 附表 ................................................................................................................ 70 項(xiàng)目工程計(jì)劃?rùn)M道圖 ............................................................................ 70 項(xiàng)目開發(fā)成本估算表 ............................................................................ 70 項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 ............................................ 70 項(xiàng)目投資計(jì)劃估算表 ............................................................................ 70 資金來源與運(yùn)用表 ................................................................................ 70 損益及利潤(rùn)分配表 ................................................................................ 70 現(xiàn)金流量表（全部投資） .................................................................... 70 借款償還期測(cè)算表 ................................................................................ 70 敏感性分析表 ......................................................................................... 70 需要文檔請(qǐng)給我留言。 （ 4）《關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟(jì)評(píng)估方法的通知》及附件 （中國(guó)國(guó)際工程咨詢公司：咨經(jīng) [1998]11 號(hào)） （ 5）《深圳建設(shè)工程價(jià)格信息》（ 2020） （ 6）企業(yè)提供的相關(guān)資料 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃內(nèi)容 根據(jù)委托方提供的《深圳建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《方案設(shè)計(jì)》等相關(guān)資料 ，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下表： 表 2：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目名稱 整個(gè)項(xiàng)目 地塊編號(hào) H12602 總用地面積（ m2） 建設(shè)用地面積（ m2） 道路用地面積（ m2） 0 容積率 覆蓋率 41% 計(jì)容積率面積（ m2） 122800 其中：住宅公寓（ m2） 100696 商業(yè)（ m2） 18104 可出售住宅（ m2） 85596 可出售商業(yè)（ m2） 18104 地下 2 層面積 15500 總建筑面積（ m2） 138300 建設(shè)規(guī)模（ m2）（以前規(guī)劃） 共 3 棟 29 層高層，其中群樓 3 層，地下 2 層 機(jī)動(dòng)車泊位數(shù)（輛） 不詳 項(xiàng)目開發(fā)手續(xù) 項(xiàng)目土地使用權(quán)取得 目前尚未取得土地使用權(quán) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 可行性研究結(jié)果 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，蓮塘片區(qū)近三年將有較少樓盤推出，區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨緩，但片區(qū)市場(chǎng)將面對(duì)其他片區(qū)市場(chǎng)的有效競(jìng)爭(zhēng)，但總體來看，片區(qū)住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨緩。 投資估算和資金籌措 投資估算 根據(jù)測(cè)算，項(xiàng)目的總投資為 萬(wàn)元（含地價(jià)），詳見下表： 需要文檔請(qǐng)給我留言。 項(xiàng)目總投資約 萬(wàn)元，經(jīng)測(cè)算需投入資金包括自籌資金、銀行融資、銷售收入，其中自有資金 萬(wàn)元，銀行借款 萬(wàn)元，銷售收入 萬(wàn)元 表 4：項(xiàng)目資金來源表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 總額（萬(wàn)元） 比例 1 自由資金 15000 % 2 銀行融資 15000 % 3 銷售收入 % 10 總 投資 % 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論 項(xiàng)目建設(shè)手續(xù)正在辦理之中 蓮塘 **廣場(chǎng)項(xiàng)目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項(xiàng)目，符合國(guó)家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策；項(xiàng)目用地正在取得過程中。 需要文檔請(qǐng)給我留言。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益一般，有一定風(fēng)險(xiǎn)，特別是商業(yè)部分能否成功影響全局。 需要文檔請(qǐng)給我留言。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 14,883 億元，增長(zhǎng) ％；第二產(chǎn)業(yè)增加值 52,982 億元，增長(zhǎng) ％；第三產(chǎn)業(yè)增加值 34,533 億元，增長(zhǎng) ％。上半年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值完成 50053 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng) %，雖比一季度增速有所回落，但還是比去年同期加快 個(gè)百分點(diǎn)，為近幾年同期增長(zhǎng)較快的時(shí)期之一。 全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持增長(zhǎng)勢(shì)頭 在 2020 年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展、城市化進(jìn)程加快、居民收入水平提高及政府啟動(dòng)內(nèi)需的政策，都為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了新的動(dòng)力，在諸多利好因素的驅(qū) 動(dòng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持在高位運(yùn)行狀態(tài)。 需要文檔請(qǐng)給我留